N. R.G. 1737/2023
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate entro il termine perentorio assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; preso atto di quanto dichiarato nelle suddette note, pronuncia ex artt. 429 e 127 ter ult. co. c.p.c. la sentenza che segue e che fa parte integrante del presente provvedimento.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1737 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2023, avente ad oggetto: contratto di locazione, promossa da:
, elettivamente domiciliata in Nocera Inferiore (SA) alla via Siciliano n. 2, Parte_1 presso lo studio dell'Avv. Nicola Annunziata, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;
attore
Pag. 1 di 7 contro
in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Napoli al vico Latilla n. 18, presso lo studio dell'Avv. Rosario Schiano Lomoriello, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;
convenuto
Conclusioni delle parti: come da verbali e atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha intimato sfratto per morosità Parte_1 con contestuale citazione per la convalida nei confronti della Parte_2
, allegando: a) di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita nel Comune di Calvizzano
[...]
(NA) alla via Salvatore Allende n° 29 piano 1, composta di n. 7 vani utili e di n. 2 accessori con estremi catastali identificati da Foglio 3, Particella 203, subalterno 3, categoria A/2, rendita catastale 451,90; b) che con contratto del 4.3.2019 l'immobile in questione è stato locato alla convenuta, con successiva registrazione telematica del contratto presso l'Agenzia delle Entrate in data 11/03/2019; c) che la società conduttrice non è mai stata puntuale nel pagamento del canone, sebbene fosse stata fin dal momento della stipula del contratto resa edotta dell'importanza della puntualità del pagamento mensile, considerato che il canone di locazione sarebbe stato utilizzato per il parallelo pagamento delle rate mensili di un mutuo ipotecario contratto per l'acquisto di un appartamento nel Comune di residenza dell'attrice; d) che la convenuta si è resa morosa nel pagamento del canone di locazione, in particolare relativamente ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2022, nonché gennaio 2023. Pertanto, l'attrice ha chiesto nel merito la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.
Costituitasi in giudizio la convenuta, quest'ultima ha contestato gli assunti di controparte opponendosi alla convalida dello sfratto ed eccependo, in particolare, di aver provveduto a sanare la morosità mediante due bonifici, del 9.1.2023 e del 26.1.2023, successivamente alla notifica dell'atto di citazione.
All'esito dell'udienza di prima comparizione, con provvedimento del 9.2.2023, il Giudice non ha convalidato l'intimato sfratto e ha disposto il mutamento del rito, assegnando termine alle parti per integrare i propri atti, fissando altresì l'udienza di discussione.
Pag. 2 di 7 Parte attrice ha quindi integrato i propri atti, segnalando l'emissione della sentenza n. 1682/2023 del Tribunale di Napoli Nord, con la quale è stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti e concludendo con la richiesta di declaratoria della cessazione della materia del contendere, con regolamentazione delle spese secondo il criterio della soccombenza virtuale.
Anche parte convenuta ha integrato i propri atti, eccependo il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio, così concludendo: “1) in via preliminare si chiede dichiarare la improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione;
2) nel prosieguo rigettare la domanda di convalida dello sfratto per morosità della istante in quanto inammissibile, nulla ed infondata;
3) nella ipotesi di pronuncia di sentenza di cessazione della materia del contendere compensare le spese di lite”.
Assegnato termine per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatorio, effettivamente esperito, ritenuta matura per la decisione, la causa è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c., per poi subire alcuni rinvii.
Con le note di trattazione scritta del 5 e 6 ottobre 2025 le parti hanno da ultimo discusso la causa, chiedendo la declaratoria di cessazione della materia del contendere, senza tuttavia concordare sulla regolamentazione delle spese di giudizio.
2. Ciò posto, va dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Risulta pacifico dagli di causa, oltre che documentalmente provato, che il contratto di locazione intercorso tra le parti e per cui è causa sia stato risolto come da sentenza n. 1682/2023 del
Tribunale di Napoli Nord passata in giudicato, oltre che l'immobile oggetto del contratto è stato liberato in seguito all'esecuzione dello sfratto intimato in distinto giudizio.
D'altro canto, le parti concordano sulla richiesta di declaratoria della cessazione della materia del contendere.
A tal proposito si è più volte pronunciata la Suprema Corte affermando il principio secondo il quale, la dichiarazione di cessazione della materia del contendere deve pronunciarsi, anche d'ufficio, quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta ed ammessa da entrambe le parti, che ne abbia eliminato la posizione di contrasto ed abbia, perciò, fatto venir meno oggettivamente la necessità di una pronuncia del giudice su quanto costituiva l'oggetto della controversia (v.
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1950 del 10/02/2003).
Pag. 3 di 7 3. Quanto al governo delle spese del giudizio, le parti non hanno raggiunto un accordo al riguardo. Deve infatti rilevarsi che le deduzioni di parte convenuta (cfr. note di trattazione scritta del 25.6.2024 e le successive) circa l'esistenza di una transazione intervenuta tra le parti non trovano riscontro agli atti, dall'esame dei quali non si evince la presenza di un atto di transazione.
Dalla lettura della corrispondenza e-mail prodotta dalle parti si ricava che vi siano stati dei tentativi di bonario componimento, relativi a tutti i giudizi che hanno interessato le parti, tuttavia falliti (doc. n. 7 allegato alle richiamate note di trattazione scritta del 25.6.2024 di parte convenuta, dalla lettura del quale si rileva che la transazione, alla data della pec del 22.12.2023, non si fosse ancora perfezionata;
si veda anche l'e-mail datata 5.6.2024 prodotta da parte attrice in allegato alle note di trattazione scritta del 30.4.2025, dalla lettura della quale si evince il definitivo fallimento del tentativo di bonario componimento). Si aggiunga che parte convenuta ha prodotto prova di pagamenti relativi a spese legali attinenti a giudizi diversi da quello qui in esame.
Ciò posto, in diritto va quindi ricordato che nell'ipotesi di cessazione della materia del contendere l'onere delle spese giudiziali è disciplinato dal principio della soccombenza virtuale: a tal fine, la parte soccombente va identificata con quella che, lasciando insoddisfatta una pretesa riconosciuta fondata, o azionando una pretesa poi riconosciuta infondata, abbia dato causa alla lite (v. Cass.
Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 2719 del 11/02/2015).
Nel caso di specie, la domanda attorea sarebbe stata accolta, atteso il conclamato e grave inadempimento della convenuta alla data dell'intimazione.
Sul punto, appare utile richiamare il pacifico orientamento di legittimità secondo cui: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta
Pag. 4 di 7 scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare
l'avvenuto, esatto adempimento” (Cass. Civ., SS.UU., n. 13533 del 2001; Cass. Civ., n. 18202 del 2020; Cass. Civ., n. 18200 del 2020).
Nel caso di specie, da un lato, parte convenuta non ha contestato la sussistenza del rapporto di locazione relativo ad un immobile ad uso diverso fondato sul contratto stipulato tra le parti in data 4.3.2019, che in ogni caso risulta presente nella produzione di parte attrice e da cui si evince l'adibizione dell'immobile a casa famiglia, comunità alloggio e comunità educativa per ragazzi;
dall'altro, ha pacificamente ammesso di aver pagato i canoni di locazione soltanto dopo la notifica dell'intimazione, producendo le distinte di bonifico del 9.1.2023 e del 26.1.2023, condotta del tutto irrilevante ai fini della valutazione dell'inadempimento, tenuto conto del disposto di cui all'art. 1453 co. 3 c.c.
Sicché, la convenuta deve essere considerata inadempiente, atteso che «Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla l. n. 392 del 1978, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, ex art. 55, non è contemplata relativamente ai contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, giacché il legislatore, nel disciplinare la sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere - in genere - che il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto, possa evitare tale effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni, oneri ed accessori, ma ne ha limitato la portata alle sole ipotesi di inadempimento da morosità contemplate dall'art. 5 della stessa legge, sicchè è lo stesso art. 55 - disposizione di natura processuale e, dunque, di per sé, inidonea a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale - a limitare la propria operatività alle sole» locazioni abitative
(Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 10/11/2016, n. 22905).
Ne consegue ulteriormente che «In conseguenza della inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità di cui alla legge n. 392/1978, art. 55 alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato non può
Pag. 5 di 7 evitare la risoluzione del contratto, se l'inadempimento è grave.» (Cass. civ., Sez. III,
23/04/2008, n. 10587).
Quanto poi alla gravità dell'inadempimento, costituisce consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità quello per cui «In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, al fine di stabilire se l'inadempimento integri il requisito della gravità ex art. 1455 c.c., non rileva l'offerta di adempimento successiva alla domanda giudiziale, non applicandosi alle locazioni di immobili ad uso non abitativo l'art. 55 della L. n. 392 del 1978 ed operando, invece, la regola generale di cui all'art. 1453 c.c., comma 3, secondo la quale dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.» (Cass. civ., Sez. III, 08/08/2013, n. 18921); inoltre, quanto ai criteri di valutazione della gravità, quello per cui «In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c., e non secondo il diverso criterio stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto.» (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 23/06/2011, n.
13887).
Pertanto, rilevato che parte convenuta non ha contestato l'assunto attoreo relativo al manifestato interesse – all'atto della stipula – al puntuale adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione mensile;
rilevato che il chiaro tenore della clausola contrattuale di cui al punto 5) del contratto, valutato unitamente alla stipulazione di un contratto autonomo di garanzia in pari data del collegato contratto di locazione (cfr. la documentazione presente nella produzione di parte attrice), depone nel senso dell'esistenza del qualificante interesse alla puntualità del pagamento dedotto in atti;
rilevato che l'assunto risulta ulteriormente confermato dalla produzione in atti del contratto di mutuo a cui ha fatto riferimento l'attrice con i propri scritti, deve concludersi per la sussistenza della gravità dell'inadempimento, alla luce del complessivo assetto del sinallagma contrattuale.
In definitiva, le spese del giudizio – sia della fase di convalida dello sfratto sia della presente fase di merito – seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM 55/2014 tenuto conto del valore della causa dichiarato all'atto dell'iscrizione a ruolo, ridotti del 50 % per la non particolare complessità delle questioni
Pag. 6 di 7 giuridiche trattate, aumentati del 30 % per la redazione degli atti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- dichiara la cessazione della materia del contendere;

- condanna al pagamento, in favore di Parte_2 Pt_1
delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi € 1.504,70, di cui €
[...]
1.428,70 per compensi, € 76,00 per spese vive, oltre rimborso spese forfettario al 15 %,
Iva e Cpa come per legge, con attribuzione in favore dell'Avv. Nicola Annunziata dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa, il giorno 8.10.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
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