N. 1459/2023 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Gaetano Negro, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
Ex art. 429 c.p.c.
nella causa iscritta al n. 1459/2023 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Parte_1 P.IVA_1 Pt_1
alla Via Cappuccini presso lo studio dell'Avv. Filigenzi Anna Rita dalla quale è
rappresento e difeso in virtù di procura agli atti;

- Attore-
E
(c.f.: ), in qualità di titola- Controparte_1 C.F._1
re della ditta individuale omonima (P.Iva P.IVA_2
- Convenuto contumace-
Oggetto: rilascio immobile locato per scadenza contrattuale.
IN FATTO
Parte ricorrente, nel presente giudizio ha esposto che, con contratto Parte_1
sottoscritto in data 16.06.2016, regolarmente registrato, a conclusione della gara ad evi- denza pubblica indetta per la locazione del bene immobile oggetto di causa, l'ente co- munale ha concesso alla , in locazione ad uso commerciale, Parte_2
l'arenile sito in Latina, Località Foce Verde, distinto in catasto terreni del Comune di
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Latina al foglio 246, part. 221 di are 14 e ca 14 e part. 224 di are e ca 64 per complessi- vi mq 2.078, giunto all'ente comunale per atto di trasferimento dall'ex Colonia Agricola
Pontina, con la condizione di mantenere la sua originaria destinazione socioeducativa, al canone annuo pari ad € 1.500.
Ha dedotto, quale motivo di risoluzione del contratto, lo spirare del termine contrat- tualmente previsto in virtù della circostanza che l'art. 3 del predetto contratto prevede l'espresso diniego di rinnovo allo spirare dei sei anni dal giorno della stipula.
Ha allegato, inoltre, che, nonostante rituale diffida al rilascio per mancato rinnovo pe- riodico, parte conduttrice non ha rilasciato l'immobile
Parte ricorrente ha concluso, pertanto, chiedendo la convalida dello sfratto per finita lo- cazione ed il rilascio dell'immobile.
Parte resistente, nonostante regolare citazione in giudizio, non si è costituita e con ordi- nanza emessa alla scadenza dei termini ex art. 127 ter c.p.c. addì 21.12.2023 è stato di- chiarato contumace.
IN DIRITTO
Parte ricorrente ha dedotto che il contratto stipulato tra le parti deve ritenersi risolto e che il conduttore deve pertanto lasciare libero l'immobile in virtù della clausola con- trattuale di cui all'art 3 che espressamente ha previsto il divieto di rinnovo tacito del contratto di locazione.
Alla base della sua deduzione, infatti, ha posto il principio secondo il quale l'istituto del rinnovo tacito di un contratto di locazione in cui sia parte la pubblica amministra- zione, anche in qualità di locatrice, sia incompatibile con il procedimento previsto per la manifestazione di volontà di quest'ultima che non può desumersi da fatti concludenti ma solo se espressamente prevista nelle forme di legge.
Va dato atto che il tema del tacito rinnovo del contratto di locazione è stato oggetto di importanti contrasti in dottrina e giurisprudenza.
Secondo un primo orientamento, infatti, non è possibile applicare il principio di rinno- vazione del rapporto contrattuale se non mediante manifestazione espresse della volontà della Pubblica Amministrazione che non sia derivante da fatti concludenti ma che sia cristallizzata nella forma di legge e, dunque, con la forma scritta richiesta ad substan- tiam. Ne consegue, pertanto, che in caso di locazione di immobile di proprietà della
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Pubblica Amministrazione, non può trovare applicazione l'istituto della rinnovazione tacita del contratto, qualora posta in essere con una manifestazione tacita di volontà di entrambe le parti contraenti, desunta dalla circostanza che il contraente rimanga nella detenzione del bene immobile, oltre lo spirare del termine contrattualmente previsto e in assenza di opposizione della P.A. locatrice.
Recenti pronunce su tale argomento hanno superato il predetto contrasto, prevedendo invece l'applicabilità dell'istituto di rinnovazione tacita del contratto (previsto dal com- binato disposto degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978) anche nei casi in cui parte lo- catrice sia una Pubblica amministrazione, evidenziando che la disposizione contrattuale che dispone l'espresso diniego al rinnovo tacito è nulla per contrarietà a norma impera- tiva (cfr. Cass. 11830/2013) e che, quando la PA stipula contratti di locazione aventi ad oggetto attività ricreative, soggiace alla predetta disciplina di favore del conduttore (cfr
.Consiglio di Stato 433/20).
Sul punto, in particolare una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha stabilito che: “ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, in quanto in base a tali norme, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto, anche alle scadenze successive alla prima, non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà - successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente - ma deriva direttamente dalla legge;
ne con- segue che il contratto dovrà intendersi automaticamente rinnovato in mancanza di tem- pestiva disdetta, la quale inoltre, alla prima scadenza, potrà ritenersi idonea a impedire la rinnovazione solo se esercitata per uno dei motivi di cui all'art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, in ra- gione della natura pubblica dell'ente locatore, aveva escluso la rinnovazione automati- ca del contratto di locazione ed ha dichiarato la nullità per contrasto con norma impe- rativa della clausola che prevedeva l'obbligo per la parte privata di restituzione dell'immobile alla scadenza dei nove anni). (cfr. Cass Sez. 3 -
, Ordinanza n. 34010 del 05/12/2023).
Come già ampiamente disposto nell'ordinanza del 28.02.2023, che qui si intende inte- gralmente riportata, nel caso in esame è da ritenere nulla per contrarietà a norma impe- rativa la clausola contrattuale che vieta il rinnovo;
va altresì' evidenziata l'assenza dei
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requisiti previsti dalla legge per consentire al locatore il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza (cfr art. 29 della legge 392/78) ed inoltre la comunicazio- ne effettuata dall'Ente di disdetta del contratto è da ritenere tardiva in quanto effettuata in violazione dei termini prescritti dalla legge ( cfr comunicazione effettuata il
09.02.2022).
A tal proposito va chiarito che, anche di recente, la giurisprudenza di legittimità ha so- stenuto che il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rin- novazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto introduttivo, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva senza per questo incorrere nel vizio di extra o ultrapetizione (Cass. 684/10;
Cass. 7927/04; Cass. 17913/03).
In particolare, qualora il giudice adito con un'intimazione di sfratto per finita locazione accerti che il contratto non è ancora scaduto, una volta negata l'ordinanza di convalida o quella provvisoria di rilascio e trasformato il procedimento in un ordinario giudizio di cognizione (sebbene da trattarsi nelle forme del rito speciale di cui all'art. 447 bis
c.p.c.), ben può all'esito pronunciare la cessazione della locazione per una scadenza suc- cessiva a quella intimata, essendo il giudizio volto ad accertare se la domanda di rila- scio, comunque contenuta nell'istanza di intimazione, sia o meno fondata, senza che, perciò, si verifichi la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ( cfr. Cass. 16120/06).
Ne deriva che il rapporto locatizio intercorso tra le parti deve avere il suo termine finale addì 16.06.2028, data alla quale il conduttore deve essere condannato al suo rilascio se- condo le disposizioni ex art. 56 legge 392\78.
Quanto alle spese di lite, la vicenda esaminata nel suo complesso determina la irripeti- bilita' delle spese in considerazione della contumacia della parte non soccombente.
Va infine dato atto della insussistenza della previsione normativa ex art. 12 bis d.lg
28/10 ratione temporis vigente per assenza ingiustificata del resistente all'incontro di mediazione obbligatoria prevista dalla legge in quanto la sanzione di legge è prevista unicamente a carico della parte costituita in giudizio.



P.Q.M.


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Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
• accerta che il rapporto di locazione tra le parti scadrà addì 16.06.2028, data alla quale condanna parte convenuta al rilascio dell'immobile sito in Latina, Località
Foce Verde, distinto in catasto terreni del Comune di Latina al foglio 246, part. 221 di are 14 e ca 14 e part. 224 di are e ca 64 per complessivi mq 2.078;
• non luogo a provvedere sulle spese di lite.
Latina, 28.1.2025
Il Giudice
Dott. Gaetano Negro

Sentenza emessa ai sensi dell'art.429 c.p.c. all'esito della discussione orale tenuta all'udienza del 28.1.2025

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