REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa AD AL, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 9420 del R.G. dell'anno 2017, avente ad oggetto: “Comunione
e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”, cui è stata riunita la causa iscritta al numero 2833 del R.G. dell'anno 2018, avente ad oggetto:
“Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”,
riservata in decisione all'udienza del 10.06.2025 con la concessione alle parti dei termini di legge e vertente
TRA
(c.f.: ) rapp.ta e difesa dall'avv. Matilde Testa, giusta Parte_1 C.F._1
procura allegata a margine dell'atto di citazione ed elettivamente domiciliata in Caserta, alla via
Caduti sul Lavoro n. 102
(attrice)
E

(c.f.: , con sede in Caserta alla via TU n. 57, Controparte_1 P.IVA_1
in persona dell'amministratore p.t, rapp.to e difeso, giusta mandato in atti, dagli avv.ti Giuseppe
RR (nell'ambito del procedimento avente R.G. n. 9420/2017) e VA NI ND (nell'ambito del procedimento avente R.G. n. 2833/2018), elettivamente domiciliato in Santa
Maria C.V. alla via Giuseppe Bonaparte n. 10
(convenuto)
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositate in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che con atto di citazione regolarmente notificato l'attrice - in qualità di proprietaria dell'appartamento posto al piano terzo, scala B, interno
15 e di un locale garage facenti parte del sito in Caserta alla via Controparte_1
TU n. 54 - ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, quest'ultimo per sentir dichiarare l'invalidità della delibera assembleare assunta in data 27.06.2017, previa sospensione della sua efficacia, con condanna della parte convenuta al pagamento delle spese processuali.
Con comparsa depositata il 2.02.2018, si è costituito in giudizio il , in Controparte_1
persona dell'amministratore p.t., il quale ha contestato energicamente la domanda attorea,
chiedendone il reietto per totale infondatezza, con condanna dell'istante ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e con refusione delle spese di lite.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., all'udienza del 7.11.2019, il G.I. dell'epoca, ritenuti sussistenti profili di connessione soggettiva e di parziale connessione oggettiva tra il presente giudizio e quello rubricato con R.G. 2833/2018 (stante il motivo di impugnativa attinente all'applicazione retroattiva delle tabelle millesimali – cfr. Ordinanza del 7.11.2019), pendente tra le medesime parti ed avente ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare assunta in data
14.12.2017, ne ha disposto la riunione. La causa è stata ritenuta matura per la decisione, senza necessità di dar corso alle prove orali richieste dall'attrice e, quindi, rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Dopo qualche rinvio e mutamento della persona fisica del giudice istruttore, la presente controversia
- nelle more smistata sul ruolo della scrivente - all'udienza del 10.06.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, è stata riservata in decisione, con la concessione dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e di repliche.
Tanto premesso in punto di fatto, in diritto, la domanda attorea va rigettata per le ragioni che si andranno ad enunciare.
Preliminarmente occorre precisare che i motivi di impugnazione della delibera del 27.06.2017,
nonché quelli relativi alla delibera del 14.12.2017, sollevati dall'attrice sono da ricondursi nell'alveo dell'annullabilità, che come chiarito da giurisprudenza condivisa, costituisce la regola generale, ex art. 1137 c.c., così modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012; diversamente, la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico, da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni, in caso di contenuto illecito,
ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume – ipotesi, per vero, qui non riscontrate.
La legittimazione ad agire spetta al che sia stato assente all'assemblea nel corso della CP_1
quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze. (Cassazione
civile, Sez. II, ordinanza n. 5611 del 26 febbraio 2019).
In specie, l'attrice, assente alla riunione, censura la delibera assembleare del 27.06.2017 per
“imprecisione e/o errata indicazione dei partecipanti all'assemblea”. Tale motivo di impugnazione
è risultato infondato e non provato.
Ed invero, “il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma
essersi in essa verificati, (regolare convocazione, regolare costituzione dell'assemblea, presenza dei condomini di persona o per delega ecc.) sicchè è onere del che impugna la CP_1
deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale provare il suo assunto”, fornire cioè elementi probatori specifici idonei a sovvertire la ricostruzione dei fatti contenuta nel verbale, sorretto da presunzione di verità (Cass. n. 23903 del 23/11/2016).
Nel caso in esame, l'attrice non ha ottemperato all'onere probatorio su di essa incombente.
Il verbale assembleare del 27.06.2017 contiene l'elenco dei condomini presenti, dei millesimi e dei delegati, che risulta incollato sul verbale, facente parte integrante dello stesso.
Alla luce di tanto il primo motivo d'impugnazione è palesemente infondato.
Altro motivo di censura è la “Mancata dichiarazione che è risultata deserta la prima
convocazione”; anche tale motivo va disatteso. Secondo consolidato orientamento della Suprema
Corte, in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, nè la rende invalida" (cfr. Cass. n. 3862/96 Cass. n.
24132/09).
Nella specie, la doglianza dell'attrice è circoscritta alla circostanza che non si è dato atto dell'esito della prima convocazione, ma alcunché ha contestato in ordine alla regolare convocazione dell'assemblea in prima convocazione, né ha allegato di essere stata presente, né ha contestato la sussistenza dei quorum necessari per la valida costituzione dell'assemblea in seconda convocazione,
ovvero la sussistenza dei quorum deliberativi previsti in seconda convocazione ai sensi dell'art. rigettato non essendo idoneo ad inficiare la validità del verbale impugnato.
Con il terzo e quarto motivo d'impugnazione l'attrice contesta la validità della delibera impugnata sul presupposto che la stessa non contenga l'indicazione del numero dei condomini votanti a favore
o contro la delibera approvata, dei millesimi rappresentati, anche dopo l'allontanamento
spontaneo di alcuni condomini, impedendo il controllo sulle maggioranze richieste dall'art. 1136
C.C.. Le censure sono infondate.
Come insegna la Suprema Corte, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c., il verbale dell'assemblea di condominio deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali;
tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l'assemblea, giacchè tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte
(cfr., Cassazione civile sez. II, 23/09/2016, n.18754). Ancora, non è conforme alla disciplina normativa omettere di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, espresso con la locuzione "l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato"; la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. (cfr. Cassazione civile , sez. II
, 10/08/2009 , n. 18192). Nella specie, non si rinvengono le dette carenze, posto che in seno al verbale si legge <> e non già <>: ed invero, solo in tale secondo caso vi sarebbe stata la necessità, evidenziata dall'istante, di indicare i condomini votanti a favore, contro e di quelli astenuti, posto che l'espressione <> non può che riferirsi a tutti i partecipanti all'assemblea come indicati nella prima parte del relativo verbale.
L'attrice ha, infine, contestato la delibera assembleare assunta in data 27.06.2017 nella parte in cui prevede l'applicazione/efficacia retroattiva delle nuove tabelle millesimali (cfr. punto n. 1
dell'O.d.g. delibera del 27.06.2017, versata in atti).
Ebbene, anche tale censura è infondata.
Le tabelle millesimali sono documenti allegati al regolamento di condominio che stabiliscono il valore proporzionale - espresso in millesimi - di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio (art. 68 disp. att. c.c.) e la loro funzione principale è quella di determinare le quote di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni (art. 1123 c.c.).
Sul punto, la legge prescrive che quest'ultime possono essere oggetto di rettifica e di modifica in caso di “errore materiale” delle stesse quando vi sia stata un'errata applicazione dei coefficienti millesimali ovvero qualora risultino mutate le condizioni strutturali dell'edificio, ipotesi ricorrente,
ad esempio, nei casi in cui in cui vi sia stato un ampliamento o una riduzione attinente alle proprietà
esclusive dei condomini (art. 69 disp. att. c.c.).
In entrambi i casi la compagine condominiale, mediante lo strumento assembleare, può intervenire per revisionare le precedenti tabelle millesimali attraverso la ratifica di nuove, le quali si intenderanno validamente approvate attraverso il raggiungimento di una maggioranza qualificata
(ex art. 1136, comma 2, c.c.).
Passando alla disamina della delibera del 27.06.2017, oggetto di impugnativa, emerge espressamente che le nuove tabelle del condominio ” sono state oggetto di Controparte_1
revisione in assemblea a seguito di un mutamento strutturale dell'edificio, nella specie afferente l'appartamento della Controparte_2
Ebbene, l'approvazione delle nuove tabelle con delibera del 27.06.2017 è avvenuta nel rispetto del dato normativo (art. 69 delle disp. di attuaz. c.c.), che stabilisce e regola i casi e i modi attraverso cui è possibile procedere alla revisione delle suindicate tabelle e nulla prescrive circa l'efficacia temporale delle nuove tabelle. Donde, la censura sollevata dall'attrice non coglie nel segno e alcun profilo di nullità può ravvisarsi nel caso di specie.
Quanto al giudizio recante R.G. 2833/2018, riunito al presente procedimento, va osservato che in ragione della validità delle tabelle millesimali assunte in assemblea in data 27 giugno 2017 devono di conseguenza ritenersi legittimamente approvati i bilanci consuntivi (afferenti alle annualità 2015
e 2016) mediante l'utilizzo delle suddette tabelle durante l'assemblea condominiale del 14.12.2017.
Invero, la scelta di posticipare l'approvazione dei richiamati bilanci da parte della compagine assembleare può ritenersi giustificata dalla necessità di procedere alla revisione delle tabelle al fine di determinare correttamente le quote di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni.
Pertanto, anche, l'impugnazione della delibera assunta in data 14.12.2017, oggetto del giudizio avente R.G. 2833/2018, deve essere rigettata.
La decisione fondata sui suddetti motivi di censura ha carattere assorbente e, pertanto, la scrivente omette la disamina degli ulteriori motivi di impugnazione, in applicazione del noto principio della
“ragione più liquida” del decisum.
Le spese processuali tra l'attrice ed il convenuto seguono la soccombenza e si CP_1
liquidano in dispositivo secondo i valori del D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022,
sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva, tenuto conto dello scaglione di riferimento della controversia, concretamente rapportati al numero ed alla natura delle questioni trattate, sulla base dell'attività processuale e difensiva effettivamente da ciascun difensore svolta nei due procedimenti riuniti.


P. Q. M.


Il Tribunale di S. Maria di S. Maria C.V., Quarta Sezione Civile, nella persona del gop, dott.ssa
AD AL, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti del con sede in Caserta alla via TU n. 54, in Controparte_1
persona del suo amministratore p.t., disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così
provvede:
1) rigetta l'impugnativa alla delibera assembleare del 27.06.2017 proposta dall'attrice;
2) rigetta, altresì, l'impugnativa alla delibera assembleare del 14.12.2017 proposta dall'attrice nel procedimento R.G. 2833/2018, riunito al presente;
3) condanna l'attrice al pagamento delle spese processuali in favore del convenuto, CP_1
in persona dell'amministratore p.t., che liquida in €. 1.620,00 oltre iva, c.p.a. e rimborso spese forfetarie del 15% come per legge, che distrae in favore dell'avv. Giuseppe RR,
dichiaratosi antistatario;

4) condanna l'attrice, altresì, al pagamento delle spese processuali in favore del CP_1
convenuto, in persona dell'amministratore p.t., che liquida in €. 811,00 oltre iva, c.p.a. e rimborso spese forfetarie del 15% come per legge, che distrae in favore dell'avv. VA
NI ND, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 12.10.2025
Il Gop
(dott.ssa AD AL)

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1136 c.c., 3 com. In virtù di tali considerazioni, il motivo di impugnazione in esame deve essere