N. R.G. 6398/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6398/2024
Oggi 30 Gennaio 2025, tramite note scritte ex art. 127 ter cpc, innanzi al dott. Maria Carla Quota, sono comparsi:
per l'avv. FRATTINI SOFIA, che ha precisato le conclusioni come da note Parte_1
depositate. per nessuno. CP_1
Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 429 e 127 ter c.p.c., tramite deposito telematico, senza darne previa lettura alle parti.
Il Giudice
dott. Maria Carla Quota
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Carla Quota ha pronunciato ex artt. 429 e 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6398/2024 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. FRATTINI SOFIA
RICORRENTE contro
(C.F. ), CP_2 C.F._2
CONTUMACE
RESISTENTE

Fatto e motivi della decisione
Con ricorso ex art 447 bis c.p.c., il Sig. adiva il Tribunale di Venezia esponendo in Parte_1
fatto quanto segue: di avere stipulato il 17.07.2019 un contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato in data 18.7.2019, con il Sig. , avente ad oggetto l'immobile composto da abitazione, garage e CP_2
magazzino, sito in Mestre (VE) Loc. Cipressina, Via Piranesi, n. 25, censito al Catasto Fabbricati al
Foglio 121, Particella 440, Sub. 4.
Tale contratto contemplava una durata di quattro anni con decorrenza dall'01.08.2019 al 31.07.2023, rinnovabili tacitamente per il medesimo periodo, salvo diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza.
pagina 2 di 7 Deduceva il ricorrente di avere comunicato al conduttore, con missiva a/r del 7.10.2022, il diniego al rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, ai sensi dell'art. 3 lett. g) L. 431/1998, dovendo procedere alla vendita dell'immobile; a tal fine, egli invitava il conduttore ad esercitare il diritto di prelazione ai sensi dell'art 38 L. n. 392/1978.
Deduceva che il conduttore non rilasciava l'immobile alla scadenza e neppure successivamente, nonostante la diffida rivoltagli dal suo legale in data 31.08.2023; inoltre, gravavano a suo carico oneri e spese di condominio pari ad €. 57,23 e si sarebbe rifiutato di consentire le visite all'immobile ad opera delle agenzie immobiliari incaricate dal locatore, per la vendita dell'immobile. il ricorrente avrebbe, poi, esperito contro il sig. il procedimento di mediazione, ma senza esito, CP_1
per mancata partecipazione dello stesso alla procedura. Tale procedimento avrebbe comportato spese ed onorari di avvocato pari ad €. 234,83 di cui richiedeva il rimborso al locatario.
Il ricorrente deduceva di avere diritto alla restituzione dell'immobile, in quanto si era avvalso, nei termini di legge, della facoltà di diniego di rinnovo del contratto ai sensi della lett. g) c. 1 art. 3 della legge n. 431/1998.
Invocava, altresì, la norma di cui all'art. 12 bis c. 1 D. lgs. 28/2010 e s.i.m. in combinato disposto con l'art. 116 c. 2 c.p.c.
Concludeva chiedendo l'accoglimento delle seguenti domande:
“Piaccia all'Il.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: accertare e dichiarare che il ricorrente Sig. ha legittimamente esercitato la facoltà di diniego di Parte_1
rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3 Legge n. 431/98 e successive integrazioni
e modificazioni;
dichiarare la conseguente risoluzione del contratto di locazione inter partes;
per l'effetto, ordinare al resistente la restituzione dell'immobile, sito in Via Piranesi n. 25 Località Cipressina Venezia –
Mestre, libero da persone e cose, fissando, in caso di mancata ottemperanza, la data di esecuzione del rilascio;
condannare il Sig. al pagamento in favore del Sig. di una CP_2 Parte_1
somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione, stante la mancata partecipazione del conduttore al procedimento di mediazione esperito, ai sensi dell'art. 12-bis, comma terzo, del D.lgs n.
28/10 e successive integrazioni e modificazioni;
condannare il Sig. al pagamento in favore del Sig. della somma di € CP_2 Parte_1
234,83 a titolo di spese sostenute per l'avvio del procedimento di mediazione previsto dall'art. 5 del
D.lgs n. 28/10 e successive integrazioni e modificazioni;
condannare il Sig. al CP_2 versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del
pagina 3 di 7 contributo unificato dovuto per il giudizio, stante la mancata partecipazione del conduttore al procedimento di mediazione esperito, ai sensi dell'art. 12-bis, comma secondo, del D.lgs n. 28/10 e successive modificazioni e integrazioni. Con vittoria di spese e compensi di causa”
All'esito della prima udienza, tratta in forma scritta, il GI, attesa la mancata costituzione di parte resistente, verificata la regolarità della notifica dell'atto introduttivo del giudizio, ne dichiarava la contumacia e, ritenendo la causa matura per la decisione, fissava per la discussione l'udienza del
30.1.2025, in cui il ricorrente, tramite note scritte, dichiarava che il sig. non aveva ancora CP_1 rilasciato l'immobile ed insisteva come in atti.
Posta, dunque, la causa in decisione, si rileva che il ricorso promosso dal sig. Parte_1
contro è fondato. CP_2
Il ricorrente chiede che venga accertata la legittimità del recesso esercitato in data 7.10.2022 alla prima scadenza del contratto di locazione. Egli chiede, quindi, che il Giudice accerti la cessazione del rapporto in essere tra le parti ,per essere intervenuta l'anzidetta disdetta da parte del proprietario.
Sul punto, si ricorda che “la fattispecie del diniego di rinnovo alla prima scadenza delle locazioni ad uso diverso è costruita dal legislatore nel senso che l'effetto del relativo negozio, cioè la cessazione della locazione non si determina in modo automatico, bensì, alternativamente: a) attraverso un correlato comportamento del conduttore, che rilasci il bene alla scadenza, così riconoscendo fondata
l'esigenza di riacquisto della disponibilità dell'immobile, oppure compia, successivamente alla scadenza per cui è stato comunicato il diniego, una dichiarazione negoziale di riconoscimento della sua fondatezza e rilasci l'immobile; b) ovvero, in difetto di tali casi, per via giudiziale attraverso
l'esercizio dell'azione ex art 30 l. n. 392 del 1978….omissis La differenza rispetto all'azione di finita locazione fondata sulla cessazione della locazione per disdetta immotivata è che mentre quest'ultima determina automaticamente la cessazione della locazione, se inviata in termini e per la giusta scadenza, i diniego, viceversa, in difetto di rilascio spontaneo, determina la cessazione solo se, in aggiunta a tali due condizioni, sia verificata l'effettività dell'intenzione adibitoria. Tale verifica, a differenza della ricorrenza dei presupposti della scadenza corretta e del rispetto del termine che sono direttamente dipendenti dal negozio di disdetta, come da quello di diniego del rinnovo, in quanto emergenti dal momento in cui tali negozi sono compiuti, postula un accertamento giudiziale da compiersi sulla base di elementi probatori che il locatore deve apportare e che si collocano aliunde rispetto al negozio di diniego. Solo se accertati, tale negozio diventa produttivo dell'effetto di cessazione della locazione alla scadenza. Sotto tale profilo il giudizio di diniego di rinnovo, una volta che non vi sia stato rilascio spontaneo, finisce per caratterizzarsi come una sorta di giudizio di
pagina 4 di 7 accertamento necessario della legittimità del diniego, che ne condiziona (sia pure retroattivamente, cioè con effetto al momento della scadenza) gli effetti. (C. Cassazione, III sez. civ. 29.9.2005 n. 19132).
Pertanto, nel caso di specie, previo accertamento del corretto esercizio del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza da parte del locatore, andrà accertato che il rapporto di locazione è cessato.
Ai sensi dell'art. 2 c. 1 del D. lgs. 431/1998, è consentito al locatore di recedere alla prima scadenza del contratto del contratto di locazione abitativo solo qualora ricorra una delle ipotesi tassativamente indicate nell'art. 3 della legge stessa. Tra esse figura il caso, previsto dalla lettera g), in cui “il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392”.
Si tratta di una facoltà potestativa del proprietario di cui va verificato il valido ed efficace esercizio,
l'onere di provare la sussistenza del quale grava sul locatore (C. Cassazione sez. III, 07/11/2014,
n.23794; C. Cassazione sez. III - 19/07/2019, n. 19523).
Questo Giudice ritiene di rigettare le prove testimoniali di cui il ricorrente ha chiesto l'ammissione in giudizio, in quanto superflue al fine del decidere, riguardanto fatti di cui egli ha fornito prova documentale.
Ebbene, esaminati i documenti prodotti, in particolare i documenti nn. 2-5 – emerge che il sig. Pt_1
ha:
1) intimato al conduttore diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza del contratto con lettera raccomandata del 7.10.2022;
2) tale comunicazione è stata ricevuta dal conduttore in data 9.11.2022;
3) il ricorrente, con comunicazione del 30.3.2023, regolarmente ricevuta dal destinatario l'1.4.2023, ha invitato il conduttore ad esercitare il diritto di prelazione cui ha diritto, ai sensi dell'art. 38 L. 392/1978;
4) il ricorrente è proprietario dell'immobile in oggetto e dell'immobile in cui risiete in Fano, come emerge dalla visura catastale da questi allegata;

5) l'intenzione di vendere l'immobile risulta, poi, dal doc. n. 9 prodotto dalla ricorrente comprovante uno scambio epistolare con una agenzia immobiliare, datato 4.10.2023, avente ad oggetto “vendita appartamento via Piranesi”.
Alla luce di quanto sopra, sussistono integralmente i presupposti del valido esercizio della disdetta del locatore ai sensi della lettera g) art. 3 L. 431/1998.
pagina 5 di 7 Il resistente, nonostante la comunicazione del proprietario del 7.10.2022 e la successiva formale diffida del 31.8.2023 proveniente dal legale di questi (doc. n. 6), non ha spontaneamente rilasciato l'immobile per cui è causa, come risulta dalla dichiarazione dell'avv. Frattini Sofia nel corso dell'udienza del
30.1.2025.
Pertanto, questo Giudice accerta che il rapporto di locazione in essere tra le parti è venuto meno in seguito al valido esercizio della facoltà potestativa di recesso esercitata dal sig. con Pt_1
comunicazione al conduttore del 7.10.2022. Va, quindi, ordinato al sig. il rilascio CP_2 dell'immobile sito in Mestre (VE), Loc. Cipressina, Via Piranesi, n. 25.
Il ricorrente chiede, inoltre, la condanna del resistente contumace al pagamento delle spese che egli ha dovuto sostenere per promuovere il procedimento di mediazione nei suoi confronti, spese che ha quantificato in €. 234,83: esse sono regolarmente documentate negli allegati nn.11-12 del ricorso introduttivo. Si osserva sul punto che, essendo la mediazione obbligatoria una condizione di procedibilità della domanda giudiziale, le relative spese vanno assimilate alle spese processuali (Cass. civ., sez. VI/II, 19 marzo 2019, n. 7695). È stato, ancora, affermato che le spese inerenti alla mediazione obbligatoria devono essere poste a carico della parte soccombente rientrando nel novero delle spese di cui all'art. 91 c.p.c. (v., ex multis, Trib. Torino 21 marzo 2023, n. 1230; Trib. Mantova 9 aprile 2018, n. 201).
Si ritiene che il compenso per l'attività di assistenza del ricorrente alla procedura di mediazione calcolato in € 169,83 al netto delle spese di attivazione della procedura, sia congruo alla luce della tabella allegata al D.M. 55/2014. Dal momento che il procedimento si è concluso senza la partecipazione della controparte, si calcola la sola fase di attivazione la cui riduzione sino al 50%, ai sensi dell'art. 4 c. 1 del citato decreto ministeriale, è giustificata dalla semplicità delle questioni giuridiche trattate.
Quanto, infine, alle domande di condanna del resistente contumace ai sensi dell'art. 12 bis c. 2 e
3 del D. Lgsl. .n. 28/2010, esse non possono essere accolte;
la norma contenuta nel comma 2 stabilisce che qualora la mediazione costituisca condizione di procedibilità, il giudice “condanna la parte costituita, che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”.
Tale sanzione va applicata dal giudice di ufficio e non è soggetta al principio della domanda, mancando l'interesse della parte ad invocare la norma;
nella fattispecie si osserva, poi, che è carente il presupposto della chiesta condanna, in quanto mente dell'art. 12 bis c. 2, essa presuppone che la parte si sia costituita in giudizio.
pagina 6 di 7 Parimenti, la domanda di condanna ai sensi del successivo comma 3 dell'art 12 bis non è compatibile con la odierna fattispecie caratterizzata dalla contumacia del convenuto. Infatti, la ratio di tale disposizione normativa, la medesima che ispira l'art. 96 c. 3 cp.c., è quella di sanzionare il comportamento processuale della parte, non conforme ai principi ex art. 88 c.p.c. di lealtà e probità processuale e non di punire colui che, nel suo pieno diritto, non ha preso parte al giudizio stesso (si veda in proposito Tribunale sez. I - Varese, 16/02/2011, che ha giustamente escluso la condanna di cui all'art. 96 c. 3 cpc in caso di contumacia del soccombente).
Le spese di lite vengono liquidate come in dispositivo secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., alla luce del valore della controversia, delle attività svolte, escludendo quella istruttoria che non si è svolta autonomamente dalle altre, e del grado di complessità della materia.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accerta che il diniego di rinnovo del contratto di locazione ad opera del proprietario avvenuto in data 7.10.2022, ai sensi dell'art. 3 c. 1 lett. g) L. 431/1998, è stato legittimamente esercitato dal ricorrente e, per l'effetto, accerta che il contratto di locazione stipulato in data 17.7.2019 tra il sig. e il sig. è stato legittimamente risolto;
Parte_1 CP_2
2) Ordina al sig. il rilascio immediato dell'immobile sito in Mestre (VE) Loc. CP_2
Cipressina, Via Piranesi, n. 25, censito al Catasto Fabbricati al Foglio 121, Particella 440, Sub.
4, libero da persone e cose;

3) Condanna il resistente al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese e compensi del procedimento di mediazione pari ad €. 234,83;
4) Condanna il resistente al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese di lite che liquida in
€ 1.701,00 per compensi, oltre c.u., diritti di Cancelleria, spese di notifica, iva e c.p.a, come per legge, e rimborso forfettario al 15%.
Sentenza resa ex articoli 429 e 127 ter c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti, ed allegazione al verbale.
Provvedimento redatto con l'ausilio dell'UPP dott.ssa Rosa Arena.
Il Giudice dott. Maria Carla Quota
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