REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Verona
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Chiavegatti Francesco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 5960/2023 R.G. promossa da:
(C.F.: ), Parte_1 CodiceFiscale_1
(C.F.: ) Parte_2 CodiceFiscale_2
e (C.F.: ), con gli avv.ti Alberto Galice e Chiara Parte_3 CodiceFiscale_3
Galice, presso il cui studio in Verona, via dei Mutilati n. 3, sono elettivamente domiciliati
ATTORI OPPONENTI contro
(C.F. ), con gli avv.ti Francesco Valeri, Riccardo Marini e CP_1 C.F._4
Alessandra Bianchi, presso il cui studio in Brescia, Corso Martiri Della Libertà n. 3 sono elettivamente domiciliati;

CONVENUTO OPPOSTO
CONCLUSIONI
Parte attrice ha precisato le conclusioni come da note scritte di udienza ex art. 127 ter c.p.c. depositate in data 05.12.24 e 22.01.25 e parte convenuta come da note scritte di udienza ex art. 127 ter c.p.c. del
05.12.24 e 23.01.25, che qui si intendono richiamate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo notificato a mezzo PEC in data 07.09.2023, i sig.ri proponevano tempestiva opposizione avverso il D.I. n. 1765/2023 - n. 3823/2023 R.G. Parte_1
del Tribunale di Verona emesso in data 19/06/2023 e notificato in data 28/06/2023, con il quale veniva ingiunto agli stessi il pagamento in favore del sig. della somma di € 10.370,00, oltre CP_1
interessi legali dalla singola scadenza sino al saldo effettivo, spese e competenze, come meglio pagina 1 di 10
N. R.G. 5960/23 Trib. Verona determinati in decreto, per crediti derivanti dall'attività di intermediazione immobiliare svolta dalla
[...]
in relazione all'immobile sito in Verona – Lungadige Cangrande n. 1. Controparte_2
Con l'atto introduttivo, parte opponente chiedeva, in via principale, la declaratoria di nullità, inefficacia e/o annullabilità e quindi la revoca del decreto ingiuntivo opposto, eccependo l'inadempimento del sig.
titolare della agli obblighi di informazione di cui all'art. 1759 CP_1 Controparte_2
c.c. e al dovere di correttezza e buona fede contrattuale.
In data 07.11.2023, si costituiva in giudizio il sig. insistendo per il rigetto della proposta CP_1
opposizione e chiedendo, nel merito, rigettarsi tutte le domande di parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto e per l'effetto, confermarsi integralmente il decreto ingiuntivo opposto.
All'udienza del 18.01.2024, questo Giudice formulava alle parti una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185-bis c.p.c.¹, a cui parte opponente dichiarava di aderire, mentre parte opposta chiedeva termine.
Alla successiva udienza del 29.02.2024, questo Giudice, preso atto della mancata adesione alla proposta conciliativa da parte dell'opposta, dichiarava fallito il tentativo di conciliazione e “ritenuta fondata su prova scritta l'eccezione relativa alla determinazione di un equo “indennizzo” sostitutivo al mediatore per il caso di mancata conclusione e del mancato adempimento dell'incaricante alle obbligazioni assunte (tra cui quella di vendita e di pagamento della provvigione), con riferimento alla sopravvenuta impossibilità economica della promissaria acquirente di adempiere e stipulare nel termine previsto e rinegoziato l'atto di trasferimento, - ritenuto l'1 % del prezzo di vendita versato sin qui dai promissari venditori incaricanti proporzionato all'attività del mediatore”, rigettava l'istanza di concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto formulata dall'opposta.
Ritenuta la procedibilità della domanda giudiziale, atteso come dalla corrispondenza tra i legali dimessa da entrambe le parti risultasse l'invito ad aderire alla negoziazione assistita da parte dell'opposta e comunque che l'opponente fosse a conoscenza specifica delle pretese azionate, viste le istanze istruttorie delle parti, fissava per l'assunzione delle prove, così come ammesse, l'udienza del 29.5.24, poi anticipata al 15.05.24, dinanzi al GOT dr. Martoro. All'esito della stessa, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni, con modalità di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., per il giorno 18.07.2024, poi rinviata con decreto al 12.12.24.
Con verbale del 12.12.2024, questo Giudice, visto il nuovo rito, fissava per la rimessione della causa in decisione l'udienza del 27.3.2025, assegnando alle parti i termini perentori di cui all'art. 189 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
(art. 118 disp. Att. c.p.c. rif. L. 69/2009)
– osservato che il novellato art. 132 c.p.c esonera oramai dall'esposizione del tradizionale svolgimento del processo, essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo della decisione, la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

– ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass.
3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta – risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

– osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto – rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata;

- che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come 'omesse'
(per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

– richiamata adesivamente Cass. SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642, secondo la quale nel processo civile
– ed in quello tributario, in virtù di quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1 d.lgs. n. 546 del
1992 – non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito
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N. R.G. 5960/23 Trib. Verona civile e nella Costituzione, possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti, osserva:
Sulla base degli atti di causa, risultano le seguenti circostanze di fatto non contestate:
- in data 06.12.2021, i sig.ri e hanno conferito alla Parte_1 Pt_2 Pt_3 CP_2
l'incarico, in via di esclusiva, con termine al 30.06.2022, di reperire un acquirente per
[...]
l'immobile di loro proprietà, sito in Verona, Lungadige Cangrande, n. 1 (doc. 5 atto di citazione e doc.
2 comparsa di costituzione e risposta);
- in data 03.02.2022, i sig.ri e hanno sottoscritto contratto preliminare di Parte_1 Controparte_3 compravendita, convenendo il prezzo di vendita pari ad € 850.000,00 e fissando per la stipula del rogito notarile la data del 31.12.2022, contestualmente la versava caparra confirmatoria per € Controparte_3
100.000,00 (doc. 3 atto di citazione e doc. 6 comparsa di costituzione);
- con convenzione sottoscritta in data 31/12/2022 (doc. 4 atto di citazione), le parti postergavano la stipulazione del contratto definitivo di vendita al 28/02/2023, avanti il notaio dott. Persona_1
- con pec del 23/02/2023, i sig.ri per il tramite dell'avv. Vincenzo Galice, convocavano la Parte_1
avanti il notaio dott. per la stipulazione del contratto definitivo (doc. Controparte_3 Persona_1
7 atto di citazione);
- alla data del 27.02.2023 fissata per il rogito, dinanzi al notaio dott. non compariva Persona_1
la rifiutandone pertanto la stipulazione, e i sig.ri trattenevano la caparra Controparte_3 Parte_1 confirmatoria di € 100.000,00; Con
- i sig.ri hanno corrisposto al mediatore di in data 22/02/2022, a titolo di Parte_1 CP_1
“provvigione vendita appartamento” la somma di € 10.370,00 (Euro 8.500,00+IVA);
- al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, aveva un capitale sociale di Controparte_3
Euro 500,00 e una liquidità al 31.12.2021 pari a € 339.192,00 e al 31.12.2022 pari ad € 297.623,00
(doc. 4 comparsa di costituzione e risposta).
In esito alla prova orale, risulta provato che:
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N. R.G. 5960/23 Trib. Verona - il giorno 27.02.23 indicato per il rogito si sono presentati dinanti al notaio i sig.ri Per_1 Parte_1
ma nessuno era presente per non era presente neppure il mediatore sig. (testi CP_3 CP_1
e sentiti sul cap. 4 della memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. di parte opponente); Per_1 Tes_1
- il mediatore, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare, aveva comunicato ai sig.ri Parte_1 che la aspettava un rimborso dallo Stato per poter provvedere ad acquistare l'immobile Controparte_3
di loro proprietà (teste , sentita sul cap. 1 della memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. di parte Testimone_2
opponente);
- dopo la stipulazione di detta convenzione 31/12/2022, il mediatore ha comunicato ai CP_1
sig.ri che non aveva mai avuto la provvista per il pagamento del prezzo di Parte_1 Controparte_3
Euro 850.000,00= per non aver ottenuto la refusione di un credito fiscale nei confronti dello Stato e che per tale motivo non poteva procedere alla stipulazione dell'atto notarile di vendita (teste , Testimone_2
sentita sui cap. 2 e 3 della memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. di parte opponente e teste Tes_3
sentito a prova contraria sui cap. 3 e 4 della memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. di parte
[...]
opponente).
A tali premesse in fatto ne segue in diritto.
L'art. 1759 c.c. al comma 1^ prevede che “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Il dovere di informazione che incombe sul mediatore è espressione del generale dovere di buona fede e correttezza che incombe sulle parti del rapporto obbligatorio (ex art. 1175 c.c.), e attiene, nello specifico, alla fase delle trattative tra i soggetti che si accingono a contrarre (ex artt. 1337 e 1338 c.c.).
L'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare risponde, altresì, al principio di imparzialità, cui lo stesso deve conformarsi ex art. 1754 c.c.
In virtù di detto principio e secondo la giurisprudenza più recente, il mediatore deve comunicare alle parti non solo le circostanze note, cioè da lui conosciute e/o accertate, ma anche quelle conoscibili con pagina 5 di 10
N. R.G. 5960/23 Trib. Verona l'uso della cd. diligenza qualificata di cui al 2^ comma dell'art. 1176 c.c., allo stesso richiesta in quanto
“operatore professionale qualificato”.²
Quanto al contenuto dell'obbligo informativo, per giurisprudenza ormai costante, il mediatore deve comunicare alle parti non solo le circostanze relative al bene (immobile), ma anche quelle relative alle condizioni personali delle parti stesse (come ad esempio l'eventuale incapacità di una di esse che renda il contratto annullabile) e di carattere economico attinenti all'affare, tra cui la solvibilità delle parti.
“Nel perimetro della responsabilità ex art. 1759 c.c. del mediatore professionale e del correlato onere di corretta informazione delle parti rientra il profilo della capacità patrimoniale delle parti stesse, costituendo un elemento influente sulla sicurezza dell'affare, specie in presenza della dazione di una somma a titolo di anticipo di pagamento o di caparra” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20512 del 29 settembre 2020). ² “Il mediatore professionista ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata;
qualora infranga tali regole di condotta è configurabile la sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente” (Cass. civ. 11/06/2024 n. 16184; cfr. anche Cass. civ. 30/09/2022 n. 28441).
“L'art. 1759, comma primo, codice civile che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività
del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza
(art. 2 ), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6 ) . Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in
difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale),
specifiche indagini di natura tecnico giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è
pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore,
nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi
dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili
con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16009 del 24 ottobre 2003).
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N. R.G. 5960/23 Trib. Verona Dall'esito dell'istruttoria svolta, è emerso che il mediatore ha sottaciuto o comunque CP_1
non ha debitamente informato gli opponenti (promittenti venditori) della reale capacità della CP_3
e che in particolare la stessa non fosse in grado di pagare il prezzo di vendita pattuito di Euro
[...]
850.000,00.
In particolare, la teste mamma degli opponenti e presente ai fatti di causa, ha dichiarato che solo Tes_1
dopo la stipula della convenzione in data 31/12/2022 tra i sig.ri e il mediatore Parte_1 Controparte_3
comunicava agli opponenti che non aveva la liquidità per acquistare CP_1 Controparte_3
l'immobile per il prezzo concordato per non aver ottenuto la refusione di un credito fiscale nei confronti dello Stato.
Tale circostanza veniva, altresì, confermata anche dal teste indicato dall'opposto, socio della Ca.Ma e marito della legale rappresentante CP_4
Ebbene, in una transazione immobiliare che coinvolge una società acquirente, il mediatore immobiliare ha l'obbligo di effettuare indagini sui bilanci della società per verificare la sua solidità finanziaria. Questo processo, noto come due diligence, è fondamentale per identificare eventuali rischi o problemi che potrebbero influenzare il valore dell'immobile o la fattibilità dell'operazione e quindi per verificare la sua situazione finanziaria, debiti, crediti, e altri dati rilevanti.
L'incapacità patrimoniale della società acquirente era, pertanto, facilmente riconoscibile e accertabile dal mediatore da una semplice lettura dei bilanci della stessa.
In effetti, dai bilanci prodotti da parte opposta medesima, si evince che la non avesse già Controparte_3
prima della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, la liquidità necessaria per far fronte al pagamento del prezzo di vendita (doc. 4 comparsa di costituzione e risposta).
È dovere del mediatore di indagare e comunicare tutte le circostanze che, anche se non espressamente richieste dalle parti, risultino conoscibili attraverso la diligenza professionale qualificata propria della categoria.
L'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 c.c. e il dovere di buonafede contrattuale e diligenza, declinato nel senso della protezione del cliente non risultano, pertanto, nel caso di specie, rispettati dall'opposta.
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N. R.G. 5960/23 Trib. Verona Accertato pertanto, l'inadempimento del mediatore occorre valutare se sussista CP_1
comunque il diritto alla provvigione del mediatore laddove le parti abbiano sottoscritto, come nel caso di specie, il contratto preliminare di compravendita e quindi laddove si sia, comunque, costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.”
In punto si è recentemente pronunciata la Cassazione Civile con sentenza n. 9395/2025, la quale ha chiarito “Il diritto del mediatore a trattenere la provvigione è stato escluso […] per il fatto che la mancata conclusione del contratto definitivo, e perciò il mancato buon fine dell'affare avente a oggetto
l'acquisto della proprietà dell'immobile da parte delle promissarie acquirenti, è stato causato anche dell'inadempimento del mediatore al suo obbligo di informazione”.
La stessa Corte ha precisato “Poiché la sentenza impugnata ha riconosciuto alle promissarie acquirenti soltanto il diritto a ottenere la restituzione dal mediatore della provvigione che gli avevano pagato, non hanno fondamento le deduzioni riferite al fatto che esse avevano già ottenuto il risarcimento del danno dalla promittente venditrice attraverso il riconoscimento del doppio della caparra: l'esborso riferito all'importo della provvigione, in quanto avvenuto nell'ambito del rapporto di mediazione, non aveva alcuna attinenza con i danni riferiti all'inadempimento al contratto preliminare da parte della promittente venditrice”.
I giudici di legittimità hanno operato una distinzione tra responsabilità del venditore e del mediatore, precisando: “Si tratta di responsabilità relative a due diversi rapporti, quello nascente dalla promessa di vendita con la promittente venditrice e quello di mediazione con il mediatore;
quindi, la responsabilità della promittente venditrice non poteva comportare in sé il venire meno dell'inadempimento del mediatore”.
Tale principio di diritto può essere applicato anche al caso di specie e pertanto, diversamente da quanto sostiene parte opposta, quant'anche parte opponente-promittente venditrice abbia trattenuto la caparra confirmatoria e quindi abbia già ottenuto il risarcimento del danno, il diritto alla provvigione, in quanto avvenuto nell'ambito del rapporto di mediazione, non ha alcuna attinenza con l'inadempimento al contratto preliminare da parte della promittente acquirente.
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N. R.G. 5960/23 Trib. Verona Ciò posto, ritenuto quindi di escludere il diritto del mediatore alla provvigione, questo Giudice ritiene di applicare la clausola n. 10 del contratto di conferimento di incarico al mediatore stipulato tra i consorti e in data 06/12/2021, che prevede che “ove l'inadempimento Parte_1 Controparte_2
risulti dovuto a gravi motivi sopravvenuti, del tutto indipendenti dalla volontà delle parti, tempestivamente comunicati e documentalmente comprovati, all'altra parte sarà dovuto un indennizzo per il lavoro svolto da determinarsi secondo equità”.
L'inadempimento del contratto di mediazione è dovuto alla parte estranea allo stesso, Controparte_3
che non ha ottenuto la refusione di un credito fiscale nei confronti dello Stato e pertanto non avendo la liquidità necessaria a pagare il prezzo non ha potuto sottoscrivere il contratto definitivo.
Atteso, peraltro, come i sig.ri abbiano già corrisposto al mediatore la somma di € 10.370,00, Parte_1 questo Giudice ritiene che detta somma possa considerarsi un “equo indennizzo” per il lavoro, comunque, svolto dal mediatore, al quale pertanto non è dovuta alcuna ulteriore somma a titolo di provvigione.
Sulla base delle superiori premesse, il decreto ingiuntivo opposto va revocato.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo con riferimento al D.M. n. 55/2014, seguono soccombenza e sono quindi poste a carico di parte opposta, facendo applicazione dei valori medi in ragione del valore della causa così come accertato all'esito del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. accoglie l'opposizione per quanto di ragione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n.
1765/2023 - n. 3823/2023 R.G. del Tribunale di Verona emesso in data 19/06/2023;

2. condanna parte opposta al pagamento delle spese di lite del presente giudizio che si liquidano in
€ 5.341,00, di cui € 5.077,00 per compensi ed € 264,00 per spese, oltre spese generali al 15 %,
IVA e CPA come per legge.
Così deciso in data 31.7.25 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Verona.
il Giudice
Dott. Chiavegatti Francesco
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N. R.G. 5960/23 Trib. Verona N. R.G. 5960/23 Trib. Verona
pagina 10 di 10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “pagamento da parte degli opponenti, in solido tra loro dell'ulteriore importo di € 3500 omnicomprensivi, a saldo e stralcio di ogni domanda e pretesa dedotta e deducibile”. pagina 2 di 10
N. R.G. 5960/23 Trib. Verona