N. R.G. 1839/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PERUGIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Teresa Giardino ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1839/2024 promossa da:
in persona del legale rappresentante pro tempore ing. rappresentata e difesa Parte_1 Parte_2 dall'Avv. Giuseppe Caforio e dall'Avv. Giovanna Moscarella in via anche disgiuntiva, per delega in calce all'atto di citazione, elettivamente domiciliata presso l'Avv. Moscarella in Perugia, Via F. Briganti 129 OPPONENTE, ATTRICE Contro
e per essa quale mandataria Controparte_1 Controparte_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Maurizio Grifoni per delega in calce alla comparsa di costituzione, elettivamente domiciliata presso indirizzo telematico del difensore TA, CONVENUTA
E nei confronti di
Controparte_3
CONTUMACE
CONCLUSIONI
PER L'OPPONENTE (note di trattazione dep. 7.3.2025): “NEL MERITO
-accertare e dichiarare la congruità del canone di locazione corrisposto dalla e pattuito come Pt_1 da contratto di locazione stipulato in data 14.9.2021 e registrato all'Agenzia delle Entrate il 17.9.2021 al n.914, serie 3T per tutti i motivi suesposti e, per l'effetto
- Accogliere la presente opposizione con contestuale revoca del provvedimento del 27.2.2024 reso nell'udienza svoltasi in pari data e dell'ordine di liberazione del 11.3.2024 per le ragioni di cui in parte motiva;

IN VIA ISTRUTTORIA
Si chiede di Voler disporre CTU volta ad accertare la congruità del canone pattuito con l'utilizzo di tutti i parametri tecnici (compresi i dati OMI e le locazioni stipulate nella medesima zona dell'immobile pignorato) e delle pattuizioni contenute nel contratto di locazione (con l'analisi delle pagina 1 di 5 spese sinora sostenute dalla per le spese straordinarie e l'incidenza della clausola contrattuale Pt_1 per tutta la durata della locazione).
Con vittoria di spese di lite e compensi professionali anche per la fase sommaria della presente opposizione”.
PER L'TA (note di trattazione dep. 6.3.2025): “Voglia l'Illustrissimo Tribunale di Perugia, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, In via processuale: Respingere la richiesta di sospensione della esecutorietà dei provvedimenti del 27.2.2024 e dell'11.3.2024, perché inattuale e ormai superata dalla intervenuta aggiudicazione del compendio pignorato a favore di terzi e dalla contestuale revoca del provvedimento di rilascio impugnato dalla medesima attrice, che ha determinato anche la cessazione della materia del contendere in questo giudizio. Sempre in via processuale: Riconoscere e dichiarare, per l'effetto, che l'aggiudicazione in sede fallimentare del compendio pignorato e la conseguente revoca del provvedimento con cui era stato disposto il rilascio hanno determinato la sopravvenuta carenza di interesse ad agire in capo alla società attrice e la cessazione della materia del contendere di questo giudizio. Nel merito: Comunque, respingere la domanda avanzata dalla società attrice e tutte le eccezioni, istanze e domande proposte dalla stessa, perché pretestuose, non provate ed infondate in fatto e diritto, riconoscendo che il canone previsto dal contratto di locazione del 14 Settembre 2021 non è congruo. In ogni caso, con condanna della società attrice / opponente al pagamento, in favore di delle spese e competenze tutte di giudizio”. CP_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
Con atto di citazione in opposizione ex art. 617 c.p.c. “con contestuale istanza di sospensione” notificato in data 13.5.2024 e depositato in cancelleria in pari data, la società premesso: Parte_1
-di essere conduttrice di un immobile di proprietà della società Controparte_4
, oggetto di pignoramento da parte della società e per essa della
[...] Controparte_1 mandataria in virtù di contratto di locazione stipulato in data Controparte_2
14.9.2021;
-che all'udienza del 26.9.2023 il creditore procedente aveva chiesto la verifica della congruità del canone di locazione;

-che il CTU aveva valutato il canone non congruo, dopo varie richieste di integrazione ed approfondimenti;
in data 27.2.2024 il G.E. aveva dichiarato la non congruità del canone ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c., ed emesso in data 11.3.2024 ordinanza di liberazione dell'immobile pignorato, notificata ad essa esponente in data 12.3.2024, con indicazione della data del 14.5.2024 quale data di esecuzione;

-che era stata proposta opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. avverso l'ordine di liberazione ed il provvedimento del 27.2.2024; in data 17.4.2024 il G.E. aveva rigettato l'istanza di sospensione, sostanzialmente confermando di aderire a quanto sostenuto dal CTU e condannano essa istante alle spese;

-che era interesse di essa istante contestare le valutazioni in ordine alla non congruità del canone e proporre opposizione al provvedimento del 27.2.2024 e all'ordine di liberazione dell'11.3.2024; tutto ciò premesso, chiedeva in via preliminare inaudita altera parte (stante l'urgenza) di sospendere il provvedimento del 27.2.2024 e l'ordine di liberazione dell'11.3.2024, e nel merito di accertare e dichiarare la congruità del canone di locazione, con revoca del provvedimento 27.22024 e dell'ordine di liberazione.
L'istanza di sospensione veniva coltivata anche con la proposizione di autonomo ricorso depositato in data 14.5.2024, che originava il sub n. 1839-1/2024; con decreto del 15.5.2024 questo G.I. riteneva pagina 2 di 5 “l'insussistenza dei presupposti di legge per l'adozione di un provvedimento inaudita altera diretto ad ottenere la sospensione dell'ordine di liberazione, posto che non è possibile reiterare nell'ambito del giudizio di merito ex art. 618 c.p.c. attivato dopo la decisione sulla sospensione dell'ordine di liberazione l'istanza cautelare, potendo la relativa decisione del G.E. solo essere reclamata ex art. 624 c.p.c.”; veniva parimenti ritenuta “inammissibile la richiesta, rivolta al giudice della cognizione, di proroga dell'ordine di liberazione, che va rivolta al G.E., in quanto attinente alla fase di attuazione dell'ordine”. Il procedimento cautelare veniva quindi chiuso con provvedimento di non luogo a provvedere adottato all'udienza del 7.11.2024, per l'omessa costituzione del rapporto processuale, non avendo l'istante proceduto alla notifica del ricorso e del pedissequo decreto di convocazione alle controparti.
Nel giudizio di merito, si costituiva e per essa la mandataria Controparte_1 Controparte_2
, che in via preliminare eccepiva la sopravvenuta carenza di interesse all'azione della
[...] controparte, per essersi nelle more verificata la vendita del compendio pignorato -in sede fallimentare- in favore di che aveva chiesto al G.E. la revoca del provvedimento di rilascio, Controparte_5 accordata lo stesso giorno della richiesta, 24.5.2024, con la conseguente cessazione della materia del contendere sul punto. In ogni caso, l'opposta contestava la fondatezza dell'opposizione anche nel merito, ribadendo la correttezza delle conclusioni del CTU.
All'udienza del 7.11.2024, parte opponente ribadiva l'interesse alla decisione, in ragione della ritenuta necessità dell'accertamento della congruità sul canone, e chiedeva apposita CTU.
Il G.I. con ordinanza riservata 30.12.2024 riteneva a causa matura per la decisione senza necessità dell'espletamento della richiesta CTU, e fissava per la rimessione della causa in decisione l'udienza dell'8.5.2025, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.; a quella udienza, la causa veniva tratta a sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
Ritiene questo giudice che debba essere dichiarata cessata la materia del contendere: e ciò, non tanto in ragione dell'intervenuta revoca dell'ordine di liberazione da parte del G.E. su richiesta dello stesso aggiudicatario dell'immobile -che indubbiamente ha fatto venir meno l'interesse con riferimento ala richiesta di revoca dell'ordine di liberazione, ma non della richiesta di accertamento della congruità del canone di locazione-, ma in ragione della successiva dichiarazione di definizione della procedura esecutiva, che ha fatto venire meno anche l'interesse alla pronuncia sul canone.
Come infatti precisato dalla Suprema Corte di Cassazione (n°32842/2022),”In base alla costante giurisprudenza di questa Corte, in caso di sopravvenuta estinzione del processo esecutivo in pendenza di giudizi di opposizione, cessa la materia del contendere con riguardo ai giudizi di opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 617 c.p.c., avendo tali giudizi ad oggetto la regolarità degli atti dell'esecuzione (e, segnatamente, degli atti dello specifico processo esecutivo in atto, la cui estinzione, quindi, determina il venir meno dell'interesse delle parti all'accertamento della predetta regolarità), mentre altrettanto non avviene con riguardo ai giudizi di opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615 c.p.c., che hanno ad oggetto l'accertamento della sussistenza del diritto a procedere ad esecuzione forzata (nell'an e nel quantum), i quali devono pertanto proseguire, sussistendo l'interesse delle parti al predetto accertamento, anche in funzione di eventuali nuove e successive procedure esecutive (Cass., Sez. 3, sentenza n. 4498 del 24/02/2011, Rv. 617239 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 1353 del 31/01/2012, Rv. 621377 –01; Sez. 3, Sentenza n. 15761 del 10/07/2014, Rv. 631879 –01)”.
Nel caso di specie, pertanto, stante l'incontestata proposizione (per affermazione della stessa opponente) di opposizione ex art. 617 c.p.c. (d'altronde l'unica possibile, a fronte della contestazione dell'ordine di liberazione e dell'accertamento sulla congruità del canone ex art. 2923 c.c.), deve ritenersi verificato l'effetto di cessazione della materia del contendere, quale conseguenza della pagina 3 di 5 definitiva cessazione della procedura esecutiva successiva alla pronuncia di definizione del G.E. del 23.1.2025.
Né avrebbe senso sostenere la persistenza di un interesse all'accertamento della congruità del canone, da far valere nei confronti dell'aggiudicataria: la società aggiudicataria infatti non è stata convenuta all'interno di questo procedimento (introdotto prima della vendita del compendio), sì che non si potrebbe verificare alcun effetto di giudicato nei suoi confronti.
L'accertamento della fondatezza o meno dell'opposizione assume una qual certa valenza solo ai fini della decisione sulle spese, che debbono essere valutate con riferimento al principio della soccombenza virtuale (cfr. Cass. n° 32842/20222 cit.): ed al riguardo l'opposizione appariva infondata, posto che le contestazioni sul punto della CTU appaiono recessive rispetto alla completezza ed alla adeguatezza delle conclusioni del perito, che aveva già adeguatamente risposto alle contestazioni della parte. Debbono in questa sede essere reiterate le articolate argomentazioni del G.E. esposte nel provvedimento 11.3.2024 impugnato, nel quale si sottolinea come “ il perito ha Persona_1 compiutamente spiegato e illustrato le ragioni per cui il canone di locazione pattuito è da ritenersi incongruo e risposto alle osservazioni formulate dall'occupante in data 27.11.2023, provvedendo in particolare ad esporre il metodo seguito posto a fondamento dell'accertamento demandatogli, allegando la relativa documentazione giustificativa, specificando altresì di avere comparato le varie offerte delle agenzie immobiliari riguardanti immobili siti nel medesimo distretto dei beni oggetto di stima e anche quelli posti nella zona industriale sud, di avere considerato anche la qualità e la collocazione del fabbricato oggetto di locazione, di avere operato il confronto anche con tutti gli altri valori reperibili nella banca dati della CCIAA di Perugia relativamente ai Comuni vicini a _6
, nonché di avere tenuto conto del valore del terreno circostante l'edificio oggetto di
[...] valutazione. Il perito, inoltre, ha spiegato le ragioni per cui ha ritenuto “falsato” il procedimento di stima seguito nella determinazione del canone di locazione da parte del c.t.p. dell'odierna opponente, e l'irrilevanza della previsione, a carico del conduttore, dell'onere economico della manutenzione sia ordinaria che straordinaria. A tale ultimo riguardo, si aggiunga che, fermo restando la derogabilità dell'art. 1576 c.c. ad opera delle parti e che quanto dalle stesse pattuito possa non necessariamente corrispondere al giusto canone locativo, la documentazione offerta dalla società opponente in merito ai lavori effettuati sull'impianto elettrico (gli unici già svolti) non consente di comprendere il tipo di lavori eseguiti, attesa la genericità delle fatture e la predisposizione unilaterale del documento contenente la quota “imputabile a straordinaria manutenzione”; e che lo stesso perito ha peraltro rilevato la non necessarietà dell'intervento di sostituzione della copertura atteso che, in base alla certificazione del maggio 2023, risulta essere in buono stato di conservazione”.
Che il contratto fosse pesantemente sbilanciato a favore della parte affittuaria (il cui legale rappresentante era legato da strettissimi rapporti di parentela con il legale rappresentante del debitore) è d'altro canto comprovato dal tenore stesso del contratto, in cui da un lato si menzionavano le idonee condizioni dell'immobile e dall'altro si stabiliva un canone dichiaratamente modesto in ragione di presunte spese per manutenzione straordinaria neppure oggetto di astratta quantificazione e collocate temporalmente, spese peraltro mai affrontate -se non per importi modestissimi-.
Le spese di lite debbono pertanto essere poste a carico dell'opponente, e sono liquidate in dispositivo ex D.M. 55/2014 e succ. modif. , con applicazione dei minimi, in ragione della natura della pronuncia, in rito.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella controversia in epigrafe, tra -opponente, Parte_1 attrice-, e per essa quale mandataria Controparte_1 Parte_3
, convenuta- e nei confronti di
[...] Controparte_3
-contumace-, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa , così decide:
[...] pagina 4 di 5 -dichiara la cessazione della materia del contendere;

-condanna l'opponente alla rifusione in favore dell'opposta delle spese di lite, qui liquidate in € 3.809,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, Cap ed Iva come per legge, se non detraibile.
Perugia, 8 agosto 2025
Il Giudice
dott. Teresa Giardino
pagina 5 di 5