REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
I Sezione Civile in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene Ada Giannuzzi, all'udienza del
19/2/2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado, iscritta al n. 662 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente
TRA
Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. GRATTACASO GIOVANNI, come da procura in atti;

- attrice -
E ià Controparte_1
[...]
[...]
Controparte_2
rappresentate e difese dall'avv. VASSALLO ARTURO per procura in atti;

- convenute -
OGGETTO: Sfratto per morosità.
CONCLUSIONI
Rassegnate nelle rispettive memorie integrative depositate in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti la società la società “ , premettendo di aver locato, con contratto del 01/01/2004, Parte_1
alla società Controparte_3
[..
[...] già
[...] Controparte_2
il capannone industriale ubicato alla via Delle Industrie n. 1 di
[...]
Bellizzi - distinto al N.C.U. al Foglio 1 part. n. 1452 cat.8, con annessa corte di mq.850, pari alla metà dell'intera corte nonché l'adiacente corte di mq.2500, come meglio descritto nell'atto di citazione - convenendo un canone mensile di
€2.580,00 oltre Iva, ha lamentato il mancato adempimento della conduttrice/intimata dell'obbligazione di pagamento del canone locatizio nel periodo gennaio 2022-ottobre 2023 per una morosità del complessivo dell'importo, Iva inclusa, di €69.300,00 aggiungendo, in fatto, che nell'immobile esercita la propria attività una diversa società denominata
[...]
, legale rappresentante e socia accomandataria sia della Controparte_2
società cedente che di quella cessionaria.
Ha chiesto, pertanto, convalidarsi lo sfratto per morosità, citando entrambe le società in giudizio e quantificando la somma dovuta a titolo di canoni all'atto della notifica in €72.450,00 oltre ai canoni maturandi;
ha chiesto, altresì, la emissione della ingiunzione esecutiva di pagamento nonché, in caso di opposizione, emettersi l'ordinanza provvisoria di rilascio.
Alla udienza di convalida si sono costituite entrambe le società intimate senza sollevare eccezioni circa la legittimazione a resistere ed hanno chiesto, preliminarmente, la riunione del presente procedimento a quello pendente innanzi alla prima sezione del tribunale di Salerno, recante il n. Rg. 334/2020, dott.ssa
Mannino, avente egualmente ad oggetto sfratto per morosità. Hanno inoltre eccepito: - la nullità del contratto nonché la inammissibilità della domanda proposta, contestando, altresì, la quantificazione degli importi posti a base della domanda di convalida;
- l'inadempimento della intimante ritenendola responsabile di non aver effettuato lavori di manutenzione straordinaria necessari per rendere l'immobile locato idoneo all'uso convenuto formulando, sul punto specifico, domanda riconvenzionale;
hanno chiesto a titolo risarcitorio la somma di €50.000 nonché la ulteriore somma di €50.000 a titolo di rimborso per i lavori di manutenzione straordinaria effettuati in vece della intimante. Infine, hanno anche argomentato circa la non gravità dei presunti inadempimenti da valutarsi nel contesto fattuale evidenziato ed hanno concluso insistendo per la riunione dei due procedimenti e nel merito per il rigetto della domanda di convalida nonché per l'accoglimento delle domande da esse formulate in via riconvenzionale.
2 Alla udienza di convalida l'intimante si è riportata all'atto introduttivo di giudizio ed alle note di udienza depositate in atti mentre le intimate hanno nuovamente chiesto la riunione dei due procedimenti pendenti, avendo ad oggetto entrambi sfratto per morosità ed al fine di evitare un contrasto di giudicati;
in subordine, hanno chiesto il rinvio della presente causa all'esito della definizione del proc. n.
334/2020.
In data 31/1/2024 è stata concessa ordinanza provvisoria di rilascio e disposta la prosecuzione del procedimento nella fase speciale di merito, previo mutamento del rito, ex artt. 667 e 426 c.p.c. Entrambe le parti hanno depositato le memorie integrative.
Con la detta ordinanza di rilascio, è stata rigettata anche la richiesta di riunione in forza della norma processuale che impone la riunione quando i procedimenti sono relativi alla medesima causa (Cfr. art. 273 c.p.c.) nonché in quanto i due giudizi versavano in una diversa fase processuale, essendo quello più antico n. 334/2020
R.G. già transitato nella fase a cognizione piena con fissazione dell'udienza di discussione per la decisione al 01.3.2024 mentre il presente era ancora nella fase a cognizione sommaria.
Dalla lettura dei documenti depositati in atti dalle stesse intimate è emerso, però, in modo inequivoco ed incontestato che non trattasi della stessa causa in quanto il giudizio n. 334/2020 ha per oggetto canoni impagati per il periodo 2011-2020 mentre quello oggi in esame ha per oggetto lo sfratto per inadempimento dell'intimato all'obbligazione di pagamento dei canoni insoluti per il diverso periodo 2022-2023, svolgendosi peraltro la causa anche tra soggetti parzialmente diversi avendo la intimante convenuto in giudizio anche la società che di fatto esercita l'attività nel capannone.
Le intimate hanno anche eccepito la nullità del contratto e la conseguente inammissibilità della proposta domanda di convalida sostenendo che quello originariamente sorto tra le parti nell'anno 2004 prevedeva una durata di soli tre anni ed era stato stipulato per esigenze transitorie con scadenza al 31/12/2007.
Pertanto, risolto il contratto, secondo le intimate non poteva avere ingresso la speciale procedura disciplinata dagli artt. 657 e segg. cpc, presupponendo la convalida la esistenza di un contratto di locazione valido e registrato.
Sul punto specifico si osserva che il contratto stipulato per discutibili esigenze transitorie per la durata di soli tre anni si è prorogato tra le parti ed è proseguito
3 senza soluzione di continuità secondo il meccanismo di rinnovo di cui al combinato disposto degli artt. 27 e 28 L.392/78.
Inoltre, relativamente alla durata dei contratti disciplinati dall'art. 27 L.392/78 essa è stabilità nel minimo di un sessennio ed in caso di durata inferiore opera il meccanismo della sostituzione automatica della clausola che va dichiarata nulla nonché improduttiva di effetti giuridici e viene sostituita, ex art. 1419 c.c., di diritto dalla norma imperativa di cui all' art. 27, comma IV, L.392/78.
Ne consegue la inammissibilità ed infondatezza della eccezione proposta.
Va poi accolta l'eccezione di carenza di legittimazione passiva della atteso che, sulla scorta Controparte_2
della documentazione versata in atti e di quanto provato in giudizio, la stessa non risulta cessionaria o sub-locatrice dell'immobile locato.
In ordine alla mancata corresponsione dei canoni nel periodo 2022-2023, come emerge da tutti gli scritti difensivi, le intimate non contestano il mancato versamento dei canoni ma oppongono, al fine di ottenere il rigetto della domanda, tutti gli altri motivi esposti nella comparsa di costituzione e risposta innanzi richiamati.
In particolare, hanno argomentato circa la inesatta quantificazione delle somme presuntivamente rivendicate dalla intimante, in ragione della possibile riduzione del canone per inidoneità dell'immobile all'uso convenuto, riduzione chiesta nel presente giudizio ma già oggetto di specifica domanda formulata nel giudizio recante il n. 334/2020.
Le intimate hanno anche proposto una domanda riconvenzionale per la condanna della intimante al pagamento di €50,000,00 e di ulteriori €50.000,00 a titolo di rimborso per le spese sostenute per avere effettuato lavori di manutenzione sull'immobile ed hanno chiesto dichiararsi la intimante gravemente inadempiente agli obblighi di legge ad essa imposti.
La decisione in ordine alla riduzione del canone contrattualmente stabilito unitamente alle domande riconvenzionali proposte, essendo state già formulate nel giudizio contrassegnato con il n. R.g. 334/2020 con relative domande di condanna, sono già sub-iudice nella fase di merito in cui versa il suddetto giudizio, la cui prossima udienza di discussione è fissata al 27/5/2025, e non possono trovare ingresso ed essere scrutinate anche in quello in esame.
4 Ne consegue che le domande riconvenzionali formulate dalla parte intimata/convenuta devono dichiararsi inammissibili.
Quanto alla domanda di pagamento dei canoni insoluti, il periodo di morosità oggetto del presente giudizio riguarda le mensilità maturate dal mese di gennaio
2022 fino alla data odierna.
L'eventuale riduzione del canone per inidoneità dell'immobile locato, da operarsi nel giudizio iscritto al n. 334/2020 sulla scorta della espletata CTU, non incide in questo giudizio sull'importo del canone convenuto contrattualmente tra le parti, posto che la riduzione del canone afferisce ad un periodo diverso da quello in oggetto.
Dalla Ctu depositata in atti dalla stessa intimata, espletata nel proc. N. 334/2020, infatti, emerge che la riduzione della misura mensile del canone sarebbe limitata al solo periodo di mesi n.32 essendo circoscritta al periodo gennaio 2004- agosto
2006 e riconosciuta a titolo di indennità per le riscontrate problematiche successivamente risolte.
Alcuna riduzione del canone, dunque, va operata nel presente giudizio, nemmeno alla stregua della quantificazione determinata dal Ctu nel giudizio n. 334/2020.
L'eventuale eccezione di compensazione in cui si risolverebbe la domanda riconvenzionale andrebbe valutata e decisa nel predetto giudizio e non nel presente. Lo stesso dicasi per l'eccezione di compensazione svolta per il pagamento dei compensi della CTU svolta nel medesimo procedimento.
Alla stregua delle argomentazioni esposte, il contratto di locazione per cui è causa va dichiarato risolto per grave inadempimento della convenuta, CP_1
con condanna della Controparte_1 CP_1
conduttrice al pagamento dei canoni scaduti e maturati dal mese di gennaio 2022 fino alla data di aprile 2024, come richiesto dall'intimante nelle memorie integrative, per un importo complessivamente pari ad euro 88.200,00= oltre ai canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto e agli interessi legali maturati da ogni singola scadenza.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91 comma 1 c.p.c., con la condanna di parte convenuta al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte attrice che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della
Giustizia 10 marzo 2014 n. 55 e ss.mm.ii.
5 Su richiesta difensiva ex art. 93 comma 1 c.p.c., gli onorari non riscossi e le spese anticipate sono distratte in favore del difensore.


PQM


Il Tribunale di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 662/2024, così provvede:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa - del 01/1/2004 - per grave inadempimento della convenuta
[...]
: Controparte_1
- conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato emessa in data 31/1/2024;
- condanna la convenuta CP_1 Controparte_1
al pagamento in favore della , in persona del legale
[...] Parte_1
rapp.te p.t., dei canoni scaduti e maturati dal mese di gennaio 2022 fino alla data di aprile 2024 per un importo pari ad euro 88.200,00= oltre ai canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto e agli interessi legali maturati da ogni singola scadenza.
- condanna convenuta Controparte_1
al rimborso delle spese processuali in favore di che
[...] Parte_1
liquida in € 800,00 per spese vive, € 3.350,00 per onorari di difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario, avv. GRATTACASO
Giovanni, per dichiarato anticipo;

Salerno lì 19/02/2025
Il Giudice
(dott.ssa Irene Ada Giannuzzi)
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