Pubblicato il 01/12/2025

N. 07766/2025 REG.PROV.COLL.

N. 03905/2020 REG.RIC.

N. 04948/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso, numero di registro generale 3905 del 2020, proposto dalla Società Parco Fonseca s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore e DE AM, entrambi rappresentati e difesi dall’Avv. Vincenzo Cocozza, dall’Avv. Fiorella Titolo e dall’Avv. Erica Cappuccio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Napoli, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli Avv. Barbara Accattatis Chalons D’Oranges, Antonio Andreottola, Bruno Crimaldi, Annalisa Cuomo, Giacomo Pizza, Bruno Ricci, NO RP, Anna Ivana Furnari e GA Romano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto, in Napoli, alla Piazza Municipio, Palazzo San Giacomo;

sul ricorso numero di registro generale 4948 del 2021, proposto dalla Società Parco Fonseca s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv. Vincenzo Cocozza, Fiorella Titolo ed Erica Cappuccio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Napoli, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli Avv. Barbara Accattatis Chalons D’Oranges, Antonio Andreottola, Bruno Crimaldi, Annalisa Cuomo, Giacomo Pizza, Bruno Ricci, NO RP, Anna Ivana Furnari e GA Romano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto, in Napoli, alla Piazza Municipio, Palazzo San Giacomo;

per l’annullamento

quanto al ricorso n. 3905 del 2020:

- del provvedimento Prot. Gen. 2020/477071 del 13/07/2020, di annullamento della Segnalazione Certificata Inizio Attività (IA_93_2018);

- del verbale di sopralluogo della U.O. Tutela Edilizia eseguito in data 16 gennaio 2020 nonché della citata mail del 30/12/2019 della polizia locale U.O. Tutela Edilizia, che non si conosce;

quanto al ricorso n. 4948 del 2021:

- della disposizione dirigenziale n. 20\A del 18.1.2021 Prot. Gen. 3278/21, di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi per presunte opere abusive, eseguite sull'immobile identificato al NCEU sez. STE foglio 4 p.lla 503 sub 1 – 3;

- del verbale di sopralluogo n. 54620/PG/323278 del 25.05.2020, dell’Unità di Tutela Edilizia (U.O.T.E.) del Servizio Autonomo Polizia Locale, che non si conosce e d’ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale;

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Napoli;

Viste le ordinanze n. 5896 del 22 settembre 2022, n. 3012 del 17 maggio 2023, n. 6696 del 14 dicembre 2023, n. 7260 del 27 dicembre 2023 e n. 2735 del 01 aprile 2025;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 22 ottobre 2025 la dott.ssa IA ET LA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.- Con ricorso notificato il 9 ottobre 2020 e depositato il successivo 30 ottobre, la società Parco Fonseca S.r.l. (proprietaria) e l’Ing. DE AM (progettista/tecnico incaricato) impugnavano il provvedimento (Prot. Gen. 2020/477071 del 13 luglio 2020) con cui il Comune resistente, in esito ad apposito sopralluogo del 16 gennaio 2020, aveva annullato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (IA) n. 93/2018, relativa ai lavori effettuati su di una porzione del più ampio compendio immobiliare sito in Napoli, alla via Santa Margherita a Fonseca n. 11/a (identificata al Catasto Fabbricati di Napoli, sez. STE, foglio 4, p.lla 503, sub 1 e sub 3), consistente in alcuni fabbricati rurali risalenti al periodo “precedente la guerra e in pessimo stato conservativo”.

2.- Premesso che l’intervento edilizio aveva contribuito, unitamente ad altri realizzati su altre porzioni del medesimo compendio (ed oggetto di autonomi undici titoli edilizi, su cui avevano inciso altrettante autotutele, impugnate, ciascuna, con distinto ricorso giurisdizionale dinnanzi a questo T.A.R., vd. riepilogo contenuto nelle memorie di parte ricorrente da ultimo depositate e relazione di verificazione) alla realizzazione, nel periodo 2015-2018, di un “parco residenziale composto da 8 unità immobiliari, sei box auto e 14 stalli per la sosta dei veicoli all’aperto” (cd. “Parco Fonseca”) e che sino al 2020 e nonostante gli esiti positivi di due sopralluoghi (11 maggio 2018 e 9 luglio 2018) il Comune non aveva mosso alcun rilievo, i ricorrenti articolavano, a sostegno del ricorso, quattro distinti motivi di censura: 1) con un primo motivo rilevavano l’illegittimità dell’adottata autotutela in ragione del lungo lasso di tempo trascorso dalla presentazione della IA (oltre due anni), peraltro senza alcuna previa segnalazione delle riscontrate irregolarità (violazione dell’art. 21 nonies , comma 1 l. 241/1990 e del termine di diciotto mesi ivi prescritto); aggiungevano l’erroneità dei rilievi tecnici adotti dal Comune a fondamento dell’annullamento della IA e la sproporzione tra quanto rilevato (“rilievi […] di natura tecnica con ampio margine di opinabilità e di limitata rilevanza”) e la disposta autotutela, ritenuta eccessivamente sanzionatoria; 2) con un secondo motivo contestavano invece l’erroneità degli accertamenti posti dal Comune alla base dell’annullamento ( in primis , l’innalzamento del tetto originale), evidenziando la carenza istruttoria e motivazionale del provvedimento; 3) con un terzo motivo, ribadendo la tardività dell’autotutela, lamentavano la violazione del loro legittimo affidamento; 4) con un quarto ed ultimo motivo eccepivano, infine, la carenza di un effettivo interesse pubblico all’annullamento della IA, sul quale, peraltro, l’Amministrazione aveva omesso di motivare.

3. - Si costituiva in giudizio il Comune di Napoli (3 novembre 2020), successivamente depositando documenti (3 giugno 2020).

4.- L’8 giugno 2020 i ricorrenti depositavano documenti, tra cui relazione tecnica ed il 17 giugno 2022 depositavano memoria.

5. - Il Comune di Napoli depositava anch’esso documenti (10 giugno 2022) e memoria (18 giugno 2022) con cui eccepiva, in primis , la carenza di legittimazione attiva del ricorrente AM DE (non avendo questi precisato “a che titolo ha proceduto all’impugnazione”) e, comunque, l’inammissibilità del ricorso collettivo (essendo lo stesso AM portatore di un interesse non coincidente con quello della società proprietaria); nel merito, il Comune resisteva al gravame evidenziando: a) la sussistenza dei presupposti per l’autotutela tardiva, consistenti nell’aver i ricorrenti indotto in errore l’Amministrazione comunale, a mezzo della presentazione di plurime pratiche edilizie tendenti alla trasformazione di un intero complesso immobiliare, i.e. a mezzo di una parcellizzazione strumentale, ingenerante una falsa rappresentazione della realtà e sostanzialmente elusiva che avrebbe “impedito […] di riuscire a valutare con immediatezza la reale portata dell’intervento nel suo complesso ed il concreto obiettivo cui tendevano quelle pratiche che formalmente non apparivano teleologicamente organizzate”; b) l’infondatezza, sotto vari profili, dei motivi di ricorso. Parte ricorrente replicava il 28 giugno 2022.

6. – All’udienza del 20 luglio 2022, il ricorso era trattenuto in decisione.

7.- Con ordinanza n. 5896 del 22 settembre 2022, questo Tribunale ordinava al Comune resistente di depositare in giudizio copia del verbale di sopralluogo del 16 gennaio 2020, contestualmente disponendo l’effettuazione di una verificazione onde acclarare, sul piano tecnico, l’esatta portata dei rilievi posti alla base dell’autotutela. Con successive ordinanze n. 3012 del 17 maggio 2023 e n. 6696 del 14 dicembre 2023, erano concesse proroghe al verificatore nominato, con rinvio del ricorso all’udienza pubblica del 15 dicembre 2023.

8. – Con distinto gravame (n. 4948 del 2021), la società Parco Fonseca S.r.l. impugnava – per illegittimità propria (tre motivi) e derivata (per i medesimi motivi sopra evidenziati al par. 2) - l’ordine di demolizione (n. 20\A del 18.1.2021 Prot. Gen. 3278/21) nelle more intervenuto. Anche in questo giudizio, si costituiva il Comune di Napoli (25 novembre 2021) e le parti depositavano documenti e memorie (13 ottobre 2022, 17 marzo 2023, 29 maggio 2023).

9. - Con ordinanza n. 7260 del 27 dicembre 2023, adottata all’esito dell’udienza pubblica del 15 dicembre 2023, questo Tribunale, previa riunione dei ricorsi 3905 del 2020 e 4948 del 2021, rinviava all’ udienza pubblica del 18 settembre 2024, disponendo l’integrazione della verificazione con esame “anche gli aspetti, concernenti [il] legame tra l’annullamento in autotutela della s.c.i.a. n. 93\2018 […] e l’ordine di demolizione n. 20\A del 18.1.2021 Prot. Gen. 3278/21 […], in tal modo dovendosi intendere integrata la formulazione dei quesiti, di cui alla predetta ordinanza collegiale istruttoria n. 5896/2022 del 22.09.2022”, resa nel ricorso n. 3905/2020.

10.- Il 31 gennaio 2024 il Comune di Napoli depositava documenti in entrambi i ricorsi. Il 21 aprile 2024 era depositata la relazione di verificazione (ricorso n. 3905/2020).

11. - Il 16 ed il 17 luglio 2024 le parti depositavano memorie, il Comune eccependo la nullità della verificazione in ragione del ritenuto mancato rispetto del contraddittorio con le parti (il Comune lamentava in particolare, l’omessa condivisione della bozza di relazione peritale) ed all’ “incompetenza tecnica” dell’ausiliario, in ragione del titolo posseduto (geologo). Su tali basi, chiedeva rinnovarsi la verificazione.

11.1. - Il 24 luglio 2024 parte ricorrente depositava repliche. All’udienza pubblica del 18 settembre 2024, il Collegio, “ritenuta l’opportunità ai fini della decisione e impregiudicata ogni valutazione circa le eccezioni concernenti la validità delle verificazioni, di espletare ulteriori accertamenti istruttori, assegna al Comune 30 giorni da oggi per la produzione di asseverazione di natura tecnica circa gli esiti delle verificazioni suddetta e assegna 15 giorni al ricorrente per le note di replica”, rinviando la discussione all’udienza pubblica del 18 dicembre 2024. Quest’ultima udienza era quindi rinviata all’udienza pubblica del 22 ottobre 2025, in attesa della definizione del giudizio di appello avverso la sentenza della sezione n. 4625 dell’11 luglio 2022, relativa ad analoga pratica edilizia inerente il medesimo compendio Fonseca.

12. – il 24 ottobre 2024 il Comune di Napoli depositava memoria; indi, parte ricorrente depositava repliche (7 dicembre 2024). In vista dell’udienza pubblica le parti depositavano memorie e repliche (19, 20 e 30 settembre 2025).

13. – All’udienza pubblica del 22 ottobre 2025 il ricorso, previa discussione, era trattenuto in decisione.

14. – Vengono all’esame del Collegio:

a) il provvedimento (Prot. Gen. 2020/477071 del 13 luglio 2020) con cui il Comune di Napoli, in esito ad apposito sopralluogo del 16 gennaio 2020, ha annullato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (IA) n. 93 del 2 febbraio 2018 presentata dalla ricorrente Parco Fonseca S.r.l. a mezzo del proprio tecnico incaricato (ricorrente Ing. Fererico AM) al fine di operare lavori di “restauro e risanamento conservativo pesante” ex art.3, comma 1, lettera c) del D.P.R. n. 380/01, di una piccola porzione del più ampio compendio immobiliare sito in Napoli alla via Santa Margherita a Fonseca n. 11/a, già consistente di alcuni fabbricati rurali risalenti al periodo prebellico e da tempo in stato di abbandono e di fatto trasformato, negli anni 2015- 2018 ed a mezzo di plurimi interventi “parcellizzati” oggetto di autonome pratiche edilizie, in un “parco residenziale composto da 8 unità immobiliari, sei box auto e 14 stalli per la sosta dei veicoli all’aperto” (cd. “Parco Fonseca”) (ricorso n. 3905 del 2020);

b) il provvedimento (disposizione dirigenziale n. 20\A del 18.1.2021 Prot. Gen. 3278/21), di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi conseguente l’autotutela di cui alla lett. a) (ricorso n. 4948 del 2021).

14.1. – In tali termini circoscritto il thema decidendum , ritiene il Collegio doversi anzitutto confermare la riunione dei ricorsi, già disposta con l’ordinanza n. 7260 del 27 dicembre 2023, in ragione dell’evidente connessione, seppur soltanto parziale da punto di vista soggettivo (l’ordinanza di demolizione sub b) è infatti stata impugnata soltanto dalla Parco Fonseca S.r.l., proprietaria del sito).

14.2. – Ciò posto e premesso che il presente gravame si inserisce nel più ampio dei numerosi ricorsi intentati, presso questo TAR Campania Napoli, avverso le autotutele adottate dal Comune di Napoli in relazione alle singole “porzioni” del cd. “Parco Fonseca” successive alla trasformazione del 2015-2018 (ricorsi nn. 3905/2020 – 3906/2020 – 3908/2020 – 3910/2020 – 3949/2020 - 3950/2020 – 3951/2020 – 3952/2020 – 3954/2020 – 4033/2020 – 4034/2020 - 4035/2020 – 4849/2021) e principiando dall’esame del ricorso n. 3905 del 2020, va preliminarmente dichiarato il difetto di legittimazione attiva del ricorrente AM DE: pur evincendosi dagli atti depositati la sua qualifica di tecnico incaricato (in quanto tale tra i destinatari della contestata comunicazione di annullamento), tale ruolo non è infatti sufficiente a radicare né la legittimazione ad agire, che deve essere ricondotta alla titolarità effettiva di una posizione di interesse differenziato e qualificato sulla base di quanto prevede lo statuto normativo del potere, né, tanto meno, l’interesse a ricorrere, che implica la necessità che il ricorrente ottenga un’effettiva utilità e, cioè, un risultato di vantaggio dall’accoglimento del ricorso, non evincibile nella fattispecie concreta, né, peraltro, allegato dal ricorrente medesimo.

14.3. – Dichiarata l’inammissibilità del ricorso quanto al ricorrente AM, il gravame va ritenuto invece ammissibile per la ricorrente Parco Fonseca S.r.l., dovendosi superare, proprio in ragione della carenza di interesse rilevante ex art. 100 c.p.a. in capo al tecnico, l’ulteriore eccezione del Comune tesa ad evidenziare la non coincidenza delle posizioni processuali (per l’appunto, interessi) al fine della proposizione del ricorso collettivo.

14.4. – Vanno a questo punto senz’altro superate le questioni poste dal Comune in ordine alla “nullità” dell’espletata verificazione per assenza di contraddittorio tra le parti, culminata, per quanto evidenziato dall’ente locale, nella mancata trasmissione della “bozza” della relazione peritale. In proposito va osservato che in giurisprudenza è consolidato il principio secondo cui non vi è necessità di un rigoroso rispetto del contraddittorio nella verificazione, in ragione delle differenze di questa attività istruttoria rispetto alla CT (si tratta di compiere un mero accertamento tecnico e non una valutazione tecnica che si estrinseca, quindi, in un giudizio di risultato rispetto al quale il contraddittorio concerne esclusivamente gli sviluppi e le risultanze della verificazione). Proprio in considerazione di tali differenze, l’eventuale mancato esame dei rilievi dei consulenti di parte non inficia quindi le risultanze della verificazione, dal momento che il giudice ben può direttamente porre a confronto le diverse posizioni e raggiungere le proprie autonome conclusioni (cfr. Cons. Stato, Sez. III, 25 novembre 2024, n. 9420; T.A.R. Calabria Catanzaro, Sez. I, 1 ottobre 2024, n. 1392 “nel giudizio amministrativo l’istituto della verificazione (…) comporta l’intervento in funzione consultiva del giudice di un organismo qualificato, per la soluzione di questioni che implichino l’apporto di competenze tecniche o il riscontro di circostanze in fatto, che si pongono come essenziali ai fini della definizione della controversia. Poiché l’apporto collaborativo avviene in funzione pari ordinata nella fase di cognizione della causa, la disciplina di legge non prevede un momento di contraddittorio nel corso della fase istruttoria, che si attesta in prosieguo sugli sviluppi della verificazione (…) nel giudizio amministrativo (…); la disciplina di cui all’art. 67 d.lgs. 104 del 2010, in tema di consulenza tecnica d’ufficio - connotata da un articolato contraddittorio tra consulente d’ufficio e consulenti di parte - non si applica all’istituto della verificazione, disciplinata dal precedente art. 66 c.p.a., attesa la diversità dei due istituti, non solo sul piano soggettivo, ma anche sul piano oggettivo e funzionale, consistendo la verificazione in un mero accertamento a funzione descrittiva ed illustrativa per completare la conoscenza dei fatti che non siano desumibili dalle risultanze documentali, mentre la consulenza tecnica d’ufficio si estrinseca in una vera e propria valutazione non meramente ricognitiva di questioni di fatto, la cui risoluzione presuppone specifiche cognizioni di ordine tecnico, da utilizzare ai fini della decisione”). Tanto chiarito in via generale, deve poi sottolinearsi che, nel caso di specie, vi è stata comunque una concreta partecipazione del Comune alle operazioni di accertamento documentale – oggetto precipuo dell’incarico, affidato ex art. 66 c.p.a. - poiché il verificatore ha inviato, al difensore del Comune, plurime pec, come riportato nella relazione conclusiva (“Con pec del 22.10.2022 (All. 1), la sottoscritta ha avanzato specifica richiesta documentale alle parti ricevendo riscontro, in data 04.11.2022 (All. 2), dall’Avv. Vincenzo Cocozza difensore della Soc. Parco Fonseca srl. e, in data 15.11.2022 (All. 3), dall’Avv. Giacomo Pizza difensore del Comune di Napoli” per invio di atti del procedimento”; “con riferimento al verbale di sopralluogo del 16.01.2020 (All. 6), dalla lettura della documentazione afferente al ricorso n. 4035/2020 si è evinto che tale verbale era accompagnato anche da un rilievo fotografico che, non essendo presente agli atti in possesso della scrivente, è stato richiesto al Comune di Napoli, per il tramite dell’Avv. Pizza, a mezzo pec in data 11.03.2024 (All. 8). In data 10.04.2024, l’Avv. Pizza ha trasmesso il verbale” cfr., relazione conclusiva, pp. 1-2). In ogni caso, il Collegio – in attuazione del dovere di leale cooperazione processuale e di effettività della tutela, anche ai fini della ragionevole durata del processo, di cui all’art. 2 c.p.a., e tenuto conto che il Comune aveva anche chiesto, in via subordinata, la rinnovazione della verificazione – una volta depositata in giudizio la relazione del verificatore, ha assegnato, alle parti, un termine per formulare le proprie osservazioni tecniche, come risulta dal verbale dell’udienza pubblica del 18 settembre 2024 (termine che è stato, tuttavia, utilizzato dalla parte resistente essenzialmente per reiterare, in modo ampio, le medesime doglianze di asserita violazione del contraddittorio). Alla luce di quanto sin qui esposto, non può essere condiviso il rilievo di nullità della verificazione formulato dal Comune nelle proprie difese, con conseguente rigetto, sotto tale profilo, della richiesta di rinnovazione.

14.5. - Nessun fondamento ha, inoltre, l’ulteriore contestazione circa la presunta mancanza di “competenza in materia edilizia” dell’ausiliario che ha svolto la verificazione, poiché “geologa”. In primo luogo, come accennato, la verificazione, ex art. 66 c.p.a., non è finalizzata a sostituire il giudizio dell’Amministrazione con quello di un diverso “ufficio tecnico edilizio”, né richiede che l’ausiliario coincida, per formazione accademica e titolo di studio, con una specifica figura professionale (ingegnere strutturista, architetto, ecc.), poiché l’incarico è affidato ad un organismo qualificato per la risoluzione di controversie che richiedono l’apporto di specifiche competenze tecniche (T.A.R. Campania – Napoli, sez. I, 9 novembre 2023, n. 6159), e non ad un professionista iscritto ad un albo. A ciò si aggiunga, per mera completezza di motivazione e visto l’ampio spazio che tale questione ha occupato nella mole di memorie versate in giudizio, che, nel caso di specie, l’ordinanza istruttoria ha richiesto, in via principale, un’attività di ricostruzione tecnico-documentale, come si evince dalla lettura dei quesiti; attività, pertanto, in larga parte fondata su analisi documentale, lettura critica di atti di natura tecnica e giuridico-amministrativa, comparazione di fonti eterogenee, ambito nel quale la figura professionale del delegato – per formazione e per esperienza maturata presso l’Ufficio Speciale “Valutazioni Ambientali” della Regione Campania – risulta del tutto congrua e adeguata (come peraltro comprovato dalla relazione conclusiva che riporta una ricostruzione puntuale, coerente e precisamente documentata dei fatti rilevanti ai fini del giudizio). Anche sotto il profilo della lamentata “incompetenza” del verificatore, pertanto, non può essere condiviso il rilievo di nullità formulato dal Comune, con conseguente rigetto della richiesta di rinnovazione.

14.6. – Conclusivamente sul punto, va ritenuta la validità dell’espletata verificazione, con piena utilizzabilità delle sue risultanze a fini del decidere.

14.7. – Nel merito, il ricorso va accolto, in ragione della dirimente fondatezza della prima censura, con cui si lamenta la violazione del termine di decadenza previsto dall’art. 21 nonies , comma 1, della legge 241/90 nella versione, ratione temporis applicabile al caso di specie (vigente dal 28 agosto 2015 al 31 maggio 2021) e risultata dalle modifiche apportate dalla legge n. 124 del 2015, tale per cui “il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell’articolo 21- octies , esclusi i casi di cui al medesimo articolo 21- octies , comma 2, può essere annullato d’ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole, comunque non superiore a diciotto mesi”. Secondo il Comune – pacifica ed incontestata l’autotutela tardiva, intervenuta il 13 luglio 2020 a distanza di oltre due anni dalla presentazione delle IA (2 febbraio 2018) – quest’ultima sarebbe in realtà legittima alla luce del disposto di cui al comma 2 bis del medesimo art. art. 21 nonies l. 241/1990, per cui “i provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall'amministrazione anche dopo la scadenza del termine di diciotto mesi di cui al comma 1, fatta salva l’applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445”. Volendo semplificare, secondo l’ente locale, la parcellizzazione delle pratiche edilizie afferenti il cd. “Parco Fonseca”, artatamente operata dalla ricorrente, avrebbe, di fatto, impedito all’Amministrazione di avere effettiva contezza del disegno unitario perseguito, integrando una (falsa) rappresentazione della realtà idonea ad indurla in errore e ritardare l’esercizio dei poteri inibitori e di annullamento.

La ricostruzione non è condivisibile.

Quanto all’interpretazione dell’art. 21 nonies l. 241/1990, comma 2 bis innanzi richiamato, e per quanto qui di rilievo, la giurisprudenza del giudice amministrativo ha da tempo chiarito che il superamento del termine di (allora) diciotto mesi previsto dal comma 1, è ritenuto ammissibile quando emerga che il titolo ampliativo sia stato conseguito sulla base di una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi, anche mediante il silenzio serbato su circostanze decisive, tale da indurre l’Amministrazione in errore sulla realtà fattuale o sulla sussistenza dei presupposti di legge. In tali casi, pertanto, il comportamento scorretto del beneficiario “distorce” la percezione della realtà da parte dell’Amministrazione e giustifica, in via eccezionale, l’esercizio dell’autotutela anche oltre il limite temporale di cui al comma 1 (in tal senso, da ultimo, Cons. Stato, Sez. VI, 13 ottobre 2025, n. 7987). L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha peraltro chiarito che l’erronea rappresentazione, da parte del privato, delle circostanze di fatto e di diritto, poste a fondamento dell’atto ampliativo illegittimo in suo favore – fattispecie che il legislatore prende espressamente in considerazione anche al comma 2 bis dell’art. 21 nonies – esclude, in radice, la configurabilità di una posizione di legittimo affidamento in capo al medesimo (Cons. Stato, Ad. Plen., 17 ottobre 2017, n. 8). Proprio il legittimo affidamento del destinatario costituisce, infatti, il presupposto giustificativo della previsione di un limite temporale all’esercizio del potere di autotutela, quale strumento di bilanciamento tra l’esigenza di certezza dei rapporti giuridici e il primato del principio di legalità. Il punto di equilibrio tra i principi appena citati è stato sottolineato, da ultimo, anche dalla Corte costituzionale, con la sentenza n. 88 del 26 giugno 2025, secondo cui “nel nostro ordinamento, come in quello europeo (sin da CGCE, sentenza 22 marzo 1961, nelle cause riunite 42 e 49/59, Societé nouvelle des usines de Pontiene – Aciéres du Temple , SNUPAT) è riconosciuta tutela all’affidamento solo se legittimo, vale a dire se incolpevole o fondato sulla buona fede. E ciò vale, nei rapporti tanto tra privati, quanto tra privati e amministrazione, e per questi ultimi con riferimento sia all’attività amministrativa provvedimentale, sia all’attività amministrativa di diritto privato (art. 1, comma 2- bis , della legge n. 241 del 1990 e art. 5 del decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 36, recante «Codice dei contratti pubblici in attuazione dell’articolo 1 della legge 21 giugno 2022, n. 78, recante delega al Governo in materia di contratti pubblici»)”; e non può pertanto riconoscersi meritevole di tutela l’affidamento del privato, qualora si riscontri che il contrasto tra quanto rappresentato in sede di formulazione dell’istanza, volta ad ottenere il titolo edilizio, e la fattispecie reale “sia rimproverabile all’interessato, tanto se determinato da dichiarazioni false o mendaci la cui difformità, se frutto di una condotta di falsificazione penalmente rilevante, dovrà scontare l’accertamento definitivo in sede penale, quanto se determinato da una falsa rappresentazione della realtà di fatto, accertata inequivocabilmente dall’amministrazione con i propri mezzi (da ultimo, Consiglio di Stato, sezione quarta, sentenze 7 maggio 2025, n. 3876 e 14 agosto 2024, n. 7134; sezione sesta, sentenza 27 febbraio 2024, n. 1926). Anche in tale caso, infatti, l’erroneità dei presupposti per il rilascio del provvedimento amministrativo non è imputabile (neanche a titolo di colpa concorrente) all’amministrazione, ma esclusivamente alla parte che ha fornito una falsa descrizione della realtà fattuale, oggettivamente verificabile e non opinabile” (Corte cost., 88/2025, cit., punto 3.2).

Tanto riepilogato in termini generali, v’è da dire, quanto al caso che ci occupa, che risulta dagli atti versati in giudizio che:

a) la suddivisione in plurime “pratiche”, era stata, in realtà, sollecitata dagli stessi uffici comunali, in ragione della difficoltà di istruire un’unica pratica, riguardante otto unità immobiliari tra loro differenziate;

b) il Comune aveva comunque acquisito, già in sede procedimentale, la relazione tecnica integrativa ex art. 63, comma 4, della Variante Generale al PRG, che illustrava “tutti gli interventi da realizzare”, collegando le singole IA ai rispettivi cespiti e rappresentando, così, il quadro unitario degli interventi;

c) in ogni caso, plurimi sopralluoghi erano stati svolti dopo la ricezione di tale relazione integrativa.

Tali circostanze fattuali sono state documentalmente riscontrate anche dal verificatore, che ne dà conto nella relazione conclusiva (completa di allegati) e che si riportano di seguito: “il Comune di Napoli, già prima dello svolgersi del sopralluogo del 16.01.2020, era a conoscenza della circostanza che la Soc. Parco Fonseca S.r.l. avesse presentato differenti istanze una per ogni intervento edilizio che aveva intenzione di realizzare. Difatti, in data 11 maggio 2018, i tecnici dell’UOTE e del SUEP del Comune di Napoli avevano effettuato un sopralluogo (All. 12) volto alla verifica dei soli interventi di cui alla DIA 140/2016, DIA 303/2016, IA 120/2016 e, “vista la molteplicità di pratiche edilizie presentate”, hanno chiesto al ricorrente di presentare una Relazione Tecnico – Storica ex art. 63 co. 4 (All. 13). Della avvenuta consegna della succitata relazione da parte della Soc. Parco Fonseca S.r.l. fu dato atto nel verbale redatto a seguito di sopralluogo tenutosi il 09 luglio 2018 (All. 14). A tale sopralluogo parteciparono gli stessi uffici comunali (UOTE, SUEP) che avevano espletato il sopralluogo del 11 maggio 2018 (All. 12). Ed ancora, nel medesimo verbale, viene riportato che “non si riscontrano difformità rispetto a quanto autorizzato”. Alla luce dei dati ora riportati, è evidente, da un lato, che parte ricorrente non ha operato alcuna “falsa rappresentazione” (con inoperatività del meccanismo di cui all’art. 21 nonies l. 241/1990, comma 2 bis ) e che, comunque ed anche a voler accedere alla tesi del Comune in ordine all’ignoranza dell’assenza di plurime pratiche afferenti il medesimo immobile (smentita, come sopra visto, dagli atti di causa), sin dalla trasmissione della Relazione Tecnico – Storica ex art. 63 co. 4 (di cui si dà atto nel verbale del 9 luglio 2018), il Comune aveva avuto ben chiaro il quadro complessivo, potendo agire in autotutela a partire da tale momento, rimanendo invece inerte sino all’adozione del provvedimento in questa sede contestato.

14.8. - In conclusione, conformemente a tali argomentazioni, ed in esse assorbite le residue censure, il ricorso va accolto.

15. – Dall’accoglimento del ricorso n. 3905 del 2020 discende anche l’accoglimento delle censure – articolate in via derivata – nel ricorso 4948 del 2021 avverso l’ordine di demolizione, sicché, anche in questo caso assorbiti gli ulteriori motivi dal cui esame la ricorrente non potrebbe trarre alcuna ulteriore utilità, anche questo gravame va accolto, con annullamento degli atti impugnati.

16. - La regolazione delle spese segue la soccombenza, con liquidazione contenuta nel dispositivo. 16.1. - Con separato decreto presidenziale verrà liquidato il compenso del verificatore, che si pone a carico del Comune soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sui ricorsi riuniti, come in epigrafe proposti:

- dichiara in parte inammissibile in parte accoglie il ricorso n. 3905 del 2020 nei sensi di cui in motivazione;

- accoglie il ricorso n. 4948 del 2021 nei sensi di cui in motivazione;

- condanna il Comune resistente al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00) oltre accessori come per legge, ponendo definitivamente a carico di quest’ultimo le spese di verificazione, da liquidarsi con separato decreto.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 22 ottobre 2025 con l’intervento dei magistrati:

AO EV, Presidente

Rita Luce, Consigliere

IA ET LA, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA ET LA	AO EV

IL SEGRETARIO