REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta a ruolo con al numero 1296/2024 tra
(C.F.: ), (C.F: Parte_1 C.F._1 Parte_2
e (C.F.: ) con l'Avv. C.F._2 Parte_3 C.F._3
Marino Ferro di Udine
Ricorrente
CONTRO
(C.F.: Controparte_1 C.F._4
Resistente - Contumace
*
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
* * * * *
Conclusioni di parte ricorrente: come da verbale odierno.
Con ricorso del 8.2.2024, depositato in pari data, i signori ed Parte_1 Parte_2
(di seguito anche: e/o ricorrenti) hanno chiesto che siano Parte_3 Parte_4
accertati i danni causati dal Signor (di seguito anche: e/o conduttore Controparte_1 CP_1
e/o resistente) all'immobile al medesimo locato dal defunto quantificati in Persona_1
€.15.556,76 oltre agli interessi moratori ex art. 1284, comma 4, c.c..
I ricorrenti hanno esposto:
➢ che con contratto del 29.7.2015 marito e padre dei ricorrenti, aveva Persona_1
concesso in locazione a l'unità immobiliare sita in Udine, Via Petrarca n.24, piano CP_1 2°, identificata catastalmente al Fg. 41, particella n.1151, subalterno 21, Categoria A/2;
➢ che l'immobile veniva consegnato ad , con cucina arredata nuova e Controparte_2
completa di elettrodomestici, con il bagno rifatto e dotato di sanitari e mobiletto, come da descrizione presente nell'inventario allegato al contratto di locazione e sottoscritto dalle parti;

➢ che il conduttore dava atto nel contratto di aver visitato l'appartamento trovandolo adatto all'uso;
➢ che in data 5.11.2021 inviava a un messaggio whatsapp con il quale CP_1 Pt_2
comunicava informale disdetta del contratto ed in data 24.11.2021, con la stessa modalità, comunicava di aver messo a disposizione le chiavi dell'immobile nella cassetta postale;

➢ che, ritirate le chiavi ed effettuato l'accesso, l'immobile veniva trovato in pessime condizioni, in una situazione eccedente l'usura dovuta al normale uso dello stesso;

➢ che in merito alla valutazione e quantificazione dei danni subiti all'immobile veniva affidato l'incarico al Geom. di Udine che ha redatto una perizia di Persona_2
parte nella quale viene indicato: a) per lo sgombero in discarica del mobili distrutti e dei rifiuti rinvenuti una spesa di €.2.074,00; b) per la pulizia straordinaria dei locali una spesa di €.1.427,40; c) per la raschiatura di tutti i muri, trattamento antimuffa e tinteggiatura una spesa di €.3.300,00; d) per la lucidatura del parquet camera matrimoniale e sostituzione parquet camera singola una spesa di €.879,45; e) per la manutenzione ordinaria dell'impianto elettrico, sostituzione di prese ed interruttori rotti una spesa di €.1.000,00; f) per la verniciatura delle porte interne e cassonetti una spesa di €.1.540,00; g) per i lavori idraulici di riparazione e sistemazione una spesa di
€.3.979,80; h) per le prestazioni professionali rese dal geom. una spesa di Per_2
€.960,75;
➢ che il totale dei suddetti danni veniva quantificato in €.16.464,76, ai quali va sommato l'importo del danno per mancato utilizzo dell'immobile per un mese pari ad una mensilità del canone di locazione di €.452,00, a dedurre dal totale l'importo del deposito
2 cauzionale pari ad €.1.350,00, per un importo complessivo di €.15.556,76.
L'udienza del 11.6.2024 veniva rinviata prima al 18.9.2024 e, poi, a data da destinarsi per congedo del precedente giudice istruttore ed, assegnata la causa al nuovo giudice, veniva fissato termine ex art. 127 ter c.p.c. per il giorno 4.12.2024.
Con ordinanza dell'8.12.2024 ex art. 127 ter c.p.c. veniva dichiarata la contumacia del resistente, ammesse le prove orali e fissata l'udienza del 3.2.2025 per l'escussione testimoniale.
Escussi i testi, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione all'udienza del 7.4.2025 assegnando termine fino al 20.3.2025 per il deposito di note conclusive.
La domanda dei ricorrenti va accolta.
I ricorrenti hanno svolto un'azione di risarcimento danni nelle forme del rito locatizio poiché
i danni subiti all'immobile sono stati causati dal conduttore che ha violato l'obbligo di restituire l'immobile al locatore nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto.
Il comma 1 dell'art. 1590 c.c. stabilisce che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, mentre il comma 2 che “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
La giurisprudenza sul punto ha affermato che “Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.”
(Cass. Civ., Sez. 3, ordinanza n. 6596 del 7.3.2019, conf. Cass. Civ., Sez. 3, sentenza n.
13222 del 31.5.2010, Cass. Civ., Sez. 3, sentenza n. 19202 del 21.9.2011, Cass. Civ., Sez.
3 3, sentenza n.6417 del 1.7.1998).
Ebbene, nella fattispecie in esame i ricorrenti hanno provato:
➢ che al momento della consegna dell'immobile a in forza del contratto sottoscritto CP_1
con l'unità immobiliare si presentava in buone/ottime condizioni. La Persona_1
stessa risultava ritinteggiata con cucina arredata, nuova e completa di elettrodomestici
(frigorifero, cappa aspirante sul piano cottura, forno elettrico), il bagno era stato rimesso a nuovo, gli arredi erano in buone condizioni.
Il conduttore all'art. 10 del contratto di locazione rubricato “Condizioni dell'immobile e divieto di modifiche” ha, infatti, dichiarato “di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi….” nonché “di aver trovato i locali in buono stato di manutenzione riconoscendo che sono esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita…”
Circostante comprovate dalla sottoscrizione del contratto di locazione (cfr. doc.1 di parte ricorrente), dall'inventario ad esso allegato unitamente alle foto ivi presenti (cfr. doc. 2 di parte ricorrente), dalle foto di inizio locazione (cfr. doc. 9 di parte ricorrente), dalla dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico del 18.2.2015 (cfr. doc.3 di parte ricorrente), dalla fattura n.536/2011 del 13.6.2015 di Carrefour per l'acquisto del frigorifero (cfr. doc.4 di parte ricorrente), dalla fattura n.478700 del 26.6.2015 di per l'acquisto dei mobili da bagno (cfr. doc.5 di parte ricorrente), dalla fattura Pt_5
n.9025076 del 17.6.2015 di per l'acquisto della cucina, forno e cappa (cfr. Pt_5
doc.6 di parte ricorrente), della fattura n.12 del 4.6.2015 di Biemme Termoidraulica di
IN EA per la ristrutturazione dell'immobile (cfr. doc.7 di parte ricorrente). Tutte fatture relative ad acquisti ed interventi del mese di giugno 2015, quindi, di un mese prima della sottoscrizione del contratto di locazione avvenuta il 29.7.2015;
➢ che al momento del rilascio dell'immobile, l'unità abitativa si presentava in condizioni pessime, disastrose, ben oltre il normale uso, come risulta dalla relazione di parte del
Geom. dai ricorrenti e dalle dichiarazioni rese dai testi. Controparte_3
4 Nella propria relazione il Geom. afferma di aver effettuato il sopralluogo in data Per_2
25.2.2022 scattando delle fotografie (cfr. doc.10 di parte ricorrente) ed ha sommariamente descritto lo stato dell'immobile (si rimanda alle pagine 2 e 3 della relazione) e quantificato i lavori ed interventi da eseguire per poter ripristinare lo stato dei luoghi.
Sentito all'udienza del 3.2.2025, il Geom. ha confermato non solo la Per_2
circostanza dedotta nel capitolo 3)¹ formulato dai ricorrenti – cui si rimanda – in ordine allo stato dell'immobile, ma anche quanto dal medesimo scritto nel proprio elaborato nonché quanto risultante dalle foto dimesse con il doc.10 dai ricorrenti e che le proprie competenze sono state saldate dai ricorrenti.
➢ il pessimo stato dell'immobile, nonché gli interventi ed i lavori eseguiti per ripristinare lo stato dei luoghi ed infatti:
- il teste legale rappresentante dell'impresa di traslochi Kasali S.r.l. ha a Tes_1
grandi linee confermato le circostanze dedotte nel suddetto capitolo 3), le pessime condizioni e lo stato di degrado dell'appartamento, precisando che i propri dipendenti intervenuti per dar corso alle operazioni di trasloco hanno riferito che è stato complesso dividere i materiali e che nel corso delle suddette operazioni i condomini vicini si sono lamentati del cattivo odore che fuoriusciva dall'appartamento i quali hanno pure contattato gli uffici della società per conoscere quanto l'attività in corso sarebbe terminata. Il teste ha, inoltre, confermato la circostanza di aver dovuto
5 separare tutti i materiali prima di conferirli in discarica, di aver effettuato lo sgombero di mobili ed elettrodomestici rotti nonché dei rifiuti. Il teste ha, infine, confermato il pagamento della fattura emessa per l'attività svolta.
- la teste , legale rappresentante dell'impresa di Pulitecnica Tes_2 CP_4
Friulana, con riferimento alle circostanze dedotte nel suddetto capitolo 3), ha precisato di aver non effettuato il sopralluogo, ma che il proprio tecnico Tes_3
intervenuto per le operazioni di pulizia ha raccontato dello stato dell'immobile che ha comportato il riempimento di circa una ventina di sacchi dell'immondizia. La teste ha, infine, confermato il pagamento delle fatture emesse per l'attività svolta.
- Il teste , pittore, con riferimento alle circostanze dedotte nel suddetto Tes_4
capitolo 3), ha precisato di non aver visto la cantina ma solo, e velocemente,
l'appartamento e di averlo trovato bene o male nelle condizioni descritte, che presentava un forte odore nauseante e di nicotina e di non aver mai visto in 45 anni di lavoro un simile disastro. A tal proposito ricorda di aver riferito alla ricorrente
[...]
che non avrebbe dato corso all'intervento se prima l'immobile non fosse Pt_2
stato sgombrato e pulito.
Il teste ha, inoltre, confermato le circostanze di cui ai capitoli 6)² e 7)³ formulati dal ricorrente – cui si rimanda – avendo personalmente eseguito i lavori.
- Il teste , parchettista, con riferimento alle circostanze dedotte nel Testimone_5
suddetto capitolo 3), ha precisato che, quando ha effettuato i lavori di ripavimentazione di una stanza piccola e la raschiatura della stanza grande,
l'appartamento era già liberato, pertanto, ha potuto confermare solo le circostanze relative alle condizioni del pavimento. Il teste ha, infine, confermato il pagamento della fattura emessa per l'attività svolta. ² Capitolo 6): “Vero che la mancanza di areazione, con la conseguente umidità prodotta, aveva provocato il sollevamento del gesso che negli anni 70 veniva usato per la finitura delle pareti e quando il pittore ha Tes_4 iniziato il ripristino si è staccato completamente il gesso, così che ha dovuto raschiare completamente tutt con un costo di € 3.000 +iva, come da fattura che mi si rammostra (doc. 19)”.

6 - Il teste EA IN, idraulico, con riferimento alle circostanze dedotte nel suddetto capitolo 3), oltre a confermarle, ha precisato di aver effettuato un sopralluogo con la ricorrente con torce e luce del cellulare e di non aver Parte_2
mai visto un appartamento in simili condizioni. Il teste ha, infine, confermato il pagamento della fattura emessa per l'attività svolta.
Come è stato comprovato dai ricorrenti, ha posto in essere una condotta Pt_6
gravemente colposa, cagionando un danno all'immobile locato al momento della riconsegna di degrado ben oltre al normale uso dell'immobile.
Incombe, pertanto, su quest'ultimo l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell'unità immobiliare, ma anche nella mensilità del canone dovuta per il mese necessario per l'esecuzione ed il completamento di tali lavori di ripristino dei luoghi.
Quanto ai danni subiti, i ricorrenti hanno comprovato l'ammontare degli stessi, pari ai lavori eseguiti per il ripristino dell'immobile quantificati in €.16.464,76 oltre ad una mensilità del canone di locazione di €.452,00 per il mancato utilizzo dell'immobile per almeno 30 giorni, cui va detratto l'importo di €.1.350,00 corrisposto da a titolo CP_1
di deposito cauzionale per un totale di €.15.556,76, oltre agli interessi legali di cui all'art. 1284, comma 4, c.c..
*
Quanto alle spese del giudizio.
Le spese di causa e della procedura di mediazione sono poste, sulla base del principio della soccombenza, a carico di e vengono liquidate come da dispositivo. Controparte_1
Considerato che il resistente non ha svolto attività difensiva perché contumace e la non complessità della causa, la liquidazione delle spese di lite viene effettuata ex art. 5, comma
6, del D.L. n. 55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, con riduzione al 50% della fase decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa
7 istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda dei ricorrenti ed accerta e dichiara che ha causato Controparte_1
all'unità immobiliare sita in Udine, Via Petrarca n.24, Piano 2°, identificata catastalmente al Fg. 41, particella n.1151, subalterno 21, Categoria A/2, locata da con contratto del 29.7.2015, danni pari ad €.16.464,76 per le spese ed Persona_1
i costi di ripristino dell'immobile e ad €.452,00 per il mancato utilizzo dell'immobile per almeno trenta giorni, cui va dedotto l'importo di €.1.350,00 versato a titolo di deposito cauzionale per un totale di €.15.556,76.
- condanna a pagare a e ad Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Parte_3
in via tra loro solidale, l'importo di €.15.556,76 oltre interessi legali di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo;

- condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di Controparte_1 Parte_1 [...]
ed ad in via tra loro solidale, che si liquidano ex D.M. n. Pt_2 Parte_3
55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, in complessivi euro 5.549,50 (di cui euro 441,00 per la fase di attivazione ed euro 882,00 per la fase di negoziazione della procedura di mediazione ed euro 919,00 per la fase di studio della controversia, euro 777,00 per la fase introduttiva del giudizio, euro
1.680,00 per la fase istruttoria ed euro 850,50 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge, oltre contributo unificato, anticipazioni forfettarie, spese di notifica e spese della procedura di mediazione.
Così deciso in Udine il 7.4.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
8 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cap. 3: Vero che l'appartamento è stato lasciato con il frigorifero pieno di alimenti marci per l'assenza della corrente elettrica staccata per morosità; - i mobili della cucina erano ricolmi di alimenti e detersivi, pentole, posate, ed altra attrezzatura da cucina;
- diversi sacchi di immondizia di organico e inorganico abbandonati nella veranda;
- l'appartamento era invaso da odore fortissimo di sporco e urina (quando è stato fatto lo smaltimento i condomini sono andati a lamentarsi con i trasportatori per l'odore che inondava le scale!); - la piastrellatura della cucina, i cassonetti di tutte le stanze, le tapparelle e le porte, erano ricoperte da uno strato di grasso di frittura e di nicotina con necessità di rimuoverlo mediante raschiatura a mano;
- le porte e i relativi telai non solo erano ricoperti di nicotina ma erano stati lavati con strumenti non adatti e quindi abrasi, con necessità di procedere alla stuccatura prima della loro nuova pitturazione;
- la vetratura della veranda e delle stanze era ricoperta da vetrofanie fissate in diversi punti con colla;
- il pavimento a marmetta risultava macchiato di pittura e rovinato con agenti corrosivi;
- la veranda e cantina era ricolma di mobili rotti, grandi elettrodomestici, copertoni di auto, brande, materassi, indumenti e oggettistica rotti;
- la pilozza della veranda presentava uno strato di 5 cm di residui di saldatura;
- i termosifoni erano ricoperti di grasso, di residui di cera, di polvere di saldatura;
- i mobili della cucina e del bagno così come il box doccia erano distrutti ed irrecuperabili e quindi da buttare insieme agli elettrodomestici (forno e frigorifero;
- il pavimento di legno della camera nord/est si presentava gonfiato a seguito di una fuoriuscita di acqua dall'attiguo bagno probabilmente perché il box doccia era rotto e il piatto privo di cordolo;
-; - il miscelatore della pilozza della veranda è stato rotto così come la cornetta ed il saliscendi del box doccia;
risultava inoltre rotto anche il box doccia a cui mancava un'anta scorrevole ³ Capitolo 7): “Vero che i telai, le porte interne e cassonetti delle finestre, ricoperti di nicotina risultavano abrasi, con necessità di raschiatura e stuccatura a mano del fondo e successiva pitturazione, eseguita da con un costo di Tes_4
€ 1.400,00 oltre iva come da documento che mi si rammostra (doc. 22)”.