1
N. R.G. 24328/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 24328/2024 promossa da:
(C.F. ) residente a [...], con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'Avv. Francesco Picerni (C.F. , ed C.F._2
elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma, Via C. Colombo n.
179, giusta procura in calce al ricorso ex art. 447-bis c.p.c.
RICORRENTE contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'Amministratrice p.t. Sig.ra con il patrocinio degli Controparte_2
Avv.ti Paola Mastrangeli (C.F. ) e (C.F. C.F._3 Controparte_3
), ed elettivamente domiciliato presso lo studio della prima C.F._4
sito in Roma, Via Mondragone n. 10, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
OGGETTO: accertamento canone dovuto e restituzione della somma indebitamente percepita.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 14.02.2025 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
1 2
Tramite ricorso depositato il 06.06.2024, la sig.ra conduttrice Parte_2 dell'immobile sito in Roma alla , giusto contratto di Controparte_1
locazione del novembre 2017, ha evidenziato come il contratto fosse stato sottoscritto con il locatore, , con decorrenza Controparte_1
dal 01.11.2017 al 31.10.2020 per la durata di 3 anni + 2 anni e stipulato ai sensi dell'art.2 comma 1 Legge 431/98. Non avendo ricevuto disdetta, il contratto si sarebbe rinnovato sino al 31.10.2024 e successivamente sino al 31.10.2026. Il 21 marzo 2024 la conduttrice avrebbe manifestato al locatore la volontà di rilasciare l'immobile e di pagare gli oneri condominiali che, nella PEC del 26.03.2024, erano stati quantificati dal Condominio, al netto delle quote d'acqua, in € 467,90.
In applicazione del citato contratto, poi, la conduttrice ha evidenziato come il canone fosse stato pattuito nella misura di € 550,00 mensili di cui ha eccepito, nella presente sede, la non congruità rispetto a quanto previsto ex art. 2 co. 3 e art. 13 L. 431/98. In particolare, la sig.ra ha lamentato il mancato rispetto degli Pt_1
accordi territoriali del Comune di Roma in forza dei quali, unitamente alla perizia dell'Arch. la conduttrice avrebbe dovuto pagare il minor importo Persona_1 di € 361,00 mensili. Quale precipitato di tale doglianza, la conduttrice ha ritenuto di aver versato canoni non dovuti. Precisamente, a fronte del canone versato pari ad € 40.500,00 sino al 30.06.2024, la sig.ra avrebbe dovuto versare la Pt_1 minor somma di € 28.158,00, sicché la stessa avrebbe diritto ad ottenere in restituzione, quali maggiori somme indebitamente percepite a titolo di canone di locazione, l'importo di € 12.342,00. Dato atto della mediazione tentata e conclusasi negativamente come da verbale allegato, la ricorrente ha rassegnato le seguenti conclusioni “a) In via principale accertare, statuire e dichiarare che il canone di locazione dovuto dalla conduttrice alla parte locatrice per l'immobile sito in Roma Via Poggi D'Oro 52, piano terra, distinto al NCEU di Roma al foglio 909, part.527, sub.

4. rispetto alle motivazioni di cui in premessa nell'importo di euro 361,00 ovvero la maggiore e/o minore somma che sarà ritenuta di giustizia. b) Condannare parte locatrice alla restituzione delle maggiori somme indebitamente percepite a titolo di canone dal 01.01.2018 al
30.06.2024 e quindi dell'importo di euro 12.342,00 per le motivazioni di cui in premessa, oltre gli interessi maturati e maturandi nonché gli importi maturati e maturandi con riserva all'esito della Consulenza Tecnica di corrispondere il
2 3
canone giudizialmente dovuto condannando la resistente al pagamento delle maggiori e/o minori somme che saranno ritenute di giustizia in relazione agli importi maturati e maturandi. c) Condannare la resistente al pagamento delle spese e compensi professionali ai sensi di legge da distrarsi al sottoscritto procuratore antistatario”.
Il 04.11.2024 il si è costituito in giudizio rigettando le avverse CP_1
pretese ritenute infondate in fatto ed in diritto e, contestualmente, ha formulato una domanda riconvenzionale. In via preliminare, il locatore ha eccepito l'improcedibilità della domanda della ricorrente stante la mancata simmetria tra l'istanza di mediazione e la successiva domanda giudiziale che, a dire del resistente, si dovrebbe considerare differente in virtù del fatto che in sede di giudizio la conduttrice avrebbe richiesto al locatore il pagamento di una somma di gran lunga inferiore rispetto a quella richiesta in sede di mediazione e riferita ad un arco temporale più ampio. Nel merito, poi, il ha eccepito come il CP_1 contratto di locazione dovesse essere vagliato non alla luce dell'art. 2 comma 3 quanto piuttosto alla luce dell'art. 2 comma 1 della L 431/98 riconducendolo alla tipologia del contratto ordinario e non agevolato. Di fatti, ha precisato il locatore, nel contratto mancherebbe qualsiasi riferimento agli Accordi Territoriali del
Comune di Roma, il canone sarebbe stato pattuito liberamente dalle parti e, in generale, l'assetto di interessi delineato dalle parti contrasterebbe con quanto previsto dai contratti tipo a canone concordato. In via riconvenzionale, infine, il locatore ha domandato la condanna della conduttrice al pagamento di € 1.949,78 per quote condominiali non corrisposte. Il Condominio, dunque, ha rassegnato le seguenti conclusioni “Voglia il Tribunale di Roma – ogni contraria istanza, eccezione, produzione e deduzione disattesa – in via preliminare: dichiarare
l'improcedibilità della domanda per mancato assolvimento della condizione prevista dal legislatore mancando la necessaria simmetria tra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale in concreto formulata con condanna alle spese di lite;
in via principale: rigettare tutte le domande proposte dalla ricorrente e, in accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata dal
Condominio, condannare la ricorrente al pagamento degli oneri condominiali nella misura di € 1.949,78 come da bilanci approvati e non impugnati;
in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse interpretare il
3 4
contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 2.11.2017 come contratto rientrante in quelli a canone concordato e dovesse condannare il condominio al pagamento delle maggior somme percepite, in accoglimento della domanda riconvenzionale, compensare il credito dell'attrice da accertarsi in corso di causa con quello vantato dal Condominio a titolo di oneri condominiali pari ad €
1.949,78. Il tutto con vittoria delle spese di lite”.
Con decreto dell'8.07.2024 il giudice ha fissato l'udienza di discussione per il giorno 15.11.2024. Successivamente, con decreto del 7.11.2024, in ragione della domanda riconvenzionale spiegata in sede di comparsa di costituzione e risposta, il Giudice ha differito l'udienza di discussione al 04.02.2025.
In data 22.01.2025 la sig.ra ha depositato una comparsa di costituzione e Pt_1 risposta a domanda riconvenzionale rassegnando le seguenti conclusioni “Si insiste nella declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale e nell'infondatezza della medesima e nell'accoglimento delle spiegate conclusioni di cui al ricorso introduttivo qui da intendersi integralmente trascritte”. In particolare, la conduttrice ha ritenuto infondata l'eccezione relativa all'improcedibilità della domanda giudiziale sostenendo che non fosse necessaria una perfetta simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale, ed a seguire ha eccepito l'infondatezza della domanda riconvenzionale. La sig.ra a tal proposito, ha richiamato un messaggio di posta elettronica certificata Pt_1
(del 26.03.2024) con cui il locatore aveva quantificato in € 467,90 l'importo delle rate condominiali dovute al netto delle quote acqua sino a tale data (importo saldato). Inoltre, ha eccepito l'inattendibilità delle letture e dei consumi risultante dal contatore d'acqua in quanto posto a servizio di diverse unità abitative oltre a quella da lei condotta in locazione così come accertato da due perizie della SILCA srls e Consulting & Service versate in atti.
La causa è stata discussa.


2. In rito
Primariamente, poche parole si spendono in relazione alla mediazione svolta tra le parti e conclusasi con esito negativo. A parere del Condominio la mediazione non potrebbe ritenersi correttamente espletata stante la mancata simmetria tra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale, mentre a parere della conduttrice tale
4 5
eccezione sarebbe infondata in ragione dell'identità dei fatti posti a fondamento dell'azione giudiziaria e indicati nella domanda di mediazione. Tale eccezione non è accoglibile. L'art. 4 comma 2 del Dlgs 28/2010 prevede che “La domanda di mediazione deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa” lasciando intendere che debba indicare gli stessi elementi di cui all'art. 125 c.p.c. e, dunque, ricalcare la domanda che poi verrà spiegata in sede giudiziale. Ciò, tuttavia, non implica che l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale debbano essere identiche, è opportuno che vi sia una simmetria ma non
è necessaria la totale sovrapponibilità tra le due domande. Solo nell'ipotesi di domanda giudiziale radicalmente diversa da quella di mediazione, allora sarebbe possibile parlare di domanda nuova non sottoposta al filtro della mediazione obbligatoria dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, così da imporre la dichiarazione di improcedibilità, ma si tratta di ipotesi diversa dal caso di specie. Nell'ipotesi de quo, in sede di mediazione le parti hanno discusso della ripetizione di somme per un ammontare compreso tra € 10.001,00 ed € 25.000,00, come si evince dal verbale di mediazione allegato da parte ricorrente (all.19), mentre in sede giudiziale la ricorrente ha domandato la “restituzione delle maggiori somme indebitamente percepite a titoli di canone dal 01.01.2018 al 30.06.2024 e quindi dell'importo di euro 12.342,00 per le motivazioni di cui in premessa”, evidentemente un importo addirittura inferiore a quello oggetto di mediazione.
Ora, se pur non sia possibile riscontrare perfetta sovrapponibilità tra le domande proposte nelle due diverse sedi, necessariamente la domanda spiegata in sede giudiziale è ricompresa (stante la minor somma pretesa) nella domanda oggetto di mediazione sicché la condizione di procedibilità può dirsi integrata e la controversia può essere, oggi, esaminata nel merito.


3. Nel merito
Chiarito questo aspetto preliminare, la controversia oggetto di causa impone di interrogarsi in merito alla natura del contratto onde comprendere se debba essere sussunto nella categoria dei contratti “a canone libero” ovvero “a canone concordato” cioè rientranti nella fattispecie di cui all'art. 2, comma 1 o art. 2, comma 3 della L. 431/98. La risposta a tale interrogativo appare dirimente ai fini della ulteriore domanda della parte ricorrente volta alla restituzione delle somme
5 6
che, a parere della sig.ra sarebbero state indebitamente percepite (a titolo Pt_1
di canone) da parte resistente.
Si prendano le mosse dal contratto di locazione versato in atti. Appare evidente, sin dal principio, il richiamo all'art. 2 co. 1 L. 392/78 che, come noto, disciplina le modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione di durata di anni 4 decorsi i quali si provvede a rinnovazione per un ugual periodo, sicché il successivo riferimento alla diversa durata del contratto (sottoscritto tra la sig.ra ed il nel 2017) pattuita in anni 3+2 appare dissonante e, per Pt_1 CP_1 tale ragione, impone un'analisi più approfondita. Infatti, la Suprema Corte chiarisce che “In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto;
il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev'essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'art. 1363 c.c.., dovendosi intendere per "senso letterale delle parole" tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato” (Corte di Cassazione, Sez.
I, ord. n. 11475 del 29.04.2024). Deve, allora, procedersi all'interpretazione del contratto di locazione al fine di comprendere se le parti lo abbiano stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3, della L. 392/78 come sostenuto dalla ricorrente. Per vero, però, l'unico riferimento contrattuale che possa far pensare ai contratti di locazione a canone agevolato è la clausola relativa alla durata mentre tutto il restante tenore letterale dell'accordo impone di considerare il contratto di locazione stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 1, della L. 431/98. A tal proposito milita l'intestazione dell'accordo dove si legge, come visto “CONTRATTO DI
LOCAZIONE AI SENSI DELL'ART. 2 – PRIMO COMMA LEGGE 431/98”.
Inoltre, nella clausola relativa alla fissazione del canone non viene fatto alcun riferimento agli accordi definiti in sede territoriale come richiesto dall'art. 2, comma 3, della L. 431/98. Ancora, nella registrazione allegata al contratto si fa riferimento ad una “locazione immobile uso abitativo” senza alcun riferimento a
6 7
qualsivoglia tipo di agevolazione. Per di più, all'art. 4 del contratto si legge che il canone sarà aggiornato nella misura massima consentita dalla legge mentre gli accordi territoriali del 2004 per il Comune di Roma prevedono una misura massima dell'aggiornamento del 75%. L'espresso riferimento alla legge e non all'accordo territoriale rivela chiaramente che le parti hanno determinato liberamente il canone e che non avevano alcuna intenzione di utilizzare il così detto canone concordato. Infine, all'art. 6 del contratto le parti prevedono che gli oneri accessori sono ripartiti a carico del conduttore ai sensi dell'articolo 9 della legge 392/78. Nei contratti a canone concordato, invece, gli oneri accessori sono ripartiti secondo l'apposita tabella di cui all'allegato E dell'accordo del 2004. In conclusione, non sembra possibile dubitare del fatto che le parti abbiano stipulato un contratto a canone libero e che, al limite, deve rilevarsi la nullità del termine di durata del contratto.
Quanto precisato sarebbe sufficiente per poter affermare la natura ordinaria del contratto di locazione oggetto di causa ma, per mera precisazione, si valorizzano altresì il verbale di assemblea del 04.10.2021 (all.6 alla comparsa di costituzione)
e la missiva dell'11.02.2021 (all.7 alla comparsa di costituzione). Nel citato verbale, l'assemblea ha deciso “all'unanimità dei presenti decide di accordare una riduzione del canone di affitto dell'appartamento condominiale alla Sig.ra
come da lei richiesto a mezzo email a tutti i condomini. L'assemblea Parte_2 decide all'unanimità di accordare una riduzione di € 100,00 al mese del canone mensile già dal prossimo mese per i prossimi due anni per un totale di 24 mensilità ridotte” dal che si comprende come, nel 2021, l'assemblea abbia disposto una riduzione del canone mensile per le successive 24 mensilità sino all'ottobre del 2023. Va da sé che, se il contratto sottoscritto nel 2017 avesse avuto durata di anni 3+2, alla data dell'assemblea la successiva scadenza del contratto sarebbe stata nel 2022 e sarebbe stato illogico disciplinare le sorti di un contratto per il periodo successivo alla sua naturale scadenza senza aver la certezza di un eventuale rinnovo, dal che si deve desumere la diversa (e superiore) durata contrattuale. In merito alla corrispondenza del febbraio 2021, infine, anche questa lascia presumere che le parti abbiamo sottoscritto un contratto ai sensi dell'art. 2 comma 1 e non comma 2 L 431/98 stante il riferimento, da parte della stessa sig.ra al “canone di locazione non più allineato al mercato attuale” Pt_1
7 8
ed il richiamo, non tanto agli accordi territoriali del Comune di Roma, quanto piuttosto alle “quotazioni ufficiali del "Borsino Immobiliare", che valuta statisticamente il prezzo di mercato in ” (allegato 7 alla memoria Controparte_1
di costituzione).
Tutto quanto argomentato, dunque, lascia intendere chiaramente come le parti abbiano inteso sottoscrivere un contratto a canone libero e non, come pretende parte ricorrente, a canone concordato. La durata di tale scrittura, quindi, deve essere intesa per anni 4 rinnovabili, alla scadenza, per un ulteriore ed uguale periodo. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità a parere della quale “In tema di locazione immobiliare, deve qualificarsi contratto agevolato, previsto dall'art. 2, comma 3, della l. n. 431 del 1998, quello ad uso abitativo non transitorio che rispetti, non solo quanto a canone e durata, ma anche in riferimento ad ogni altra condizione contrattuale, il tipo di cui all'art.

4-bis della medesima legge e l'accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative, tale qualificazione (ed i conseguenti benefici fiscali) venendo meno - con conseguente applicazione della disciplina ordinaria - se le parti, pur nel rispetto della durata legale e del canone determinato dagli accordi in sede locale, apportino alle altre condizioni modifiche idonee ad alterare l'assetto dei reciproci interessi, precostituito nel modello concordato, ferme, peraltro, restando le clausole così pattuite” (Cass.
Civ. Sentenza n. 27022 del 27/12/2016). Infatti, è essenziale ai fini della configurazione dell'equo canone, il riferimento, oltre che alla durata ed alla natura concordata del canone, anche (e soprattutto) dell'accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative. La mancanza di tali accordi, l'assenza di ogni tipo di riferimento al loro contenuto unitamente all'attività interpretativa di cui prima, non lasciano adito a dubbi in merito alla natura ordinaria del contratto di locazione con canone liberamente pattuito dalle parti e durata di anni 4+4.
A nulla vale il richiamo fatto dalla ricorrente alla Sentenza n.14392, pubblicata in data 10.10.2023 emessa dal Giudice Dott. Alessio Liberati della VI Sezione del
Tribunale Civile di Roma a definizione del procedimento R.G. n. 46576/2022, onde avvalorare la tesi secondo la quale il contratto oggetto di contestazione avrebbe durata di anni 3+2. A rigore, il procedimento richiamato da parte
8 9
resistente appare inconferente rispetto al caso di specie poiché, riferendosi a parti processuali diverse e ad un contratto di locazione differente rispetto a quello oggetto della presente contestazione (si guardi, a titolo esemplificativo alla decorrenza, 01.06.2016 – 01.06.2019) non rileva ai fini della risoluzione della presente controversia e non pone problemi di contrasto di giudicato.
Quale precipitato di quanto dedotto, si procede ad analizzare la successiva domanda formulata dalla sig.ra La ricorrente, difatti, dopo aver Pt_1
domandato di accertare la natura concordata del canone quantificandolo nella somma di € 361,00, domanda la condanna del locatore alla restituzione delle maggiori somme indebitamente percepite a titolo di canone dal 01.01.2018 al
30.06.2024 per un importo totale di € 12.342,00. Tale domanda appare evidentemente inaccoglibile. Quanto argomentato in merito alla natura del contratto assorbe la successiva domanda formulata dalla ricorrente: trattandosi di un contratto a canone libero e non concordato, la pattuizione del canone in €
550,00 mensili non è suscettibile di rideterminazione in ragione di un asserito ma non provato riferimento ad accordi territoriali idonei a configurare il contratto come rientrante nell'alveo dell'equo canone. Il canone pattuito appare manifestazione della volontà delle parti che ne hanno liberamente determinato l'ammontare sicché la pretesa riduzione del canone con la conseguente restituzione dell'importo asseritamente pagato in eccesso non appare condivisibile.
Chiarito quanto sopra, si passi all'analisi della domanda formulata dal
Condominio in via riconvenzionale. Questo pretende la condanna della sig.ra al pagamento di € 1.949,78 a titolo di oneri condominiali. In via Pt_1
preliminare si evidenzia come il locatore abbia allegato, non solo i bilanci ed i rendiconti della gestione condominiale, ma anche i verbali di assemblea contenenti la relativa approvazione da parte dei condomini. In tal senso è granitica la giurisprudenza nell'affermare che “il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt.210 e
9 10
ss c.p.c. (Cass. 28/09/2010, n.20348; Cass. 04/06/1998, n. 5485)” (Cass. Civ. sentenza n. 29329 del 13 novembre 2019). Cosa puntualmente avvenuta nel caso di specie dove ha contestato specificatamente le spese richieste a Parte_1
titolo di acqua visto che fondate su un contatore che serviva più unità immobiliari e dal quale, quindi, era ed è impossibile determinare i consumi sostenuti dalla conduttrice alla luce delle risultanze di due perizie svolte l'una dalla SILCA srls e l'altra dalla Consulting & Service. In particolare, la seconda avrebbe evidenziato come il contatore dell'appartamento condominiale concesso in locazione alla sig.ra conteggerebbe il consumo idrico non solo della sua unità ma anche Pt_1 degli interni 7/10/16 limitatamente all'acqua erogata dai rubinetti delle cucine.
Precisamente, la citata perizia ha stabilito che “Gli interni 4-7-10-16 il contatore ubicato in cabina idrica conteggia solamente l'acqua consumata nei bagni mentre
l'acqua erogata dai rubinetti delle cucine viene conteggiata dal contatore matricola nuova 52014427 di appartenenza dell'appartamento condominiale”
(all.5 alla comparsa di risposta alla riconvenzionale). A ben vedere dunque, Il ha domandato il pagamento degli oneri condominiali allegando il CP_1 titolo da cui deriverebbe il proprio diritto e lamentando l'inadempimento da parte della conduttrice la quale, tuttavia, ha paralizzato la domanda di controparte limitatamente al quantum dovuto, evidenziando, da un lato, l'intervenuto pagamento di un importo richiesto a tale titolo, dall'altro, l'incertezza in merito all'esatta determinazione del credito vantato dal in ragione degli CP_1
accertamenti effettuati tramite le perizie versate in atti. (Cass. Civ. Sentenza n.
826 del 20 gennaio 2015). D'altra parte, la circostanza di fatto che il contatore dell'acqua relativo all'immobile concesso in locazione riguardi altre unità immobiliare è circostanza di fatto espunta dal thema probandi del presente giudizio ex art. 115 c.p.c. in quanto non contestata dal . CP_1
Per tale ragione occorre scomputare dall'importo assunto a credito dal quanto dovuto a titolo di consumi idrici. A ben vedere, difatti, è la CP_1 stessa Suprema Corte a specificare che “In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti
10 11
costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (Cass. Civ. Sentenza n. 20348 del
28/09/2010). Pertanto, non avendo il locatore chiarito in maniera esauriente
(soprattutto a valle delle perizie versate in atti idonee a dimostrare un malfunzionamento dei contatori) le modalità di ripartizione dei consumi idrici tra i vari condomini, si ritiene di dover addebitare alla odierna ricorrente/conduttrice il pagamento degli oneri condominiali dovuti in ragione del contratto di locazione sottoscritto con il Condominio, epurato dei soli importi ivi indicati a titolo di consumi idrici.
Al fine di quantificare correttamente l'ammontare dovuto, si provvede nel modo che segue. Prendendo le mosse dall'estratto conto degli oneri condominiali allegato dal (all.9), questo appare comprensivo di rate del CP_1
riscaldamento, rate condominiali e saldo condominiale del 2023. Nulla quaestio sulle rate del riscaldamento che appaiono dovute dalla ricorrente. Maggiore attenzione, invece, deve essere dedicata alle rate condominiali del 2024 di € 21,00 ciascuna, nonché al saldo del 2023. In merito alle rate del 2024, si rileva come l'all.14 relativo al bilancio preventivo gestione condominiale 01.01.2024-
31.12.2024 imputi alla sig.ra il pagamento di 12 rate di € 21,00 caduna per Pt_1 un totale di € 246,49 per spese di acqua che, come anticipato, non possono essere sopportate dalla conduttrice. La come evidenziato nelle perizie in atti, ha Pt_1
sopportato i costi dei consumi idrici in misura superiore al dovuto in ragione del malfunzionamento del contatore le cui letture sarebbero state riferite non solo ai consumi della condomina oggi ricorrente, ma anche a quelli di altri condomini.
Ciò significa che è impossibile stabilire quale sia la misura dei consumi attribuibili alla conduttrice. A fronte di tale censura correttamente sollevata dalla conduttrice, sarebbe stato onere del locatore dar prova dell'importo gravante su ogni singolo condomino (e specificamente, sulla sig.ra a titolo di consumi Pt_1
idrici specificando chiaramente i criteri di ripartizione degli stessi. Al contrario, il
è rimasto inerte e non ha assolto l'onere della prova in relazione a CP_1
tali voci di spesa che, dunque, non possono farsi gravare sulla sig.ra Lo Pt_1
11 12
stesso ragionamento, poi, deve essere effettuato con riferimento al saldo del 2023.
L'all.13 disciplinante il rendiconto gestione condominiale 01.01.2023-31.12.2023
a pag. 3 prevede il pagamento a carico della conduttrice di € 1.429,78: tale importo, stando a quanto riportato nel menzionato documento, consta di € 991,86 per il saldo dell'anno precedente, e di € 437,92 per le spese. Tra queste, solo €
191,43 appaiono di spettanza della conduttrice, mentre € 246,49 figurano quale spese di acqua oggetto di contestazione. Evidentemente non appare dovuta né la somma prevista per il saldo dell'anno precedente relativamente alla quale non è dato sapere di che voci consti tale importo, né la somma prevista a titolo di spese idriche.
In sostanza, decurtando le spese idriche dagli oneri condominiali pretesi dal
Condominio, l'importo apparentemente dovuto dalla conduttrice ammonterebbe ad € 310,00 per riscaldamento + 191,43 per spese individuali relative al conguaglio del 2023, per un totale di € 501,43.
Non ci si può esimere, a questo punto, dal considerare i versamenti effettuati dalla sig.ra ammontanti ad € 467,90 (all.3 comparsa di risposta alla Pt_1 riconvenzionale) e ad €1.000,00 (all.6 comparsa di risposta alla riconvenzionale) per un totale di € 1.467,90. Chiaramente l'importo di cui il Condominio appare creditore nei confronti della conduttrice è inferiore al credito da essa stessa vantata nei confronti della parte locatrice sicché la domanda riconvenzionale spiegata nella presente sede non può essere accolta.


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza, tuttavia nel caso di specie si ravvisa una parziale e reciproca soccombenza che legittima una compensazione parziale delle spese ex art. 92 co. 2 c.p.c.
A ben vedere, infatti, da un lato la conduttrice ha preteso una riqualificazione del contratto di locazione onde ricondurlo, in assenza dei presupposti di legge, nell'alveo dei contratti a canone agevolato, dall'altro, invece, il Condominio - dopo aver eccepito l'infondatezza dell'avversa pretesa- ha spiegato domanda riconvenzionale chiedendo la condanna di controparte al pagamento degli oneri condominiali scaduti e non pagati dalla conduttrice. A ben vedere però, dai conteggi riportati in motivazione, la conduttrice, allo stato, vanterebbe nei
12 13
confronti del locatore un credito superiore a quello vantato dallo stesso
Condominio con l'inevitabile conseguenza del rigetto della domanda riconvenzionale in ragione della compensazione.
Ai fini delle modalità di quantificazione è chiaro l'orientamento della Cassazione che si è espressa nel suo massimo consesso così stabilendo: “per il caso di soccombenza reciproca l'art. 92, secondo comma, cod. proc. civ. si limita a prevedere la possibilità (non l'obbligo) della compensazione integrale o parziale, senza individuare il criterio in base al quale operare la scelta, il quale dev'essere quindi individuato nel principio di causalità. Ai fini dell'identificazione della parte alla quale sono imputabili in misura prevalente gli oneri processuali, si afferma poi che il giudice di merito deve effettuare una valutazione discrezionale
(sebbene non arbitraria ma fondata sul criterio costituito dal principio di causalità), la quale si specifica nell'imputare idealmente a ciascuna parte gli oneri processuali causati all'altra per aver resistito a pretese fondate ovvero per aver avanzato pretese infondate, e nell'operare un'ideale compensazione tra gli stessi (con la precisazione che, in tale ideale compensazione, alla parte che agisce vanno riconosciuti per intero gli oneri necessari per la proposizione delle pretese fondate, ridotti in ragione della maggior quota differenziale degli oneri necessari alla controparte per resistere anche alle pretese infondate), e ciò sempre che non sussistano particolari motivi (da esplicitare in motivazione) tali da giustificare l'integrale compensazione, o comunque una modifica del carico delle spese (sotto il profilo della esclusione della ripetibilità di una quota di esse in favore della parte pur vittoriosa) in base alle circostanze di cui è possibile legittimamente tener conto ai sensi degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., nel loro testo temporalmente vigente” (Cass. Sez. Un. sentenza n. 32061 del 31 ottobre
2022).
Avendo il Giudice la facoltà di quantificare la compensazione parziale, si dispone la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.



Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
13 14
rigetta il ricorso depositato dalla sig.ra ; Parte_2 rigetta la domanda riconvenzionale promossa dal Controparte_1
[... ; compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Roma, 14.02.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
14