N. 6139/2014 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6139/2014 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza a trattazione scritta del 13.11.2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in C.SO Parte_1 C.F._1
NAZIONALE, N. 211 84018 SCAFATI, presso lo studio dell'Avv. CUCURACHI MARCO
(c.f.: ) e dell'Avv. COSENZA GAETANO ANTONIO C.F._2
( ) C.SO NAZIONALE, N. 139 84018 SCAFATI, dal quale è C.F._3
rappresentato e difeso;

ATTORE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._4
CORSO UMBERTO, 206 TORRE ANNUNZIATA, presso lo studio dell'Avv. FALANGA
CIRO (c.f.: ) e dell'Avv. MONTESARCHIO PASQUALE C.F._5
( VIA CIMAGLIA 112 80059 TORREDELGRECO, dal quale è C.F._6
rappresentato e difeso;

CONVENUTO
Oggetto: risarcimento del danno.
Conclusioni: Come in atti.
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente in diritto si osserva che gli artt. 2 comma 1 e 3 della legge 9 dicembre
1998 n. 431 prevedono che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati per la durata non inferiore a quattro anni sono rinnovati per un periodo di quattro anni alla prima scadenza (la medesima disposizione trova applicazione per i contratti di cui al comma 5 dell'art. 2 di durata di tre anni prorogati di diritto per due anni salvo facoltà di disdetta motivata di cui all'art 3), salvo il caso in cui il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere o vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3; il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i motivi indicati nell'art. 3 comma 1. L'art. 3 comma 2 ultima parte indica il contenuto essenziale della comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza, nella quale "deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata". Occorre, perciò, che nella comunicazione del locatore sia specificato il motivo ed esso sia riconducibilità ad uno dei casi previsti dal primo comma dell'art. 3.
Da queste disposizioni si ricava che il contratto di locazione abitativa ha in via normale una durata iniziale di quattro anni (o di tre anni, come nel caso di specie), salva l'ipotesi del diniego della rinnovazione alla prima scadenza da parte del locatore nei casi previsti dall'art.

3. Con riguardo a questa ipotesi, nel quinto comma dell'art. 3 sono previste le sanzioni a carico del locatore che, avendo ottenuto la disponibilità dell'immobile alla prima scadenza, non provveda, nel termine di dodici mesi dall'avvenuta consegna, ad adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta. In tal caso, il locatore è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 (in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito).
Nel caso di specie, la raccomandata inviata al conduttore in data 18.1.2013 contiene il riferimento alla scadenza del contratto (indicata in data 14.10.2013) e la formale disdetta.
Trattasi, invero, di una formale disdetta ex art. 3 pur non contenendo la specificazione dei motivi rientranti in uno dei casi previsti dalla norma.
Secondo il locatore, nel caso di specie, non è applicabile la sanzione del risarcimento del danno, potendo il conduttore ottenere soltanto il ripristino del rapporto locatizio e, inoltre, il
Pagina 2 di 4 contratto di locazione si sarebbe risolto per mutuo consenso avendo il conduttore rilasciato l'immobile sei mesi prima della sua naturale scadenza.
Tale ultima tesi, tuttavia, non può essere condivisa atteso che secondo la giurisprudenza di legittimità, pacifica e costante, il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all'obbligo di forma scritta ai sensi dell'art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge “ad substantiam” (cfr.
Cassazione civile sez. VI, 27/09/2017, n.22647).
Pertanto, nel caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta, per legge, la forma scritta ad substantiam, il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma;
tale requisito può ritenersi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti (cfr. Cassazione civile sez. III, 18/04/2016,
n.7638).
Dalla conferma della rappresentazione del conduttore, secondo cui il rilascio è avvenuto in base ad una disdetta illegittima, perché priva dell'indicazione di uno dei motivi di cui all'art. 3 della L. 431/1998, occorre trarre le conseguenze in relazione alla domanda proposta.
Ai sensi del comma 2 dell'art. 3 della legge citata, il locatore, nella comunicazione di disdetta deve specificare, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1.
Il successivo comma 2 prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
Atteso il carattere prettamente sanzionatorio del risarcimento previsto dai commi 3° e 5° dell'art. 3 L. 431/1998 è logico ritenere che l'illegittimo esercizio della facoltà di disdetta cui si riferisce il citato terzo comma consista in una condotta fraudolenta del locatore diretta ad eludere gli obblighi di legge e, cioè, nell'addurre falsamente la presenza di uno dei motivi che consentono il diniego del rinnovo (comma 3°).
Pagina 3 di 4 Nel caso di specie, il locatore nell'effettuare la disdetta ha richiamato l'art. 3 della legge
431/1998 e, pertanto, ha fondato la disdetta medesima sull'esistenza di uno dei motivi ivi indicati anche se essi non sono stati espressamente enunciati.
Il locatore ha, dunque, esercitato illegittimamente l'esercizio della facoltà di disdetta con conseguente suo obbligo di risarcire il danno al conduttore.
Il Tribunale ritiene congruo liquidare tale danno nella misura di 36 mensilità dell'ultimo canone percepito dal locatore (36×350,00), per un importo complessivo pari ad euro
12.600,00.
Pertanto, va condannato al pagamento in favore di della suddetta Controparte_1 Parte_1
somma, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore effettivo della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accerta l'illegittimità dell'esercizio della facoltà di disdetta da parte del locatore e per l'effetto condanna al pagamento in favore di della somma Controparte_1 Parte_1
di euro 12.600,00, oltre intessi legali della domanda al soddisfo;

2) Condanna al pagamento delle spese di lite in favore degli avv.ti Controparte_1
Marco Cucurachi e Gaetano Antonio Cosenza, difensori dell'attore dichiaratisi antistatari, che si liquidano in euro 272,25 per spese vive ed euro 3.800,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf. del 15%.
Così deciso in Nocera Inferiore, 13/02/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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