N. 57931/2023 Ruolo Gen.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
Sezione XVII civile in persona del giudice Laura Centofanti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 57931 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione sulle conclusioni formulate all'udienza del 10 ottobre 2024
TRA
(c.f. ), nata a [...] il [...], domiciliata in Via Dei Parte_1 C.F._1
Berio 61 Sc C Int 2, (p.iva ), rappresentata e difesa dagli Controparte_1 P.IVA_1
avv. Massimiliano Panetta e Marco Marieni ed elettivamente domiciliata presso il loro studio sito in
Roma, Viale delle Medaglie D'Oro n. 113;
- ricorrente
E
(CF , con sede in Roma Via Pontremoli n. 26, Controparte_2 P.IVA_2 in persona dell'Amministratore unico e legale rappresentante Prof. rappresentata e CP_3
difesa dagli Avvocati Filippo De Magistris e Stefano Bassarelli ed elettivamente domiciliata presso lo studio degli stessi in Roma, Via Montevideo n. 12;
- resistente
1

nella quale le parti presentavano le seguenti conclusioni: come da verbale dell'udienza del 10 ottobre 2024, riportate in motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, agiva in giudizio nei confronti del Parte_1
dinanzi al Tribunale di Roma, nelle forme del rito Controparte_2
semplificato, per sentir “a) accertare la maturazione in capo alla Sig,.ra ai sensi Parte_1
degli artt.1754, 1755 e 1758 c.c., del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione svolta in relazione alla compravendita dell'immobile individuato in narrativa, e per l'effetto: b) condannare il quale soggetto obbligato, a corrispondere alla odierna Controparte_2
parte ricorrente, a titolo di provvigione per la citata mediazione immobiliare, l'importo di €
26.000,00 oltre iva, pari alla provvigione dovuta, ai sensi dell'art.1755 c.p.c in base agli Usi della
Provincia di Roma, o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia sulla base del riconosciuto apporto e degli usi, ovvero secondo equità. Con condanna della controparte alla integrale refusione delle spese legali in relazione alle quali lo scrivente procuratore si dichiara antistatario…” .
Premetteva la ricorrente che, in data 12 aprile 2022, il legale rappresentante della convenuta, dopo aver visionato in diverse occasioni l'immobile sito in Roma alla Via Crescenzo n. 20 di proprietà della aveva sottoscritto proposta d'acquisto di esso al prezzo di euro 900.000,00, CP_4
corrispondendo contestualmente caparra confirmatoria;
che la proposta era stata sottoscritta attraverso la sua mediazione, svolgendo ella attività di agente Immobiliare iscritto presso la Camera di Commercio di Roma, incaricato dalla proprietà di mediare la compravendita;
che nella proposta di acquisto era specificato che l'immobile fosse sprovvisto di certificato di agibilità e che gli impianti non fossero a norma, ancorché funzionanti;
che la proposta era sottoposta alla condizione sospensiva dell'ottenimento da parte del promittente acquirente di mutuo fondiario per l'acquisto del bene;
in particolare, era previsto che se non fosse giunta comunicazione da parte della odierna convenuta circa il mancato ottenimento del mutuo entro il 13.5.2022, la condizione si sarebbe dovuta intendere avverata e il contratto avrebbe acquisito definitiva efficacia.
Esponeva che la resistente, nell'approssimarsi della scadenza del termine convenuto, aveva chiesto una proroga di esso fino al 31.5.2022, che le era stata accordata dalla promittente venditrice;
che, non essendo giunta alcuna successiva comunicazione nel termine prorogato, l' , Controparte_5
considerando la condizione avverata, aveva consegnato l'assegno allegato alla promittente venditrice;
che, in data 30 maggio 2022, la resistente aveva chiesto una proroga del termine per il
2 pagamento di altro importo a titolo di caparra confirmatoria, in quanto era emerso, a seguito di un sopralluogo di tecnici incaricati, che non fosse stato rilasciato certificato di agibilità e che occorresse ottenere autorizzazioni per l'installazione di macchinari per il ricambio d'aria; che il legale rappresentante della società proprietaria del bene aveva chiesto, nel dicembre del 2022, un parere preventivo alla Sopraintendenza per ottenere l'autorizzazione all'installazione dell'impianto di ricambio dell'aria sul terrazzo condominiale;
che, nel febbraio 2023, la resistente aveva quindi chiesto il pagamento dell'ulteriore somma prevista a titolo di caparra confirmatoria;
che non le risultava che le parti avessero risolto il vincolo contrattuale.
La ricorrente aveva quindi chiesto al con comunicazione del Controparte_2
17.2.2023, il versamento della provvigione maturata, quantificata nella misura del 3% secondo gli usi, ottenendo riscontro negativo. Aveva quindi promosso il procedimento di negoziazione assistita per tentare la risoluzione stragiudiziale della controversia, anch'esso conclusosi con esito negativo.
Tanto premesso in fatto, la ricorrente affermava il proprio diritto di ottenere la condanna della resistente al pagamento della provvigione maturata a seguito della conclusione dell'affare, da quantificarsi facendo applicazione degli usi raccolti dalla Camera di Commercio di Roma, richiamati dal citato art. 1755 c.c., secondo i quali spetterebbe al mediatore una provvigione pari al
3% o superiore, del prezzo dell'immobile e quindi da liquidarsi nell'importo di euro 26.000.
La parte resistente non si costituiva in giudizio nel termine di legge e all'udienza fissata per la trattazione del ricorso ne era dichiarata la contumacia.
Si costituiva successivamente, con deposito di comparsa in data 9 settembre 2024, nella quale, eccependo la tardività della notificazione del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza nei suoi confronti, chiedeva in via preliminare revocarsi la dichiarazione di contumacia e disporsi la rimessione in termini per la sua costituzione tempestiva: segnatamente, allegava che la notificazione dell'atto introduttivo e del decreto nei suoi confronti, operata dalla ricorrente in data 9 febbraio
2024, non fosse stata invero ricevuta da parte sua, per problemi tecnici che avevano reso inoperante la casella di posta elettronica certificata della società; che la notificazione fosse stata effettivamente ricevuta soltanto in data 25 marzo 2024, cosicché avrebbe dovuto ritenersi compiuta oltre il termine di legge.
Nel merito contestava la pretesa avanzata dalla ricorrente nei suoi confronti, allegando che fosse perfettamente noto alla promittente venditrice, già agli albori della trattativa negoziale, che l'immobile oggetto di causa fosse da adibire da parte della promittente acquirente a struttura medica privata, dotata anche di apparecchiatura TAC e che, pertanto, esso dovesse necessariamente disporre del certificato di agibilità, dovesse avesse sufficiente finestratura e dovesse anche essere climatizzabile e garantire sufficiente ricambio d'aria. Riferiva che mai la proprietà le avesse
3 manifestato la sussistenza delle condizioni per cui tali esigenze potessero essere soddisfatte, non avendole mai consegnato il certificato di abitabilità dell'immobile, non avendo mai ottenuto il parere positivo della relativamente all'installazione dell'impianto di areazione, né CP_6
l'autorizzazione in tal senso neppure da parte dell'assemblea dei condomini. Sosteneva che, all'atto della stipulazione del contratto preliminare, entrambe le parti avessero inteso subordinare l'efficacia di esso all'utilizzabilità del bene come struttura medica, ma che tale comune volontà non avesse trovato adeguata espressione nel modulo sottoscritto all'atto della formulazione della proposta di acquisto;
che in ogni caso la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte sua non fosse stata idonea a far nascere il diritto del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione;
che il mediatore fosse stato inadempiente ai suoi doveri di correttezza e buona fede, omettendo di fornirle le dovute informazioni, cosicché non avesse diritto al riconoscimento in suo favore del preteso compenso, che in ogni caso non dovesse essere liquidato in misura eccedente l'1%.
Concludeva, pertanto, nei seguenti termini: “Preliminarmente, in rito, revocare sia l'ordinanza di discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c. e la dichiarazione di contumacia pronunciata nei confronti della odierna comparente e, previo eventuale ordine alla controparte di rinnovo della notifica dell'atto introduttivo del giudizio alla parte ricorrente, rimettere comunque nei termini CLI ai fini dell'esplicazione di tutte le facoltà difensive nel presente giudizio. Nel merito accertare
l'infondatezza delle richieste di parte attrice sia in punto di fatto che di diritto. Nel merito, di conseguenza, rigettare la richiesta di riconoscimento del compenso provvigionale in capo alla sig.ra anche in relazione alla richiesta valutazione equitativa dello stesso. Nel merito, in Parte_1
via gradata, nella inconcessa ipotesi di riconoscimento del diritto di parte ricorrente alla liquidazione del compenso provvigionale, accertare e riconoscere che lo stesso non potrà comunque eccedere la misura dell'1% (unpercento) del valore del bene immobile così come riportato nella proposta. In ogni caso, con vittoria di spese…”.
Il giudizio era istruito mediante acquisizione dei documenti prodotti dalle parti;
queste ultime, all'udienza del 10 ottobre 2024, discutevano la causa, che era trattenuta dal Giudice in decisione.
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Va preliminarmente respinta l'istanza di rimessione in termini per la sua costituzione tempestiva in giudizio, formulata dalla parte resistente sul presupposto che la notificazione del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione dell'udienza di comparizione delle parti, non fosse stata effettivamente ricevuta da parte sua nella data risultante dalla produzione documentale della ricorrente, sebbene ritualmente inoltrata presso il suo indirizzo di posta elettronica, per problemi
4 tecnici non dipendenti da sua negligenza. Invero, la circostanza di fatto allegata dalla resistente a fondamento dell'istanza non risulta in alcun modo comprovata, essendosi la parte limitata a depositare in atti documento informatico dal quale desumere esclusivamente che nel giorno dell'intervenuta notificazione dell'atto è stata richiesta da parte del gestore della casella la reimpostazione della password, non anche alcun malfunzionamento della casella stessa.
Va comunque revocata la declaratoria di contumacia della parte resistente, costituitasi in giudizio mediante deposito di comparsa in data 9 settembre 2024.
Nel merito, la ha agito nei confronti della resistente, al fine di ottenere il riconoscimento Parte_1
in suo favore del diritto al pagamento alla provvigione, in ragione dell'attività di intermediazione immobiliare incontestatamente svolta da parte sua in relazione alla compravendita dell'immobile sito in Via Crescenzio n. 20, di proprietà di per il quale la resistente ha sottoscritto CP_4
proposta di acquisto in data 12 aprile 2022. Ha, infatti, sostenuto che, con l'accettazione da parte della proprietaria dell'immobile della proposta formulata dalla resistente, si fosse perfezionato tra le parti il contratto preliminare di acquisto dell'immobile e che fosse pertanto maturato il suo diritto al pagamento della provvigione.
La resistente ha contestato il diritto della ricorrente sotto plurimi profili: in primo luogo, ha negato che con l'accettazione della proposta sottoscritta da parte della società proprietaria si fosse perfezionato il contratto preliminare di compravendita dell'immobile: sul punto, si osserva che la scrittura prodotta in atti riveste al contrario il contenuto tipico del contratto preliminare, avendo le parti espressamente assunto con l'atto l'obbligo di stipulare il definitivo di compravendita entro un termine e convenuto nel dettaglio le condizioni alle quali esso dovesse essere concluso: ne deriva che il contratto preliminare si è perfezionato al momento in cui la promittente acquirente ha avuto notizia dell'accettazione della proposta da parte della promittente venditrice.
L'efficacia del contratto era stata condizionata dalle parti al previo ottenimento da parte della promittente acquirente di un mutuo, convenendo altresì che la condizione si intendesse verificata qualora la promittente acquirente non avesse comunicato alla venditrice l'esito della richiesta entro un certo termine;
tale termine era stato in un primo tempo prorogato su istanza della resistente ed era poi scaduto senza che quest'ultima effettuasse ulteriore comunicazione, cosicché la condizione dovesse intendersi avverata.
La resistente ha però dedotto che l'efficacia del contratto fosse stata implicitamente subordinata dalle parti anche al verificarsi di ulteriori condizioni: ha infatti riferito che l'immobile dovesse essere destinato da parte sua a struttura sanitaria e che allo scopo fosse necessario, in relazione ad esso, il rilascio del certificato di abitabilità ed anche delle autorizzazioni (amministrative e da parte del Condominio) all'installazione di impianti di areazione e climatizzazione che lo rendessero
5 idoneo all'uso, sostenendo che di tali necessità fossero stati informati sia la promittente venditrice che il mediatore;
in tale prospettiva, affermava la resistente che il contratto preliminare non potesse avere acquisito efficacia non essendosi verificata alcuna delle condizioni cui quest'ultima fosse stata ulteriormente subordinata. Con riferimento ai profili dedotti (ovvero la carenza nell'immobile dei requisiti necessari affinché esso potesse essere utilizzato da parte sua per lo scopo cui era destinato), la promittente acquirente lamentava anche l'inadempimento del mediatore ai suoi obblighi di informazione nei suoi confronti.
Rileva il giudicante che dal contenuto del contratto si desume, invero, sia che la parte resistente fosse stata pienamente informata del fatto che non fosse intervenuto rilascio del certificato di abitabilità relativo all'immobile (tanto che la circostanza risulta riportata nella parte relativa alla descrizione delle caratteristiche del bene), ed, inoltre, che la parte fosse ben a conoscenza del fatto che gli impianti, benché funzionanti, non fossero conformi alla normativa vigente, ma non avesse inteso subordinare l'efficacia del contratto al verificarsi di condizioni ulteriori rispetto a quella esplicitamente prevista, cosicché non possa ritenersi che esso non avesse acquistato efficacia.
Ne discende l'accertamento del diritto della ricorrente, in quanto mediatore, al pagamento in suo favore della provvigione, essendo esso maturato alla conclusione dell'affare oggetto della sua attività: si richiama sul punto l'orientamento della Corte di legittimità, secondo il quale “Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (cfr., da ultimo, tra le numerose altre, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2359 del 24/01/2024).
Ai fini della liquidazione della provvigione, la ricorrente, in difetto di pattuizione tra le parti sul punto, ha chiesto farsi riferimento agli usi, documentando la circostanza che dalla Raccolta della
Provincia di Roma della Camera di Commercio, fosse desumibile l'uso dell'applicazione nella maggior parte dei casi di una provvigione pari al 3% del prezzo dell'immobile oggetto della compravendita, formulando, quindi, domanda di condanna della resistente, nel caso di specie, al pagamento della complessiva somma di euro 26.000 (al netto dell'IVA).
Si ritiene, pertanto, che la domanda debba essere accolta nei termini in cui è stata formulata;
per l'effetto si dispone condanna della convenuta al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di euro 26.000 (al netto dell'IVA).
6 In ragione della soccombenza, la parte resistente è altresì tenuta al pagamento delle spese del procedimento, che si liquidano nella misura complessiva di euro 274, per spese vive ed euro 4.237, per compensi professionali (euro 919, per la fase di studio, euro 777, per la fase introduttiva, euro
840 per la fase istruttoria, euro 1.701, per la fase decisoria), oltre spese forfettarie nella misura del
15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore della parte dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così decide:
- accoglie la domanda formulata dalla parte ricorrente e, per l'effetto, condanna la resistente al pagamento in favore di della somma di euro 26.000; Parte_1
- condanna la parte resistente al pagamento nei confronti della ricorrente delle spese del procedimento, che liquida in euro 274 per esborsi ed euro 4.237, per compensi professionali, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, disponendo la distrazione di esse in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c..
Roma, 12/01/2025
Il Giudice
Laura Centofanti
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