Sentenza n. 67/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 6, riunita in udienza il
15/12/2025 alle ore 12:30 con la seguente composizione collegiale:
GOBBI DANIELA, Presidente e Relatore
SCANDURRA DONATELLA, Giudice
TRERE' GIOVANNI, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 641/2022 depositato il 10/05/2022

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna - Via Marco Polo, 60 40131 Bologna BO
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 683/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale BOLOGNA sez. 1 e pubblicata il 12/11/2021
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. BO0126491 2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L'immobile oggetto di causa è un capannone industriale con uffici e accessori, sito in Zola Predosa (BO),
Indirizzo_1, di comproprietà degli odierni appellati, originariamente censito in catasto nella categoria D/1 – opifici, con rendita proposta dai contribuenti nel 1999 e divenuta definitiva per decorso dei termini. Nel
2012 i comproprietari presentavano dichiarazione DOCFA, indicando la realizzazione di “interventi edilizi minori” (rifacimento dell'impianto elettrico, rifacimento delle pavimentazioni esterne, installazione di pannelli fotovoltaici) e proponevano il passaggio dell'unità immobiliare alla categoria F/4 – unità in corso di definizione, con conseguente azzeramento della rendita catastale. A seguito di segnalazione del Comune di Zola Predosa, inoltrata ai sensi dell'art. 3, comma 58, L. 662/1996, l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio avviava attività di controllo, dalla quale emergeva, all'esito di istruttoria documentale e sopralluogo, che i lavori dichiarati nel DOCFA non risultavano di fatto iniziati e che gli interventi programmati presentavano natura meramente migliorativa, non riconducibile alla ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), DPR
380/2001. Il sopralluogo evidenziava che l'immobile, sebbene in pessimo stato manutentivo e inutilizzato da anni, non presentava dissesti, crolli o altre condizioni tali da comprometterne l'idoneità statica;
risultava, invece, una struttura portante integra e suscettibile di recupero tramite interventi di manutenzione e riqualificazione. Sulla base di tali risultanze, l'Amministrazione emetteva l'avviso di accertamento catastale n. BO0126491/2019, con cui disponeva il ripristino della categoria D/1 – opifici e la riattribuzione della rendita già proposta nel 1999, convertita in euro e ricalibrata sulla base delle superfici effettive. I contribuenti hanno impugnato l'avviso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Bologna, deducendo, tra l'altro, difetto di motivazione e riconducibilità del bene alla categoria F/2 (unità collabente, priva di rendita). A conferma della tesi, hanno ottenuto sulla scorta della perizia del geom. Zani, che descriveva l'immobile come degradato e inagibile la conferma della loro tesi nella sentenza di primo grado n. 683/2021 che ha accolto il ricorso.
L'Agenzia delle Entrate ha appellato la sentenza di primo grado, deducendo la sufficienza della motivazione dell'avviso di accertamento alla luce della giurisprudenza di legittimità in materia di procedura DOCFA, nonché l'erroneità della riqualificazione dell'immobile nelle categorie F/2 o F/4, in luogo del ripristino della categoria D/1. Gli appellati costituiti chiedono il rigetto del gravame e la conferma della pronuncia di primo grado. Questa Corte è stata chiamata a decidere: 1) se l'avviso di accertamento n. BO0126491/2019 presenti una motivazione conforme ai criteri elaborati dalla Corte di Cassazione per gli atti emessi a seguito di procedura DOCFA;
2) verificare se, alla luce dello stato dell'immobile accertato in atti, il ripristino della categoria D/1 e della relativa rendita sia corretto, ovvero se sussistano i presupposti per il classamento nelle categorie F/2 (unità collabente) o F/4 (unità in corso di definizione); ed infine 3) se la motivazione dell'avviso di accertamento in procedura DOCFA sia corretto. la sentenza di primo grado e stata impugnata dall' Ufficio che ha motivato le ragioni per le quali chiede l'annullamento della sentenza di primo grado e la conferma del provvedimento impugnato e della categoria catastale assegnata all'immobile per i motivi declinati nell'atto di appello.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello dell'Ufficio è accolto e la sentenza di primo grado annullata. La Corte di Cassazione ha chiarito, in più occasioni, che in materia di classamento a seguito di procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'avviso è modulato in relazione al rapporto tra dati dichiarati dal contribuente e dati recepiti o disattesi dall'Ufficio. In particolare, si è affermato che quando l'Amministrazione non contesta gli elementi di fatto indicati nel DOCFA e si limita a procedere a una diversa valutazione tecnica (ad esempio, nella determinazione della rendita), è sufficiente la mera indicazione dei dati oggettivi e della categoria/classe attribuita;
quando, invece, l'Ufficio disattende gli elementi fattuali posti a base della proposta del contribuente, la motivazione deve farsi “più approfondita”, con specificazione delle differenze riscontrate, così da permettere al contribuente di comprendere le ragioni della rettifica e di difendersi in modo consapevole. Tale principio qualificato come motivazione rafforzata” – è stato ribadito, tra l'altro, in numerose ordinanze della
Suprema Corte in tema di atti di classamento conseguenti a DOCFA, nelle quali si sottolinea che la motivazione va valutata avendo riguardo alla funzione di consentire al contribuente una chiara percezione dei presupposti di fatto e di diritto della pretesa, e non in base a un astratto formalismo. Ciò posto, occorre esaminare il contenuto effettivo dell'avviso impugnato. Dalla lettura della sezione “Ulteriori informazioni”, che costituisce parte integrante del provvedimento, emerge che l'Ufficio, ricostruisce il classamento originario e la rendita proposta nel 1999; descrive la dichiarazione DOCFA indicando la natura degli interventi ivi rappresentati dai contribuenti a sostegno della richiesta di attribuzione della categoria F/4, con azzeramento della rendita;
dà conto della segnalazione comunale e dell'esito dei sopralluoghi, dai quali risultano, tuttavia, una serie di elementi non perfettamente corrispondenti alla raffigurazione dello stato di fatiscenza del l'immobile; risulta il mancato avvio dei lavori dichiarati. sempre dalla descrizione operata dall' ufficio a seguito della verifica dello stato dell'immobile, emerge gli interventi presentati come interventi di ristrutturazione dello stabile anche allo scopo di assicurarne la stabilità, sono - di fatto- meri interventi migliorativi (impianto elettrico, pavimentazioni, pannelli fotovoltaici), che non sono riconducibili alla ristrutturazione edilizia
“pesante” di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/2001. In altri termini tra la dichiarazione peritale di stato di collabenza dello stabile e l'elenco dei lavori da eseguire per il consolidamento della struttura e rafforzamento della stabilità del fabbricato, non sembra esserci diretta corrispondenza. Anzi i lavori indicati sono certamente migliorativi dello stato di fatiscenza e abbandono ma non sono migliorie statiche ma semplici interventi di ristrutturazione di un fabbricato lasciato deperire negli anni ma che - ad un esame tecnico- non sembrano avere alcun apporto significativo ai fini del rafforzamento della struttura edilizia. l'ufficio rileva che proprio l'elencazione delle opere di cui necessita il fabbricato, escludono che si sia in presenza di un fabbricato
"collabente" di un immobile che versa in condizioni strutturali precarie tali da rientrare nella categoria dell'unità collabente. Alla luce di tali elementi, può ritenersi che l'avviso contenga una motivazione che, pur non analitica in ogni dettaglio tecnico, consente al contribuente di comprendere quali elementi di fatto del DOCFA siano stati disattesi (esistenza dei lavori, loro qualificazione come ristrutturazione), perché tali elementi siano stati ritenuti non attendibili o non rilevanti, e quale sia la conseguenza in termini di classamento e rendita.
Ad avviso di questo Collegio il parametro indicato dalla Cassazione, secondo cui la motivazione è sufficiente quando mette il contribuente in condizione di “conoscere la pretesa impositiva in misura tale da consentirgli sia di valutare l'opportunità di esperire l'impugnazione, sia, in caso positivo, di contestare efficacemente l' an ed il quantum debeatur” ,.il provvedimento impugnato e le ragioni dedotte dall'Ufficio a supporto risultano chiare, e non trovano- ad avviso di questa Corte controdeduzioni tali da far ritenere che l' Ufficio abbia errato bella valutazione dell'immobile ritendo non essere in presenza di uno stabile precario , ma solo di un immobile che laddove venga riutilizzato richiede degli interventi di ristrutturazione ma non invasivi o strutturali ma solo di manutenzione ordina ria e semmai anche straordinari ama che non riguardano il pericolo di crollo o di inabitabilità assoluta. Passando al merito del classamento, occorre ricordare che la rendita catastale esprime la redditività potenziale del bene, determinata sulla base delle sue caratteristiche intrinseche (tipologia, consistenza, destinazione funzionale) ed estrinseche (ubicazione, inserimento nel contesto), secondo il criterio dell'ordinarietà estimativa;
essa non dipende dalla concreta utilizzazione del bene né da scelte soggettive del proprietario circa la manutenzione. La categoria F/2 è, infatti, riferita agli immobili “collabenti”, caratterizzati da un livello di degrado tale da determinare la totale o quasi totale inidoneità alla produzione di utilizzo e di conseguenza di produttività di un reddito proprio, per mancanza di idoneità statica e necessità di interventi radicali di ricostruzione. La giurisprudenza di legittimità ha sottolineato che il fabbricato collabente
è contraddistinto da una “assoluta inidoneità” all'uso, non trattandosi di semplice degrado o vetustà, ma di una situazione prossima al rudere, che giustifica l'assenza di rendita catastale (Cass. 17815/2017; Cass.
23081/2017) Nel caso in esame, le risultanze istruttorie – ivi compresa la stessa perizia di parte – restituiscono l'immagine di un immobile: sicuramente degradato, fatiscente e da anni inutilizzato, ma strutturalmente integro nella sua ossatura portante, privo di crolli significativi o dissesti tali da escludere la staticità. Inoltre, non segnalata l'irrecuperabilità dello stesso tant'che si citano interventi di interventi di manutenzione di sostegno, ristrutturazione, riqualificazione straordinaria, ma non di recupero strutturale o di sostegno. la descrizione, anche dettagliata dello stato dell'immobile, non restituisce l'immagine di una 'unità collabente ai fini catastali, mancando quel grado di rovina che la giurisprudenza collega alla categoria F/2 e alla conseguente assenza di rendita. La categoria F/4 individua le unità immobiliari “in corso di definizione”, ossia quelle per le quali, pur essendo completato l'involucro edilizio, risultano in corso di completamento o di definizione gli elementi che permettono di qualificarle stabilmente quanto a consistenza e destinazione;
si tratta di categoria provvisoria, destinata a operare per un periodo limitato, in presenza di lavori effettivamente in atto e di una situazione obiettiva di transitorietà. Nel caso concreto, è circostanza non contestata che i lavori indicati nel DOCFA 2012 non siano mai stati iniziati;
non vi è, dunque, una fase di lavorazione in corso che renda “indefinita” l'unità, né una reale incertezza sulla destinazione d'uso, che rimane quella di capannone industriale con uffici e accessori.Anche a voler considerare in astratto gli interventi programmati, la loro natura – consistendo in opere sugli impianti, sulle pavimentazioni esterne e nell'installazione di pannelli fotovoltaici – non esprime una trasformazione dell'organismo edilizio tale da giustificare la qualificazione in F/4, poiché come si è già osservato, si tratta di interventi migliorativi su un fabbricato già definito, non di lavori che ne rideterminano la consistenza o la destinazione. Alla luce di tali considerazioni, appare corretta l'esclusione della categoria F/4, non risultando integrati i presupposti di transitorietà e di lavori in corso che caratterizzano tale fattispecie. Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile – capannone industriale con uffici e accessori, inserito in contesto produttivo – restano quelle tipiche della categoria D/1 – opifici. L'assenza di lavori strutturali, il mancato avvio degli interventi dichiarati nel DOCFA, il permanere di una struttura portante integra e suscettibile di ordinario recupero, giustificano il ripristino del classamento originario, con rendita aggiornata in euro e ricalibrata sulle superfici. Questa soluzione si colloca nel solco del principio di ordinarietà estimativa richiamato anche dalla prassi amministrativa secondo cui la rendita va determinata avuto riguardo allo stato ordinario del bene e alle sue caratteristiche strutturali, senza che rilevino in modo dirimente condizioni di temporaneo inutilizzo o di mero degrado manutentivo. Alla luce di quanto precede, il Collegio ritiene che: 1) l'avviso di accertamento catastale n. BO0126491/2019 sia assistito da motivazione sufficiente e coerente con i principi elaborati dalla Corte di
Cassazione in materia di atti di classamento conseguenti a procedura DOCFA;
2) non ricorrano, nel caso di specie, i presupposti normativi e fattuali per il classamento dell'immobile nelle categorie F/2 o F/4; 3) il ripristino della categoria D/1 e della rendita in atti costituisce esito corretto dell'applicazione dei criteri tecnico- estimativi al bene in oggetto. Ne consegue, per questa Corte, l'erroneità della sentenza impugnata, che va riformata, con conseguente rigetto del ricorso introduttivo dei contribuenti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Bologna avverso la sentenza n.
683/2021 della Commissione Tributaria Provinciale di Bologna, accoglie l'appello dell'Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale di Bologna;
per l'effetto, riforma integralmente la sentenza impugnata;
dichiara la legittimità dell'avviso di accertamento catastale n. BO0126491/2019, confermandone il classamento in categoria D/1 e la rendita ivi attribuita. Condanna l'appellato al pagamento, in favore dell'Agenzia delle
Entrate, delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, che liquida in complessivi euro 350,00 oltre accessori di legge se dovuti.