N. R.G. 1240/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE RICORRENTE
e
CP_1
Controparte_2
CP_3
CP_4
PARTE RESISTENTE
IMMOBILIARE Controparte_5
TERZO CHIAMATO
Oggi 29 maggio 2025 ad ore 13,01 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. PAOLA BARDELLI in sost avv SFORZELLINI IACOPO per la ricorrente l'avv. LAZZERETTI SANDRA per + altri CP_1
Per l'avv. LAZZERETTI Controparte_6
SANDRA .
Il Giudice invita le parti alla discussione.
1 I procuratori delle parti discutono brevemente la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Oggetto: locazione immobiliare
MOTIVI DELLA DECISIONE
pronunzia ai sensi degli artt. 429, 447 bis c.p.c. la seguente

sentenza
Oggetto: locazione immobiliare
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. datato 30.01.2024 l' ha convenuto Parte_1
in giudizio i GG.ri , e per ivi sentirli condannare in CP_3 CP_4 CP_1 Controparte_2
solido tra loro al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 6.417,99, di cui €
3.098,74 a titolo di restituzione del deposito cauzionale del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione stipulato il 1.01.1998 e cessato il 31.12.2023 avente ad oggetto beni immobili di proprietà dei resistenti posti in Firenze viale Corsica n. 45/r e via dei Marignolli n. 88, ed €
3.319,25 a titolo di interessi maturati fino al termine della locazione, oltre interessi moratori sul solo capitale dall'introduzione del giudizio sino al saldo.
A sostegno della domanda la ricorrente ha evidenziato che le parti avevano esperito procedimento di mediazione in vista del rilascio dell'immobile e che lo stesso veniva concluso con accordo conciliativo, il quale prevedeva il rimborso del deposito cauzionale degli interessi maturati all'esito del rilascio dell'immobile.
Si costituivano in giudizio i GG.ri , e chiedendo il CP_3 CP_4 CP_1 Controparte_2
rigetto della domanda della ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto, e formulando
2 domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni subiti per inidonea custodia dell'immobile e per la esecuzione di interventi edilizi abusivi.
Chiamata in causa la attuale proprietaria del bene immobile Controparte_5
oggetto del contratto di locazione, la stessa si è costituita associandosi alle difese e richieste dei ricorrenti, chiedendo la condanna della al risarcimento dei danni arrecati Parte_1 all'immobile, quantificati in €53.990,66. oltre ad € 7000,00 per il ripristino dell'impianto elettrico oltre al mancato guadagno per l'impossibilità di rimettere sollecitamente a reddito l'immobile.
Ha replicato sulla domanda riconvenzionale , contestando l'esistenza dei Parte_1
danni e la responsabilità per eventuali abusi, e comunque eccependo che ogni eventuale questione era stata risolta con l'adempimento già avvenuto dell'accordo raggiunto in sede di mediazione.
La causa è stata istruita con CTU ed in via documentale.
La vertenza è passata oggi in decisione, dopo il deposito di note conclusive autorizzate, a seguito di discussione orale.
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1) il credito di parte ricorrente per rimborso deposito cauzionale e relativi interessi maturati
Il punto non merita particolare approfondimento. Non vi è infatti contestazione specifica in relazione all'avvenuto deposito del deposito cauzionale al momento della stipula dell'originario contratto di locazione, alla sua entità ed alla spettanza di interessi legali.
Parimenti è pacifico che l'immobile è stato rilasciato in data 2 gennaio 2024.
Va quindi senz'altro riconosciuto a credito della parte ricorrente l'importo richiesto, pari ad euro 6.411,99, di cui € 3.098,74 a titolo di rimborso cauzione ed € 3.319,25 per interessi maturati durante il rapporto (1.1.1998 – 31.12.2023).
2) i danni da non corretta custodia del bene locato
Sul punto sono da valorizzare gli accertamenti e le valutazioni effettuati dal consulente dell'ufficio.
Va premesso che lo stesso, in linea con il quesito affidato, ha correttamente escluso dall'attuale oggetto di lite i vizi dell'immobile già oggetto di precedente procedimento di atp
3 intercorso tra le parti, all'esito del quale, a seguito di procedimento di mediazione, è stato concluso accordo conciliativo, già interamente adempiuto.
E' evidente infatti che le questioni afferenti vizi dell'immobile già oggetto di contesa in quella sede, in conseguenza della transazione raggiunta, non possono essere ulteriormente qui rivalutati.
Ciò in ragione dell'effetto estintivo dell'adempimento dell'accordo conciliativo raggiunto.
All'opposto, è da escludere che l'esistenza del suddetto accordo impedisca di dare rilevanza in questa sede a problematiche diverse ed ulteriori rispetto a quelle che sono state oggetto specifico dell'accertamento tecnico preventivo e comunque dell'atto transattivo.
Sul punto non è opportuno ulteriormente argomentare, perché la stessa parte ricorrente come si evince dal tenore delle proprie difese, non dubita dell'efficacia estintiva dell'accordo transattivo limitatamente a quelle questioni che sono stati oggetto di specifico accertamento tecnico e, comunque, dell'accordo di mediazione.
Sempre in via preliminare va poi evidenziato che l'ausiliare in questa sede ha fondato le proprie valutazioni sul confronto tra le fotografie da egli scattate in occasione del sopralluogo effettuato all'inizio delle operazioni peritali, e quelle prodotte in atti dalle parti relativi al momento (2 gennaio 2024) in cui l'immobile è stato rilasciato.
Tale confronto, come evidenzia il CTU alle pagine da n. 12 a n 16, ha consentito di concludere che lo stato dei luoghi non è stato mutato nei mesi andanti tra il rilascio dell'immobile
(2.1.2024) ed il sopralluogo effettuato (luglio 2024).
Viene così del tutto superata l'obiezione dei ricorrenti, i quali imputavano ad interventi della proprietà successivi al rilascio talune delle problematiche contestate in questa sede.
Circa la verifica delle condizioni dell'immobile, il CTU ha provveduto ad un attento esame delle varie questioni poste, così come indicate nelle relazioni di parte depositate dalla locatrice.
Le conclusioni cui sul punto giunge il CTU vengono senz'altro fatte proprie dal giudicante, salvi i limiti che diremo, perché sul punto opportunamente argomentate, prive di vizi logici, e frutto dell'esame anche diretto dei luoghi e di attività comunque sempre avvenuta nel rispetto del principio del contraddittorio.
Quanto alla perizia geometra e segue che vanno considerati danni imputabili CP_7
alla non corretta conduzione dell'immobile da parte del conduttore, e di cui lo stesso deve
4 rispondere a titolo di inadempimento contrattuale (principio pacifico), quelli di cui ai punti da 1 a
5 della relazione nonché al punto 11:
“1) All'ingresso su via Giovanni De' Marignolli n°86 è stata tolta l'insegna, ma senza essere state fatte le opportune riprese sulla facciata;

2) All'interno del passaggio sotto il sono state tolte delle insegne senza essere CP_8
stati fatti i dovuti ripristini;

3) All'ingresso degli uffici sono state tolte delle insegne o della cartellonistica senza essere stata fatta nessuna ripresa;

4) Sull'ingresso dell'officina particella 331 sono state tolte insegne e cartellonistica senza essere state fatte le dovute riprese;

5) È Stato smontato l'impianto di climatizzazione lasciando le pareti da sistemare;

11) nella rimozione dei ponti sollevatori non è stata ripristinata la pavimentazione nei punti di ancoraggio a terra.”
Il CTU ha infatti evidenziato che le sopraelencate anomalie sono rilevabili dalle foto al momento del rilascio dell'immobile e non sono state affrontate e risolte in via transattiva nell'accordo di mediazione.
Sul punto vanno invece disattese le argomentazioni della parte ricorrente, secondo cui non si potrebbero considerare danni il mancato ripristino dei fori conseguenti al distacco dell'insegna dell'attività e dei fori di ancoraggio dei ponti sollevatori rimossi, trattandosi di accessori e/o macchinari chiaramente connessi all'attività di officina effettuata nell'immobile.
Invero, la circostanza che negli immobili fossero installati macchinari ed insegne non esclude certo che in conseguenza della loro rimozione sia onere del conduttore ripristinare i fori e gli ancoraggi, trattandosi di anomalie che non sono collegate al normale utilizzo dell'immobile, ma la cui ricorrenza dipende semplicemente dalla cessazione del rapporto locativo.
Allo stesso tempo la pretesa della parte locatrice va disattesa per quanto riguarda il punto
6), perché come correttamente evidenzia il CTU, l'aver lasciato i fori a vista, ove erano montati i corpi illuminanti, consente un più agevole ripristino dell'illuminazione e non può considerarsi fonte di danno.
Va disattesa invece la valutazione del CTU circa la mancanza delle manichette e lance dell'impianto antincendio. La circostanza, che evidenzia l'ausiliare, della mancanza di tali
5 oggetti al momento del rilascio dell'immobile e da quello del sopralluogo è infatti del tutto irrilevante.
Dalle fotografie allegate alla relazione di ATP, che risale al 2020, si evince infatti la presenza di tali accessori, che invece non sono stati più presenti al momento del rilascio dell'immobile.
Deve quindi ritenersi che tali oggetti siano stati asportati dalla conduttrice, che quindi deve risarcire il controvalore.
Sul punto appare congrua la stima effettuata nella relazione e quindi va CP_7
riconosciuto a credito della locatrice l'importo di euro 929,42.
Quanto al danneggiamento della pavimentazione esterna in conglomerato bituminoso va condivisa per le motivazioni esposte la valutazione del CTU, che ha escluso ogni responsabilità della conduttrice, ravvisando un semplice deterioramento dovuto all'uso ed alla vetustà. Parimenti, va considerato non rilevante il deterioramento della pavimentazione relativa all'edificio C, trattandosi come evidenzia il CTU di danni normalmente conseguenti all'utilizzo convenuto dell'immobile, e cioè autofficina, con conseguenti notori frequenti sversamenti di olio e transito di automezzi e macchinari vari, che chiaramente possono portare a un facile deterioramento della pavimentazione.
Circa il deterioramento degli intonaci di cui al punto 9 della perizia il CTU ha CP_7
condivisibilmente evidenziato che la questione era stata oggetto dell'ATP, svolto nel 2020.
Quindi la valutazione di tale problematica oggi è preclusa, in conseguenza dell'accordo transattivo raggiunto in mediazione.
Quanto all'impianto elettrico, l'ausiliare ha sottoposto ad esame critico la relazione di parte dell'ingegner giungendo alla conclusione, tenuto conto dello stato dei luoghi Per_1
riscontrato in sede di sopralluogo, che l'impianto esistente era stato parzialmente rimosso dalla conduttrice, e quindi alterato e reso inefficiente, con smontaggio di elementi importanti per il funzionamento dei quadri elettrici.
Il CTU ha quindi posto a carico della parte conduttrice i costi di ripristino di impianto elettrico a norma.
Tale conclusione viene fatta propria solo in parte da questo giudice.
6 E' pacifico infatti che l'impianto elettrico originario risaliva al 1993, anche se alcuni interventi di ammodernamento erano stati successivamente eseguiti dalla conduttrice.
Si trattava pertanto di un impianto per lo più vecchio di oltre trent'anni.
Ne segue che la soluzione adottata dal CTU, che pone a carico della conduttrice i costi di ricostruzione di impianto elettrico nuovo ed a norma secondo le regole attuali, integra un evidente ingiustificato arricchimento della parte locatrice.
Considerata la vetustà dell'impianto originario, e quindi lo stato d'uso, si giustifica un abbattimento del 50% dell'importo stimato dal CTU per progettazione e per il rifacimento dell'impianto elettrico (importo complessivamente pari ad € 6.800,00 oltre oneri tra progettazione e realizzazione) con conseguente scorporo anche della metà dell'assistenza muraria prevista (470:2 = 235,00).
Va quindi riconosciuto per tale voce a favore della parte locatrice il minore importo di euro
3.400,00 oltre oneri di legge + € 235 per assistenza muraria.
Vanno poi senz'altro condivise le valutazioni del CTU circa le non conformità urbanistiche e catastali dell'immobile e la loro imputabilità alla parte conduttrice.
Alla luce della notevole durata del rapporto locativo e considerato che è pacifico che la conduttrice ha eseguito vari interventi edilizi sull'immobile, deve ritenersi provata la piena responsabilità dell'Autofficina per gli abusi e non conformità riscontrate.
Restano quindi a carico di autofficina le spese di regolarizzazione dell'immobile ovvero di demolizione delle parti non sanabili con i successivi ripristini, così come quantificate dall'ausiliare.
In conclusione le voci di danno risarcibile imputabili a non corretta custodia dell'immobile e non dovute al normale deperimento della cosa sono le seguenti:

1. Regolarizzazione urbanistica Edificio “B” …………€ 1.500,00 oltre oneri di legge

2. Diritti di segreteria Comune…………………… …….€ 50,00

3. Regolarizzazione catastale Edificio “B” ……………. € 400,00 oltre oneri di legge

4. Diritti di catastali ……………………………………….€ 70,00

5. Progetto impianto elettrico …………………………….€550,00 oltre oneri di legge

6. Ripristino impianto elettrico …………………...………€ 2.850,00 oltre IVA di legge

7. Lavori edili per il ripristino ……………………………€ 2.230,10 oltre IVA di legge
7 Manichette e lance antincendio----------------- € 929,42
Totale € 8579,52 oltre oneri come sopra.
Non va invece riconosciuta alcuna indennità alla parte locatrice per il mancato guadagno conseguente al tempo necessario per effettuare le suddette riparazioni e lavori al fine di rimettere a reddito l'immobile.
Come emerge dalle stesse perizie di parte locatrice l'immobile era infatti notevolmente degradato ed avrebbe comunque richiesto, dopo oltre trent'anni di utilizzo ad uso autofficina, cospicui interventi di manutenzione interessanti anche il piazzale esterno e la pavimentazione interna.
In tale contesto non è quindi verosimile che l'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione dei danni arrecati dalla non corretta conduzione da parte della parte conduttrice nella misura accertata in causa, possa aver arrecato concreti ritardi nella messa a reddito dell'immobile.
Conclusioni
Operata la compensazione tra i rispettivi crediti residua, pertanto in favore della parte locatrice l'importo di euro 2.161,01 in linea capitale, oltre oneri di legge da calcolarsi rispetto alle rispettive basi imponibili.
L'importo di cui sopra è da ritenere comprensivo di rivalutazione monetaria ed interessi compensativi e quindi espresso in moneta attuale.
Sul suddetto importo vanno applicati gli interessi legali con decorrenza dalla data della domanda al saldo.
Spese del giudizio
Considerata la modesta entità del credito accertato in favore della parte locatrice, da valutarsi in uno con il credito azionato in riconvenzionale (oltre € 60.000,00), e quindi della reciproca sostanziale pari soccombenza, ai sensi dell'articolo 92 del codice di procedura civile si giustifica l'integrale compensazione delle spese anche per i consulenti di parte.
Per le stesse ragioni le spese di CTU restano a carico delle parti metà per ciascuna.


P.Q.M.


Visti gli artt. 429 e 447 bis c.p.c. c.p.c.
8 Il Tribunale di Firenze, Sez. II civile, definitivamente decidendo, ogni altra e contraria istanza disattesa:
1) previa compensazione delle rispettive ragioni CONDANNA l' Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore della
[...] della soma di € 2.161,01 in linea capitale, oltre oneri di legge da Controparte_5
calcolarsi rispetto alle rispettive basi imponibili come da motivazione;

2) COMPENSA le spese di lite anche per i consulenti di parte;

3) PONE le spese di CTU, già liquidate in atti, in via definitiva a carico di entrambe le parti, metà per ciascuna.
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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