CORTE DI APPELLO DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, Seconda Sezione Civile, composta dai magistrati:
dr.ssa M. Assunta NICCOLI Presidente Relatore
dr.ssa Giulia CARLEO Consigliere
dr.ssa Rosa D'APICE Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio civile in unico grado iscritto al n. 303 del ruolo generale dell'anno 2023
T R A
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
congiuntamente rappresentati e difesi dall'avv. Pasquale Gargano in virtù di procura in calce al ricorso
RICORRENTI
E

Controparte_1
in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro TR giusta procura in calce alla comparsa di risposta
1 RESISTENTE
avente ad OGGETTO: Ricorso ex art. 281 decies cpc richiamato dall'art. 29 Dlgs n.
150/2011 - Opposizione a decreto di acquisizione sanante art. 42 bis TUE
sulle CONCLUSIONI rassegnate dalle parti nelle note scritte inviate nel termine di 30
giorni prima dell'udienza di discussione del 17/04/2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 281 decies cpc notificato il 12/04/2023 , Parte_1
e , nella qualità di comproprietari di un fondo sito Parte_2 Parte_3
in , in Catasto Terreni al folio 8, part.lla 1394 ( ex 648), di mq. 123, posto a CP_1
ridosso della casa comunale, irreversibilmente trasformato a seguito di occupazione di urgenza del 27/10/2001 e del 12/01/2002 ma mai espropriato, hanno proposto dinanzi alla Corte di Appello di Salerno opposizione avverso il provvedimento di acquisizione sanante ex art. 42 bis dPR n. 327/2001 emesso dal Segretario Comunale del CP_1
in qualità di Commissario ad acta il 15/02/2023 prot. n. 1009 e notificato in
[...]
data 16/02/2023, con il quale l'indennità dovuta era stata rideterminata in complessivi €
2.644,00 oltre interessi, nonché, se ed in quanto lesivo, avverso l'atto di avvio del procedimento prot. n. 3627/2022 del 28/06/2022 del , per la Controparte_1
determinazione della giusta indennità, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “accogliersi il presente ricorso, con annullamento della determinazione
dell'indennizzo ex art. 42 bis, Dpr n. 327/2001come effettuata dal nonché con CP_1
conseguenziale determinazione giudiziale del giusto ammontare della somma dovuta, in
base a tutto quanto sopra argomentato, ossia con rivalutazione monetaria e interessi
legali. Il tutto maggiorato degli interessi legali dal momento della presente domanda e
fino al soddisfo, oltre le spese legali del presente giudizio, da attribuirsi al sottoscritto
Avvocato che si dichiara antistatario (…)”.
2 A fondamento dell'opposizione i ricorrenti lamentano che la quantificazione degli importi dovuti, oltre ad essere generica ed arbitraria, non è congrua né corrispondente a quanto ad essi spettante in applicazione della disposizione di cui all'art. 42 bis TUE,
giacché il provvedimento impugnato era motivato per relationem con riferimento alla perizia tecnica di stima dell' senza allegazione di alcuna scrittura o Controparte_2
elemento comparativo ai fini della verifica della correttezza della stima;
che ferma la perizia di parte dell'arch. che riportava una valutazione Persona_1
complessiva di € 6.570,00, oltre deprezzamento del fondo relitto, rivalutazione monetaria ed interessi, la Corte di Appello dovrà attentamente valutare “tutta una serie
di ulteriori elementi” per la stima di un “bene situato nel centro storico del Comune di
, quindi in una zona ampiamente urbanizzata ed antropizzata”; che CP_1
sull'importo che sarà liquidato dovranno essere riconosciuti anche la rivalutazione monetaria e gli interessi essendo la somma dovuta a titolo di acquisizione sanante una obbligazione di valuta in quanto riconducibile ad un atto illecito, sì come ritenuto dai
Giudici amministrativi;
che anche la Corte di Strasburgo con sentenza 14/04/2015,
ricorso n. 22432/03, aveva affermato che l'indennità di espropriazione di un'area per pubblica utilità, quand'anche operata in maniera legittima, è oggetto di rivalutazione monetaria;
che in ogni caso il diverso orientamento del Giudice di legittimità e l'incertezza interpretativa sul punto non può riverberarsi a danno del privato espropriato, alla luce del diritto sovranazionale di cui all'art. 1 Prot.1 CEDU,
direttamente applicabile al diritto interno ex art. 6 del TUE come modificato dal Trattato
di Lisbona;
che, anche laddove si ritenesse motivata per relationem con riferimento alla stima del tecnico comunale, la quantificazione contenuta nel provvedimento di acquisizione deve ritenersi “illegittima ed incongrua in quanto non tiene conto di alcun
elemento comparativo e pertanto quantifica in modo apodittico, arbitrario ed illogico il
valore delle aree in 10 €/mq, indistintamente per entrambe le consistenze pur avendo
3 affermato che una di esse è edificabile mentre l'altra non lo sarebbe;
omette del tutto di
calcolare rivalutazione monetaria ed interessi legali”; che, analogamente, anche l'indennità di occupazione è errata in quanto omette di considerare rivalutazione monetaria ed interessi anno per anno.
2. Il ha contestato le ragioni poste a base dell'opposizione Controparte_1
evidenziando in particolare che, dopo le contestazioni mosse dalle parti avverso la prima stima effettuata dal tecnico comunale geom. con la perizia del Persona_2
20/06/2022, nell'ambito di una procedura partecipata che si era conclusa il 12/01/2023,
i tecnici delle parti avevano redatto un verbale in contraddittorio nel quale, pur condividendo la metodologia di calcolo delle indennità, si erano mostrati in disaccordo sulla stima;
che infatti il geom. TR per il Comune aveva proposto una quantificazione forfettaria di € 3.500,00 comprensiva di ogni indennità, interessi, deprezzamento e rivalutazione monetaria, mentre l'arch. per la parte privata era Persona_1
rimasto fermo alla richiesta di € 6.570,00; che, successivamente, nella perizia di stima del 18/01/2023, all'esito di un raffronto con il valore di beni in libera contrattazione ubicati nella stessa zona e con caratteristiche simili a quelli oggetto del procedimento, in particolare utilizzando le risultanze del rogito per notaio del 27/08/2020 n. Per_3
95775, il tecnico comunale aveva definitivamente indicato il valore complessivo di stima nella misura di € 4.938,97, che era stato poi recepito dal Commissario ad acta col provvedimento del 15/02/2023 prot. 1009. Tanto riferito in fatto, il resistente CP_1
ha chiesto il rigetto dell'opposizione evidenziando la correttezza della stima del tecnico comunale alla luce delle norme previste dall'art. 42 bis TUE, avendo il geom. TR
determinato il valore dell'immobile in 10 €/mq secondo il metodo sintetico-
comparativo tenendo conto della compravendita di analogo terreno;
che il valore medio per metro quadro fissato nel Decreto Dirigenziale n. 139 del 07/03/2022 della CP_3
per i terreni seminativi arborati asciutti ricadenti in Zona 2 ( Valle dell'Irno e
[...]
4 NT ) alla lett. b ( Parte Collinare ) era di 2.13 €/mq; che avrebbe all'uopo potuto farsi ricorso anche ai valori OMI;
che secondo la giurisprudenza di legittimità
l'indennizzo di cui all'art. 42 bis TUE costituisce un debito di valore e non di valuta e va liquidato all'attualità; che è onere della parte dimostrare di aver subìto un pregiudizio maggiore;
che l'azione proposta deve ritenersi speculativa non avendo gli opponenti offerto alcun elemento per la diversa determinazione dell'indennizzo.
3. Con provvedimento del 17/04/2024 la Corte ha disposto CTU per la stima delle indennità , all'uopo nominando l'ing. . Persona_4
Ottenuta la relazione dell'ausiliario e concesso alle parti un termine per note difensive,
all'udienza del 17/04/2025 la causa è stata riservata in decisione.


4. L'opposizione è fondata e va accolta.
5. Ai fini della decisione ritiene la Corte di poter utilizzare le risultanze della CTU a firma dell'ing. , cui ha fatto integrale adesione la difesa dei ricorrenti e Persona_4
che il ha solo parzialmente contestato. CP_1
5.1. Risulta dall'accertamento del consulente d'ufficio che:
- i luoghi oggetto di causa sono ubicati in AR RA DI del Comune di
, provincia di Salerno, in pieno centro urbano, a ridosso della CP_1 CP_4
sul fronte nord, retrostante la piazza principale;

- il terreno oggetto di acquisizione sanante è classificato catastalmente come seminativo arborato (ex particella 648, la cui consistenza originaria era pari a 185,00 mq) ed è
censito in N.C.T. foglio 8 attuale particella 1394 avente consistenza catastale pari a
123,00 mq, risultando la consistenza residua della part.lla 1393 (data dalla differenza
185,00-123,00) pari a 62,00 mq (indicata in atti amministrativi, invece, come 60,00 mq con riferimento alla porzione recintata), restituita, per la porzione occupata, ai proprietari;

5 - la particella ricade all'interno dell'ambito urbano centrale di , in prossimità CP_1
di attività commerciali, uffici e istituti scolastici, nonché nelle vicinanze del centro storico. Il contesto di riferimento risulta collegato ai principali snodi viari quali, ad esempio, la S.P. 24 di collegamento tra i Comuni di Fisciano e;
CP_1
- alla part.lla 1394 si può accedere in due modalità: carrabile, da un cancello carrabile da AR RA DI, attualmente utilizzato dai dipendenti comunali per entrare all'interno dello spiazzale, con viabilità retrostante al plesso municipale realizzata tramite ulteriori procedure di acquisizione aree per interesse generale, e pedonale, entrando all'interno del Municipio ed utilizzando una scala metallica esterna di collegamento;

- l'originario uso del compendio, prima occupato e poi parzialmente acquisito in via definitiva, consisteva di spazi destinati ad orto e corte di pertinenzialità dell'abitazione degli espropriati, che afferisce a quartiere storico, lato est della sede municipale,
provvisto di proprie accessibilità e viabilità locali (Via Umberto I e Via Torquato
Tasso);
- con riferimento agli aspetti urbanistici, il terreno rientra nella zona omogenea “A
conservazione e risanamento” e in zona omogenea “F attrezzature e impianti di
interesse generale sottozona F1 (attrezzature di interesse comune)” e si trova all'interno della perimetrazione definitiva del Parco Regionale dei Monti Picentini. Le Norme
Tecniche di Attuazione riferite a tali zone omogenee sono contenute agli artt. 21 e 26
del predetto strumento urbanistico. La pregressa destinazione in zona omogenea tipo
“A” ne conferma l'indubbio carattere di pertinenzialità al nucleo storico consolidato,
che si sviluppa a nord-est della sede municipale, nel quale rientra anche l'abitazione dei soggetti passivi;

- la stima del valore unitario della part. 1394 di 123 mq è stata effettuata in base a tre procedimenti:
6 Procedimento 1: basato su valori unitari (già riferiti al momento della stima) desumibili da accreditate fonti immobiliari indirette relative a manufatti resi perfettamente similari all'abitazione prossima al compendio post acquisito e relativa applicazione dell'aliquota normativa di competenza (ex legge 192/1978 e s.m.i.) oltre che del coefficiente di vetustà sempre di competenza il tutto finalizzato alla stima della suscettività
pertinenziale del bene oggetto di causa. Valore stimato 38,00 €/mq;
Procedimento 2: basato sui valori fondiari medi, anno 2023, di orti e seminativi irrigui tipici di corti prossime alle abitazioni, trattati per punti di merito legati a caratteristiche di urbanizzazione, natura pianeggiante e pertinenziale al manufatto ed altri fattori di plusvalenza. Valore stimato 11 €/mq;
Procedimento 3: comparativo di stima diretta basato sul vaglio dei rogiti notarili di compravendite agli atti del procedimento, e finalizzato a valutare l'analogia dei beni oggetto di stipula non solo, genericamente, per orizzonte spaziale in foglio 8 del
Comune di , ma anche per ulteriori fattori quali la prossimità ad abitazioni del CP_1
centro storico in Zona Omogenea “A”. Valore stimato 22,00 €/mq;
- facendo la media dei tre valori, il valore unitario medio è risultato pari a
(38,00+11,00+22,00):3 e cioè 23,66 €/mq ovvero a 24,00 €/mq in cifra tonda;
- la superficie oggetto di acquisizione sanante corrisponde a quella dell'attuale part. 1394 (ex part. 648 di mq 185) di mq 123; è congruente con i dati catastali, le constatazioni in loco, i riferimenti del provvedimento di acquisizione retroattiva, e non è
oggetto di contestazione;

- il periodo di occupazione legittima va dal 12/11/2001 al 12/11/2006 (5 anni da valutare ex art. 50, comma 1, DPR 327/2001) e il periodo di occupazione illegittima dal
13/11/2006 al 15/02/2023 (16 anni, 3 mesi e 2 giorni);
- pertanto 1) l'indennita' di acquisizione sanante è pari ad € 2.952,00 ( 24 €/mq x x 2.952,00 € ); 3) l'indennità per pregiudizio patrimoniale (occupazione illegittima
sine titulo) è pari ad €2.398,50 (5% x 16,25 anni x 2.952,00 € ); 4) l'indennità di
occupazione legittima ai sensi dell'art. 50, comma 1, DPR n. 327/2001 è pari ad €
1.850,00 (1/12 x 5 anni x (185 m2 x 24 €/mq), e così complessivamente € 7495,70
oltre interessi compensativi al tasso legale dalla domanda introduttiva del
giudizio.
Dalla somma complessiva liquidata in questa sede vanno poi dettratti € 4.938,97
che il ha già versato ai ricorrenti. Controparte_1
La natura di debito di valuta esclude l'automatico riconoscimento della rivalutazione monetaria ex art. 1224 cc delle indennità liquidate, che costituisce un maggior danno che avrebbe dovuto essere specificamente dimostrato dai ricorrenti ( cfr. Cass.
2021/3274; 2017/20178; 2012/3738)
5.2. Il ha contestato l'elaborato peritale facendo rilevare che “il CTU - CP_1
tradendo le risultanze degli accertamenti di fatto compiuti e dai quali asserisce
muovere le considerazioni articolate - perviene alla quantificazione del valore venale
del bene acquisito sulla scorta della media ponderata dei risultati conseguiti per effetto
dei 3 procedimenti di calcolo eseguiti - tra cui è presente anche quello utilizzato dal
resistente - nella misura di € 24,00/mq, quantunque uno di tali procedimenti – CP_1
come opportunamente stigmatizzato dal CTP – sia contaminato dal ricorso a valori
OMI riferibili a civili abitazioni e per questo non suscettibili di applicazione al caso di
specie che attiene precipuamente ad un terreno, con destinazione seminativa/arborea e
per questo non edificabile”; ha aggiunto che “ non convince l'argomentazione alla
quale ricorre il CTU che precisa – confermando di aver assunto a parametro di
riferimento il valore di mercato medio delle civili abitazioni nel Comune di CP_1
(sic!) – di aver applicato una aliquota pari al 10% del valore medio per civili abitazioni
sulla scorta di una non meglio precisata 'prassi consolidata'”; ha infine osservato che
8 “si sarebbe potuto validamente assumere nel procedimento di comparazione quale
elemento di confronto le compravendite perfezionatesi nella medesima area di terreni (e
non di civili abitazioni) strutturalmente e funzionalmente analoghi a quelli oggetto di
esproprio, come opportunamente evidenziato dal CTP: la media ponderata del prezzo
mq desumibile dagli atti di compravendita avente ad oggetto beni analoghi a quello
oggetto di esproprio avrebbe dovuto condurre alla quantificazione di un valore mq di €
14,14 ovvero di € 12,27 ove si fosse inteso ricorrere alla media del valore espresso dai
procedimenti nn. 2 (stima basato sui valori fondiari) e 3 (comparativo di stima)”.
Siffatte contestazioni costituiscono la mera riproposizione delle osservazioni mosse alla bozza di CTU, alle quali l'ausiliario di ufficio ha dato una completa e condivisibile risposta, che qui si richiama integralmente.
Si legge infatti alle pagg. 36 e 37 della relazione d'ufficio: “ In merito al 1° punto di
osservazioni sollevato, il CTP TR ritiene che il valore derivante dal primo
procedimento di stima basato sui valori OMI, non possa essere preso in considerazione.
In realtà è prassi consolidata l'applicazione di un coefficiente pari al 10% del valore
venale per pertinenze di giardini e spazi di servizio all'aperto attigui alle abitazioni.
Inoltre, la scrivente CTU ha tenuto in considerazione anche il grado di vetustà del
compreso di case prossimo al compendio da stimare, con un'aliquota di abbattimento
del 50% desunta dalla letteratura di estimo. Pertanto, il prodotto delle due aliquote
adoperate (0,10 x 0,50) conduce ad un'aliquota risultante del 5%. D'altronde, la
prossimità del terreno all'abitazione e la ricaduta in Zona Omogenea “A” quale
requisito urbanistico non possono essere trascurate nella stima e ciò a prescindere dai
requisiti di non edificabilità o edificabilità. Infatti, il terreno de quo non è stato
valutato, come vorrebbe argomentare il geom. TR nelle sue osservazioni, quale
terreno edificabile, bensì, piuttosto, quale terreno/corte/orto di pertinenza prossima
all'abitazione come di fatto era il terreno espropriato. Se vi fosse stato requisito di
9 edificabilità, l'aliquota di competenza del suolo sarebbe stata ben differente, ovvero del
20% e non del 5% e, inoltre, non sarebbe stato contemperato alcun coefficiente di
vetustà che è stato, invece, doverosamente applicato. In merito al 2° punto di
osservazioni, invece, il CTP del non tenendo affatto in considerazione tutte le CP_1
motivazioni per cui si era escluso il secondo atto di compravendita, motivazioni già
esplicitate e chiarite nella bozza di elaborato peritale, utilizza tal quale il rogito di bene
differente per destinazione urbanistica, introducendolo impropriamente in media,
quando, invece, non sussistono fondati aspetti di bene analogo proprio perché manca il
requisito di prossimità all'abitazione e la ricaduta urbanistica è differente. A tal
proposito, precedenti richiami della Suprema Corte sono stati estremamente chiari
circa il requisito imprescindibile di analogia sotto gli aspetti urbanistici, che, dunque,
incontrovertibilmente devono rientrare nelle caratteristiche di analogia da non poter
trascurare”.
Il consulente ha altresì rilevato che “il CTP geom. TR ha totalmente trascurato il
procedimento 1 per fonti indirette, senza adeguata giustificazione e sull'errato
presupposto che la sottoscritta CTU avesse ritenuto il suolo edificabile quando, invece,
è stata applicata sia l'aliquota di pertinenza per orti, corti e giardini (10%), sia il
coefficiente di vetustà del 50% e mai e poi mai l'aliquota di edificabilità del 20% “ e che “Il tecnico Comunale nel procedimento n. 3 basato su stima diretta comparativa
tramite rogiti, include anche compravendite di terreni agricoli assolutamente
manchevoli del requisito di prossimità ad abitazione e ricadenti in Zona Omogenea
“E” distante dal centro abitato consolidato (zona omogenea “A”), dove, invece, è
ubicato il suolo oggetto di esproprio.”
Le articolate risposte offerte dall'ausiliario di ufficio alla difesa tecnica del non CP_1
sono state oggetto di alcuno specifico rilievo da parte dell negli scritti Controparte_5
10 conclusionali, ove quest'ultimo si è limitato a riproporre pedissequamente le medesime contestazioni.
Essendo condivisibili ed esaustive, esse possono pertanto essere poste a base della presente decisione senza alcuna ulteriore motivazione.
6. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 come aggiornati dal DM. n.
37/2018, con riferimento al valore della causa, compreso nello scaglione da € 5.201,00 a
€ 26.000,00, negli importi minimi e per le fasi espletate (studio, introduttiva, istruttoria e decisionale).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto il 17/03/2023 ai sensi dell'art. 42 bis DPR 327/2001 da
, e nei confronti Parte_1 Parte_2 Parte_3
del , così provvede: Controparte_1
1. ACCOGLIE il ricorso e per l'effetto a) liquida in favore dei ricorrenti, per i titoli di cui in motivazione, la complessiva somma di € 7.495,70 oltre interessi compensativi al tasso legale dalla domanda;
b) condanna il al pagamento della Controparte_1
somma come liquidata, detratto l'importo, già versato, di € 4.938,87;
2. CONDANNA il al pagamento delle spese di giudizio che liquida Controparte_1
in favore dei ricorrenti, a titolo di compenso, in € 2.906,00, oltre rimborso forfettario del
15% per spese generali, iva e cap con attribuzione all'avv. Pasquale Gargano, che dichiara di averne fatto anticipo, e alle spese di CTU nella misura liquidata con separato decreto.
Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del 18 giugno 2025
Il PRESIDENTE estensore dr.ssa M. Assunta Niccoli
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12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
123 mq); 2) l' indennità per pregiudizio non patrimoniale è pari ad € 295,20 ( 10%
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