REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LATINA Sezione Seconda Civile

in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Valentina Giasi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 3348 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020, promossa

DA C.F. ), in qualità Parte_1 P.IVA_1 di mandataria di (C.F. , in persona del legale Parte_2 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Iacovino, come da procura in atti;

-parte ricorrente-

CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(C.F. , rappresentati e difesi dall'Avv.
[...] C.F._2 Giuseppe Fevola e dall'Avv. Irene Ferrazzo, come da procura in atti;

-parte resistente-
E NEI CONFRONTI DI
(C.F.: , rappresentata e Controparte_3 C.F._3 difesa dall'Avv. Andrea Scrimali e dall'Avv. Francesca Fiorentini, come da procura in atti;

-parte resistente-

FATTO E DIRITTO Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. in persona Parte_1 del legale rappresentante pro tempore, quale cessionaria a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. del credito posto a base della procedura esecutiva immobiliare RGE 51/2010, gravante sull'immobile di proprietà degli esecutati e sito in Latina, via G. Cagli, n. Controparte_1 CP_2 17, ha chiesto in via principale l'accertamento della simulazione assoluta del contratto di locazione trentennale relativo all'immobile oggetto di procedura esecutiva, concluso in data 24 novembre 2008 dagli esecutati CP_1
e e la conduttrice In via
[...] CP_2 Controparte_3 subordinata ha chiesto l'accertamento della pattuizione di un “canone vile” e la conseguente inopponibilità del contratto alla procedura esecutiva RGE n. 51/2010 pendente innanzi al Tribunale di Latina ex art. 2923 co. 3 c.c. Il ricorrente ha dedotto in particolare che, a garanzia del finanziamento erogato in favore di e dalla Banca Controparte_1 CP_2 Nazionale del Lavoro spa, in forza di un contratto di mutuo fondiario sottoscritto in data 08 marzo 2006, i mutuatari concedevano ipoteca sui beni di loro proprietà a garanzia del pieno e puntuale adempimento di tutti gli obblighi derivanti dal contratto di mutuo. Ha rappresentato che, a causa dell'omesso adempimento dei mutuatari agli obblighi di restituzione della somma ricevuta, la banca provvedeva ad incardinare una procedura esecutiva nei confronti di e per ottenere la Controparte_1 CP_2 restituzione del credito concesso. Ha rappresentato altresì che l'immobile oggetto di procedura esecutiva era stato concesso in locazione dai mutuatari mediante sottoscrizione, in data 24.11.2008, di un contratto di locazione ultranovennale (rep. 6151 – racc. 3235) in favore di , registrato in data 10.12.2008 a Latina Controparte_3 al n. 17760 serie 1T, con una durata stabilita di anni 30 ed un canone di locazione pari ad € 200,00 mensili. La ricorrente ha dedotto che a causa della sottoscrizione dell'indicato contratto di locazione il prezzo base d'asta dell'immobile pignorato è crollato ed i numerosi esperimenti di vendita sono andati deserti. Per tali ragioni la parte ricorrente ha chiesto di accertare la simulazione assoluta del contratto di locazione stipulato tra gli esecutati e la figlia
, nonché di accertare la stipulazione di un canone vile e la Controparte_3 conseguente inopponibilità del contratto nella procedura esecutiva immobiliare pendente dinanzi all'intestato Tribunale. Così ha concluso: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
1) in via principale e nel merito, per le sovra illustrate argomentazioni svolte, accertare e dichiarare la simulazione assoluta del contratto di locazione di durata ultranovennale stipulato tra e a Controparte_1 CP_2 favore della figlia e, per l'effetto, dichiararlo nullo e/ o Controparte_3 inefficace;

2) in via subordinata, accertare la pattuizione di un canone al di sotto del
“canone vile”,e, per l'effetto, dichiarare il contratto in oggetto inopponibile alla procedura esecutiva n. 51/2010 RGE pendente innanzi al Tribunale di Latina, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2923 co. 3 c.c.. In ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
e costituendosi ritualmente in giudizio, Controparte_1 CP_2 hanno eccepito in via preliminare la prescrizione dell'azione di simulazione, la mancanza dei presupposti per il valido esperimento dell'azione di simulazione a causa della omessa prova di un effettivo nocumento per il creditore a causa dell'atto simulato, il difetto di legittimazione ad agire del creditore ex art. 2923, c. 3, c.c., nonché la inammissibilità del ricorso, perché introdotto nelle forme dell'art. 702-bis c.p.c. e non nelle forme del rito ordinario. Hanno rassegnato quindi le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis,
- in via preliminare dichiarare inammissibile il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. poiché la presente controversia richiede evidentemente una istruzione non sommaria e per la stessa ragione fissare l'udienza ex art. 183 c.p.c. ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c.;
- nel merito dichiarare il difetto di legittimazione attiva della ricorrente e la mancanza di interesse ad agire della stessa e comunque dichiarare inammissibile il ricorso ex adverso proposto e rigettare tutte le domande spiegate da parte ricorrente in quanto prescritte e comunque infondate in fatto e diritto per i motivi esposti”.
ritualmente costituita in giudizio, ha eccepito il difetto Controparte_3 di interesse della parte ricorrente ad ottenere l'accertamento della simulazione assoluta del contratto di locazione in virtù dell'azione esecutiva già pendente e nel merito l'infondatezza del ricorso. Disposto il mutamento del rito ex art. 702-ter c.p.c. e conclusa l'attività istruttoria mediante produzione documentale e consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del 30.01.2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza emessa in pari data sulle conclusioni rassegnate dalle parti con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
È destituita di fondamento l'eccezione di prescrizione dell'azione di simulazione formulata da e Controparte_1 CP_2 L'azione di simulazione, sia assoluta che relativa, in quanto diretta ad accertare la nullità del negozio apparente perché, in ogni caso, privo di causa per mancanza dello scopo economico sociale cui il contratto simulato è destinato, è imprescrittibile ai sensi dell'art. 1422 c.c. Tuttavia, nel caso della simulazione relativa in senso proprio il decorso del tempo può rilevare per i diritti nascenti dal negozio dissimulato, sì da far venire meno l'interesse all'accertamento della simulazione apparente. Tale situazione, peraltro, non ricorre in caso di interposizione fittizia di persona che è diretta ad identificare il vero contraente celato dall'interposto e non, invece, a far riconoscere gli elementi costitutivi di un diverso negozio, sicché l'azione ha carattere dichiarativo ed è imprescrittibile (ex multis Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 9401 del 10/05/2016). Ne consegue che, applicando alla fattispecie in esame i principi normativi e giurisprudenziali sopra espressi, non sia configurabile l'ipotesi della prescrizione dell'azione di simulazione assoluta, dal momento che l'accertamento della nullità del negozio apparente, realizzato dalle parti con l'accordo che lo stesso non debba produrre tra di loro alcun effetto, ha carattere dichiarativo e come tale è quindi imprescrittibile. Per le ragioni sopra descritte, quindi, l'eccezione preliminare deve essere rigettata.
Non merita altresì accoglimento l'eccezione preliminare avanzata dalle parti resistenti in merito al difetto di legittimazione ad agire dell'istituto di credito ricorrente quale terzo per far valere la simulazione del contratto. Sul punto si osserva che ai sensi dell'art. 1415, c. 2, c.c. “i terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti”. Per l'applicazione dell'art. 1415, c. 2, c.c. sono quindi richiesti congiuntamente tre elementi, e in particolare che il soggetto che può agire a tutela sia “terzo”, che l'oggetto della tutela sia la titolarità di diritti e che il contratto simulato pregiudichi questi diritti. Quanto al primo elemento, va considerato che in riferimento all'azione di simulazione la nozione di terzo, per la sua connaturata genericità, deve essere di volta in volta precisata, dato che non è possibile concepire un terzo a prescindere dall'individuazione delle parti dell'accordo simulatorio. Sono di regola annoverati tra i terzi che possono essere tutelati dall'art. 1415, c. 2, c.c. i creditori del simulato alienante ex art. 1416, 2 comma, c.c., i quali, nell'intento di conservare la garanzia patrimoniale di cui all'art. 2740 c.c. sul bene apparentemente alienato, hanno diritto di agire per far dichiarare la simulazione dell'atto negoziale che assumono lesivo. Quanto poi alla titolarità del diritto e alla ricorrenza del pregiudizio, va considerato che il pregiudizio deve incidere sui diritti propri dei terzi e non su delle mere aspettative (seppure di diritto) o su dei diritti futuri ed il pregiudizio si configura quando il contratto simulato impedisca o rende più difficile o incerto il conseguimento o l'esercizio del diritto da parte del terzo. Ne consegue che l'azione di simulazione postula un interesse correlato all'esercizio di un proprio diritto, di guisa che, quando tale diritto non risulti configurabile o comunque pregiudicato dall'atto che si assume simulato, il terzo difetta di interesse a far dichiarare la simulazione del contratto. Nel caso di specie, dall'esame della documentazione in atti emerge che ha prodotto documentazione idonea a dimostrare Parte_1 la propria legittimazione ad agire per l'accertamento della simulazione assoluta del contratto di locazione stipulato dagli esecutati in favore della conduttrice . Controparte_3 Risultano infatti allegati al ricorso non solo l'atto di precetto inviato da
[...]
in qualità di mandataria di a Parte_1 Parte_2 CP_1
e in data 11.06.2020, ma anche l'estratto della
[...] CP_2 Gazzetta Ufficiale recante avviso di “cessione di crediti pro-soluto” recante l'avviso della intervenuta cessione dei crediti dalla Banca Nazionale del Lavoro spa in favore di nonché procura speciale conferita da Parte_2 alla società e documentazione Parte_2 Parte_1 attestante con sufficiente determinazione la qualità di terzo cessionario del credito che ha interesse a far valere la inefficacia del contratto di locazione, nonché il pregiudizio derivante dal negozio simulato sul proprio diritto di credito, il quale impedisce l'effettivo esercizio del diritto da parte del terzo creditore (doc. nn. 2-3-5, fascicolo parte ricorrente). L'eccezione preliminare è quindi destituita di fondamento, poiché parte ricorrente ha validamente provato la propria legittimazione ad agire in giudizio.
Tanto premesso, la domanda di accertamento della simulazione assoluta del contratto di locazione sottoscritto in data 24.11.2008 dai mutuatari CP_1
e e la conduttrice formulata da
[...] CP_2 Controparte_3
è fondata e merita accoglimento nei limiti di Parte_1 seguito indicati.
Nell'atto introduttivo del giudizio parte ricorrente ha rappresentato che l'immobile sito in Latina, in via Cagli n. 17 di proprietà di Controparte_1
e è stato assoggettato alla proceduta esecutiva immobiliare CP_2 RGE n. 51/2010 a causa dell'inadempimento di e Controparte_1 CP_2 degli obblighi derivanti dal contratto di mutuo fondiario sottoscritto in
[...] data 08.03.2006 con la Banca Nazionale del Lavoro spa. Parte ricorrente ha dedotto che con ricorso ex art. 499 c.p.c., depositato in data 13.07.2020, è intervenuta nel giudizio di espropriazione quale cessionaria a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. del credito posto a fondamento della procedura esecutiva. Ha altresì rappresentato che in data 24.11.2008 le parti mutuatarie e la figlia hanno stipulato un contratto di locazione avente ad Controparte_3 oggetto l'immobile espropriato, registrato in data 10.12.2008 a Latina al n. 17760 serie 1T, con una durata stabilita di anni 30 ed un canone di locazione pari ad € 200,00 mensili. Parte ricorrente ha dedotto che a causa della sottoscrizione del contratto di locazione, il prezzo base d'asta dell'immobile sarebbe diminuito ed i numerosi tentativi di vendita sarebbero andati falliti. ha quindi esperito azione di accertamento Parte_1 della simulazione assoluta del contratto di locazione sottoscritto dai mutuatari in favore della figlia sul bene oggetto di ipoteca Controparte_3 volontaria, al fine di accertare la nullità del negozio apparente.
Sul punto si osserva che un negozio giuridico si considera simulato quando le parti lo hanno posto in essere in modo apparente, con l'accordo che lo stesso non produca effetto tra le parti. La simulazione infatti costituisce uno strumento attraverso cui l'ordinamento permette alle parti di “manipolare” gli effetti del contratto, o creando l'apparenza di un negozio che in realtà esse considerano privo di efficacia (simulazione assoluta), o programmando il verificarsi di effetti diversi da quelli che dovrebbero discendere dal contratto apparentemente in essere (simulazione apparente) ex art. 1414 c.c. La simulazione integra quindi un fenomeno di divergenza tra volontà negoziale e dichiarazione: ci si riferisce, in proposito, ad una dissociazione concordata tra volontà e dichiarazione dei contraenti sorretta dalla causa simulandi, vale a dire dall'esistenza di un accordo interno, simulatorio, che raccoglie la reale volontà perseguita dalle parti. Si tratta, in altri termini, di una vicenda negoziale caratterizzata dalla conclusione di uno o più contratti, accompagnata dalla reciproca intesa delle parti sulla divergenza tra il negozio apparente e il loro effettivo rapporto, che rimane, in realtà, immutato (e ciò a differenza di quanto accade nella simulazione relativa, per la quale è richiesta la prova del negozio dissimulato, realmente voluto dai contraenti). Ad avviso della giurisprudenza maggioritaria il contratto simulato in via assoluta è nullo per mancanza di volontà del suo contenuto (ex multis Cass. civ., 9 giugno 1992, n. 7084). Come in precedenza evidenziato tra i soggetti legittimati a far valere l'accordo simulatorio il legislatore annovera anche i creditori del simulato alienante (art. 1416, 2 comma, c.c.), i quali, nell'intento di conservare la garanzia patrimoniale di cui all'art. 2740 c.c. sul bene apparentemente alienato, hanno diritto di agire per far dichiarare la simulazione dell'atto negoziale che assumono lesivo. In tal caso, il pregiudizio sussiste laddove l'eventuale validità del negozio simulato determinerebbe una modificazione, quantitativa o qualitativa, del patrimonio del debitore tale da rendere la soddisfazione del credito più incerta, più difficile e comunque onerosa. Sul piano processuale, incombe su chi allega l'esistenza di una simulazione l'onere di provarne gli elementi costitutivi (artt. 1417 e 2697 c.c.); nel caso dei creditori e dei terzi non esistono preclusioni probatorie - trattandosi di soggetti del tutto estranei all'accordo - e, in caso di simulazione assoluta, assumono rilievo testimonianze e presunzioni, atteso che oggetto dell'accertamento non è il negozio formale, bensì la sua inesistenza (ex multis Cass. civ., 4 maggio 2007, n. 10240; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4071 del 19/02/2008). L'azione di simulazione postula quindi un interesse correlato all'esercizio di un proprio diritto e qualora un tale diritto non sia configurabile o - comunque
- non sia pregiudicato dall'atto che si assume simulato, il terzo difetta di interesse a far dichiarare la simulazione del contratto o di uno dei suoi elementi (cfr. Cass. n. 6651/05, n. 4023/07, n. 10848/07 ed altre); ma trattasi di principio riferibile soltanto al terzo: questi, in quanto estraneo al contratto della cui simulazione si tratta, è legittimato, ai sensi dell'art.1415, c. 2, c.c., a far valere la simulazione del contratto rispetto alle parti quando essa pregiudichi i suoi diritti;
non è consentito ravvisare un interesse indistinto e generalizzato di qualsiasi terzo ad ottenere il ripristino della situazione reale, essendo, per converso, la relativa legittimazione indissolubilmente legata al pregiudizio di un diritto conseguente alla simulazione. L'interesse ad ottenere il ripristino della situazione reale è, invece, naturalmente connesso alla posizione della parte contrattuale che voglia fare accertare giudizialmente detta situazione, quindi far accertare, mediante l'esercizio della azione di simulazione, l'inefficacia totale o parziale del contratto ed i reali rapporti con la controparte. Ne consegue che nel caso in cui la domanda di simulazione assoluta del contratto sia proposta da terzi estranei al negozio spetta al giudice del merito valutare l'opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e l'idoneità degli elementi presuntivi a consentire illazioni che ne discendano secondo “l'id quod plerumque accidit”, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico. (Nella specie la S.C ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto raggiunta la prova della stipulazione di un contratto meramente apparente sulla base di una serie di risultanze processuali globalmente considerate, quali l'essersi il venditore disfatto di tutti i propri beni immobili in un ristrettissimo arco di tempo, in pendenza di una rilevante esposizione debitoria, a favore di persone non facoltose, ma a lui vicine sul piano personale e professionale;
l'alienazione a membri di una famiglia amica per un prezzo non legato ad indici di mercato;
l'aver addotto nel contesto negoziale un pagamento già avvenuto;
l'avere mantenuto il possesso dei beni alienati) (ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 903 del 18/01/2005; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 28224 del 26/11/2008; Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 36478 del 24/11/2021).
Nel caso di specie ha dedotto di essere Parte_1 creditrice di e in virtù di un contratto di Controparte_1 CP_2 cessione del credito posto a fondamento della procedura esecutiva immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di Latina RGE n. 51/2010. La ricorrente ha in particolare allegato che in data 08.03.2006 CP_1
e hanno stipulato un contratto di mutuo fondiario per
[...] CP_2 un importo complessivo di € 250.000,00, garantito mediante iscrizione di ipoteca volontaria sull'immobile di proprietà dei mutuatari sito in Latina, via G. Cagli, n. 17. Ha rappresentato che le parti mutuatarie, e Controparte_1 CP_2 in data 24.11.2008, hanno sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo in favore della figlia con una durata stabilita di Controparte_3 anni 30 ed un canone di locazione pari ad € 200,00 mensili. Successivamente, in ragione della omessa restituzione delle somme erogate a titolo di mutuo fondiario, l'immobile gravato da ipoteca e da locazione ad uso abitativo è stato sottoposto a procedura esecutiva immobiliare. Parte ricorrente ha tuttavia dedotto che a causa della sottoscrizione del contratto di locazione il prezzo base d'asta dell'immobile è diminuito e i numerosi tentativi di vendita hanno avuto esito negativo, asserendo che il contratto di locazione in favore di sia fondato sulla Controparte_3 stipulazione di un negozio simulato che determina una modificazione, quantitativa e qualitativa, del patrimonio dei debitori esecutati tale da rendere la soddisfazione del credito più incerta, più difficile e comunque onerosa. Come in precedenza evidenziato, se la domanda di simulazione è, come nel caso di specie, proposta dal creditore che, estraneo al contratto, non è in grado di procurarsi la prova scritta, la dimostrazione per testi e presunzioni della simulazione non subisce alcun limite. In particolare la prova della simulazione assoluta di un contratto di locazione compiuto in danno del creditore del simulato locatore può essere fornita dal terzo anche per mezzo di presunzioni semplici. Tale prova è stata adeguatamente fornita da parte ricorrente la quale ha rispettato l'onere di prova su di essa incombente, producendo in giudizio documentazione idonea a dar prova dell'esistenza degli elementi costitutivi della simulazione del contratto di locazione. ha dedotto il carattere simulato di tale Parte_1 contratto ed ha asseritamente indicato la reale volontà delle parti nell'intesa che lo stesso sia in realtà meramente apparente e come tale non produca tra di loro alcun effetto e con il solo fine di sottrarre l'immobile all'aggressione dei creditori, con conseguente nullità del contratto di locazione ed inopponibilità alla procedura esecutiva. Dall'esame del contratto di locazione si evince che e Controparte_1 hanno sottoscritto un contratto di locazione in favore della CP_2 figlia in data 24.11.2008, avente ad oggetto il “villino Controparte_3 unifamiliare in via Cagli” (cfr. all. 7 fascicolo di parte ricorrente). Le parti hanno inoltre specificato che la locazione ha una durata di anni 30 e che il canone di locazione è pari ad € 200,00 mensili. Le parti hanno poi specificamente indicato che sono a carico di parte conduttrice le spese ordinarie, sono invece a carico della parte locatrice le spese per la manutenzione straordinaria dello stabile, nonché di intendere il contratto di locazione valido anche in caso di morte di una delle parti, in favore degli eredi della stessa, senza alcuna possibilità di recesso da parte degli eredi del locatore. Nel corso del giudizio è stato nominato un consulente tecnico d'ufficio, che con motivazione molto approfondita e senza alcun profilo di contraddittorietà ha escluso che il canone annuo di locazione stipulato dalle parti resistenti all'art. 3 del contratto sia conforme alla soglia minima prevista dalla legge. Le considerazioni tecnico-scientifiche e le conclusioni cui è giunto il ctu possono essere integralmente condivise, attesa la mancanza di vizi logici, la diffusa ed approfondita motivazione ed il richiamo a criteri di calcolo precisi, oggettivi e terzi. Il ctu, valutata ampiamente la documentazione in atti e compiuti gli accertamenti ed i rilievi necessari, ha accertato che il canone mensile pari ad
€ 200,00 previsto nel contratto di locazione, per un totale annuo pari € 2.400,00 “non sia stato determinato seguendo i parametri indicati dagli Osservatori Mercati Immobiliari (OMI)”. All'esito del sopralluogo sui luoghi di causa, il perito ha evidenziato che “il bene oggetto del canone di locazione pattuito tra i Sig.ri e Parte_3 e la Sig.ra per esposizione, metratura, finiture CP_4 Parte_4 interne possiede come detto i caratteri di un'abitazione di tipo signorile dove è stata ottenuta con competenza una ottimale distribuzione degli spazi e con cura si è provveduto alla scelta di arredi e finiture. Un valore aggiunto è rappresentato dalle pertinenze a suo servizio e dall'ampia corte compresa nel lotto di proprietà destinata ad un giardino ben curato servito da vialetti ed elementi di arredo di buon gusto e fattura. In merito alla sua zona di ubicazione/collocazione ci si è riportati a quelli che sono comunemente i coefficienti di deprezzamento che si applicano nelle stime immobiliari”. Il ctu ha in particolare precisato che sulla base di tali elementi “il canone annuo dichiarato nel Contratto di Locazione stipulato tra le parti convenute nel 2008 è inferiore alla soglia minima prevista per legge”. Il consulente ha quindi concluso che, operando “una media dei valori rilevati sempre tenendo conto delle caratteristiche dell'immobile oggetto del presente procedimento”, “si procede INFINE ad effettuare una media tra la media OMI (€ 2850,00/mese) e la media rilevata rispetto alle valutazioni degli operatori di settore (€ 1700,00/mese). Per cui avremo che il CANONE DI LOCAZIONE MENSILE per l'immobile oggetto di procedimento è pari a circa: (€ 2850,00 + € 1700,00)/2
= € 2275,00. Per cui avremo che il CANONE DI LOCAZIONE ANNUO per l'immobile oggetto di procedimento è pari a circa: € 2275,00 x 12 = € 27.300,00”. Dagli esiti peritali risulta quindi accertato, mediante una valutazione sulla congruità in termini di corrispondente proporzionalità ed oggettività, che il canone locativo fissato dalle parti resistenti nel contratto di locazione è inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo di mercato dell'immobile, dando prova della “viltà” del canone. Si osserva inoltre che, rispondendo ai quesiti posti, il ctu ha precisato che
“ non risulta essere residente nell'immobile oggetto del Controparte_3 procedimento come attestato sia nella documentazione in atti (allegato F10) sia in quella acquisita dalla scrivente (allegato E3.c). Diversamente da quanto dichiarato in atti e da quanto acquisito dalla scrivente (allegati F10
– E3.b – E3.e) i Sig.ri e non risiedono più Controparte_1 CP_2 nell'immobile oggetto del procedimento come dichiarato alla scrivente dalla Sig.ra nel corso del sopralluogo del 17.04.2023 e Controparte_3 verificato durante l'esame degli ambienti della villa”. Dagli esiti della consulenza tecnica d'ufficio, dal tenore letterale del contratto di locazione, nonché dall'accertato carattere “vile” del canone di locazione e dagli ulteriori documenti prodotti, si evince l'esistenza tra le parti di un negozio giuridico simulato, sorretto tuttavia dalla volontà negoziale delle parti che lo stesso restasse privo di effetti tra di loro. Dall'accertato carattere
“vile” del canone, non in linea con i parametri indicati dagli Osservatori Mercati Immobiliari, dalla permanenza della residenza di Controparte_1 e nell'immobile oggetto di locazione, dall'accertata residenza CP_2 della conduttrice presso altro luogo, dal perdurante possesso del bene da parte degli esecutati, nonché dal rapporto di parentela esistente tra gli esecutati e la conduttrice infatti si evince la natura simulatoria del Controparte_3 contratto di locazione mediante la quale le parti hanno inteso confermare la volontà di non voler produrre alcun effetto, intendendo tuttavia sottrarre i propri beni alla aggressione dei creditori. Tali elementi, apprezzati nella loro convergenza globale, sono sintomatici della simulazione assoluta del contratto di locazione oggetto di causa. Appare opportuno inoltre evidenziare che parte ricorrente ha allegato che il valore dell'immobile pignorato, a causa della presenza del contratto di locazione trentennale, è notevolmente diminuito e che i molteplici tentativi di una vendita all'asta dell'immobile sono andati deserti (cfr. all 9 e 10 fascicolo di parte ricorrente), impedendo di fatto e rendendo più difficile l'esercizio del diritto di credito del terzo. Tale circostanza conferma pertanto il pregiudizio subito dalla creditrice dalla presenza del contratto simulato, il quale ha impedito di soddisfare le pretese creditorie in modo più lineare ed economico. I numerosi elementi istruttori raccolti hanno consentito quindi di accertare la simulazione assoluta del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sottoposto a procedura esecutiva immobiliare, sito in Latina, via G. Cagli n. 17, sottoscritto in data 24.11.2008 dagli esecutati e Controparte_1 in favore di . CP_2 Controparte_3 La comune volontà delle parti emergente dall'istruttoria documentale svolta in giudizio conduce alla valutazione di un rapporto di locazione meramente apparente e fittizio.
In conclusione, con carattere assorbente rispetto ad ogni ulteriore domanda ed eccezione sollevata dalle parti, il Tribunale ritiene accertati in giudizio tutti gli elementi costitutivi della domanda di accertamento della simulazione assoluta del contratto di locazione, il quale pertanto deve essere dichiarato nullo.
Le spese di CTU devono essere poste in via definitiva a carico di tutte le parti in via solidale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28094 del 30/12/2009). Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., e sono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 147/2022, tenendo conto della natura e della complessità delle questioni trattate, nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.


P.Q.M.

disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione;

- accoglie il ricorso e, per l'effetto, accerta e dichiara nullo per simulazione assoluta il contratto di locazione stipulato da e Controparte_1 CP_2 in favore di , in data 24.11.2008, (rep. 6151 – racc.
[...] Controparte_3 3235), avente ad oggetto l'immobile sottoposto a procedura esecutiva immobiliare pendente dinanzi all'intestato Tribunale RGE n. 51/2010, sito in Latina, via G. Cagli n. 17, registrato in data 10.12.2008 a Latina al n. 17760 serie 1T;
- pone le spese della CTU a carico di tutte le parti in solido;

- condanna le parti convenute, in solido, alla refusione in favore di parte ricorrente delle spese di lite, che liquida in € 7.500,00 a titolo di compensi, oltre spese generali ed accessori di legge. Latina, 09.08.2025 Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi