N. …….................sent.
N………………….R.G.
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N…………………...rep.
OGGETTO……………....
…………………………. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
…………………………. NOTIF. SENTENZA Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del Giudice, Dott.ssa
UC OS, ha pronunciato la seguente
…………………………. NOTIF. APPELLO

SENTENZA
…………………………. nella causa iscritta al n. 5387/2017 del R.G.A.C., avente ad oggetto INDEBITO SOGGETTIVO - INDEBITO OGGETTIVO, pendente

TRA
, (C.F. Parte_1 C.F._1
, C.F. Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliati in VIA A. ROMA N. 38/A MARCATO SAN SEVERINO, presso lo studio dell'Avv. DE LUCA ANNA PAOLA (C.F.
) e dell'Avv. PICARELLA ANTONIO (C.F. C.F._3
, che li rappresentano e difendono in virtù di C.F._4 procura in calce all'atto di citazione ATTORI
E
, (C.F. ) Controparte_1 C.F._5
, (C.F. Controparte_2 C.F._6 elettivamente domiciliati in VIA V. CAPPELLA SANT'ANIELLO N. 1 MERCATO SAN SEVERINO, presso lo studio dell'Avv. PAOLILLO LUCIO (C.F. ) che li rappresenta e difende in C.F._7 virtù di procura a margine della comparsa di costituzione
, (C.F. Controparte_3 C.F._8
, (C.F. Controparte_4 C.F._9
, (C.F. Controparte_5 C.F._10
, (C.F. ) Controparte_6 C.F._11 elettivamente domiciliati in VIA L. GUERRASIO CASTEL SAN GIORGIO, presso lo studio dell'Avv. CAPUANO ANIELLO (C.F.
) e dell'Avv. MAIALE DOMENICO (C.F. C.F._12
) che li rappresenta e difende in virtù di C.F._13 procura a margine della comparsa di costituzione
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 1 CONVENUTI
CONCLUSIONI Con note sostitutive dell'udienza del 26/6/2025, le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.

FATTI DI CAUSA E MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...]
premettevano quanto segue: Pt_2
- in data 19/7/2013, gli odierni attori, quali promissari acquirenti, e , , Controparte_1 Controparte_2
, , e Controparte_4 Controparte_6 Controparte_5
, quali promittenti venditori, avevano Controparte_3 sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'appartamento, con annessa piccola corte esterna, ubicato al piano terra del fabbricato sito nella Frazione Piazza del Galdo di Mercato San Severino (SA), al Corso Francesco Caracciolo n. 1, iscritto in N.C.E.U. del Comune di Mercato San Severino al foglio 21, particella n. 269, sub 2. Il prezzo di trasferimento era stato concordato in € 105.000,00;
- l'immobile era pervenuto ai convenuti quali successori mortis causa del de cuius , coniuge della Persona_1 signora e padre dei signori : la Controparte_3 CP_1 proprietà indivisa risultava per 665/1000 in capo alla signora mentre ciascuno degli altri Controparte_3 comproprietari aveva una quota pari a 67/1000;
- per la conclusione dell'affare, gli attori avevano versato, in acconto, in più soluzioni, la complessiva somma di € 36.765,00, di cui € 11.765,00 ad , € Controparte_4
5.000,00 a , € 10.000,00 a Controparte_3 CP_1
ed € 10.000,00 a;

[...] Controparte_2
- con raccomandata a/r recapitata il 4/5/2015, CP_1
e diffidavano e
[...] Controparte_2 Parte_1
ad adempiere gli impegni assunti con il Parte_2 contratto preliminare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 cod. civ.;
- tra i mesi di maggio e luglio del 2015, tuttavia, CP_6
, , e
[...] Controparte_3 Controparte_4 CP_5
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 2 riferivano per iscritto di non intendere più CP_1 trasferire ai promissari acquirenti la proprietà del bene promesso in vendita;

- alla luce della posizione espressa dai promittenti venditori,
e , con missive spedite alle Parte_1 Parte_2 controparti il 10/9/2015, si vedevano costretti a dichiarare risolto ad ogni effetto di legge il contratto preliminare concluso il 19/7/2013, invitando le controparti a concordare le modalità di restituzione degli acconti ricevuti. Le somme in questione, malgrado vari solleciti e l'invito a comporre la controversia mediante la procedura di negoziazione assistita, non erano mai state retrocesse.
Tanto premesso, gli attori concludevano chiedendo: 1) di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 19/07/2013 tra
, e , Parte_1 Parte_2 Controparte_4 CP_3
, , ,
[...] Controparte_6 Controparte_5 CP_2
, e di tutti i successivi atti
[...] Controparte_1 integrativi intervenuti tra le medesime parti;
2) di dichiarare il diritto degli attori a riottenere le somme indebitamente pagate e trattenute e condannare CP_4
a restituire la somma di € 11.765,00,
[...] CP_3
ha restituire la somma di € 5000,00,
[...] CP_1
a restituire la somma di € 10.000,00,
[...] CP_2
a restituire la somma di € 10.000,00, in favore
[...] degli attori, con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data della prima richiesta di restituzione come per legge, nonché con interessi legali al saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali alla data della domanda giudiziale, sino al soddisfo;

3) in subordine, di condannare i convenuti solidalmente alla restituzione della complessiva somma di € 36.765,00, indebitamente pagata e trattenuta, in favore degli attori, con interessi e rivalutazione;

4) in via ulteriormente gradata, di condannare promittenti venditori che avevano incassato gli acconti, ciascuno per la somma ricevuta, ad indennizzare parte attrice della correlativa diminuzione patrimoniale subita, pari alla somma
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 3 indebitamente trattenuta, con rivalutazione monetaria e interessi;
con vittoria di spese.
Si costituivano tempestivamente e Controparte_1 CP_2
, che eccepivano che l'inadempimento era da addebitare
[...] esclusivamente ai promissari acquirenti, per non aver adempiuto alla stipula dell'atto definitivo di vendita nel termine essenziale riportato nell'atto preliminare di vendita del 19/7/2013, ovvero ancora dettato dalla successiva diffida ad adempire da loro inviata il 23/4/2025, con conseguente intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita. Contestavano, poi, l'inammissibilità della invocata ripetizione delle somme e degli accessori da un lato, proprio per il perpetrato inadempimento degli attori, dall'altro, in quanto il corrispettivo era da intendesi come liquidazione anticipata e convenzionale del danno subito. Lamentavano, altresì, che le somme ricevute e richieste in ripetizione, in ogni modo, non erano pari ad € 10.000,00 ciascuno come pretese, bensì, ed al più, pari ad € 7.000,00. Concludevano, pertanto, per il rigetto della domanda introduttiva, con ogni conseguenza di legge.
Si costituivano, altresì, , , Controparte_4 Controparte_6
e , che contestavano Controparte_5 Controparte_3
l'infondatezza della domanda giudiziaria, asserendo che la diffida ad adempiere era stata trasmessa ai promittenti acquirenti a seguito dell'inadempimento di questi ultimi e della non osservanza del termine di sei mesi per la stipula dell'atto definitivo e che, pertanto, gli importi richiesti erano da ritenere compensati a titolo di risarcimento danni.
Il Giudice rigettava la richiesta avanzata da parte attrice di emissione dell'ordinanza ex art. 186 bis c.p.c.
Con ordinanza del 18/1/2020, il giudice formulava alle parti una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185-bis cod. proc. civ. come segue:
- la parte convenuta e Controparte_1 CP_2
versa alla parte attrice la somma di €. 14.000,00;
[...]
- la parte convenuta , , Controparte_3 Controparte_4
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 4 e versa alla parte attrice Controparte_5 Controparte_6 la somma di €. 16.765,00;
- spese di lite integralmente compensate. I convenuti non aderivano.
A seguito del deposito delle memorie ex art. 183 cpc, ritenute inammissibili le istanze istruttorie richieste e ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
La causa veniva riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.


1. Sul merito. Risulta non contestata e, altresì, documentalmente provata, la stipula, in data 19/7/2013, tra e , Parte_1 Parte_2 quali promissari acquirenti, e , Controparte_1 CP_2
, , ,
[...] Controparte_4 Controparte_6 Controparte_5
e , quali promittenti venditori, di un contratto Controparte_3 preliminare di vendita dell'appartamento, con annessa piccola corte esterna, ubicato al piano terra del fabbricato sito nella Frazione Piazza del Galdo di Mercato San Severino (SA), al Corso Francesco Caracciolo n. 1, iscritto in N.C.E.U. del Comune di Mercato San Severino al foglio 21, particella n. 269, sub 2, per un presso di € 105.000,00. Risulta, altresì, documentalmente provato e non contestato che, 1) con il contratto preliminare del 19/7/2013, parte attrice aveva versato €. 5.000,00 ad , €. 5.000,00 a Controparte_4 [...]
, € 5.000,00 a ed € 5.000,00 a Per_2 Controparte_1
; Controparte_2
2) con la lettera del 5/6/2014, parte attrice aveva versato € 6.765,00 ad , € 2.000,00 a Controparte_4 Controparte_1 ed € 2.000,00 a . Controparte_2
Risulta prodotta, altresì, diffida ad adempiere, spedita il 23/4/2015 e ricevuta dagli attori il 4/5/2015, con cui CP_1
e , avevano diffidato i promissari
[...] Controparte_2 acquirenti a stipulare il contratto definitivo. Risultano, inoltre, in atti, missive pervenute agli attori, in data 6/5/2015 e in data 28/7/2015, per mezzo delle quali, CP_6
da un lato, , e
[...] Controparte_3 Controparte_4
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 5 dall'altro, avevano revocato unilateralmente la Controparte_5 disponibilità a perfezionare il trasferimento dell'immobile oggetto del preliminare. In primo luogo, va rilevato come, nel caso di specie, il preliminare non contenga un termine essenziale per la stipula del definitivo. L' 'art. 4 del contratto preliminare prevede che: “la parte venditrice ribadisce che l'immobile sarà trasferito libero da ipoteche, pegni, vincoli pregiudiziali alla stipula del rogito notarile che dovrà avvenire presumibilmente entro sei mesi dalla data della presente”. Secondo la giurisprudenza sostiene che “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (cfr. Cassazione civile sez. II, 25/10/2010, n.21838). La non essenzialità del termine, oltre che dal contratto è altresì evincibile anche dalla condotta tenuta dalle parti che, il 5/6/2014, quando il termine semestrale era ampiamente spirato, avevano stipulato una scrittura integrativa dell'originario preliminare e scambiavano ulteriori pagamenti in acconto. Né i promissari acquirenti possono essere ritenuti inadempienti a seguito della missiva, ricevuta il 4/5/2015 da due soltanto dei comproprietari, dal momento che, con la due missive successive sopra citate, gli altri comproprietari avevano revocato la loro disponibilità alla stipula del definitivo, prima dello scadere dei trenta giorni concessi per la stipula del definitivo. Con ordinanza n. 25396 del 29 agosto 2023, la Corte di Cassazione ha dato continuità all'orientamento secondo cui “la promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (e considerato dalle parti come un 'unicum' inscindibile) ha, come suo contenuto, una obbligazione indivisibile, così che l'adempimento e l'esecuzione in
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 6 forma specifica dell'obbligo a contrarre (art. 2932 c.c.) devono essere richiesti nei confronti di tutti i promittenti venditori, configurandosi, nella specie, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare" (Cass. civ. n. 1050/1999; conf. Cass. civ. n. 6162/2006; Cass. civ. n. 5125/2019). Numerosi precedenti della giurisprudenza di legittimità hanno coordinato il principio della indivisibilità del bene con quello della negozialità dell'adempimento del contratto preliminare, affermando che “La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fano capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi - costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei” (Cass. civ., sez. un. n. 7481/1993; Cass. civ., sez. un. n. 239/1999). E ancora: “in tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di stipulare più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di essi è titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessa, danno luogo a un'unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizio ex art. 2932 c.c. tutti coloro che, concorrendo a
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 7 formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva” (Cass. civ. n. 6162/2006; e cfr. Cass. civ. n. 1866/2015 per l'affermazione che nel caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei comproprietari sono prive di una specifica autonomia e destinate a fondersi in un'unica manifestazione negoziale). L'obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione, considerato come unicum inscindibile, con la pattuizione di un solo prezzo, dà luogo all'indivisibilità dell'obbligazione e la prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà non è di natura solidale ma collettiva, “non potendo operare il principio stabilito dall'articolo 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri” (Cass. civ. n. 2613/2021). Nel caso di specie, dunque, la conclusione dell'affare richiedeva il consenso unanime dei comproprietari del bene da trasferire;
essendo questo venuto meno in ragione del ripensamento espresso da alcuni di essi, il mancato adempimento del preliminare deve imputarsi ad esclusiva responsabilità dei promittenti venditori. Una volta affermato l'inadempimento dei promittenti venditori, con conseguente risoluzione del contratto preliminare, va valutata la fondatezza della domanda di restituzione delle somme versate dai promissari acquirenti. L'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare, ex art. 1458 c.c., comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promittente venditore che abbia ottenuto il pagamento di somme in acconto, provveda alla restituzione, essendo venuto meno il titolo in base al quale gli acconti erano stati corrisposti e con la quantificazione operata da parte attrice, stante la puntuale
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 8 documentazione degli importi versati. Né alcuna responsabilità risarcitoria è configurabile in capo ai promissari acquirenti, cui non è imputabile alcun inadempimento. La domanda attorea è pertanto fondata e va accolta, con conseguente condanna di a restituire la somma Controparte_4 di € 11.765,00, di a restituire la somma di € Controparte_3
5.000,00, di a restituire la somma di € Controparte_1
10.000,00, di a restituire la somma di € Controparte_2
10.000,00, in favore di e , oltre gli Parte_1 Parte_2 interessi legali dalla domanda al soddisfo. Nell'ipotesi di azione di ripetizione di indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c., in parziale deroga rispetto a quanto previsto sia dall'art. 1282 che all'art: 1224 c.c., il debito dell'accipiens, pur avendo ad oggetto una somma di denaro liquida ed esigibile, non produce interessi a partire dal momento del pagamento, a meno che l'accipiens non sia in mala fede, e non è sufficiente un qualsiasi atto di costituzione in mora del debitore, ma è necessario a questo scopo la proposizione di un'apposita domanda giudiziale. Nel caso di specie può essere esclusa la mala fede dei promittenti venditori.



2.Sulle spese di lite. Le spese di lite le seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 5387/2017 del R.G.A.C., avente ad oggetto CP_7 Parte_3
OGGETTIVO, pendente tra , , Parte_1 Parte_2
, , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , ,
[...] Controparte_4 Controparte_5
, ogni contraria istanza disattesa così Controparte_6 provvede:

1. accoglie la domanda di parte attrice;

2. condanna a restituire la somma di € Controparte_4
11.765,00, a restituire la somma di € Controparte_3
5.000,00, a restituire la somma di € Controparte_1
10.000,00, a restituire la somma di € Controparte_2
10.000,00, in favore di e , oltre Parte_1 Parte_2 gli interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;

3. condanna , , Controparte_4 Controparte_3 CP_1
, , ,
[...] Controparte_2 Controparte_5 CP_1
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 9 al pagamento, in solido tra loro ed in favore di CP_6
e , delle spese di giudizio che Parte_1 Parte_2 si liquidano in € 545,50 per spese ed € 7616,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosene anticipatario.
Così deciso in Nocera Inferiore, il 17/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa UC OS
N.R.G. 5387/2017 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 10