REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona del Giudice on. Liliana Anselmo ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 22.11.2023 al N° di R.G.A.C. 13372/2023, promossa da
, rappresentato e difeso dall'Avv. Franco LORENZO Parte_1
-attore- contro
in persona dell'amministratore p.t. e Controparte_1 legale rappresentante rag. rappresentato e difeso dall'avv. Lorenzo CREGUT CP_2
-convenuto-
Oggetto: impugnazione delibera condominiale del 20.6.2023
Conclusioni
Per l'attore: IN TESI accertare e dichiarare l''illegittimità della delibera assunta il 20.6.2023 dal CP_1 convenuto e per l'effetto annullarla;
IN IPOTESI accertare e dichiarare l'illegittimità della delibera assunta il
20.6.2023 e provvedere alla sua modifica previa individuazione e determinazione, anche economica, dei soli lavori straordinari sulle parti comuni del alla luce dei quali suddividere il costo degli stessi secondo le quote di CP_1 proprietà rispettivamente spettanti ai singoli condomini;
IN OGNI CASO con vittoria delle spese di lite.
Per il convenuto: Rigettare le domande attrici;
con vittoria di spese di lite.
Concisa esposizione dei Fatti
pagina 1 di 6 , quale proprietario di un fondo sito al piano terreno e sottosuolo ubicato Parte_1 nel più ampio fabbricato condominiale in Firenze, premette che in data Controparte_1
22.02.2022 il ebbe ad affidare alla i lavori di restauro delle CP_1 Controparte_3 facciate per un importo di euro 374.565,00, oltre oneri fiscali, con applicazione dello sconto in fattura nella misura del 60% (Bonus facciate) ma anche che, nel dicembre del 2022, emergevano oneri finanziari per euro 49 mila euro da versarsi entro lo stesso mese, tant'è che i costi delle lavorazioni gravitarono eccessivamente.
Dovendo procedere all'approvazione del rendiconto dei lavori straordinari inerenti le facciate dell'edificio, il convocava l'assemblea del 20.6.2023, all'esito della quale il CP_1
approvava – con la maggioranza di 565,667/1000 - il rendiconto redatto CP_1 dall'amministratore e suddivideva il pagamento delle opere in tre tranches
(giugno/settembre/novembre), precisando che avrebbe trattenuto a garanzia la somma di euro 25.000 sull'ultima rata fino alla definizione delle contestazioni e all'eliminazione dei vizi lamentati con riferimento alle opere realizzate.
Tale delibera, ritenuta illegittima, viene impugnata da , solo Parte_1 successivamente all'infruttuoso procedimento di mediazione obbligatorio presso l'O.C.F., per i seguenti motivi:
1—le spese relative alle opere per “alzare le ringhiere, sistemare gli stendipanni e gli abbaini” in realtà avrebbero dovuto essere sostenute solo dai condomini proprietari di quei beni e non avrebbero dovuto essere appostate nel rendiconto finale condominiale e ripartite secondo i criteri millesimali di cui alla Tabella “A”, poiché sono opere eseguite su beni di proprietà privata dei singoli condomini, non valendo la giustificazione offerta dall'amministratore, secondo la quale le ringhiere costituirebbero beni rientranti nelle “parti comuni” di cui all'art. 1117 c.c.; ma anche laddove ciò fosse vero, soggiunge l'attore, la ripartizione delle spese secondo i criteri millesimali sarebbe stata legittima solo se si fosse trattato di opere di riparazione e/o di verniciatura delle stesse, ipotesi del tutto differente da quello di specie, ove, invece, sono state rese più alte le ringhiere;
tale tipo di opera, a detta dell'attore, non avrebbe apportato alcun miglioramento al decoro e al pregio architettonico dell'edificio e non si tratterebbe di innovazione necessaria ed urgente;

pagina 2 di 6 2—le misurazioni delle opere non sarebbero corrette, perché risultano contabilizzate in misura superiore alle misurazioni effettuate prima dell'avvio del cantiere e comunque sarebbero state inserite nella contabilità lavori opere in realtà non eseguite, così come i prezzi applicati sarebbero superiori a quelli dovuti anche in relazione ad opere extra appalto e riguardanti lavorazioni decise dal Direttore dei
Lavori senza che a ciò fosse autorizzato dall'assemblea.
a chiesto la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata. Pt_1
Radicatosi il contradittorio, si è costituito in giudizio il Controparte_1
chiedendo il rigetto delle domande, facendo presente che le lavorazioni eseguite alle
[...] ringhiere – da considerare beni comuni - derivavano dall'esigenza di conformare le loro altezze alle normative di legge dettate in materia;
anche i c.d. abbaini – in realtà griglie frangisole – e i ferri per stendere i panni – ancorati mediante staffe murate ai muri perimetrali dell'edificio - sarebbero da ritenere beni condominiali perché afferenti alle facciate dell'edificio; con riguardo alle “errate misurazioni nella contabilizzazione dei lavori” ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, poiché, laddove l'amministratore condominiale autorizzato dall'assemblea abbia rinunciato all'azione per danni nei confronti dell'appaltatore per le opere di manutenzione eseguite, comunque il singolo condomino mantiene la facoltà di esercitare il relativo diritto al risarcimento dei danni per vizi determinati dalla cattiva esecuzione delle opere da parte dell'appaltatore.
Con decreto ex art. 171 bis c.p.c. è stata rigettata l'istanza di sospensiva (per le ragioni che vengono qui richiamate per relationem) e sono stati assegnati i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c..
Con ordinanza del 26.6.2024 la causa è stata ritenuta matura per la decisione e sono stati assegnati i termini ex art. 189 c.p.c. rispetto all'udienza “cartolare” del 27 marzo 2025, rispetto alla quale le parti hanno depositato le note sostitutive ex art. 127 ter c.p.c..
Motivi della decisione
Le domande attrici non sono fondate e vengono rigettate.
Sulla ritenuta illegittimità dell'appostazione delle spese inerenti le ringhiere, i ferri stendipanni e le griglie frangisole
Dall'esame delle fotografie prodotte da parte attrice si constata che le ringhiere per cui è causa sono poste a protezione dei terrazzi situati sia sulla facciata prospiciente Viale Eleonora Duse sia sulle facciate tergali facenti parte dell'edificio condominiale di e, come i terrazzi, sono Controparte_1
pagina 3 di 6 da ritenere “beni comuni”.
Il terrazzo (o loggia o balcone incassato) indica lo spazio architettonico aperto, agibile, accessorio ad un edificio, esterno all'immobile che però si trova all'interno del perimetro dell'edificio stesso: in pratica, a differenza del balcone, non sporge dalla facciata per cui costituiscono elemento architettonico della facciata;
il terrazzo deve essere provvisto di ringhiera o parapetto di sicurezza.
Orbene, la giurisprudenza è unanime nel considerare che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei terrazzi (o balcone incassato) (in particolare, i c.d. frontalini, le fasce marcapiano, i parapetti), “svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n.
3, c.c.” (Cass. n. 568/2000; n. 14576/2004); di tal modo le spese per gli elementi decorativi che costituiscono un carattere architettonico della facciata, dovranno porsi a carico di tutti i condomini (Cass. n. 14076/2003; n. 637/2000; n. 176/86) secondo quanto previsto dalla Tabella “A”
(se non è in uso un'apposita Tabella Facciata).
Si ricordi che il decoro architettonico attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità (si veda, ad es., Corte di cassazione, Sez. II, 30/08/2004, n. 17398).
Nel caso di specie, il maggior costo sostenuto dal per l'innalzamento delle CP_1 ringhiere ha costituito un intervento necessario poiché l'altezza delle stesse (originariamente di 90 cm) doveva conformarsi alle norme di legge pubblicate successivamente alla costruzione dell'edificio, in considerazione del D.M. 14.6.1989 che, sotto la rubrica "Prescrizioni tecniche necessarie a garantire
l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche”, pubblicato in G..U. Serie generale nr. 145 del 23.6.1989, all'art.

8.1.3. stabilisce infatti che nelle nuove edificazioni “il parapetto sia complessivamente alto cm 100 e inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro”.
L'innalzamento delle ringhiere non ha costituito un'innovazione, ma un intervento resosi necessario sia dall'esigenza di ripristinare l'armonia ed il decoro architettonico del fabbricato (avendo alcuni condomini proceduto in tal senso ancor prima dell'avvio dei lavori di straordinaria manutenzione cfr. doc. nr. 3 di parte convenuta e v. anche il verbale della Commissione nominata ad hoc docc. Nr. 4 e 5), sia dalla necessità di ottemperare all'obbligo di adeguamento alla normativa vigente in materia di sicurezza. pagina 4 di 6 Medesime considerazioni debbono essere espresse sia con riferimento alla griglia frangisole – che assolve allo scopo di schermare dalla luce solare il cavedio condominiale – che ai ferri stendipanni
– perché elementi facenti parte della facciata dalla quale acquisiscono la natura di beni condominiali e ogni spesa sostenuta per la loro rimozione e ricollocazione e modifica (derivante dall'esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate) era da ripartire secondo criteri millesimali.
Sull'errata contabilizzazione delle opere appaltate, errata applicazione dei prezzi ed inadempienze del D.L.
Si tratta di doglianze che non hanno alcuna attinenza con il contenuto della delibera condominiale, avendo l'assemblea approvato la contabilità finale dei lavori e anche l'operato del D.L., definendo il rapporto contrattuale che era intercorso tra il , l'appaltatore e il D.L.. CP_1
Eventuali doglianze sono sempre rappresentabili dai singoli condomini, in quanto ciascuno di essi mantiene la legittimazione a sollevare contestazioni in base al principio per cui ogni singolo comproprietario ha il potere di agire in giudizio a tutela della cosa comune anche allorquando gli altri comproprietari non intendano fare altrettanto (cfr. Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza n.
7665/2023); si afferma, altresì, che il Condominio è titolato a definire i propri rapporti con la ditta appaltatrice, "senza con ciò invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente fare valere nei confronti dell'appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell'appalto".
Difatti l'amministratore ha autonoma legittimazione solo per quelle controversie che sono connesse all'esercizio dei suoi poteri sostanziali, così come individuati dall'art. 1130 c.c., mentre nelle cause che travalichino tali limiti, i singoli condomini hanno sempre legittimazione attiva processuale per procedere avverso l'appaltatore; in tali tipi di controversie all'amministratore deve essere sempre conferito (sia dal lato attivo che passivo) l'apposito potere dall'organo collegiale;
in sostanza in tali controversie la legittimazione processuale dell'amministratore – che nella specie l'assemblea non ha voluto riconoscere al suo amministratore – concorre con quella dei singoli condomini.
V. quanto affermato dalla Suprema Corte, secondo cui: “La peculiare natura del ente di CP_1 gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto, nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca ….cfr. Cass. civ. sez. II, 19 novembre 2021, n. 35576). pagina 5 di 6 Pertanto, l'assunto secondo il quale l'omessa impugnazione della delibera oggetto della presente causa gli avrebbe precluso la possibilità di agire nei confronti della ditta appaltatrice non è corretta.
Sulla domanda attorea formulata in ipotesi
Si tratta ad ogni modo di domanda inammissibile, poiché l' uò solo verificare la legittimità CP_4
o meno delle delibere condominiali e non può sostituirsi alla volontà del consesso assembleare.
Sulle spese processuali
Le spese seguono la soccombenza;
vengono liquidate nel minimo tenendo conto dello scaglione di valore delle cause fino ad euro 26.000.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, rigetta le domande attrici e conferma la legittimità della delibera del
20.06.2023 adottata dal in Firenze. Controparte_1
Le spese processuali di parte convenuta sono poste a carico di parte attrice e vengono liquidate in euro
2.540,00 per compenso professionale, oltre le spese vive se documentate, rimborso forfettario del 15%, iva e c.a.p. come per legge.
Firenze, 18 aprile 2025
Il Giudice on.
Liliana Anselmo
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