N. R.G. 13301/2015

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice
dott. AN TI, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di I grado iscritto al n. R.G. 13301/2015 vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Elisabetta Console Parte_1
RICORRENTE
CONTRO
“ , in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Controparte_1
avv.ti Angelo Giuseppe, Raffaello Orofino e Anna Floriana Resta
RESISTENTE
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 2.12.2025 e nei rispettivi scritti difensivi
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – Con atto di citazione notificato il 18.6.2015 ha intimato sfratto per Parte_1
morosità alla “London Casa Srl”, in persona del suo legale rappresentante p.t., esponendo: - di aver concesso a quest'ultima in locazione, per uso commerciale, con contratto sottoscritto il 3.3.2011 e registrato il 15.3.2011, l'immobile di sua proprietà sito in Putignano alla Via Bengasi n. 5/A – angolo
Piazza Principe di Piemonte n. 13 con la previsione di canone mensile di € 1.500,00 da corrispondersi
1 in rate anticipate (entro il cinque di ogni mese); - che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento delle mensilità dovute da aprile a giugno 2015 per il complessivo importo di € 4.500,00.
La “London Casa Srl” si è costituita in giudizio, opponendosi allo sfratto intimatole e deducendo che: - “in data 27.1.2011, la dott.ssa nella erronea convinzione di avere a che fare Per_1
con un immobile avente destinazione ad uso commerciale, è stata indotta a sottoscrivere promessa
irrevocabile di condurre in locazione l'immobile sito in Putignano alla via Bengasi n. 1-3-5,
espressamente descritto in tale atto (predisposto dalla agenzia immobiliare, su incarico della ) Pt_1
come «locale commerciale», avente «destinazione d'uso commerciale»”; - “Il 3.3.2015, è stato quindi
sottoscritto «contratto di locazione di immobile ad uso commerciale», con cui Parte_1
ha concesso in locazione alla London Casa S.r.l., l'unità immobiliare «a destinazione negozio», sita
in Putignano alla via Bengasi n. 5/A.”; - “Il 25.3.2011, la London Casa, nella convinzione di aver
preso in locazione un locale già perfettamente in regola con la necessaria destinazione urbanistica
e dunque di avere tutti i requisiti per potervi già svolgere attività commerciale, ha presentato al
Comune di Putignano apposita segnalazione certificata di inizio attività, specificando per l'appunto
che, a far data dall'1.5.2011, avrebbe provveduto alla apertura di un nuovo esercizio per il
«commercio al dettaglio di articoli per la casa» nel locale appena locato, sito al n. 5/A di via
Bengasi”; - “Subito dopo la stipula del contratto di locazione, la London Casa ha dato avvio ad una
gran mole di lavori, al fine di adattare e rendere fruibili i locali all'uso convenuto la London Casa,
dapprima per il tramite del rappresentante legale, ed in seguito anche del proprio commercialista
dott. (circostanza ammessa dalla stessa controparte: cfr. doc. 9), ha prontamente e più Persona_2
volte sollecitato la locatrice a volerle consegnare siffatta documentazione, idonea a dimostrare la
destinazione ad uso commerciale dell'immobile locato. Sennonché, nonostante le numerose
rassicurazioni verbali profuse dalla locatrice, la sig.ra non ha mai consegnato tale Pt_1
documento, in tal modo impedendo alla London Casa di completare la documentazione necessaria
per ottenere la erogazione del finanziamento accordatole”; - “Con e-mail del 5.3.2015, la
[...]
[...] nella persona della dott.ssa Rossella Di Pinto, ha nuovamente richiesto la consegna Controparte_2
della «documentazione dalla quale si evince il cambio di destinazione d'uso dei locali» in discorso,
al fine di poter completare l'iter del finanziamento”; - “Era infatti emerso che l'immobile in parola
risulta accatastato con categoria A3 (abitazione di tipo economico), anziché C1 (negozi e botteghe),
come la destinazione d'uso dichiarata dalla avrebbe dovuto comportare”; - Pt_1
“Conseguentemente, con raccomandata a/r dell'11.3.2015, la London Casa ha formalmente diffidato
la locatrice alla consegna della certificazione comprovante l'avvenuto cambio della destinazione
d'uso dell'immobile, non mancando di evidenziare, per l'appunto, che al Catasto fabbricati lo stesso
risultava avere ancora la vecchia destinazione A3”; - “Ebbene, con nota pec del 26.3.2015, la
locatrice, per il tramite dell'avv. Elisabetta Console, ha negato la mancanza della promessa
destinazione d'uso commerciale, rimarcando, al fine di comprovare quanto detto, che «l'immobile
già in epoca antecedente alla locazione intercorrente tra Voi e la mia assistita è stato sede di altro
esercizio commerciale godendo già da allora di destinazione ad uso commercio rilasciata dal
Comune di Putignano e come confermatomi dai diretti interessati». Nella predetta pec viene poi
aggiunto: «Per scrupolo, come già anticipato al Dr. la Sig.ra ha ritenuto di chiedere Per_1 Pt_1
al Comune copia del documento»”; - “Sennonché, nonostante le ulteriori rassicurazioni ricevute, la
documentazione comprovante la destinazione ad uso commerciale dell'immobile locato, più e più
volte richiesta, continuava a non essere consegnata”; - “nella pratica edilizia n. 179/2000 […]
[...]
è stata autorizzata ad avviare, nei locali in discorso, apposito «restauro, risanamento Parte_1
conservativo e cambio di destinazione d'uso da abitazione e opificio a locale commerciale»”; - “la
predetta pratica n. 179/2000 avviata al fine del restauro, risanamento conservativo e cambio di
destinazione d'uso da abitazione e opificio a locale commerciale in discorso, non risulta mai portata
a compimento, con la conseguenza che a tutt'oggi l'immobile in parola continua a godere della
destinazione ad uso abitativo che possedeva prima, ed è pertanto NE LO
SVOLGIMENTO DI ALCUNA ATTIVITÀ COMMERCIALE”; - “con nota del 13.7.2015, il Comune
di Putignano ha in via ufficiale confermato alla London Casa quanto già detto per le vie brevi, ossia
3 che per il locale in discorso «è stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 179/2000 del 07/02/2011
avente ad oggetto “restauro, risanamento conservativo e cambio di destinazione d'uso da abitazione
e opificio a locale commerciale” allo stato decaduta per mancanza di comunicazione di inizio e fine
lavori entro i termini previsti dalla Legge»”; - “la London Casa ha stipulato il contratto di cui si
discute, nella erronea convinzione di prendere in locazione un immobile ad uso commerciale. Trattasi
di errore essenziale, essendo evidente a tutti che, laddove la proprietaria avesse dichiarato il vero,
ossia che l'immobile in parola era privo della destinazione ad uso commerciale, la London Casa
avrebbe rivolto altrove le proprie attenzioni, essendo espressamente alla ricerca di un immobile
idoneo allo della propria attività sociale”; - “tale erroneo convincimento è stato provocato dalla
condotta assunta dalla , la quale, sia in fase di trattative, sia in fase di stipula, sia Pt_1
successivamente ad essa, ha sempre garantito – mentendo – che l'immobile locato avesse la qualità
(destinazione ad uso commerciale) promessa”.
Ha, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni: “a) in via principale, pronunciare
l'annullamento ex art. 1427 ss. c.c. – per dolo del locatore e/o per errore del conduttore – del
contratto di locazione di immobile ad uso commerciale stipulato tra le parti in data 3.3.2011; -
conseguentemente, dichiarare che la London Casa S.r.l., in persona del proprio legale
rappresentante pro tempore, nulla è tenuta a corrispondere alla sig.ra in virtù Parte_1
del predetto contratto;
- per l'effetto, condannare a restituire alla London Parte_1
Casa S.r.l., in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, quanto già versato in ragione
del contratto annullato, oltre interessi legali dal giorno di ciascun pagamento, come per legge;
b) in
subordine, accertare e dichiarare l'inadempimento della locatrice , in ragione Parte_1
della inidoneità dell'immobile locato rispetto all'uso pattuito, e per l'effetto pronunciare la
risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale stipulato tra le parti in data
3.3.2011; - in ogni caso, condannare al risarcimento di tutti i danni subiti Parte_1
della London Casa S.r.l. in ragione della illegittima condotta posta in essere dalla locatrice, nella
4 misura che verrà accertata in corso di causa o che verrà ritenuta di giustizia;
danni che si
sostanziano, tra l'altro: i. nelle spese sostenute per le opere e le migliorie realizzate nel predetto
immobile, oltre che per i mobili, il tutto inutilizzabile in altra sede, per un costo complessivo pari ad
€ 73.782,00 oltre Iva;
ii. nella impossibilità di incamerare il già concesso finanziamento di cui si è
detto, dell'importo di € 29.530,57; - in ogni caso, condannare al pagamento Parte_1
in favore della London Casa S.r.l. della indennità per perdita dell'avviamento commerciale, in una
misura pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, o in quel diverso importo che verrà
ritenuto di giustizia;
- in ogni caso, condannare al risarcimento di tutti i danni Parte_1
subiti dalla London Casa S.r.l. in ragione dei fenomeni di umidità che hanno interessato l'immobile
locato e danneggiato il mobilio e la merce ivi presente, nella misura che verrà accertata in corso di
causa o comunque ritenuta di giustizia”.
Con ordinanza depositata il 22.9.2015 il Tribunale ha ordinato all'intimata il rilascio dell'immobile per cui è causa, fissato la data del 16.10.2015 per l'esecuzione del rilascio, disposto il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., assegnando alle parti termine per il deposito di memorie integrative, e invitato le parti a esperire il tentativo obbligatorio di mediazione.
Il processo è stato istruito con produzione e acquisizione documentale e prove orali.
All'odierna udienza la causa è stata decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
2 – La domanda attorea è fondata e, pertanto, può essere accolta nei limiti di seguito precisati.
Le domande riconvenzionali spiegate dalla “London casa srl”, invece, sono infondate e,
pertanto, vanno rigettate.
2.1 – Preliminarmente - e per esigenze di coerenza giuridica - vanno rigettate le domande riconvenzionali spiegate dalla resistente nei confronti di parte ricorrente.
5 Tali domande si fondano sull'assunto secondo cui la locatrice avrebbe “espressamente
presentato e pubblicizzato” l'immobile per cui è causa “come locale commerciale, avente
destinazione d'uso commerciale, e come tale è stato proposto alla London Casa s.r.l.”.
In tal modo, avrebbe indotto in errore la conduttrice in quanto sia in fase di trattative sia al momento della stipulazione sia successivamente “ha sempre garantito – mentendo – che l'immobile
locato avesse la qualità (destinazione ad uso commerciale) promessa”.
Le doglianze non meritano condivisione.
In proposito, giova rammentare quanto segue.
Nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca a ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore (cfr.
Cassazione civile, sez. III, 25/01/2011, n. 1735; Cassazione civile, sez. III, 16 giugno 2014 n. 13651).
Invero, la destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. n. 666/2016: “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati
ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano
adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende
esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove
il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per
6 inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie
del bene locato;
la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato
di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale
condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto
dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo
se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in
contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento
dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”).
Con sentenza del 16 giugno 2014, n. 13651, la Suprema Corte, operando una sintesi dei propri precedenti orientamenti, ha ritenuto che solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti.
Con riguardo al caso di specie, s'impone di evidenziare quanto segue.
All'art. 3 del contratto sottoscritto il 3.3.2011 le parti hanno pattuito che “l'immobile locato
viene concesso per essere adibito ad uso diverso da abitazione e per l'esattezza a sede della
LONDON CASA s.r.l. Qualora per adibire l'immobile locato alla destinazione suddetta occorra
espletare pratiche amministrative e/o sopportare spese per renderlo a norma di legge la parte
conduttrice si obbliga a provvedere a sua integrale cura e spese sollevando nel modo più ampio e sin
d'ora la locatrice da ogni e qualsiasi responsabilità ed onere economico”.
Al successivo art. 6 è, inoltre, previsto che “la parte conduttrice dichiara di aver visitato
l'immobile e di averlo trovato in buono stato di manutenzione, esente da vizi o difetti che ne
diminuiscono il godimento”.
7 Le succitate previsioni negoziali appaiono estremamente chiare, non lasciano margini a incertezze interpretative e, inoltre, hanno costituito oggetto (unitamente ad altre clausole) di specifica ed esplicita sottoscrizione (c.d. doppia sottoscrizione) ai sensi e per gli effetti dell'art. 1341 c.c., tanto da poter ritenersi soddisfatte le esigenze di conoscibilità di clausole anche solo potenzialmente vessatorie.
La società conduttrice, in sostanza, ha espressamente e inequivocabilmente assunto su di sé
l'obbligo di provvedere a proprie spese all'espletamento di tutte le “pratiche amministrative”
eventualmente necessarie “per adibire l'immobile locato alla destinazione d'uso” (per la quale, cioè,
le era stato concesso in locazione), esonerando la locatrice da qualsivoglia onere o responsabilità.
Ancora, la conduttrice, dopo aver preso visione dell'immobile, ha dichiarato di averlo trovato in buono stato di manutenzione ed esente da vizi o difetti che ne diminuiscono il godimento.
Sicché, alcun obbligo risulta essere stato assunto in tal senso da parte del locatore, in capo al quale, dunque, non si può ravvisare alcun profilo di inadempimento.
Né è emerso (non essendo stato, a ben vedere, neppure allegato) che l'inidoneità del bene locato all'uso pattuito sia dovuta a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie di esso,
atteso che -a detta della stessa odierna resistente- l'immobile de quo continua ad avere la
“destinazione ad uso abitativo che possedeva prima” soltanto perché la “pratica n. 179/2000”,
finalizzata a ottenere le autorizzazioni a effettuare i lavori di “restauro, risanamento conservativo e
cambio di destinazione d'uso da abitazione e opificio a locale commerciale”, non “risulta mai portata
a compimento” in quanto al rilascio del provvedimento concessorio in favore di “non era Pt_1
seguita alcuna comunicazione di inizio e termine dei lavori”.
Quindi, le ragioni non attengono, appunto, a caratteristiche intrinseche e proprie del bene.
D'altronde, a riprova di ciò v'è che la parte conduttrice (alla stessa stregua dei precedenti conduttori) ha esercitato senza soluzione di continuità la propria attività imprenditoriale all'interno
8 dell'immobile locato, senza aver mai subito alcuna limitazione, fino al rilascio dello stesso,
intervenuto in corso di causa il 19.10.2015.
Tanto costituisce circostanza pacifica e incontestata.
Tutto ciò, poi, alla stregua di quanto ancora ritenuto dalla Corte di Cassazione, benché in diversa fattispecie di uso abitativo, secondo cui 'il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la
mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i
detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o
della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né
potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali
con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad
immobile avente i caratteri suddetti' (Cass. n. 22312 del 24/10/2007).
Inoltre, se ricondotta la fattispecie nell'ambito dell'inadempimento del locatore, ai sensi dell'art. 1575 c.c., stante la derogabilità dell'obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione o da servire all'uso convenuto, ben può l'immobile essere consegnato nello 'stato in cui si trova', poiché detto obbligo non comporta anche quello di modificare o trasformare la cosa locata per renderla idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata.
Dagli esposti rilievi, alla luce delle circostanze in fatto illustrate e delle previsioni contrattuali esaminate, discende che non può ravvisarci, nel caso di specie, alcun vizio del consenso idoneo a inficiare la validità del contratto.
D'altronde, la “London Casa Srl”, a fortiori in ragione del fatto che non si tratta di persona fisica, dell'attività imprenditoriale dalla stessa esercitata e della circostanza (emersa dall'istruttoria espletata nell'ambito del presente giudizio e, in particolare, dalle dichiarazioni dei testi escussi) per cui la stipulazione è stata preceduta da apposite trattative (nel corso delle quali, peraltro, i contraenti hanno usufruito dell'ausilio di un agente immobiliare), ben avrebbe potuto e dovuto verificare - prima
9 di sottoscrivere il contratto e di dichiarare che l'immobile era esente da vizi o difetti che ne diminuissero il godimento (posto, peraltro, che, come visto, del bene la conduttrice ha sempre goduto appieno) - che le caratteristiche dell'immobile fossero adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intendeva esercitarvi e che poi ha, in concreto, esercitato.
In aggiunta, s'impone di rammentare che, secondo risalente giurisprudenza di legittimità, la tutela dell'avviamento commerciale, apprestata dall'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, utilizzati per un'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell'attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell'esercizio dell'attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (frustrando l'applicazione di norme imperative che regolano le attività
economiche) e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge, che,
quanto all'avviamento, consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate (Cass, n. 7501 del 2007).
Al conduttore che senza le prescritte autorizzazioni amministrative, esercita nell'immobile locato per uso diverso dall'abitativo un'attività commerciale, che implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, dovendosi negare tutela giuridica a chi versi in situazione illecita;
il giudice adito è tenuto, anche d'ufficio, alla verifica di tale condizione ostativa al riconoscimento del diritto all'ottenimento della suddetta indennità, costituendo essa un requisito di fondatezza della domanda avanti a lui proposta (Cass. n. 636 del 2007, ripresa da Cass. n. 20330 del 2023).
Donde l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 34 l. n. 392/1978 per ottenere il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale, essendosi il contratto risolto a causa di una condotta addebitabile alla conduttrice.
10 Conseguentemente, non possono trovare accoglimento le domande, spiegate dalla resistente,
volte a ottenere (i) l'annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1427 c.c., (ii) la restituzione alla conduttrice di “quanto già versato in ragione del contratto annullato” (proprio perché, come visto,
non deve emettersi alcuna sentenza di annullamento del contratto in rassegna), (iii) il risarcimento
“di tutti i danni subiti dalla London Casa s.r.l. in ragione della illegittima condotta posta in essere
dalla locatrice”, (iv) il pagamento “della indennità per perdita dell'avviamento commerciale”.
2.2 – Inaccoglibile è anche la domanda riconvenzionale di condanna della locatrice al risarcimento dei danni asseritamente patiti dalla conduttrice a causa dei “fenomeni di umidità che hanno interessato l'immobile locato”.
L'effettiva verificazione di tali -non meglio specificati- fenomeni, infatti, è rimasta del tutto sfornita di prova.
Al riguardo, va sottolineato che: - le allegazioni della conduttrice sono estremamente generiche, non essendo stati neppure descritti i fenomeni in parola;
- non è stata neanche prodotta in giudizio documentazione fotografica atta a comprovare l'esistenza degli stessi.
Né può sopperire a siffatte, insanabili, lacune in punto di allegazione e prova l'invocata Ctu.
La consulenza tecnica d'ufficio non è un mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità
di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può
essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero a compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi,
fatti o circostanze non provati.
Donde la reiezione anche della domanda in esame.
11 2.3 – A seguito della riconsegna dei locali, avvenuta il 19.10.2015 (cfr. verbale in atti), è
venuto meno l'interesse della locatrice a ottenere una pronuncia di condanna al rilascio dell'immobile.
Dev'essere, a questo punto, scrutinata la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice.
Occorre rammentare che, per effetto del mutamento del rito, l'originaria domanda di convalida dello sfratto per morosità dev'essere intesa come domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (giurisprudenza consolidata: Cass., sez. III, 7.4.1972, n. 1074; Cass., sez. III,
1.9.1982, n. 4776).
In particolare, secondo gli assunti attorei, la “London casa srl” non avrebbe corrisposto i canoni di locazione afferenti alle mensilità da aprile a ottobre 2015, l'aggiornamento Istat dei canoni per le annualità dal 2012 al 2015, il 50% delle spese di registrazione del contratto.
Riguardo a tutti i suddetti importi la ricorrente ha “riservato per tali titoli di agire in separata
sede” (cfr. pag. 9 della memoria depositata il 1°.

2.2016 e conclusioni rassegnate e ribadite da Pt_1
anche nei propri scritti difensivi conclusivi); sicché, non essendo stata proposta alcuna domanda in tal senso, non deve emettersi alcuna statuizione di condanna dell'originaria intimata al pagamento delle somme dovute.
A fondamento di tale domanda, ha, altresì, dedotto che “all' atto del rilascio la London Pt_1
Casa oltre all' arredamento ha portato via le vetrate antinfortunistiche, struttura esterna con fioriera,
condizionatori, faretti esterni, scaldabagno, la pensilina, i climatizzatori rimuovendo i sistemi
antintrusione e di videosorveglianza e tutto quanto da lei stessa sistemato nei locali in questione”.
Donde l'asserita violazione della clausola n. 5 del contratto.
In altri termini, lo scrutinio del Tribunale va circoscritto alla verifica della sussistenza, o meno,
dei presupposti per pronunciare la risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti.
12 A tal proposito, la conduttrice ha dedotto che: - “è documentalmente provato che la London
Casa ha corrisposto i canoni di aprile e maggio 2015 (cfr. doc. 15)”; - “la sig.ra ha Pt_1
illegittimamente trattenuto quanto versato dalla London Casa a titolo di deposito cauzionale, al
momento della sottoscrizione del contratto”; - “ad oggi, le avverse pretese (per quanto infondate),
detratte le due mensilità di aprile e maggio 2015, versate successivamente alla notifica dell'atto di
intimazione dello sfratto, e detratte altresì le due mensilità trattenute dalla in asserita Pt_1
compensazione con l'importo versatole a titolo di deposito cauzionale, si limiterebbero ai soli canoni
che vanno da agosto 2015 al 19.10.2015, data del rilascio, ossia a poco più di due mensilità”.
Valgano, al riguardo, le seguenti considerazioni.
La clausola n. 2 del contratto di locazione prevede che “il mancato pagamento anche di una
sola rata del canone e degli oneri accessori oltre 10 gg dalla scadenza stabilita costituirà
inadempimento contrattuale”.
La clausola n. 5 prevede che “i miglioramenti e le addizioni eventualmente eseguite dalla
parte conduttrice, se non diversamente stabilito per iscritto, resteranno a favore della locatrice al
termine della locazione, senza alcun compenso anche se autorizzati”.
La clausola n. 12 prevede che la somma di € 3.000,00, pari a due mensilità del canone, versata dalla conduttrice alla locatrice “a garanzia delle obbligazioni tutte” assunte con la stipulazione, non
è “imputabile in conto pigioni”.
Anche tali clausole sono state doppiamente sottoscritte.
È pacifico e incontestato che la “London casa srl” non ha corrisposto alla controparte i canoni relativi ai mesi da giugno a ottobre 2015 (allorché è intervenuta la riconsegna dell'immobile), gli importi spettanti a titolo di aggiornamento Istat dei canoni per gli anni 2012, 2013, 2014 e 2015, la metà delle spese di registrazione.
13 Inoltre, le parti, nell'esercizio della propria libertà negoziale, hanno escluso la possibilità di imputare le somme corrisposte a titolo di deposito cauzionale “in conto pigioni” e, dunque, di effettuare una compensazione con gli importi dovuti e non pagati per tale causale.
Appare evidente che i contraenti hanno perseguito lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l'immobile al momento del rilascio: funzione di garanzia relativa, quindi, all'obbligazione di risarcimento di danno effettuato dal cauzionante che è stata chiaramente riconosciuta dalla giurisprudenza dalla Suprema Corte (v. Cass. sez. 3, 21 aprile 2010 n. 9442, Cass. sez. 3, 5 luglio
2019 n. 18069, entrambe citate da Cass. n. 20975/2020), onde, nel tutelarla con la concreta conformazione del regolamento negoziale, le parti non sono entrate in una posizione di discrasia rispetto ai principi normativi attinenti al tipo di contratto, bensì li hanno potenziati e specificati,
esercitando la loro autonomia negoziale.
Il che non confligge con alcun principio di diritto, dal momento che si è ormai pervenuti a ritenere che nel contratto di locazione ad uso non abitativo non sussiste una parte "debole" meritevole di peculiare salvaguardia nella conformazione, appunto, del concreto sinallagma (cfr., ex multis, Cass.
sez. 3, 26 settembre 2019 n. 23896), essendo del tutto praticabile e invocabile anche in questo tipo di contratto la libertà negoziale laddove non trovi specifici limiti normativi, il cui esito in punto di regolamento negoziale in concreto confezionato dev'essere, poi, interpretato alla luce dello scopo pratico perseguito dai contraenti (cfr. Cass. sez. 3, 19 marzo 2018 n. 6675).
Ancora, privo di rilievo -in senso favorevole al conduttore- si mostra il pagamento dei canoni di aprile e maggio 2015 (circostanza, quest'ultima, documentalmente provata e non specificamente contestata dalla locatrice) in quanto intervenuto soltanto in data 26.6.2015, dunque a seguito della notificazione dell'atto di intimazione di sfratto per morosità.
Ciò in quanto, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, nelle quali, peraltro, non è
applicabile la speciale sanatoria prevista dall'art. 55 l. n. 392/1978, la volontà del conduttore di 14 adempiere dopo l'intimazione dello sfratto è irrilevante, a maggior ragione allorché sia stata inserita in contratto una clausola quale quella presente nell'art. 2 secondo cui, come già sottolineato, il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori oltre 10 gg dalla scadenza stabilita costituirà inadempimento contrattuale.
In ogni caso, anche a prescindere da tale aspetto, il conduttore ha senz'altro omesso di pagare i canoni afferenti alle mensilità da giugno a ottobre 2015 e, quindi, di adempiere all'obbligazione principale prevista a suo carico dall'art. 1587 n. 2 c.c.
Allo stesso modo, richiamate e ribadite le considerazioni poc'anzi effettuate in merito alla libertà negoziale delle parti e allo status del conduttore, che nelle locazioni commerciali non è
equiparabile al consumatore, nella fattispecie in rassegna la “London casa srl” risulta non aver ottemperato anche alla citata pattuizione contrattuale di cui alla clausola n. 5, atteso che non ha contestato di aver portato via “vetrate antinfortunistiche, struttura esterna con fioriera,
condizionatori, faretti esterni, scaldabagno, pensilina, climatizzatori, sistemi antintrusione e di
videosorveglianza”.
La clausola in parola è valida, in considerazione della natura derogabile degli art. 1592 e 1593
c.c. (sul punto, Cass. n. 6158/1998).
I beni in questione rientrano nella nozione di miglioramenti e addizioni di cui agli artt. 1592
e 1593 c.c.: essi, infatti, non mutano la natura e la destinazione pattuita, ma servono soltanto ad assicurare il pieno godimento dell'immobile e a renderne più completo l'uso pattuito in contratto.
Dal tenore letterale della previsione contrattuale non si evincono elementi per ritenere che le parti abbiano inteso riferirla esclusivamente all'ipotesi di “rilascio dell'immobile alla naturale scadenza”.
15 In altri termini, alla luce del dato letterale, non si giustifica un'interpretazione della -ampia e generica- locuzione “termine della locuzione” circoscritta alla sola ipotesi di cessazione del rapporto locatizio per scadenza del termine di durata pattuito in contratto.
Pertanto, l'espressione “termine della locazione” dev'essere interpretata nel senso che essa si riferisce a qualsivoglia motivo di cessazione del rapporto contrattuale.
Dev'essere, quindi, dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione per cui è causa.
3 – La regolamentazione delle spese di lite soggiace al criterio di soccombenza.
Esse sono liquidate ai sensi del Dm n. 55/2014, come modificato dal Dm n. 147/2022, facendo applicazione degli onorari minimi (in ragione della scarsa complessità delle questioni in fatto e in diritto trattate) previsti per le cause di valore indeterminabile (da € 26.000,01 ad € 52.000,00),
considerato che: - sono state proposte domande sia in via principale sia in via incidentale;
- l'originaria intimante ha istato sia per il rilascio dell'immobile (senza, tuttavia, chiedere anche la condanna al pagamento dei canoni dovuti) sia per la condanna di controparte al risarcimento “dei danni e delle spese” “nella misura che si riserva di quantificare in corso di causa o che il Sig. Giudice riterrà equa
e giusta”.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti Parte_1
di “London Casa Srl”, in personale del legale rappresentante p.t., così provvede:
- accoglie parzialmente, nei limiti di cui in motivazione, la domanda proposta da parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione sottoscritto il 3.3.2011 (e registrato il 15.3.2011);
- rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla resistente “London Casa Srl”;
16 - condanna “London Casa Srl” alla refusione in favore di parte ricorrente delle spese di lite,
che si liquidano in complessivi € 87,57 per esborsi ed € 3.808,00, oltre ogni accessorio di legge, per compenso professionale.
Così deciso in Bari il 2 dicembre 2025
Il Giudice
AN TI
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