REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
- II SEZIONE CIVILE - nella persona del GIUDICE MONOCRATICO dott.ssa Dora Alessia Limongelli ha pronunciato mediante deposito del dispositivo, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza del 18.11.2025, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 6064/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: “opposizione a convalida di sfratto”, pendente TRA
, nato a [...] il [...] ed ivi residente Parte_1 alla via G. Di Vittorio 8, C.F. elett.te domiciliato in S. C.F._1
MO (Na) alla via E. De Nicola 6 presso lo studio dell'Avv. Di Lorenzo Pasquale, , dal quale è assistito, rappresentato e difeso, C.F._2 giusta mandato in calce alla memoria difensiva

ATTORE INTIMANTE E
, nato a [...] il [...], C.F. CP_1
, residente in [...]
1, rapp.to e difeso dall'Avv. Antonietta Chiariello, elett.te dom.to in Sant'MO alla Via Roma, 157 presso lo studio di quest'ultima che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTO INTIMATO CONCLUSIONI: come da verbale del 18.11.2025.
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione ritualmente notificato in data 29.5.2024, Parte_1
- premesso che con contratto di locazione stipulato l'8.3.2018 e registrato il 15.3.2018, concedeva in locazione ad uso diverso a , per lo CP_1 svolgimento di attività di parrucchiere, l'immobile sito in Sant'MO, alla Via Roma 37/A meglio identificato in atti, di sua proprietà – esponeva che il canone concordato al momento della conclusione del contratto ammontava ad € 250,00 e con successiva scrittura modificativa del 26.02.2024 regolarmente registrata veniva concordato l'aumento ad € 400,00 mensili;
che dal mese successivo il
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conduttore ometteva di versare il maggiore importo concordato di € 150,00 mensile, accumulando per i mesi di marzo, aprile e maggio una morosità di € 450,00. Sulla base di tali premesse, intimava lo sfratto per Parte_1 morosità e citava per la convalida al fine di ottenere la CP_1 risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e il rilascio dell'immobile. Si costituiva in giudizio l'intimato opponendosi allo sfratto ed eccependo la nullità e/o annullabilità dell'accordo di aumento del canone di locazione mai sottoscritto dal conduttore nonché l'invalidità dell'accordo modificativo privo di carattere novativo. Il Tribunale, pronunciato con ordinanza il provvisorio rilascio dell'immobile in favore della parte locatrice, disponeva il mutamento del rito, con assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti introduttivi. Con memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., l'intimante, deduceva che nelle more veniva instaurata altra procedura di convalida di sfratto in relazione alla morosità di € 800,00 per i mesi di luglio e agosto 2024, conclusasi con ordinanza di convalida dello sfratto con conseguente cessazione della materia del contendere sulla domanda di risoluzione del rapporto di locazione;
altresì che sussiste l'interesse all'accertamento dell'autenticità della firma in calce al contratto di novazione e della morosità formulando all'uopo istanza di verificazione. Poste tali premesse, l'intimante chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare che l'accordo novativo era valido ed efficace tra le parti e che il canone pattuito, a seguito della novazione, era di € 400,00 mensili e che il
[...] non ha versato parte dei canoni di locazione per un importo di € 150 CP_1 cadauno dei mesi di marzo, aprile e maggio 2024 inclusi, per un importo complessivo, di € 450,00 oltre le mensilità da scadere, e per l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione così come novato il 26/02/2024 e registrato presso l'Ag. delle Entrate - Ufficio Territoriale di Napoli il 26.02.2024 con prot. N. 24022641153717019, ed allegato al già registrato contratto di locazione tra le stesse parti e riportante n 0004171 - serie 3T cod identificativo n TER18T004171000SJ e per l'effetto condannare al rilascio CP_1 dell'immobile di S.MO (NA) alla via Roma 37/A piano T (…)”. L'intimato, nelle memorie integrative tempestivamente depositate, ha ribadito la nullità e/o annullabilità dell'accordo di aumento del canone di locazione mai sottoscritto dal conduttore nonché l'invalidità dell'accordo modificativo privo di carattere novativo. Deduceva il convenuto che era certamente anomalo che la registrazione dell'accordo modificativo avvenisse nel mese di aprile 2024 a seguito degli eventi (infiltrazioni causate dalla rottura della fogna) che avevano comportato il deterioramento dei rapporti tra le parti;
altresì che non costituiva valida giustificazione dell'aumento del canone di ben € 150,00 mensili (oltre il 50% in più) – per di più illegittimamente effettuato prima della scadenza naturale del contratto – la sopravvenuta inflazione e gli asseriti costi di condominio e
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servitù annesse, in realtà inesistenti poiché il locale commerciale è posto al piano terra e non fa parte di alcun codominio;
ancora che l'ordinanza di convalida di sfratto era da ritenersi nulla e priva di effetti nel presente giudizio, attesa la nullità della notifica avvenuta all'indirizzo pec facente capo alla , e Controparte_2 aperto dalla Camera di Commercio in automatico per le ditte individuali registrate al fine di assolvere all'obbligo di p.e.c.; infine, la insussistenza della morosità per la richiesta di un canone di € 400,00 superiore rispetto a quanto pattuito nel contratto stipulato nel 2018 e nonostante la pendenza di altro giudizio sulla medesima questione. Parte convenuta chiedeva quindi accogliersi le seguenti conclusioni: 1) acclarare la persistenza della materia del contendere stante la nullità dell'ordinanza di convalida di sfratto rg 7668/2024, per tutto quanto sopra esposto;
2) dichiarare la nullità del contratto di novazione stante la non autenticità della firma apposta;
3) accertata la condotta illegittima del locatore condannare il sig. Parte_1
, C.F. al pagamento delle spese ed onorari del
[...] C.F._1 presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore, quale anticipatario, nonché al pagamento delle spese per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c., oltre che al rimborso delle spese sostenute per la CTU grafologica pari ad Euro 800,00 e spese di mediazione pari ad Euro 96,70” (…). In via del tutto preliminare, va dato atto della procedibilità della domanda stante il previo esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio conclusosi con verbale negativo per impossibilità di raggiungere l'accordo (cfr. verbale di mediazione). Nel merito, va dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e rilascio dell'immobile, avvenuto in data 16.09.2025 in virtù di ordinanza di convalida di sfratto n. 21578/2024. Avverso la detta ordinanza di convalida di sfratto veniva proposta opposizione tardiva ex art 668 c.p.c. dichiarata inammissibile con sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1955 del 22.97.2025, in considerazione della validità della notifica effettuata alla pec della ditta individuale facente capo al ricorrente. Pertanto, può certamente dirsi cessata la materia del contendere in ordine alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, oggetto della successiva ordinanza di convalida di sfratto n. 21578/2024 - a fondamento della quale era stato dedotto il mancato pagamento delle mensilità di luglio e agosto 2024 nella misura pattuita nella scrittura modificativa per € 800,00 – e alla conseguente statuizione di rilascio dell'immobile, peraltro avvenuto nelle more del giudizio il 16.09.2025. Il “thema decidendum” è dunque circoscritto al solo accertamento della validità ed efficacia dell'accordo “novativo”, della misura del canone e della sussistenza della morosità in relazione ai canoni di marzo, aprile e maggio 2024, posti a
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fondamento della domanda di convalida che ha dato origine al presente giudizio, trattandosi di punto dirimente anche ai fini della regolamentazione delle spese di giudizio. Venendo all'esame della questione relativa alla validità ed efficacia della scrittura del 26.2.2024 intitolata “Novazione di locazione commerciale”, deve in primo luogo escludersi che la detta scrittura, con la quale viene pattuito l'aumento del canone di locazione abbia determinato la novazione del contratto. A riguardo, va richiamato il consolidato insegnamento della giurisprudenza, ai sensi del quale, in tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'animus e della causa novandi (v., da ultimo, Sez. 3, Sentenza n. 22126 del 13/10/2020, Rv. 659241 - 01). Nella specie, non è emersa alcuna dimostrazione della volontà delle parti di determinare, attraverso il patto successivo di modifica del canone di locazione, la novazione del precedente rapporto (ossia l'estinzione del precedente contratto di locazione e la sua sostituzione con una nuova e diversa pattuizione), tanto che nella medesima scrittura si richiama la vigenza di tutte le altre pattuizioni contenute nel contratto sottoscritto il 1.4.2018. In proposito, parte attrice, nelle note sostitutive dell'udienza del 29.5.2025, ha allegato che indipendentemente dall'efficacia novativa della scrittura del 26.2.2024, doveva certamente considerarsi valido ed efficace l'aumento del canone disposto in costanza di rapporto non incorrendo nella nullità per violazione degli artt. 32 e 79 della L 392/1978. Tanto debitamente precisato, riveste certamente natura dirimente – rispetto al disconoscimento della paternità della firma apposta in calce alla scrittura del 26.2.2024 operata dal conduttore e alla richiesta di verificazione – la questione della invalidità della detta scrittura modificativa del canone contrattuale, con cui locatore e conduttore avrebbero convenuto l'aumento del canone mensile di locazione dell'unità immobiliare da Euro 250,00 ad Euro 400,00 ed il cui inadempimento (nella parte maggiorata rispetto alla pattuizione originaria) è stato posto dall'intimante a fondamento della domanda di risoluzione contrattuale. Ebbene, la giurisprudenza della Suprema Corte, ha affermato che deve considerarsi nulla ogni pattuizione intervenuta in corso di rapporto avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 legge n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti del canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti)
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(v. v. Cass. 11/04/2006, n. 8410, Rv. 591347; Cass. 09/02/2007, n. 2902, Rv. 595536; Cass. 07/02/2008, n. 2932, Rv. 601329; Cass. 19/11/2009, n. 24433, Rv. 610334; Cass. 09/06/2010, n. 13826, RV. 613271; Cass. 07/02/2013, n. 2961, Rv. 625373; Cass. 11/10/2016, n. 20384; Cass. 6124 /2018). Come evidenziato dalla parte locatrice, a sostegno della validità della scrittura modificativa, la Corte nomofilattica, con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo, con una serie di recenti pronunce ha ritenuto legittima, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, a meno che dal testo del contratto o da elementi extratestuali — della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola — risulti che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge [v. in tal senso Cass. 10/11/2016, n. 22909; Cassazione civile sez. III, 14/02/2023, (ud. 27/09/2022, dep. 14/02/2023), n.4445; Cass. Sez. 3 -
, Ordinanza n. 3399 del 06/02/2024 ]. Sul punto, la giurisprudenza di merito occupandosi di una fattispecie concreta analoga a quella oggetto di causa di modifica del canone in corso di rapporto, ha avuto modo di ribadire che “il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi (cfr. Cass. 11/10/2016, n. 20384 richiamata in motivazione) e che “i principi affermati dalla giurisprudenza con riferimento alle pattuizioni originarie di un canone crescente però non postulano affatto, simmetricamente, la legittimità di una pattuizione che intervenga nel corso del rapporto — come nel caso in esame — ma ben diversamente obbliga il giudice a verificare se la previsione (iniziale) di «una scaletta» del canone (o, più propriamente, la «predeterminazione differenziata per frazioni di tempo») non sia volta ad eludere la norma di cui all'art. 32 cit.: a verificare dunque che si tratti di un «adeguamento» del canone al mutato valore locativo dell'immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale "riduzione" del canone convenuto (Corte di Appello Napoli, sentenza 1018 del 2.5.2024). In particolare, nella motivazione di tale pronuncia, si riafferma che l'art. 32 della L. n. 392 del 1978, va inteso nel senso che il limite quantitativo ivi previsto concerne unicamente la
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regolamentazione negoziale dell'aggiornamento del canone di locazione al mutato potere d'acquisto della moneta, non risultando d'ostacolo - invece - alla predeterminazione di aumenti del canone in corso di rapporto mediante una determinazione differenziata legata al decorso del tempo. In particolare, riprendendo la distinzione fra "aggiornamento" e "aumento predeterminato" del canone, la Corte di Cassazione ribadisce che la funzione dell'uno è di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, mentre il secondo determina esso stesso il sinallagma - o la ragione di scambio - contrattuale. Ragione di scambio che, ovviamente, deve essere riferita all'equilibrio complessivo delle prestazioni previste per l'intera durata del rapporto. Talché non potrà dirsi che, in presenza di un canone c.d. "a scaletta", lo scalettamento determina una progressiva mutazione dell'originario equilibrio contrattuale in sfavore del conduttore. La ragione di scambio resta invariata, essendo costituita dal rapporto fra il godimento del bene e l'importo complessivo che, in base alla pattuizione originaria, il conduttore dovrà corrispondere nell'ambito dell'intera durata del rapporto. Appare evidente, dalle menzionate argomentazioni, che ciò che la Suprema Corte ormai reputa legittima è la pattuizione originaria, all'atto della stipula di un contratto di locazione, di un canone progressivamente crescente, la cui variazione sia ancorata a parametri predeterminati, ma non di certo la pattuizione successiva, in corso di rapporto, di aumenti del canone” (Corte di Appello Napoli, sentenza 1018 del 2.5.2024 in motivazione). Senonché, sia pure solo in due occasioni, la Corte di legittimità ha ritenuto valida nelle locazioni di immobili ad uso diverso alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per detti immobili - tanto il patto con il quale le parti, all'atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, quanto il patto successivo con il quale le parti stabiliscono consensualmente, nel corso del rapporto, una misura del canone diversa da quella originariamente prevista, precisando che la legittimità di tali patti (iniziali o successivi) dev'essere peraltro esclusa ove risulti (dal testo contrattuale o da elementi extratestuali) che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della l. n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge (Cass. Sez. 3 -
, Ordinanza n. 33884 del 12/11/2021; Cass. Sez. 3 -, Ordinanza n. 5554 del 22/02/2023). Ebbene, nel caso che qui ci occupa, nella scrittura modificativa del 26.2.2024 l'aumento del canone di locazione è giustificato da una previsione del seguente tenore: “il canone è insoddisfacente in ragione dell'intervenuto decorso del rapporto e della sopravvenuta inflazione ed è pertanto intenzione delle parti
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modificare l'importo del corrispettivo inizialmente pattuito, considerando anche le spese condominiali e le servitù annesse”. È evidente che il richiamo contenuto nella scrittura modificativa del 26.02.2024, alla svalutazione monetaria, alle spese condominiali neppure quantificate e a non meglio precisate servitù annesse non valgono a integrare vicende che incidono sulla funzione economica e sull'equilibrio dell'intero rapporto, tali da giustificare la pattuizione modificativa, evidenziando al contrario che lo scopo perseguito era senza dubbio quello di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria pure richiamata come causa dell'aumento, eludendo tuttavia i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978. Peraltro, nel contratto originario all'art 7 era già previsto che cedevano a carico del conduttore le spese per utenze, manutenzione impianti esterni e per tutti i servizi utili al godimento dell'immobile. A riprova della fondatezza del rilievo, non può evitarsi di osservare che a fronte delle contestazioni mosse dalla parte convenuta circa l'inesistenza di servitù annesse all'immobile e di spese condominiali non essendovi un condominio nello stabile ove è ubicato l'immobile, alcuna allegazione fattuale ha effettuato in proposito il locatore, limitandosi a ribadire tout court la validità in punto di diritto della clausola alla luce della richiamata giurisprudenza. La riscontrata nullità della pattuizione successiva invocata dal locatore, a fondamento della domanda, comporta conseguentemente l'assenza di un inadempimento ascrivibile alla parte conduttrice – riguardando la contestazione esclusivamente le maggiorazioni del canone previste da tale accordo successivo - e, per l'effetto, l'infondatezza della domanda di risoluzione contrattuale. A fini di completezza motivazionale, giova osservare che la risoluzione pronunciata dal Tribunale di Napoli Nord con ordinanza di convalida di sfratto n. 21578/2024 fondata sul mancato pagamento dei canoni di luglio e agosto 2024 per l'importo di € 800,00, non esplica efficacia preclusiva all'accertamento dell'effettiva misura del canone dovuto e della insussistenza dell'inadempimento in relazione al mancato pagamento del canone maggiorato. Ed invero, la giurisprudenza ha chiarito che l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo (Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 17049 del 11/07/2017 Nella specie la S.C., correggendo sul punto la motivazione della sentenza di merito, ha escluso
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che vi fosse alcuna preclusione, derivante dal passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida di sfratto per morosità, riguardo all'esame dell'anteriore domanda di accertamento degli inadempimenti del locatore, né che potesse ritenersi assorbita l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dedotta dal conduttore anteriormente all'intimazione della convalida, ancorché non riproposta nel successivo giudizio di sfratto per morosità). In definitiva, dunque, va dichiarata la nullità del patto di modifica del canone contenuto nella scrittura del 26.2.2024 per contrarietà all'art 32 e 79 della L. 392 del 1978. Le spese seguono la soccombenza di parte attrice, e si liquidano d'ufficio come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 55/2014 e succ. modifiche, discostandosi dai valori medi e tenuto conto delle fasi effettivamente svolti e della non complessità della questione, con distrazione in favore del procuratore anticipatario.


P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in persona del G.M., Dott.ssa Dora Alessia Limongelli 6066/2024 R.G.A.C., avente ad oggetto “ Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, ogni contraria istanza disattesa, così provvede: 1) Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di risoluzione contrattuale;

2) Dichiara la nullità del patto di modifica del canone contenuto nella scrittura del 26.2.2024 per contrarietà all'art 32 e 79 della L. 392 del 1978;
3) Condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_1 delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 662,00 per onorari di causa, oltre al rimborso spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e Cassa Previdenza Avvocati come per legge con attribuzione all'Avv. Chiariello Antonietta dichiaratasi anticipataria.
Motivi in giorni 60.
Così deciso in Aversa, 18/11/2025. Il Giudice dott.ssa Dora Alessia Limongelli
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