N. R.G. 1886/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Unica CIVILE
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario
Michele Dentale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA resa nella controversia iscritta al numero 1886 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 avente ad oggetto OCCUPAZIONE SENZA TITOLO
TRA
nato a [...] l'[...], rappresentato e difeso, in virtù di procura alle liti in Parte_1 calce all'atto di citazione, dall'avvocato Nicandro D'Apollonio presso il cui studio professionale, in Campobasso via Insorti d'Ungheria n. 15, è elettivamente domiciliato;

ATTORE-RICORRENTE
E
, nato in [...] il [...] e , nata in [...] il [...], Controparte_1 Controparte_2 rappresentati e difesi, in virtù di procura alle liti su foglio separato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avvocato Maria Assunta Baranello presso il cui studio professionale, in Campobasso via Papa Giovanni XXIII n. 17, sono elettivamente domiciliati;

CONVENUTI-RESISTENTI
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 5/11/2022, il sig. premesso di essere Parte_1 proprietario dell'immobile sito in Ferrazzano via Teatro n. 6 per essere a lui pervenuto con contratto di compravendita del 28.10.2014, per la quota di 2/3 e per successione legittima per la restante quota di
1/3, ha dedotto che detta unità immobiliare era detenuta senza alcun titolo dai convenuti CP_1
e e, pertanto, ne chiedeva la condanna al rilascio, oltre al pagamento
[...] Controparte_2
dell'indennità d'occupazione.
La convenuta si è costituita in giudizio, eccependo l'esistenza di un contratto di locazione registrato in data 8.2.2005 tra l'originaria proprietaria, , prorogatosi per legge anche dopo l'acquisto P_
del bene da parte dell'attore; chiedeva, pertanto, il totale rigetto della domanda nella esistenza di un titolo, in loro favore, legittimante l'occupazione del bene.
pagina 1 di 8 Disposto il mutamento del rito in relazione alla natura locativa della controversia per effetto della costituzione dei resistenti, le parti sono state invitate ad esperire la fase della mediazione obbligatoria, con risultato negativo, nonché ad integrare, entro il termine perentorio del 1 dicembre 2023, gli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti;
espletate le prove testimoniali, all'udienza del
21 marzo 2025 la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, cpc.
Preliminarmente va revocata la contumacia dei convenuti dichiarata all'udienza del 13.3.2023, stante la loro costituzione in giudizio avvenuta con memoria depositata in Cancelleria il 10.5.2023.
Per delimitare l'oggetto del contendere occorre anzitutto osservare come le conclusioni rassegnate da entrambe le parti, che non hanno provveduto al deposito delle memorie integrative nel termine perentorio loro assegnato da questo Giudice a seguito del mutamento del rito da ordinario a speciale, debbano intendersi riferibili a quelle riportate nei rispettivi atti introduttivi e nelle memorie ex art. 183
c.c. primo termine.
Il Tribunale è pertanto chiamato a pronunciarsi solo sull'esistenza o meno di un titolo in forza del quale gli odierni resistenti occupano l'immobile oggetto di causa.
A tal proposito non va sottaciuta la circostanza che il sig. , già all'interno del proprio Parte_1
atto introduttivo nonché in tutti i successivi scritti difensivi, ha agito per il rilascio dell'immobile di sua proprietà adducendo l'occupazione sine titulo, cioè esclusivamente l'inesistenza di un legittimo titolo in capo ai resistenti per il godimento dello stesso.
Non risulta dagli atti processuali, invece, che egli, a fronte della costituzione dei resistenti e della produzione in giudizio del contratto di locazione, abbia ritualmente e tempestivamente formulato altra diversa domanda volta all'accertamento della cessazione del contratto di locazione stipulato tra le parti o dell'esistenza di un contratto disdettato, domande queste incompatibili con quella principale di inesistenza di un titolo legittimo. Sempre dagli atti processuali emerge che parte ricorrente solo in sede di note conclusive autorizzate ha chiesto, in subordine nella ipotesi di riconoscimento della validità del contratto di locazione, di accertarsi la morosità dei conduttori e la risoluzione del contratto con obbligo di rilascio dell'immobile con l'ulteriore condanna al pagamento dei canoni maturati e non pagati.
Trattasi, all'evidenza, di domanda del tutto nuova che andava avanzata dal ricorrente nella terza memoria ex art. 183 c.c., successiva alla costituzione dei resistenti e alla produzione del contratto di locazione, ovvero, al più tardi, nella memoria integrativa ai sensi dell'art. 420 c.p.c..
Allo stesso modo il Tribunale evidenzia come, a sua volta, i signori e Controparte_1 CP_2
hanno eccepito la sola esistenza di un contratto scritto sulla base della scrittura privata del
[...]
29.2.2004, registrata il successivo 8.2.2005, senza formalizzare altra domanda diretta ad accertare la durata del contratto di locazione.
pagina 2 di 8 Occorre verificare allora se, nel caso di specie, sussiste o meno un titolo legittimo in forza del quale i signori e la sig.ra detengano l'immobile sito in Ferrazzano alla Controparte_1 Controparte_2
via Teatro n. 6.
In ordine alla validità del contratto di locazione prodotto, parte ricorrente ha disconosciuto la sottoscrizione e il contenuto della scrittura ed ha eccepito la nullità della stessa per omessa registrazione.
Parte ricorrente, difatti, con la terza memoria ex art. 183 depositata il 31.5.2003, primo atto difensivo successivo alla produzione del contratto di locazione e alla costituzione dei resistenti avvenuta in data
10.5.2023, ha disconosciuto sia il contenuto del contratto di locazione che la sottoscrizione della defunta all'epoca proprietaria dell'immobile, disconoscimento che non appare P_
conforme al dettato normativo.
A norma dell'art. 214 c.p.c., il disconoscimento deve avvenire in termini tali da consentire a colui il quale ha prodotto il documento di valutare la necessità di proporre domanda di verificazione dell'autenticità della sottoscrizione, per potersi avvalere del documento stesso.
A parere del Tribunale, parte ricorrente avrebbe dovuto formalmente negare che quella firma apposta sul contratto apparteneva alla sig.ra circostanziando il disconoscimento, a pena di P_ inefficacia, in modo chiaro e preciso, attraverso l'indicazione degli aspetti per i quali il contenuto differiva dalla volontà consacrata dalle parti nel contratto, sicchè: “la contestazione generica, frammista alle altre difese e ad una diversa versione dei fatti, non accompagnata dall'espresso disconoscimento della sottoscrizione e dall'inequivocabile dichiarazione di voler negare ogni efficacia probatoria del documento, è da ritenere inidonea allo scopo” (cfr. Cass. n. 17313/2021).
La dichiarazione resa dal ricorrente secondo cui: “se ne disconosce preliminarmente sia il contenuto che le sottoscrizioni, atteso che gli stessi vengono proposti come sottoscritti dalla defunta P_
, all'epoca proprietaria dell'immobile” (cfr. pag. 8 della terza memoria ex art. 183 c.p.c.), non
[...]
pare essere idonea per ritenere validamente proposto il disconoscimento, non avendo il ricorrente espressamente negato che la firma apposta sul contratto di locazione fosse della sig.ra . P_
In ogni caso, il disconoscimento del contratto di locazione non appare nemmeno esperibile essendo stato parzialmente eseguito, come si evince dai bonifici ricevuti dal sig. prodotti Parte_1
dalla parte resistente, a titolo di canoni di locazione riferibili all'immobile per cui è causa. Pertanto, ricevendo il pagamento dei canoni di locazione prima dell'instaurazione del giudizio, il sig. Pt_1
quale avente causa dell'originaria proprietaria dell'immobile e poi degli eredi di
[...] quest'ultima, riconoscendo implicitamente il contratto di locazione, non poteva, poi, disconoscerlo in giudizio.
pagina 3 di 8 Ritiene il Tribunale che la genuinità del contenuto del documento prodotto può essere tratto dai seguenti elementi: 1) la scrittura privata presenta tutti i requisiti costitutivi della fattispecie legale tipica del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo: la concessione del godimento a fronte di un corrispettivo qualificato canone di locazione;
il pagamento degli oneri accessori a carico del conduttore al pari delle utenze domestiche;
la durata del rapporto, indicata in quattro anni, senza specificazione alcuna dei motivi legittimanti la transitorietà dell'uso; la finalità perseguita dalle parti, ovvero il soddisfacimento di esigenze abitative primarie;
2) la comunicazione di cessione del fabbricato del
16.11.2004 con la quale la sig.ra dichiarava di aver ceduto in affitto l'abitazione al sig. P_
; 3) le numerose quietanze di pagamento del canone di locazione e i successivi Controparte_1
bonifici diretti al sig. dopo l'acquisto della proprietà dell'immobile; 4) la Parte_1
comunicazione, da parte del sig. delle proprie coordinate bancarie sulle quali eseguire il Pt_1
versamento del canone di locazione;
5) la prova testimoniale del sig. , il quale, pur Testimone_1
dichiarando che nulla era a sua conoscenza circa la stipula del contratto di locazione, ha poi affermato che: “l'immobile è occupato dai signori So solo che la sig.ra Parte_2 Pt_3 comproprietaria dell'immobile riscuoteva il canone dai convenuti. Quando è morta la sig.ra era Pt_3 la figliastra di quest'ultima a percepire il canone. Dopo la successione i proprietari sono diventati
, e , la figliastra di mi Persona_1 Controparte_4 Controparte_5 Pt_3 inviava una lettera con la quale mi diceva che non si sarebbe più interessata a riscuotere l'affitto e mi consegnava anche la chiave della cantina sottostante. Io personalmente ho consegnato questa chiave ai signori e e l'affitto veniva consegnato a mia moglie e quando non c'era mia CP_1 CP_2
moglie veniva consegnato a mia suocera, a Ferrazzano. Dopo la Controparte_4 morte di il figlio ha acquistato dagli altri coeredi l'immobile. Ricordo che Persona_1 Pt_1
anche quando quest'ultimo è diventato proprietario mia moglie riceveva per quest'ultimi i canoni
d'affitto per cui è causa. Dopo che mia moglie non ha più voluto occuparsi di tale incarico il pagamento dei canoni avveniva tramite Banca e a tal proposito ho cercato di contattare i conduttori per consegnargli l'IBAN del sig. e siccome non mi rispondevano ho chiesto alla Parte_1
sorella della sig.ra di consegnarglielo lei personalmente. Riconosco la firma di mia moglie CP_2
e di mia suocera apposte sul documento n.

5.4 di parte convenuta seconda memoria”.
Scontato che gli odierni resistenti detengono l'immobile in base ad un valido titolo, per quello che può ancora interessare in questa sede, non sembra sorretta da validi motivi la tesi del ricorrente sulla natura transitoria del contratto o sull'intervenuta novazione di esso.
Volendo ritenere per valida la seconda scrittura privata, incompleta nel testo, priva di data e di sottoscrizione, è noto che ai fini della qualificazione transitoria del contratto è necessario che le parti pagina 4 di 8 enuncino espressamente quali siano tali esigenze che in concreto giustificano la sottrazione del rapporto al limite minimo di durata stabilito dalla legge, tale previsione è contenuta sia nell'art. 2, comma secondo, dell'originario decreto del 5 marzo 1999 che nel successivo D.M. 30 dicembre 2002.
Si tratta del requisito di letteralità in virtù del quale non è sufficiente la reale esistenza delle esigenze transitorie, ma è necessario che queste siano espressamente dichiarate dalle parti nel contratto. In mancanza dell'enunciazione espressa delle concrete ragioni di transitorietà del rapporto (enunciazione che ovviamente non può ritenersi soddisfatta su una scrittura privata priva di data, di sottoscrizione e dei motivi della transitorietà), il contratto rimane assoggettato alla disciplina dettata in via ordinaria dall'art. 2, comma primo, legge citata: canone libero e durata quadriennale rinnovabile salvo motivato diniego, per altri quattro anni, secondo il consueto operare della regola generale in materia di eterointegrazione del contratto, prevista dall'art. 1339 c.c..
Alla luce di quanto sin qui esposto, è evidente che nel caso di specie non risultano osservati i requisiti previsti dalla legge per la valida stipula del contratto di locazione transitoria, essendo evidente come la finalità perseguita dal locatore in questa seconda scrittura, sia stata quella di eludere la legislazione vigente richiedendo sia un canone maggiore rispetto a quello previsto contrattualmente nel contratto originario e sia in materia di durata del rapporto, prevedendo una durata inferiore rispetto allo schema legale. Inoltre è la stessa parte ricorrente ad ammette che: “all'attualità, si è in presenza di un contratto di locazione ad uso abitativo di natura ordinaria di durata quattro anni + quattro, asseritamente mai disdettato, che si è rinnovato in data 1.2.2020 e che andrà a scadere il prossimo 1.2.2024” (cfr. teza memoria ex art. 183 c.p.c.).
Il secondo contratto, perfettamente identico al primo, salvo per la durata (due anni) e il canone elevato ad euro 200,00, tuttavia privo di data e di sottoscrizione, non sarebbe nemmeno idoneo a produrre l'effetto novativo del precedente contratto, come dedotto dal ricorrente.
Ai sensi dell'art. 1320 c.c. la novazione oggettiva determina l'estinzione dell'obbligazione in modo non satisfattorio, in quanto la cessazione dell'originario rapporto obbligatorio (obligatio novanda) non deriva dall'adempimento della pretesa creditoria, bensì dalla inequivocabile volontà delle parti di estinguerlo dando vita, nel contempo, ad un nuovo rapporto (animus novandi), diverso dal precedente nell'oggetto o nel titolo (aliquid novi). Secondo la disposizione richiamata si richiede, quindi, un contratto consensuale con effetto estintivo dell'obbligazione originaria e nello stesso tempo costitutivo di un nuovo rapporto con oggetto o titolo diversi.
La contemporanea ricorrenza dell'animus novandi e dell'aliquid novi ai fini della novazione del contratto è poi chiarito dal successivo art. 1321 c.c. secondo cui la modificazione dell'obbligazione non deve avere natura meramente accessoria;
consegue che, affinchè si possa parlare di novazione, il nuovo pagina 5 di 8 rapporto obbligatorio deve porsi in aperta incompatibilità con quello originario, nel senso che la modifica dell'obbligazione deve attenere agli elementi principali della stessa, quindi all'oggetto e/o al titolo.
Sul punto la giurisprudenza è costante nell'escludere che possa presumersi la novazione di un contratto di locazione sulla base della mera adesione del conduttore a una proposta del locatore di aumento del canone o alla durata, mantenendo però inalterati tutti gli altri elementi del rapporto e mancando l'espressa manifestazione di una volontà novativa, in quanto il canone di locazione o la durata non possono considerarsi elementi principali del rapporto obbligatorio: “In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato” (cfr. Cass. 22126/2020).
Escluso che il foglio prodotto dai resistenti possa avere una qualche rilevanza nel presente giudizio perchè privo di data, di sottoscrizione o di manifestazione di una volontà novativa del precedente contratto, per quanto è possibile rilevare dalla sola pagina prodotta, il trasferimento della proprietà dell'immobile in favore del sig. in G.F. s.r.l., già concesso in locazione, non ha Parte_1
comportato alcuna modificazione del contenuto oggettivo del contratto stipulato nell'anno 2004 con l'originaria proprietaria sig.ra . P_
Ed infatti, il rapporto locatizio non ha subito alcuna alterazione sotto il profilo del bene locato né sotto il profilo dell'oggetto delle altre obbligazioni gravanti sulle parti.
L'acquisto successivo della proprietà del bene locato in favore del sig. ha Parte_1
determinato soltanto un fenomeno di carattere successorio, per il quale, senza che si sia resa necessaria una nuova manifestazione di volontà da parte dell'acquirente, si è realizzata una cessione legale con subingresso del sig. in luogo delle originarie locatrici nel medesimo vincolo Parte_1 contrattuale (cfr. Cass. n.17986/2014, n. 17986: “ il trasferimento a titolo particolare del bene locato integra “fenomeno successorio” e, segnatamente, una “cessione legale del contratto con continuazione dell'originario rapporto e assunzione, da parte dell'acquirente, della stessa posizione del locatore)”.
Per quanto sopra esposto, dunque, deve ritenersi che il subentro del nuovo locatore alle originarie locatrici, intervenuto per effetto del contratto di compravendita del 28.10.2014 e per successione del
2019, non ha determinato alcuna nuova fattispecie negoziale per la quale occorre una nuova pagina 6 di 8 registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, non ricorrendo la ratio della sanzione di nullità prevista da tale ultima disposizione.
A tal proposito, nemmeno può accogliersi l'eccezione di nullità del contratto per difetto di registrazione.
È dirimente osservare che il contratto di locazione in oggetto è stato regolarmente registrato all'atto della sua stipulazione;
tanto che lo stesso ricorrente eccepisce come causa di nullità del contratto non già la mancata registrazione in quanto tale, bensì il mancato versamento delle annualità successive di imposta. Vale a dire, ad un adempimento la cui inosservanza, diversamente dalla mancata registrazione iniziale del contratto, viene sanzionata dalla normativa fiscale, senza che ciò interferisce sulla validità negoziale. In tal senso milita la giurisprudenza di legittimità: “Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto” (cfr. Cass. n. 13870/2023).
Considerate le conclusioni rassegnate dal ricorrente dopo la produzione in giudizio del contratto di locazione e considerato, altresì, che le diverse conclusioni rassegnate nelle note conclusive (risoluzione del contratto per inadempimento e condanna al pagamento dei canoni insoluti), come già osservato, sono inammissibili perché tardivamente avanzate, il Tribunale non deve pronunciarsi su alcun'altra domanda.
Posto dunque che la detenzione dell'immobile da parte dei resistenti si fonda su un valido contratto di locazione, le domande di rilascio dell'immobile per occupazione sine titulo e di corresponsione dell'indennità di occupazione non possono essere accolte.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo i criteri di cui al
DM n. 55/2014.

P.Q.M.

Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica e in persona del Giudice Onorario Michele
Dentale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal sig. nei confronti Parte_1
dei sigg.ri e , ogni altra istanza, eccezione o domanda, disattesa o Controparte_1 Controparte_2
assorbita, così dispone:
1. rigetta la domanda;

2. condanna il sig. al pagamento, in favore del sig. e Parte_1 Controparte_1 CP_2
delle spese del presente giudizio che si liquidano in €. 5.077,00, oltre 15% rimborso spese
[...]
generali, iva e cpa, come per legge,
pagina 7 di 8 Così deciso in Campobasso il 3 aprile 2025.
Il Giudice Onorario
Michele Dentale
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