N. R.G. 1195/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LECCO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicola Cianciaruso
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1195/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
SANGALLI MARCO e dell'avv. BORGHETTI IVAN, elettivamente domiciliato presso il difensore in Lecco in Via Cairoli n° 9/D
ATTORE
Contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CANTARELLI Controparte_1 P.IVA_1
MATTIA e dell'avv. FOLLONI MATTEO, elettivamente domiciliato presso il primo difensore in Milano in Via Santa Sofia, 6
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
Nel merito, in via principale: accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di nei confronti di e per l'effetto condannare la stessa Controparte_1 Parte_1 pagina 1 di 13

in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in Controparte_1
favore dell'attore , della somma di € 15.000,00 (quindicimila/00) Parte_1
oltre IVA e quindi dell'importo di € 18.300,00 (diciottomilatrecento/00) a titolo di compenso per l'attività di mediazione prestata in suo favore in occasione della formulazione della proposta irrevocabile d'acquisto del 28/06/2021 completa in tutti i suoi elementi, della relativa accettazione del 17/09/2021 da parte del venditore e della contestuale comunicazione al proponente, ovvero della maggiore o minor somma che sarà per risultare equa oltre che congrua e che l'Ill.mo Tribunale adito vorrà
determinare all'esito della istruttoria, oltre rivalutazione monetaria ex indici Istat a decorrere dalla data del dovuto all'effettivo soddisfo e interessi legali sulla somma così rivalutata;
Con richiesta di condannare ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Controparte_1
per essersi difesa con colpa grave, ove non con dolo;
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali e accessori di legge. 1 In via istruttoria: si insiste per l'ammissione delle prove orali richieste e non ammesse e, dunque, per l'ammissione della prova per interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempore della convenuta nonché della prova per testi, con i seguenti Controparte_1
testi: - sig. , residente a [...]; - - - Ing. Testimone_1
c/o Edilizia in -23890- Barzago (LC), Via Como n. 5/C; Testimone_2 CP_2
sig. , c/o Simar S.a.s. di NI RD RO & C., in 24062- Parte_2
Costa Volpino (BG), Via Cesare Battisti n. 22; sig. , c/o Testimone_3 [...]
in -20159- Milano, Via Valtellina n. 15/17; da interrogarsi ed Controparte_3
escutersi sulle circostanze di cui ai seguenti capitoli di prova, espunti da eventuali giudizi o valutazioni: 1) vero che esercita l'attività di agente di Parte_1
mediazione immobiliare iscritto al Ruolo Agenti di Affari di Mediazione della CCIAA
pagina 2 di 13 di Como n° 1812 e REA CO-296845, con classificazione ATECORI 2007 cod. 68.31,
che identifica attività di intermediazione nella mediazione immobiliare (docc. 1 e 2); 2)
vero che nel mese di aprile 2021, aveva ricevuto mandato da Parte_1
di formulare a Leaseco One S.r.l. proposta irrevocabile d'acquisto di Controparte_1
immobile sito in NI (LC), Via Molino Nuovo n° 5, costituito da deposito, uffici,
piazzale, censito al N.C.E.U. del Comune di NI, al fg. 3, mapp. 2976: - sub 702,
cat. D/8, rendita catastale € 66.072,50; - - sub 706, cat. F/1; sub 707, cat. F/1; oltre ai mappali individuati al catasto terreni al fg logico 9 effettivo 3 n. 3003, 3004, 2933 e
2936; oltre alla quota di comproprietà indivisa di ½: - dell'area non agricola distinta nel catasto terreni di NI al fg. logico 9 effettivo 3 con il mapp. 3001; - - della cabina elettrica locale contatori al fg. 3, mapp. 2976, sub 2, cat. D/1, rendita catastale
€ 139,45; del mapp. 2976 sub 708 e 709; 3) vero che in data 26/04/2021 veniva formulata proposta d'acquisto, irrevocabile per 90 giorni dalla data di sottoscrizione,
con cui con indicazione di agire per l'espresso tramite dell'Agente Controparte_1
Immobiliare Valsecchi Nathan, proponeva a Leaseco One S.r.l. di acquistare l'immobile di Oggiono, Via Molino Nuovo n° 5 di cui al capitolo 2) al prezzo di €
950.000,00, specificando provenienza, stato e documentazione, nonchè modalità di pagamento (doc. 5); 4) vero che successivamente, sempre in data 26/04/2021, veniva formulata proposta d'acquisto, irrevocabile per 90 giorni dalla data di sottoscrizione,
con cui con indicazione di agire per l'espresso tramite dell'Agente Controparte_1
Immobiliare Valsecchi Nathan, proponeva a Leaseco One S.r.l. di acquistare l'immobile di Oggiono, Via Molino Nuovo n° 5 di cui al capiitolo 2) al prezzo di €
1.050.000,00, specificando provenienza, stato e documentazione, nonchè modalità di pagamento (doc. 6); 5) vero che in data 28/06/2021 veniva formulata proposta pagina 3 di 13 d'acquisto, irrevocabile per 90 giorni dalla data di sottoscrizione, con cui CP_1
con indicazione di agire per l'espresso tramite dell'Agente Immobiliare
[...]
Valsecchi Nathan, proponeva a Leaseco One S.r.l. di acquistare l'immobile di
Oggiono, Via Molino Nuovo n° 5 di cui al capitolo 2) al prezzo di € 1.200.000,00,
specificando provenienza, stato e documentazione, nonchè modalità di pagamento
(doc. 7); 6) vero che sempre in data 28/06/2021 riconosceva e accettava Controparte_1
l'attività di intermediazione svolta da in merito all'immobile di Parte_1
Oggiono, Via Molino Nuovo n° 5, obbligandosi a corrispondergli, a titolo di provvigione per la suddetta attività, la somma di € 15.000,00 oltre IVA e tasse come per legge, pari alla percentuale del 1,25% sul prezzo da ultimo offerto di €
1.200.000,00 specificando che il compenso sarebbe maturato all'avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto (doc. 8); 7) vero che in data 17/09/2021 Leaseco One S.r.l. accettava la proposta alle condizioni e ai termini indicati nella proposta irrevocabile di acquisto di immobile del 28/06/2021,
dichiarando di restare in attesa di conoscere il nominativo del Notaio incaricato e la data di stipula dell'atto definitivo di compravendita del bene immobile in parola e l'accettazione veniva contestualmente comunicata a (doc. 9); 8) vero Controparte_1
che in data 02/11/2021 veniva scambiata scrittura integrativa del 28/10/2021
contenente modifiche al termine di stipula dell'atto di compravendita che veniva concordemente posticipato tra le parti al 20/12/2021 (doc. 10); 9) vero che in data
29/11/2021 veniva scambiata scrittura integrativa contenente modifiche al termine di stipula dell'atto di compravendita che veniva nuovamente concordemente posticipato tra le parti al 28/02/2022 (doc. 11); 10) vero che fatti successivi all'accettazione del
17/09/2021 della proposta irrevocabile di acquisto di immobile del 28/06/2021
pagina 4 di 13 provocavano un contenzioso, tuttora in corso, tra e Leaseco One S.r.l.; Controparte_1
11) vero che ha provveduto a mettere in contatto le parti interessate, Parte_1
fornendo informazioni e documentazione tecnica, catastale e urbanistica, raccordando le posizioni delle parti, laddove divergenti, facendo da tramite tra le stesse anche dopo l'insorgenza di conflittualità tra promittente venditore e promissario acquirente;
12)
vero che a seguito dell'accettazione, avvenuta in data 17/09/2021, della proposta irrevocabile di acquisto di immobile del 28/06/2021, ometteva di Controparte_1
effettuare il pagamento dei compensi pattuiti;
13) vero che in data 22/02/2022
provvedeva a emettere fattura pro forma n° 11 per “competenze per Parte_1
intermediazione immobiliare – NI, Via Molino Nuovo 5 – LeaseCo One srl a carico della per l'importo di € 15.000,00 oltre IVA, per un totale di € Controparte_1
18.300,00 a titolo di provvigione riconosciutagli da (doc. 12); 14) vero Controparte_1
che e LeaseCo One S.r.l. concordavano di addivenire al contratto Controparte_1
definitivo di compravendita senza necessità di stipulare un ulteriore contratto preliminare rispetto a quanto concordato con la proposta irrevocabile d'acquisto del
28/06/2021 accettata in data 17/09/2021 e in pari data comunicata alla proponente
(doc. 7, 9, 10, 11); 15) vero che recuperava da LeasEco One S.r.l e Parte_1
quindi consegnava a la documentazione dell'immobile necessaria per il Controparte_1
preliminare e per il contratto definitivo di compravendita e in particolare: -
attestazione di conformità urbanistica e catastale (doc. 17); - - - visure catastali (doc.
18); estratti di mappa catastali (doc. 19); planimetria (doc. 20) 16) vero che Parte_1
si occupava altresì di mantenere i rapporti e di recuperare la documentazione
[...]
necessaria a nei rapporti con la società di leasing da quest'ultima scelta Controparte_1
per il perfezionamento dell'operazione di compravendita per cui è causa (doc. 10, 14,
pagina 5 di 13 21); 17) vero che incaricava l'Arch. di occuparsi della Controparte_1 Testimone_2
progettazione e assistenza per l'esecuzione di lavori all'interno del capannone oggetto del preliminare, affidandosi alla Edilizia Sirtori S.r.l. (doc. 22 e 23); 18) vero che a novembre 2021 commissionava a Edilizia Sirtori S.r.l. la 4 realizzazione Controparte_1
di opere edili per formazione di parete divisoria all'interno del capannone di NI
(LC), Via Molino Nuovo n. 5; 19) vero che le opere edili commissionate da CP_1
a Edilizia Sirtori S.r.l. venivano realizzati e ultimati nel mese di gennaio 2022,
[...]
come da fattura n. 3 del 31/01/2022 di Edilizia Sirtori S.r.l. (doc. 24); 20) vero che faceva eseguire le opere in questione essendo già in possesso del Controparte_1
capannone e delle chiavi dello stesso sin dal 26/04/2021 (doc. 25); 21) vero che alla data del 4-5/11/2021 era in possesso delle chiavi del capannone di Controparte_1
NI (LC), Via Molino Nuovo n. 5; 22) vero che alla data del 17/02/2022 CP_1
era in possesso delle chiavi del capannone di NI (LC), Via Molino Nuovo
[...]
n. 5; 23) vero che nell'ambito del procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo
instaurato da nei confronti di LeaseCo One S.r.l. avanti il Tribunale di Controparte_1
Lecco con R.G. 785/2022, LeaseCo One nella propria memoria difensiva evidenziava che , con il doc. qui prodotto sub 26) a cui si rimanda, esonerava CP_1
espressamente la LeaseCo da ogni responsabilità in ordine allo stato di fatto e di diritto dell'immobile in questione e si assumeva tutti gli oneri condominiali, sia ordinari che straordinari, maturati e/o deliberati fino alla stipula della compravendita,
altresì manlevando LeaseCo da ogni e qualsiasi costo, spesa e responsabilità nonché
nei confronti di qualsivoglia pretesa e/o richiesta proveniente dal Condominio e/o dai condomini (doc. 26, 27, 28 e 29). In ordine al capitolo 17 di parte convenuta, ove eventualmente ammesso, si insiste nella richiesta dell'ammissione, a prova contraria,
pagina 6 di 13 dell'interrogatorio formale del legale rappresentante di nonché della Controparte_1
prova per testi con i seguenti testi: - Ing. c/o Edilizia Sirtori S.r.l., in - Testimone_2
23890- Barzago (LC), Via Como n. 5/C; - - - sig. , c/o Simar S.a.s. Parte_2
di NI RD RO & C., in -24062- Costa Volpino (BG), Via Cesare Battisti n.
22; sig. , c/o in -20159- Milano, Via Testimone_3 Controparte_3
Valtellina n. 15/17; i testi indicati da parte convenuta, laddove ritenuti ammissibili per le ragioni di cui si dirà appresso;
da interrogarsi ed escutersi sui seguenti capitoli: a)
vero che i serbatoi interrati presenti sul lotto oggetto del contendere erano visibili;
b)
vero che i serbatoi interrati presenti sul lotto oggetto del contendere erano stati fatti 5
visionare a e ai suoi tecnici in occasione dei sopralluoghi effettuati;
c) Controparte_1
vero che teneva aggiornate e LeasEco One S.r.l. in Parte_1 Controparte_1
ordine agli adempimenti da effettuare per la dismissione e la bonifica dei serbatoi presenti sul lotto, come da documentazione che si rammostra (doc. 30 e 31).
Per il convenuto:
Voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, previa ogni ulteriore declaratoria di legge o del caso così giudicare: in via principale: previo accertamento della natura giuridica dell'intesa intercorsa tra le parti, qualificabile come preliminare di preliminare da cui non scaturisce alcun diritto alla provvigione, per tutte le motivazioni esposte in narrativa, rigettare la domanda svolta in via principale dall'attore riguardante il pagamento della provvigione quantificata in € 15.000 oltre iva;
in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento del diritto alla provvigione da parte dell'attore, contenere la sua quantificazione nella misura della metà, ovvero in € 7.500 in quanto la condizione legata alla pagina 7 di 13 corresponsione della seconda metà non si è avverata. 1 in ogni caso: con vittoria delle spese di lite
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 17.06.2022, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
al fine di ottenere la sua condanna al pagamento della somma di € 15.000,00 oltre
[...]
IVA a titolo di compenso per l'attività di mediazione immobiliare.
In particolare l'attrice, premettendo di aver ricevuto mandato da di Controparte_1
procedere alle trattative con Leaseco One S.r.l. per l'acquisto dell'immobile sito in
NI (LC), Via Molino Nuovo n. 5, esponeva di aver portato a termine il proprio incarico ottenendo la conclusione del contratto in data 17/09/2021 mediante l'accettazione di Leaseco One S.r.l. della proposta di acquisto al prezzo di €
1.200.000,00.
Esponeva inoltre che riconosciuta l'attività di intermediazione svolta Controparte_1
dall'attrice, si obbligava a corrispondere a quest'ultima, a titolo di provvigione, la somma di € 15.000,00 oltre IVA, pari alla percentuale del 1,25% sul prezzo di compravendita di € 1.200.000,00, così come concordemente stabilito nel mandato, che prevedeva il diritto alla provvigione all'avvenuta conoscenza dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto.
Assumeva infine l'attrice di aver emesso regolare fattura pro forma di € 15.000,00 oltre
IVA in data 22/02/2022, che rifiutava di pagare per via di un Controparte_1
contenzioso avviato nei confronti di Leaseco One S.r.l per fatti successivi all'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto di immobile.
Costituitasi in giudizio, la società convenuta contestava il diritto di credito dell'attrice sostenendo di non aver concluso il contratto di compravendita con la Leaseco One e pagina 8 di 13 che la mancata conclusione dell'accordo negoziale, ha fatto venir meno anche il diritto di mediazione dell'attrice
Concessi i termini ex art. 183 c.p.c. e depositate le relative memorie istruttorie, con ordinanza del 02.01.2024, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 24.11.2023, il
Tribunale, considerata conclusa l'istruttoria e ritenuta la causa di natura documentale,
rinvia per la precisazione delle conclusioni al 16.07.2024.
Precisate le conclusioni, il giudizio era posto in decisione ai sensi dell'art. 190 cpc con termini per il deposito di memorie conclusionali e di replica
MOTIVI DELLA DECISIONE
Vertendo la controversia in ordine al diritto del mediatore immobiliare di percepire il compenso per l'attività prestata, occorre confrontarsi con la norma di cui all'art. 1775
c.c., secondo il quale "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento".
Il diritto alla provvigione presuppone, dunque, la sussistenza delle seguenti condizioni:
la conclusione dell'affare, la circostanza che tale conclusione sia ricollegabile all'opera del mediatore (ossia il nesso di causalità), e, a seguito dell'entrata in vigore della L.

3.2.1989 n. 39, la necessità che il mediatore sia iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione istituito presso ciascuna Camera di Commercio.
La giurisprudenza, chiamata a confrontarsi con la norma in commento e con i relativi elementi strutturali, ritiene che, per conclusione dell'affare, debba intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, ovvero di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o in difetto, per il risarcimento del danno ( Cass.
Civ. 2385/2023; Cass. Civ. 11521/2008). Al riguardo, si è ritenuto che anche la pagina 9 di 13 stipulazione di un contratto preliminare sia sufficiente a far sorgere tale diritto, restando ininfluente la circostanza che, al preliminare, non segua la stipula del contratto definitivo (ex multis Cass. Civ. 24397/2015; Cass, Civ. 13260/2009), viceversa, è stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di cd. "puntuazione" (Cass. n. 13067/2004),
di patto di opzione e/o di cd. "preliminare di preliminare" (Cass. 32066/2021) o qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare ( Cass. Civ. 2385/2023).
Di particolare significatività – anche per la controversia qui in rilievo, costituendone tale circostanza il punctum pruriens – è, invero, il requisito per cui l'affare dev'essersi concluso "per effetto" dell'intervento del mediatore, con ciò intendendosi che, per il sorgere del diritto alla provvigione, non basta la mera conclusione dell'affare, ma occorre che tra questa e l'attività svolta dal mediatore vi sia un vero e proprio nesso di causalità.
A tale specifico riguardo, affinché possa concretizzarsi il predetto collegamento eziologico tra la messa in relazione delle parti e la conclusione dell'affare, la giurisprudenza di legittimità – sulla scorta delle maggioritarie indicazioni della dottrina
– ritiene che, pur non essendo necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è
tuttavia necessario che la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell'affare (Cass.
11443/2022; Cass. 869/2018).
In applicazione dei principi ermeneutici testè riassunti, venendo al caso di specie, deve osservarsi che parte attrice sia riuscita ad offrire un'appagante dimostrazione del concreto rilievo eziologico del suo operato, essendo emerso non solo di aver ricevuto specifico mandato dalla società ma soprattutto di aver dato seguito a tale CP_1
pagina 10 di 13 incarico formulando, per conto della mandante, la proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile sito in NI (LC), Via Molino Nuovo n. 5, accettata dalla proprietaria Leaseco One Srl con dichiarazione del 17.09.2021, che ha reso possibile la conclusione del negozio giuridico, che ha assunto i requisiti di un contratto preliminare,
avendone tutti gli elementi essenziali: per la sua attività di intremediazione immobiliare, parte attrice ha anche documentato la sua iscrizione al Ruolo Agenti di
Affari di Mediazione della CCIAA di Como n. 1812 e REA CO-296845, come previsto dalla legge.
Tali circostanze possono dirsi acquisite in ragione della documentazione agli atti (cfr.
allegati 1-11) nei quali si rinvengono il conferimento del mandato, la proposta irrevocabile di acquisto e la dichiarazione di accettazione con efficacia di perfezionamento del contratto da parte della proprietaria dell'immobile e l'iscrizione dell'attrice al Ruolo Agenti di Affari di Mediazione.
L'istruttoria documentale, dunque, ha illuminato un quadro fattuale dal quale emerge che l'attrice ha, in effetti, espletato quell'attività di reperimento del contraente e di mediazione funzionale a favorirne la conclusione, dal momento che risulta provato che le parti hanno concluso l'affare solo attraverso l'opera del mediatore, che ha dispiegato un'efficacia causale concreta nella conclusione dell'affare, favorendone la conclusione.
Quanto alle eccezioni proposte da controparte in ordine alla decadenza del diritto di provvigione a causa di fatti emersi successivamente alla conclusione del contratto e che avrebbero determinato un contenzioso con la proprietaria Leaseco One Srl, questo
Tribunale ritiene che tali circostanze, oltre ad essere del tutto estranee alle dinamiche che hanno condotto alla conclusione e perfezionamento del contratto preliminare di pagina 11 di 13 compravendita, non hanno avuto alcun incidenza invalidante sul diritto di mediazione che risulta maturata con la conclusione del negozio giuridico.
Le circostanze cui fa riferimento parte convenuta e che avrebbero condotto ad una controversia con Leaseco One Srl, oltre a non riguardare un vizio del contratto all'epoca del perfezionamento dello stesso, attengono a fatti del tutto imprevedibili e non dipendenti dalla volontà dell'attrice - che ha diligentemente svolto il proprio incarico di mediazione -, senza considerare che gli stessi fatti si sarebbero verificati per fatto e colpa della società Leaseco One srl., come riferito anche da parte convenuta nella propria comparsa conclusionale, menzionando la sentenza resa dal Tribunale di
Lecco che ha deciso il contenzioso (sentenza n. 748/2024 del 05/12/2024 - R.G.
1868/2022) attribuendo a Leaseco One la colpa del mancato perfezionamento del contratto definitivo di compravendita.
Per tutte le ragioni sin qui esposte, la domanda attorea va accolta e, conseguentemente,
la convenuta è tenuta a corrispondere all'attrice il pagamento della somma di €
15.000,00 oltre Iva pari alla percentuale del 1,25% sul prezzo di compravendita di €
1.200.000,00, così come concordemente stabilito nel mandato, cui andranno sommati gli interessi legali dalla domanda al saldo.
Quanto alle spese di lite, esse, in applicazione del principio della soccombenza, vanno poste a carico di parte convenuta nella misura di € 4.237,00 oltre oltre spese generali,
iva e cpa, in applicazione dei valori tabellari medi di cui al D.M. 55/2014 parametrati al disputatum (scaglione da € 5.201 a € 26.000).

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Lecco, in persona del GOT dott. Nicola Cianciaruso, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
pagina 12 di 13 1. accoglie la domanda dell'attrice Parte_1

2. condanna la convenuta a pagare all'attrice la somma di € 15.000,00 Controparte_1
oltre Iva ed oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3. condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice, che si liquidano in € 237,00 per esborsi ed € 4.000,00 per competenze legali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
IL GIUDICE ONORARIO
dr. Nicola Cianciaruso
pagina 13 di 13