REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice
monocratico dott.ssa Valentina Gigante, pronuncia, all'esito dell'udienza del 5.3.25, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 6008/2024 r.g.a.c. e vertente
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa, giusta Parte_1 C.F._1
procura in atti, dall'Avv. Salvatore Scala, con quest'ultimo elettivamente domiciliata presso il suo studio in Santa Maria Capua Vetere alla Trav. , n. 17 - Pal. ; Persona_1 CP_1
(intimante/ricorrente)
E
“ ” (P.IVA , in persona del Controparte_2 P.IVA_1
l.r.p.t. , con sede in San Tammaro alla Via Nazionale Appia 7 bis, n. 73; Controparte_2
(intimata/resistente - contumace)
FATTO E DIRITTO
ha convenuto in giudizio la , in persona del Parte_1 Controparte_2 titolare della ditta individuale , onde sentir convalidato lo sfratto dall'immobile Controparte_2
sito in San Tammaro (CE) alla Via Nazionale Appia n. 73 (al Catasto identificato al fol. 4, p.lla 832, sub 7), a quest'ultimo locato, ad uso commerciale, con contratto del 9.12.19, regolarmente registrato, verso il pagamento di euro 800,00 mensili.
L'intimante ha all'uopo dedotto una morosità consistente nel mancato pagamento dei canoni relativi al mese di aprile 2024 e aprile 2021, nonché di euro 200,00 per la mensilità di gennaio 2024, euro 400,00 per la mensilità di maggio 2024, euro 300,00 per la mensilità di gennaio 2021, euro 300,00 per la mensilità di febbraio 2021, euro 300,00 per la mensilità di marzo 2021, euro 300,00 per la mensilità di maggio 2021 ed euro 100,00 per la mensilità di giugno 2021, per un importo totale di euro 3.500,00.
All'udienza del 18.9.24, è comparso l'intimato di persona, il quale ha rappresentato di aver corrisposto euro 3.500,00 con più bonifici istantanei di cui ha esibito copia, precisando inoltre di non aver corrisposto le mensilità relative all'anno 2021 in forza di un accordo concluso col figlio del titolare che prevedeva l'esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione per un valore di euro 8.000,00, importo che è stato parzialmente scalato dai canoni dovuti per l'anno 2021 (nella misura di euro 300,00 mensili). Il difensore dell'intimato, esaminata la documentazione esibita, dopo aver rilevato che il canone relativo al mese settembre 2024 non era stato comunque pagato, ha chiesto concedersi breve rinvio per interloquire con la propria assistita.
Alla successiva udienza, il difensore dell'intimante, dopo aver precisato che non risultava pagata la mensilità relativa al mese di ottobre 2024 nonché parte di quella relativa al mese di settembre 2024, ha lamentato il ritardo nei pagamenti, deducendo inoltre un'ulteriore morosità relativa all'anno 2022 -per dodici mesi- e all'anno 2023 -per undici mesi. L'intimato, nuovamente comparso di persona, ha dichiarato di aver pagato, esibendo all'uopo prova dei bonifici. Il difensore dell'intimante, preso atto della documentazione esibita, ha riconosciuto il pagamento dei canoni indicati in citazione, nonché dei canoni relativi ai mesi di settembre ed ottobre 2024, insistendo pertanto per il pagamento delle spese legali. La scrivente, stante il rifiuto opposto dall'intimato al pagamento delle spese, ha disposto il mutamento del rito, denegando il provvisorio rilascio, ed assegnato termini per il deposito delle memorie integrative nonché termine per l'instaurazione della mediazione.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte intimante ha dedotto che 1) sebbene il conduttore abbia dato prova di aver pagato la mora di cui all'atto introduttivo, lo stesso è rimasto moroso per euro 400,00 in relazione al mese di agosto 2024, euro 200,00 per il mese ottobre 2024, euro 800,00 per il mese di settembre 2022, euro 800,00 per il mese di ottobre del 2022, euro 300,00 per il mese di novembre 2022, euro 500,00 per il mese di dicembre 2022, euro 400,00 per il mese di gennaio 2023 ed euro 400,00 per il mese di febbraio 2023; 2) che a tale mora va aggiunto l'omesso pagamento dei canoni relativi ai mese di gennaio e febbraio 2025 per complessivi euro 1.600,00; 3) che, peraltro, il conduttore ha sanato parte della morosità solo dopo la notifica dell'intimazione di sfratto ed addirittura alla vigilia delle udienze, rifiutandosi di pagare le spese legali e che l'adempimento tardivo del conduttore non rispetta i principi di buona fede contrattuale, in quanto il locatore ha un interesse concreto alla tempestività del pagamento che garantisce la stabilità economica del rapporto locatizio. Alla luce di quanto esposto, l'istante ha così concluso: “Si accolga la domanda ed accertato il grave inadempimento di parte resistente e la persistente morosità ed il costante ritardo nei pagamenti dei canoni di locazione, si dichiari risolto il contratto di locazione del 9 dicembre 2019 con conseguente condanna della ditta individuale “ ” in persona del titolare Controparte_2
- Codice fiscale e Partita Iva con sede in Controparte_2 C.F._2 P.IVA_1
San Tammaro alla Via Nazionale Appia 7 bis, n. 73 a rilasciare libero da persone e cose l'immobile sito in San Tammaro alla Via Nazionale Appia 7 bis, n. 73 in catasto foglio 4, particella 832, sub 7, categoria C/1 (..). Si condanni altresì, la ditta individuale “ ” in Controparte_2
persona del titolare - al pagamento dei canoni non corrisposti per un importo Controparte_2 complessivo di €. 5.400,00. Con vittoria di spese e compensi del giudizio da attribuirsi al sottoscritto avvocato antistatario.”
Parte intimata non si è costituita nella presente fase, per cui ne va dichiarata la contumacia.
Tanto premesso, le domande proposte appaiono in primo luogo procedibili, giacché precedute da regolare procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo (cfr. verbale del 22.11.24).
Venendo al merito, va in primo luogo accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.
Al riguardo, giova succintamente premettere che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, qui condiviso, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…) è tenuto
a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (artt. 2697 e 1461 c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001; Cass.
n.15659/2011; Cass. n. 3373/2010; Cass. n.13674/2006; Cass. n. 8615/2006; Cass. n.2387/2004; Cass.
n.9351/2007).
Perché possa pronunciarsi la risoluzione, occorre inoltre un inadempimento che, avuto riguardo all'interesse della parte, non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Nel caso che occupa, avente ad oggetto una locazione diversa dall'uso abitativo, la gravità dell'inadempimento, non essendo legalmente predeterminata come nelle locazioni ad uso abitativo (art. 5 l. 392/1978), deve valutarsi in concreto su di un duplice piano: da un lato quello oggettivo, sì da accertare che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto, dall'altro soggettivo, in modo da verificare se e come il comportamento di entrambe le parti possa, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Tornando al caso che occupa, la locatrice ha innanzitutto dato prova del titolo del credito vantato, versando in atti il contratto di locazione, regolarmente registrato (il 13.12.19 presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta al n. 14171 serie 3T TEJ19T014171000II), col quale locava all'odierno intimato, ad uso commerciale, l'immobile sito in San Tammaro (CE) alla Via Nazionale Appia n. 73 (al Catasto identificato al fol. 4, p.lla 832, sub 7).
L'intimante ha altresì dedotto il notevole e sistematico ritardo in cui è incorso il conduttore nel pagamento dei canoni, deducendo inoltre, nella memoria integrativa, l'omesso pagamento di canoni relativi all'anno 2022 e 2023 nonché l'omesso pagamento di parte dei canoni di agosto e ottobre 2024
e dei canoni medio tempore maturati relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2025.
Ciò posto, va osservato che per la locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti non preclude la valutazione, nel corso del giudizio successivo all'intimazione dello sfratto per morosità, dell'inadempimento in termini di gravità (v. art. 1453 ult. co.
c.c.; cfr. Cass. civ. nn. 24460/2005, 14527/2002).
Ebbene, il ritardo in tal caso emerso senz'altro legittima la risoluzione del rapporto, dovendosi reputare grave in ragione sia della pluralità delle mensilità -dedotte in citazione- scadute e rimaste insolute sino al giorno d'udienza (n. 9) sia del notevole lasso di tempo intercorso tra la relativa scadenza e l'effettivo pagamento (risalendo gran parte della morosità, sanata nel 2024, all'anno 2021). Tale ritardo, peraltro, non risulta in alcun modo giustificato dal conduttore il quale, pur deducendo l'avvenuta compensazione dell'importo sostenuto per i lavori svolti nell'immobile locato con parte dei canoni dovuti per l'anno 2021, non ha fornito prova dell'accordo asseritamente intercorso con il locatore ed anzi ha provveduto poi al pagamento dei predetti canoni, restando contumace nella presente fase.
Le circostanze evidenziate, se rapportate all'interesse manifestato dal locatore al puntuale adempimento (senz'altro evincibile dall'art. 17 del contratto di locazione, in forza del quale “Il mancato adempimento dei patti stabiliti ali numeri 6 (ammontare e pagamento dei canoni di locazione)
(..), comporterà la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno”), consentono di ritenere che il dedotto ritardo abbia determinato un'alterazione dell'equilibrio negoziale, come tale legittimante la risoluzione del rapporto (cfr. al riguardo Cass. civ. n. 30730/2019, secondo cui “proprio la sua apposizione (ndr della clausola risolutiva espressa) nel contratto assume rilievo nel caso di specie per dimostrare come il ripetuto ritardo della conduttrice, considerata invece l'importanza attribuita alla tempestività dell'adempimento implicata dalla clausola risolutiva, avesse prodotto un'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto tale da alterare, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale e da escludere che l'inadempimento potesse essere qualificato di scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c.”.
Concludendo, il mancato pagamento dei canoni alla scadenza pattuita costituisce violazione di un'obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo può giustificare la risoluzione ove, come nel caso di specie, venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, rendendo intollerabile la prosecuzione del rapporto.
Corrobora infine il giudizio di gravità dell'inadempimento la condotta successivamente tenuta dal conduttore, il quale ha omesso di pagare integralmente i canoni medio tempore maturati -di agosto
2024, gennaio e febbraio 2025- (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n. 27955/2020).
Per tale motivo, con assorbimento della valutazione della gravità della morosità -tardivamente- dedotta in relazione ai canoni dovuti per gli anni 2022 e 2023, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore, con conseguente condanna di quest'ultimo al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, in favore della locatrice. Stimasi equo fissare quale data di rilascio ex art. 56 l.
392/78, in ragione della natura dell'inadempimento contestato, nonché delle esigenze del conduttore di rinvenire altro luogo in cui eventualmente svolgere la propria attività, la data del 5.06.2025.
Va da ultimo dichiarata inammissibile la domanda di pagamento dei canoni, trattandosi di domanda del tutto nuova, nemmeno preceduta da una richiesta di emissione di decreto ingiuntivo in fase di convalida.
Le spese di lite -ivi comprese quelle relative alla fase della convalida-, in ragione del parziale accoglimento delle domande proposte, vengono compensate per 1/3, mentre per la restante parte seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo tenuto conto dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante.
definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara la contumacia dell'intimato;
2) In accoglimento della domanda di risoluzione, dichiara risolto, per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa il 9.12.19;
3) Per l'effetto, condanna la ditta ” in Controparte_2
persona del suo titolare a rilasciare, in favore di , Controparte_2 Parte_1
l'immobile sito in San Tammaro (CE) alla Via Nazionale Appia n. 73 -in Catasto identificato al f. 4, p.lla 832, sub 7, libero e vuoto da persone e cose, fissando all'uopo la data del
5.06.2025;
4) Dichiara inammissibile la domanda di condanna al pagamento dei canoni;

5) Compensa per 1/3 le spese di lite che per la restante parte vengono liquidate in euro 50,00 per spese vive ed euro 1.064,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge,
e vengono poste a carico della ditta ” in CP_2 Controparte_2 persona del suo titolare in favore di con Controparte_2 Parte_1 attribuzione all'Avv. Salvatore Scala dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 5 marzo 2025
Il Giudice
Dr.ssa Valentina Gigante