REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI
Sezione Civile
nella persona del Giudice dott. Pasquale Angelo Spina all'udienza del 25.09.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., preso atto delle note scritte depositate da parte ricorrente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1510 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2024 vertente
TRA
Parte_1
(P.I. ),
[...] P.IVA_1 in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Angelo Lavorato ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Corigliano - Rossano, alla Via della
Scuola n. 13, in virtù di procura alle liti posta in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità;
RICORRENTE
E
(C.F. ), in qualità di titolare dalla ditta Controparte_1 C.F._1
“Lavanderia Marano” (P.I. ), P.IVA_2
pagina 1 di 8 rappresentato e difeso dall'avv. Alfonso Cesare Petrone ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Corigliano - Rossano, alla Via Nazionale n. 176, in virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione risposta;

RESISTENTE
OGGETTO: locazione di immobile ad uso commerciale.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida la società “ di deduceva che con Parte_1 Parte_1 contratto del 01.02.2015, avente vigenza del 01.02.2015 al 31.01.2021, aveva concesso in locazione a uso commerciale l'immobile di sua proprietà sito in Corigliano - Rossano, frazione Schiavonea - identificato in catasto del comune di Corigliano Calabro al foglio 80, particella 965, sub. 8 -, a
, titolare della ditta “Lavanderia Marano”, verso il pagamento del canone mensile Controparte_1 di € 520,00, oltre IVA, da versarsi anticipatamente entro il terzo giorno di ogni mese;
che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni dal maggio 2021 alla data dell'atto di intimazione per la somma di € 23.462,40, nella corresponsione della rivalutazione ISTAT per la somma di € 2.889,81 e nel pagamento delle spese di registrazione del contratto pari a € 397,97, risultando così debitore, alla data dell'intimato sfratto, dell'importo di € 26.739,88; che vani erano rimasti i solleciti di pagamento.
Ciò premesso, l'intimante agiva in giudizio, chiedendo la convalida dello sfratto per morosità e l'emissione del decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme indicate, oltre interessi. In caso di opposizione dell'intimato, chiedeva di emettere l'ordine di rilascio dell'immobile, la dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione in parola e la condanna dello stesso al pagamento dei canoni non corrisposti.

2. Si costituiva in giudizio , quale legale rappresentante della ditta Controparte_1
“Lavanderia Marano”, che, opponendosi agli assunti dell'intimante, chiedeva, in via preliminare, di dichiarare la nullità della citazione per violazione dell'art. 163 c.p.c.; nel merito, di dichiarare l'avvenuto adempimento del contratto di locazione per cui è causa, di rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità, di dichiarare la propria posizione creditoria nei confronti del pagina 2 di 8 locatore, la nullità delle clausole contrattuali relative all'adeguamento automatico alle variazioni
ISTAT e al pagamento delle spese di registrazione.

3. Con ordinanza del 25.07.2024 veniva emessa l'ordinanza di rilascio e veniva mutato il rito.
Con memoria integrativa depositata il 25.07.2025 il ricorrente, rideterminando la somma, per sopravvenuti pagamenti, chiedeva la condanna del resistente alla corresponsione dell'importo di €
22.838,40, quali canoni di locazione scaduti e non pagati, oltre rivalutazione ISTAT per la somma di € 2.889,81 e spese di registrazione pari a € 397,67.
Parte resistente non depositava memoria integrativa.
Istruita documentalmente, la causa all'udienza del 25.09.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., veniva discussa e decisa.
***

4. Orbene, si rileva che il contratto stipulato tra le parti aveva a oggetto la locazione dell'immobile sito in Corigliano Calabro, frazione Schiavonea, alla Via Marsiglia ang. Via Alghero - identificato in catasto del predetto comune al foglio 80, part. 965, sub.

8 - avente vigenza dal
01.02.2015 al 31.01.2021, rinnovato tacitamente per un ulteriore sessennio, che il ricorrente cedeva al resistente per il canone mensile di € 520,00, oltre IVA (22%) e, a partire dal secondo anno, variazione ISTAT in misura non superiore al 75%.
Ciò premesso, si rileva che, a fronte dell'inadempimento allegato da parte ricorrente, che richiede la corresponsione della somma di € 22.838,40 (comprensiva di IVA al 22%) per 36 mensilità, così rideterminata nella memoria integrativa, parte resistente non è riuscita a provare il pagamento dei canoni di locazione contestati, atteso che l'asserito pagamento in contanti fino all'estate del 2022 non è provato documentalmente, né è stata a tal proposito articolata da parte resistente prova per testi, comunque, inammissibile ai sensi dell'art. 2726 c.c.
Inoltre, si rileva che è del tutto infondata l'asserita non perentorietà del termine di pagamento, atteso che nel contratto di locazione è chiaramente disposto che la corresponsione del canone dovesse avvenire entro il terzo giorno del mese e che non è presente in atti alcuna prova di una successiva diversa pattuizione.
Va, altresì, precisato che, in assenza di imputazione dei pagamenti da parte del conduttore, risulta correttamente operata dal locatore detta imputazione ai sensi dell'art. 1193 c.c.
Circa la gravità dell'inadempimento del conduttore, che ha mancato di versare un notevole numero di mensilità, rendendosi inadempiente all'obbligo contrattualmente assunto di pagamento, tenuto conto che gli intervenuti pagamenti non sono idonei a sanare la morosità maturata, si rileva pagina 3 di 8 che tale condotta costituisce quel grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Invero, ritiene questo Giudice che tale inadempimento non possa considerarsi di scarsa importanza così da paralizzare l'azione di risoluzione, alla luce dei principi sanciti dalla Suprema
Corte che ha chiarito che “il principio, sancito dall'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione” (Cass. Civ., sez. III, sent. n.
15363/2010) e che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, nella quale, in applicazione del richiamato principio ed in relazione ad una locazione ad uso commerciale, era stato considerato di non scarsa importanza l'inadempimento del conduttore che, sebbene il contratto prevedesse il pagamento anticipato del canone mensile, aveva corrisposto il pagamento di due mensilità solo successivamente alla notificazione dell'intimazione di sfratto, mentre in precedenza aveva consegnato al locatore un assegno non andato a buon fine, circostanza questa che non poteva trovare alcuna giustificazione nell'asserita convinzione del conduttore- ricorrente che la banca lo avrebbe pagato ugualmente).” (Cass. Civ., sez. III, sent. n. 24460/2005).
Inoltre, l'art. 5 della l. n. 392 del 1978, che individua quale motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, così predeterminando la gravità dell'inadempimento, pur essendo dettato soltanto per le locazioni di immobili a uso abitativo, può essere tenuto in considerazione anche per le locazioni di immobili ad uso diverso come
“parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che ha domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria pagina 4 di 8 obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ., il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli, ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” (Cass. civ., sez. III, sent. n. 5902/2006; Cass. civ., sez. III, sent. n. 20551/2014; Cass. civ., sez. III., sent. n. 1428/2017).
Nel caso di specie, come visto, il conduttore non solo ha omesso di versare per numerose mensilità il canone di locazione in data precedente all'intimazione, ma ha sostanzialmente persistito in tale condotta inadempiente per tutto il corso del giudizio, avendo il locatore dichiarato la persistenza della morosità.
Tanto attribuisce all'inadempimento quel connotato di gravità che rende fondata la domanda attorea.
Tutto ciò premesso, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione de quo per grave inadempimento del conduttore, che va condannato al pagamento in favore del ricorrente della somma di € 22.838,40 (comprensiva di IVA), oltre interessi legali dal dì del dovuto al saldo.

5. Ciò detto, si rileva che le eccezioni, avanzate da parte resistente meritano parziale accoglimento per le seguenti ragioni.

6. Per quanto concerne l'eccezione di nullità dell'atto di citazione, si rileva che a) la dedotta omissione della sede legale della società non ha alcuna rilevanza, atteso che le parti era facilmente individuabili e risultano, invero, ritualmente costituite in giudizio;
b) la contestazione circa l'asserita non chiarezza e non specificità del ricorso è priva di pregio, in quanto la domanda introduttiva rappresenta in modo chiaro e specifico i fatti di causa e le motivazioni sottese alle richieste attoree, come dimostra lo stesso contegno del resistente, che costituendosi in giudizio si è diffusamente difeso nel merito;
3) per quanto concerne la difformità tra somme richiesta e il valore della causa, detto ultimo parametro è irrilevante ai fini della decisione.

7. Infondata risulta, altresì, l'asserita non sussistenza dell'inadempimento, in quanto, secondo la tesi del resistente, causato dalle disposizioni governative, volte al contrasto dell'emergenza epidemiologica, che hanno disposto la chiusura dei locali concessi in locazione.
Invero, questo Tribunale intende dare continuità all'indirizzo giurisprudenziale secondo cui l'emergenza epidemiologica e i conseguenti provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica non configurano un caso di impossibilità sopravvenuta sia con riferimento pagina 5 di 8 all'obbligazione di pagamento del canone del conduttore - atteso che un'obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro mentre i mancati pagamenti riferibili a condizioni soggettive dell'obbligato, quali la sua incapienza patrimoniale, non possono essere ritenuti rilevanti ai fini dell'impossibilità sopravvenuta -, sia con riferimento all'impossibilità per lo stesso conduttore di utilizzare la prestazione del locatore, avendo questi messo a completa disposizione, senza limitazioni alcune, il bene locato. Invero,
l'articolo 1463 del c.c., applicabile alla locazione, in quanto contratto sinallagmatico a prestazioni corrispettive, non risulta applicabile all'ipotesi in parola, poiché, a causa del “factum principis”, che vieta le attività socialmente pericolose, non è l'immobile locato che diventa inidoneo all'uso, ma l'attività che in esso vi si svolge a essere impedita e ciò ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore (cfr. Tribunale Roma sez. VI, 03/06/2022, n. 8843; Tribunale Roma sez. VI, 24/01/2022, n. 20350; Tribunale Firenze sez. II, 18/05/2022, n. 1447; Tribunale Verona sez. III, 18/05/2022, n. 938; Tribunale Cremona, 15/03/2022, n. 149).
Ancora, si ribadisce che l'impossibilità che rileva ai fini della estinzione della obbligazione ex art. 1256 c.c. è quella assoluta che consiste nella sopravvenienza di una causa che impedisca definitivamente l'adempimento; ebbene, l'obbligazione relativa al pagamento del canone, in forza del principio secondo cui genus nunquam perit, può verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto un fatto o una cosa determinata o di genere limitato, e non già una somma di denaro, per cui la difficoltà finanziaria del debitore - anche se generata dalla pandemia da Covid 19 - non può assurgere a causa di giustificazione o estinzione dell'obbligazione pecuniaria (cfr. Tribunale
Roma sez. VI, 07/04/2022, n. 5950; Tribunale Roma sez. VI, 22/12/2022, n. 16527).

8. Va accolta, l'eccezione di nullità della clausola relativa all'adeguamento automatico del canone per il 75% della variazione ISTAT, in quanto si ritiene necessaria a tal fine la richiesta espressa del locatore, non essendo valida la previsione di adeguamento annuale automatico prevista nel contratto di locazione (cfr. Corte appello Catanzaro, 01/06/2024, n. 624).

9. Va accolta, altresì l'eccezione di nullità della clausola che impone in capo al conduttore il pagamento integrale delle spese di registrazione, atteso che l'art. 8 della L. 392/1978 prevede che le spese di registrazione del contratto di locazione debbano essere divise tra le parti in ragione del
50% ciascuna e che la violazione di tale norma comporta la nullità della pattuizione ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392/1978. Pertanto, detta clausola deve essere dichiarata nulla e sostituita con quanto disposto dal predetto art. 8ex art. 1419 c. II, c.c. (cfr. Tribunale Lodi sez. I, 11/10/2024, (ud.
27/09/2024, dep. 11/10/2024), n.692).
pagina 6 di 8 Ciò detto, si rileva che in atti è stato provato il pagamento, a titolo di spese di registrazione della sola somma di € 125,00. Per tale regione, il conduttore è condannato a corrispondere al locatore l'importo di € 62.50, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo.
10. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i criteri e le tariffe di cui al d.m. 10.3.2014 n. 55, in rapporto allo scaglione di riferimento in relazione all'effettivo valore della causa, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Dette spese saranno liquidate in base al principio del “decisum”.
Lo scaglione sarà, infatti, parametrato alla somma riconosciuta e non alla somma richiesta,
“poiché il criterio fondante, sotteso alla disciplina delle tariffa professionale, approvata con il decreto ministeriale n. 140 del 2012, è quello della proporzionalità ed adeguatezza degli onorari all'attività professionale svolta, il disputatum nel momento iniziale della lite non è risolutivo, dovendo tenersi conto dell'effettiva decisione (il decisum) del giudice che fissa la dimensione reale della lite stessa” (Cass. Civ., sez. II, sent. n. 9903/2019; conf. Cass. Civ., sez. III, ord. n.
23875/2025).

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa e assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 01.02.2015;
- condanna , in qualità di titolare della ditta “Lavanderia Marano”, a Controparte_1 corrispondere, in favore del ricorrente, la somma di € 22.838,40, a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati, nonché la somma di € 62,50, quale metà delle spese di registrazione, oltre interessi legali dal dì del dovuto al saldo;

- condanna , in qualità di titolare della ditta “Lavanderia Marano”, alla Controparte_1 refusione delle spese di lite, che si liquidano in € 145,50 per spese ed € 3.000,00 (di cui €
500,00 per la fase di studio, € 500,00 per la fase introduttiva, € 1.000,00 per la fase istruttoria ed € 1.000,00 per la fase decisionale) per compensi, oltre spese generali (15%),
IVA e CPA, come per legge., con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Castrovillari, 26.09.2025
pagina 7 di 8 Il Giudice
Dott. Pasquale Angelo Spina
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