N. R.G. 12794/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Terza Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del G.O.P., Avv. Giovanna Lucia
Testini, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al nr.12794/2022 del Ruolo Generale degli affari Contenziosi
TRA
elettivamente domiciliato in Bitetto a Piazza A.Diaz n.29 presso e nello Parte_1 studio dell'avv. Michele Novielli che lo rappresenta e difende in virtù di mandato in calce alla memoria di costituzione;

- Ricorrente/Intimato-
contro
, elettivamente domiciliata in Bari a Via Q.Sella n.130 presso e Controparte_1
nello studio degli avvocati Francesco Tanzarella e Marica Bianco dai quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto introduttivo;

- Resistente/Intimante –
All'udienza del 10.01.2025 sulle conclusioni rassegnate e trascritte nelle memorie conclusionali e a verbale, che devono intendersi qui per trascritte, la causa è stata decisa come da sentenza depositata all'esito della camera di consiglio.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
- Con atto notificato in data 26.8.2022, intimava lo sfratto per Controparte_1 morosità e contestuale convalida nei confronti di esponendo di: aver Parte_1 stipulato in data 28.12.2020 contratto di locazione di immobile ad uso diverso avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Bari alla via Andrea da Bari n.70, primo piano;
di avere convenuto il pagamento di un canone di locazione annuo pari ad euro 7.200,00 da pagarsi in quattro rate trimestrali anticipate di euro 1.800,00 ciascuna, unitamente alle spese accessorie e di condominio;
di essersi il conduttore reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione a far data dal trimestre gennaio-febbraio-marzo 2021 fino al trimestre luglio- settembre e delle spese condominiali. Concludeva chiedendo l'emissione del provvedimento di convalida;
la condanna al pagamento della somma di €. 12.586,49 per canoni e oneri accessori maturati oltre quelli scadere fino al rilascio;
ed alle spese processuali.
- Si è costituito con comparsa depositata nel fascicolo telematico il 13.10.2022 Pt_1
il quale si è opposto alla convalida deducendo preliminarmente l'improcedibilità
[...] della domanda per avere omesso l'intimante di attivare il procedimento di mediazione obbligatoria in violazione dell'articolo 5, comma 1 bis, del decreto legislativo 4 marzo
2010, n. 28; nel merito contestava la genericità e indeterminatezza della domanda;

l'inidoneità dell'immobile affetto da carenze strutturali e urbanistiche che impedivano il pieno godimento chiedendo l'accertamento dei gravi motivi ex art. 667 c.p.c..
Con ordinanza dell'8.11.2022, questo giudicante ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile fissando la data del 14.1.2023, attesa l'opposizione e conseguentemente ha disposto il mutamento di rito con termine per il deposito di memorie integrative e documenti, fissando l'udienza di discussione;
ed è stato assegnato all'opponente il termine per l'attivazione della procedura per la media-conciliazione ex art. 5, comma II, d.lgs 4 marzo 2010 n.28.
Dato atto dell'esto negativo della procedura, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata all'odierna udienza con assegnazione dei termini per il deposito delle memorie conclusionali.
La domanda avanzata dall'opponente-intimato non è meritevole di accoglimento.
Preliminarmente deve intendersi per riprodotta l'ordinanza innanzi richiamata anche ai fini della valutazione delle reciproche posizioni processuali.
Va inoltre rilevato che agli atti risulta la rinuncia al mandato da parte dell'avv.Novielli
e che l'immobile oggetto del contratto di locazione è stato rilasciato in data 3.2.2023.
E' opportuno ribadire che per stabilire la sussistenza dell'inadempimento contrattuale la giurisprudenza, quasi unanime, ha sancito il principio secondo cui “ In tema di locazione al
Pag. 2 di 5 conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre,
secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede ( Cass. 8 ottobre 2008,
n. 24799 ; Cass. 10 gennaio 2008, n. 261).
Successivamente è stato ritenuto che “La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti
“.(Cassazione civile, sez. III, 27/09/2016, n. 18987).
Secondo il principio inadimplenti non est adimplendum la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede per cui se il conduttore ha continuato a godere dell'immobile non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così si spezzerebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. Dinanzi a tale ipotesi può ritenersi giustificata la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 c.c. solo nel caso di accordo o di contrattazione in data antecedente la notifica dell'intimazione. Ipotesi che non ricorre nel presente giudizio.
Va osservato che la Suprema Corte ha dettagliatamente esaminato l'istituto dell'eccezione di inadempimento disciplinata dall'art. 1460 c.c., rispetto all'ipotesi specifica del contratto di locazione disciplinata dall'art.1578 c.c., affermando il principio secondo cui la sospensione della prestazione è legittima ove sussiste l'inadempimento di controparte e la proporzionalità sinallagmatica della reazione;
ossia una volta esercitata l' autotutela in reazione a permanente inadempimento, nessuna prestazione più sussiste ..” nel contratto locatizio può verificarsi ugualmente la risoluzione, come si evince, oltre che dall'articolo 1455, proprio dall'articolo 1578. Se, infatti, ad avvalersi dell'articolo 1460 è il conduttore, sospendendo però in toto la
Pag. 3 di 5 corresponsione del canone a fronte di un vizio che diminuisce in modo apprezzabile ma non assoluto l'utilizzabilità della cosa locata, trattandosi di contratto di durata l'effetto della risoluzione potrà retroattivamente rendere inesigibile la prestazione sospesa soltanto (qualora, ovviamente, si aderisca all'orientamento che concede anche al conduttore di opporre l'eccezione di adempimento inesatto) nella parte in cui la sospensione, come diminuzione contingente del canone, sia stata proporzionale all'inadempimento del locatore.” (Cass. civ. Sez. 3 n. 16917/2019).
Si osserva che alcuna prova ha dimostrato parte opponente circa l'eccepita inosservanza degli obblighi contrattuali da parte del locatore che avrebbe ritardato e/o omesso l'adempimento delle proprie obbligazioni né quali i lavori di straordinaria manutenzione necessari, presentatesi nel corso del rapporto contrattuale, non eseguiti dal locatore ( pag.4 della memoria): che le parti avrebbero potuto cercare una soluzione conciliativa per evitare l'alea di un giudizio;
che il conduttore ha accettato l'immobile nello stato in cui si trovava ed ha continuato ad utilizzarlo malgrado la riserve spiegate nel presente giudizio;
che, infine, alcuna prova è stata addotta a sostegno delle difese in conformità di quanto disposto dall'art. 2697 c.c..
La norma stabilisce che colui il quale vuol far valere un diritto in giudizio deve dimostrare i fatti costitutivi posti a fondamento dello stesso, mentre spetta a chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero che il diritto si è modificato o estinto provare i fatti sui quali si fonda la propria eccezione.
Per quanto innanzi deve essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa per inadempimento di parte conduttrice.
E' accoglibile la richiesta di condanna di al pagamento della somma di euro Parte_1
1.484,67 essendo stata depositata documentazione atta a dimostrare l'avvenuto pagamento da parte di per il pagamento degli oneri condominiali nonché Controparte_1 quella di €.72,00 relativa alla registrazione annuale.
Quanto alle spese processuali va osservato che il preventivo esperimento del procedimento di mediazione avrebbe molto probabilmente evitato il ricorso al Giudice per la definizione di una controversia contrattuale o avrebbe, in assonanza con l'ordinanza provvisoria di rilascio, dovuto far abbandonare il presente giudizio.
Pag. 4 di 5 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano stante il valore della causa, l'attività svolta, l'accoglimento della domanda ai sensi del DM n.147/2022 in €.5.077,00 (€. 919,00 fase studio;
€. 777,00= fase introduttiva;
€.1680,00 fase istruttoria;
€. 1701.00= fase decisionale) oltre le spese borsuali in €. 264,00 = ed oneri accessori. Si liquidano, in assenza di nota specifica e degli atti del fascicolo della fase sommaria, in €.900,00 i compensi ed
€.76,00 le spese borsuali.

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del GOP, Avv. Testini Giovanna
Lucia, definitamene pronunciando sulla domanda proposta da , rigettata ogni Parte_1
ulteriore eccezione, richiesta e domanda così provvede:
- dichiara l'improcedibilità dell'avversa opposizione per omessa attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria.
Nel merito:
- Rigetta l'opposizione spiegata in quanto infondata;

- Dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 28.12.2020 (reg.to in pari data al n.
023029, serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate di Bari), stipulato tra Controparte_1
e relativo all'immobile sito in Bari alla via Andrea da Bari n. 70
[...] Parte_1 per inadempimento del conduttore;

- Condanna al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_1
somma di euro 15.600,00 per i canoni maturati fino al rilascio dell'immobile; nonché della somma di €. 1.556,67 per oneri accessori e quota registrazione del contratto oltre gli interessi di mora dalle scadenze dei singoli canoni e oneri accessori al soddisfo;

- Condanna al pagamento in favore di delle Parte_1 Controparte_1 spese processuali liquidate nella complessiva somma di €.5.977,00 oltre spese borsuali in
€.340,00, 15% spese forfetarie;
c.a.p. e iva come per legge.
Bari,10.1.2025
Il GOP
Avv. Giovanna Lucia Testini
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