N. 1804/2024 R.G
Tribunale di Busto Arsizio
VERBALE DI UDIENZA DEL 18/02/2025
Oggi 18/02/2025, innanzi al Giudice dott. Carlo Barile, sono comparsi:
Per AM MO E FI SR l'avv. BRANCACCIO SALVINO nonché il legale rappresentante NE CO
Per SI SR l'avv. GRIMOLDI MASSIMILIANO nonché il liquidatore della società
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e rinunziano a presenziare alla lettura. il Giudice
Dopo la discussione orale si ritira in camera di consiglio, e all'esito pronuncia la seguente sentenza dandone lettura, ai sensi degli artt. 429 e 281sexies cod. proc. civ.
Il Giudice
Carlo Barile
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
All'udienza del 18 febbraio 2025 il Giudice dott. Carlo Barile ha pronunciato, dandone lettura ai sensi degli artt.
429 e 281sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1804 R.G.A.C. dell'anno 2024 promossa
DA
AM MO E FI SR (p. iva n. 11013940157), in persona del legale rappresentante pro tempore con il patrocinio dell'avv. BRANCACCIO SALVINO, con domicilio eletto in Milano al Viale Paolo
Onorato Vigliani n.21, presso il difensore avv. BRANCACCIO SALVINO;

PARTE ATTRICE
CONTRO
SI SR IN LIQUIDAZIONE (p. iva n. 02057380020), in persona del liquidatore con il patrocinio dell'avv.
GRIMOLDI MASSIMILIANO e dell'avv. DANIELA DICORATO, con domicilio eletto in Cuggiono alla via Crespi
n.3, presso il difensore avv. GRIMOLDI MASSIMILIANO;

PARTE CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la società NE AC e figli S.r.l. ha intimato sfratto per finita locazione nei confronti della società Sinervyl S.r.l. in liquidazione esponendo di essere utilizzatrice di un capannone industriale sito in Buscate, alla via Campacci n. 12, in forza di contratto di leasing n. IF 883294 sottoscritto con Ampre Leaseco 2 S.r.l. in data 28.12.2005 e di averne concesso, previo frazionamento, una porzione in godimento all'intimata in forza di contratto preliminare di compravendita del 31.05.2022 (integrato il
01.08.2022 ed il 22.09.2022) contenente una clausola di immissione anticipata nella detenzione con il pagamento di un corrispettivo per la stessa;
in particolare con la scrittura del 22.09.2022 si conveniva di immettere la Sinervyl s.r.l. nella detenzione anticipata dell'immobile a far data dal 1 settembre 2022 a fronte del pagamento di una indennità mensile pari ad euro 1500,00; si stabiliva altresì che il contratto definitivo di vendita avrebbe dovuto stipularsi entro 60 giorni dalla data di completamento dei lavori di spettanza di NE;
i lavori terminavano in data 22.03.2023; la stipula del contratto definitivo avrebbe dovuto avvenire entro il
21.05.2023; tuttavia ciò non avveniva;
con email del 14 novembre del 2023 la NE costituiva in mora la
Sinervyl che rispondeva in data 23 gennaio 2024 comunicando che non era possibile per la stessa ottenere finanziamenti;
in data 08.02.2024 la NE inviava una diffida ad adempiere ex articolo 1454 c.c. richiedendo l'adempimento entro i successivi 15 giorni delle obbligazioni assunte dalla stessa con il contratto preliminare del 31.05.2022; la Sinervyl non adempiva alle obbligazioni e richiedeva la restituzione di quanto pagina 2 di 5 versato a titolo di acconto;
alla luce di tali circostanze la Sinervyl a far data dal 24 febbraio 2024 non ha titolo per occupare l'immobile.
Ha quindi concluso chiedendo la convalida dell'intimazione di sfratto per finita locazione con condanna al rilascio della porzione di capannone industriale per cui è causa, nonché, in caso di opposizione, previa ordinanza ex art. 665 c.p.c., la condanna al rilascio.
Si è costituita la società convenuta, eccependo preliminarmente l'improcedibilità dello sfratto per finita locazione non essendo stato stipulato tra le parti alcun contratto di locazione, essendo i rapporti tra le parti regolati da un contratto preliminare di compravendita, sia pure con consegna anticipata dell'immobile; ha poi domandato il rigetto delle istanze ex adverso avanzate in quanto destituite di fondamento giuridico e fattuale, nonché - per il caso di accertamento della sussistenza del contratto di locazione – la declaratoria di nullità ed inefficacia dello stesso a cagione della violazione dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004.
Con ordinanza del 14.05.2024 è stata disposta dal Giudice della fase sommaria la conversione del rito e denegata l'ordinanza di rilascio dell'immobile concedendo termini alle parti per il deposito delle memorie integrative.
Parte attrice ha depositato la memoria integrativa prendendo specifica posizione sulle eccezioni formulate in sede di convalida dalla convenuta.
Ha altresì formulato domanda di accertamento della risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1454 c.c. in quanto, a seguito dell'invio della diffida ad adempiere alle obbligazioni contrattualmente assunte, la convenuta non ha adempiuto nel termine di 15 giorni indicato nella comunicazione a mezzo pec, ovvero ha chiesto di dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore ex art. 1453 c.c.; per l'effetto, ha domandato la condanna dell'intimata all'immediato rilascio ed alla riconsegna del compendio immobiliare per cui è causa.
Parte convenuta, nella memoria integrativa, ha dedotto l'inammissibilità della domanda nuova volta ad ottenere la risoluzione del rapporto;
ha poi sostanzialmente ribadito le difese articolate in sede di sfratto per finita locazione.
La causa, dopo che le parti hanno esperito con esito negativo la mediazione, è stata decisa all'odierna udienza di discussione.
Parte attrice ha agito in giudizio chiedendo la convalida dello sfratto per finita locazione in relazione a un capannone industriale sito in Buscate alla via Campacci n.12.
A fondamento della propria domanda l'attrice pone un contratto preliminare di compravendita contenente una clausola di immissione anticipata nella detenzione con pagamento di un corrispettivo per la stessa, distinto e separato rispetto all'acconto sul prezzo di vendita.
Parte convenuta, sin dalla fase sommaria ha eccepito che il contratto oggetto di lite non sia un contratto di locazione e di aver corrisposto le somme di cui alle fatture allegate a titolo di indennità per l'occupazione temporanea dell'immobile in attesa della stipula del contratto definitivo.
Occorre quindi verificare se effettivamente tra le parti sia stato stipulato un contratto di locazione, unica circostanza che permetterebbe alla parte attrice il ricorso alla cognizione sommaria e segnatamente al procedimento di convalida di sfratto di cui agli artt. 657 ss. c.p.c.
pagina 3 di 5 Tale norma, rubricata "intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione", prevede che "il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida (omissis...)".
Il riferimento testuale è, dunque, a solo talune tipologie contrattuali, quale, su tutte, la locazione.
Secondo l'impostazione prevalente, in dottrina e giurisprudenza, il procedimento, proprio per le forme che assume, ha natura eccezionale così che le relative norme non sono suscettibili di estensione in via analogica,
ma al più di interpretazione estensiva.
Conseguentemente, il problema che si pone è quello di stabilire, in concreto, se una determinata applicazione del procedimento di convalida di sfratto con riferimento ad un'ipotesi testualmente non prevista dal codice di rito civile, costituisca il frutto di una interpretazione estensiva (consentita) o di una estensione in via analogica (non consentita).
La giurisprudenza è orientata nel senso di escludere l'ammissibilità dello speciale procedimento di convalida ex artt. 657 ss. in presenza di rapporti contrattuali diversi dalla locazione e da quelli espressamente indicati nell'art. 657 c.p.c. anche laddove siano riscontrabili elementi, anche rilevanti, propri della locazione.
A titolo meramente esemplificativo, si è ritenuto inapplicabile il procedimento di convalida di sfratto, in quanto occorrerebbe altrimenti procedere ad una (inammissibile) estensione in via analogica, con riferimento alle seguenti ipotesi:
1) comodato;

2) precario immobiliare a titolo oneroso (caratterizzato dalla prevalente funzione di custodia temporanea del bene e non da quella di consentire il godimento a titolo oneroso);
3) contratto d'albergo, di pensione, di affittacamere e di residenze;

4) leasing (finanziario puro);
5) domande di restituzione del bene da parte del proprietario fondate sulla cessazione del diritto reale o personale di godimento (trattandosi di azione di rivendica ovvero di azione di occupazione senza titolo);
6) alloggio detenuto a titolo di ospitalità.
Nel caso oggetto di lite, si osserva che il contratto stipulato tra le parti è un contratto preliminare di compravendita con effetti anticipati in cui, sia dal tenore letterale del contratto che dalle integrazioni documentali che le parti hanno apportato al contratto preliminare, non emerge alcuna volontà delle parti di stipulare un contratto di locazione ma solo ed esclusivamente un atto di compravendita dove non si può attribuire maggior valore alla componente “locazione”.
Anche l'immissione nella detenzione dell'immobile (come emerge dalla scrittura integrativa del 22.09.2022) è avvenuta in vista della stipula del contratto di compravendita definitivo e non di un contratto di locazione.
Dunque, ritenere che il contratto oggetto di lite costituisca un contratto “lato sensu locativo” costituirebbe una estensione analogica della norma dettata per rapporti contrattuali caratterizzati almeno prevalentemente dalla componente locativa e consentirebbe di utilizzare il procedimento di sfratto per finita locazione anche per i contratti preliminari di compravendita ad effetti anticipati che non possono in alcun caso ( se non previa estensione analogica non consentita) rientrare tra quelli per i quali è possibile ricorrere al procedimento sommario di sfratto.
pagina 4 di 5 Il contratto stipulato dalle parti si configura come un contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati con cui le parti hanno espressamente disciplinato tutta una serie di aspetti direttamente riconducibili alla compravendita che, per tali motivi, appare essere la causa principale del contratto.
In ragione di ciò ( non ultima la mancata registrazione del contratto di locazione -essendo invece stati corrisposti alla Agenzia delle Entrate tributi diversi da quelli richiesti per la registrazione di un contratto di locazione, come puntualmente eccepito da parte convenuta- oltre al divieto da parte dell'attore di sublocare l'immobile detenuto in virtù del contratto di lesing) si ritiene di dover escludere l'applicabilità dello speciale procedimento di convalida ex art. 657 c.p.c.
E neanche il mutamento del rito ( che permetterebbe la modifica delle domande ma comunque se connesse ad un rapporto locativo) può consentire che si controverta nel caso di specie della risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati per effetto della diffida ad adempiere o di risoluzione per grave inadempimento ex articolo 1453 c.c. (richiesta in ogni caso da parte attrice in sede di memoria integrativa sempre con riferimento al conduttore e quindi sempre ritenendo che nel caso di specie sia stato stipulato un contratto di locazione).
Ed infatti, se a seguito dell'opposizione alla convalida presentata dai conduttori, si è avuto il passaggio ex art. 667 c.p.c. dal procedimento speciale al procedimento ordinario, lo stesso è avvenuto nelle forme del rito speciale e non nelle forme del rito ordinario e cioè quello che avrebbe dovuto essere seguito con la corretta qualificazione del contratto oggetto di lite.
Consentire alla parte che abbia instaurato un giudizio sommario per sfratto per finita locazione in assenza dei presupposti applicativi di modificare le conclusioni richiedendo la risoluzione del diverso contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati significherebbe ritenere “tamquam non esset” le disposizioni del codice di procedura civile dettate esplicitamente per determinati rapporti e non estensibili analogicamente ad altri.
Alla luce di tali motivazioni, la domanda di parte attrice deve essere rigettata.
Le spese seguono la regola della soccombenza di parte attrice e vengono liquidate ai sensi del D.M. n.
147/2022 come da dispositivo, in relazione al valore della causa ed all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte. Esse sono comprensive di tutte le attività
processuali svolte, comprese quelle del procedimento speciale per convalida di sfratto e tengono conto dell'assenza di attività istruttoria (ad esclusione del deposito delle memorie integrative) e della semplificazione della fase decisionale consistita nella sola discussione orale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio, definitivamente pronunciando sulla domanda formulata da NE AC e
GL S.r.l. nei confronti di Sinervyl S.r.l. in liquidazione, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a) rigetta le domande formulate da parte attrice;

c) condanna NE AC e GL s.r.l. al pagamento in favore di Sinervyl s.r.l. in liquidazione delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 5.118,00 oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge.
Il Giudice
Carlo Barile
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