REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, nella persona del dott. Marco
Saran ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3046 del 2022, promossa da:
(C.F. ), con gli avv.ti Valentina Di Parte_1 C.F._1
Gregorio e Gianpaolo Dalessio Clementi
attore
contro
(C.F. ), con gli avv.ti Nicola Magaldi e CP_1 C.F._2
Roberta Cacco
convenuto
Oggetto: Vendita di cose immobili;

Conclusioni:
- per parte attrice:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Treviso, contrariis reiectis, ferma ogni più ampia riserva, in
accoglimento dei motivi in fatto e in diritto di cui in narrativa, assunte le prove dedotte
nella
seconda e terza memoria ex art. 183 c.p.c., eseguiti gli accertamenti ritenuti più opportuni
ed
emesse tutte le pronunce e declaratorie del caso e quelle meglio viste e ritenute
1) Accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. al contratto preliminare CP_1
del 27 novembre 2020;
1 a) Per l'effetto accertare e dichiarare la legittimità del recesso risolutorio esercitato dal Sig.
e quindi condannare il Sig. al pagamento, in favore Parte_1 CP_1
dell'attore, dell'importo di € 44.000, pari al doppio della caparra dallo stesso ricevuta, oltre
interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto saldo;

b) In via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione, ex art. 1456 c.c., del contratto
preliminare di compravendita di cui in narrativa, per inadempimento del Sig. CP_1
e, quindi, dichiarare lo stesso tenuto alla restituzione, in favore del Sig.
[...] Parte_1
della somma di € 22.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre il
[...]
risarcimento del danno, da accertarsi in corso di causa, oltre rivalutazione ed interessi dal
dovuto al saldo;

c) In via ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. CP_1
, con conseguente risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c.; per l'effetto
[...]
dichiarare tenuto e quindi condannare lo stesso al pagamento in favore del Sig. Parte_1
dell'importo di € 22.000,00, versato a titolo di caparra confirmatoria, oltre il
[...]
risarcimento del danno, da accertarsi in corso di causa, oltre rivalutazione ed interessi dal
dovuto al saldo;

2) Respingere, in ogni caso, la domanda riconvenzionale principale ex art. 1385 c.c. e
subordinata ex art. 1453 c.c., spiegata dal sig. sia perché infondata in fatto e CP_1
diritto sia perché inammissibile anche per l'inesistenza dei presupposti materiali per il suo
esercizio, ovvero un vincolo contrattuale ancora esistente;

3) In ogni caso, con vittoria di spese, anche generali del 15%, compensi per le prestazioni
legali tutte, comprese quelle del domiciliatario, ivi comprese quelle maturate per la fase di
negoziazione assistita, per il procedimento cautelare in corso di causa e per la successiva fase
di esecuzione, da liquidarsi ai sensi dei Parametri Forensi Civili ex D.M. 55/2014, oltre
esborsi ed oneri di eventuali CTU e CTP.
In via istruttoria, insiste per l'ammissione delle prove tutte dedotte nella seconda e terza
memoria ex art. 183/6° c.p.c., rispettivamente del 23/11/2022 e 13/12/2022”.

2 - per parte convenuta:
“Ogni avversaria istanza, eccezione e deduzione reietta
In via preliminare: revocarsi il decreto di sequestro conservativo del 14.04.2023 e la
successiva ordinanza del 04.05.2023 di conferma dello stesso emessi dal Tribunale di
Treviso nel corso del presente procedimento (sub procedimento r.g. n. 3046/sub 1/2022);
Nel merito: respingersi le domande ex adverso proposte in quanto inammissibili e/o
infondate in fatto ed in diritto;
In via riconvenzionale In via principale: accertato e
dichiarato l'inadempimento del sig. al contratto preliminare di Parte_1
compravendita del 27.11.2020, conseguentemente accertarsi e dichiararsi la legittimità del
recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dal sig. ed il consequenziale diritto di CP_1
quest'ultimo a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta di € 22.000,00=. In via
subordinata: sempre in via riconvenzionale, nella denegata ipotesi di rigetto della domanda
svolta in via principale, accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. al Parte_1
contratto preliminare di compravendita del 27.11.2020, conseguentemente dichiararsi la
risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto stesso e per l'effetto condannarsi il sig. Parte_1
a risarcire al sig. i danni complessivamente subiti e subendi, da
[...] CP_1
accertarsi in corso di causa e da quantificarsi, se del caso, anche in via equitativa, oltre
rivalutazione ed interessi da dì del dovuto al saldo.
In via istruttoria
Come richiesto in memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c. del 21.11.2022, ammettersi
prova per interpello e per testi sui seguenti capitoli:
1) “Vero che il Sig. sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare oggetto CP_1
di causa, si attivava per adempiere all'obbligo di sanare le difformità edilizie riscontrate
nell'immobile promesso in vendita, incaricando il geom. della predisposizione CP_2
e presentazione al Comune di Treviso della pratica necessaria al rilascio della sanatoria
edilizia ed all'accertamento di compatibilità paesaggistica”;
3 2) “Vero che tra la fine del 2020 e i primi mesi del 2021, durante la pandemia da Covid-19,
era sospeso l'accesso libero agli uffici del Comune di Treviso e che nello stesso periodo la
fissazione di appuntamenti telefonici con i tecnici istruttori comunali, necessario,
propedeutico ed indispensabile all'esame preliminare ed alla successiva corretta
presentazione delle pratiche edilizie, era molto difficile da ottenere”;
3) “Vero che il Sig. è sempre stato messo al corrente dal Sig. Parte_1 CP_1
delle costanti problematiche connesse alle tempistiche del Comune di Treviso durante il
lungo periodo pandemico con riferimento alla presentazione della pratica di sanatoria e di
accertamento di compatibilità paesaggistica, senza che il Sig. mai Parte_1
alcunché obiettasse sul punto”;
4) “Vero che a dicembre 2020 l'Agenzia immobiliare Studio 2000 Srl trasmetteva al Sig.
le ispezioni ipotecarie prodotte sub. doc. 7 di parte attrice che si Parte_1
rammostrano, dalle quali si evinceva l'esistenza dell'ipoteca a carico del locale caldaia
catastalmente censito al mapp.le 551 sub. 7, di proprietà comune del Sig. con CP_1
la OR , iscritta solo contro quest'ultima, per un mutuo da lei Parte_2
contratto, ed a favore di un istituto bancario”;
5) “Vero che il Sig. solo a maggio 2021 veniva a conoscenza dell'esistenza CP_1
dell'ipoteca meglio descritta al precedente capitolo e che lo stesso si attivava
immediatamente per provvedere alla sua cancellazione secondo le istruzioni ricevute dal
Notaio e comunque dallo studio di quest'ultimo”; Persona_1
6) “Vero che il Sig. è sempre stato costantemente messo al corrente dal Parte_1
Sig. e dal geom. in merito alle attività svolte, secondo le CP_1 CP_2
indicazioni del Notaio e comunque dallo studio di quest'ultimo per dare Persona_1
seguito alla cancellazione dell'ipoteca di cui si è detto ai precedenti capitoli, senza che il Sig.
mai alcunché obiettasse sul punto”; Parte_1
7) “Vero che in occasione degli incontri collegiali del 14.05.2021 e del 03.06.2021, tenutisi
alla presenza dei Signori e del geom. e dei CP_1 Parte_1 CP_2
4 Sig.ri e dell'Agenzia immobiliare Studio 2000 Srl, le parti Controparte_3 CP_4
concordavano tutte insieme di attendere con spirito di massima collaborazione la
conclusione degli ultimi passaggi propedeutici alla positiva conclusione della
compravendita, convenendo di addivenire al rogito una volta superate le note problematiche
derivanti dai ritardi del Comune di Treviso nell'evasione delle pratiche durante la pandemia
da Covid-19, nonché dalla necessità di effettuare quanto necessario a cancellare l'ipoteca
iscritta da terzi sul locale caldaia in comproprietà del Sig. . CP_1
Si indicano a testi i Signori:
Geom. di Treviso;
CP_2
Sig. di Treviso;
Controparte_3
Sig. di Treviso;
CP_4
Rigettarsi le istanze istruttorie avversarie e, in ipotesi di ammissione dei capitoli di prova
diretta per testi formulati dall'attore, ammettersi la prova contraria richiesta dal convenuto
in memoria ex art. 183 comma VI n. 3 c.p.c. del 12.12.2022. Spese, spese generali nella
misura del 15%, diritti ed onorari di lite interamente rifusi”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 18 maggio 2022, ha citato Parte_3
in giudizio , al fine di accertare e dichiarare la legittimità del recesso CP_1
esercitato ex art. 1385 c.c., per inadempimento del convenuto, con conseguente domanda di condanna al pagamento di € 44.000,00, pari al doppio della caparra in precedenza versata, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto saldo, in subordine dando conto di agire ex artt. 1456 c.c. e 1453 c.c.
A sostegno di quanto chiesto, l'attore ha più in particolare dedotto:
- di aver stipulato con il convenuto, con l'intermediazione dell'
[...]
un contratto preliminare di compravendita di un Parte_4
immobile situato a Treviso, in Via Generale Giuseppe Vaccari n. 11, di proprietà del convenuto;

5 - di aver stabilito il prezzo di acquisto in € 225.000,00 e fissato il termine di stipula del rogito al 28 febbraio 2021, successivamente prorogato al 31 marzo 2021;
- di aver corrisposto al convenuto la somma di € 22.000,00, a titolo di caparra confirmatoria;

- di aver altresì corrisposto all'Agenzia Immobiliare la somma di € 3.660,00, a titolo di acconto sulla provvigione;

- che, in data 10 marzo 2021, il termine per la stipula dell'atto notarile è stato ulteriormente e consensualmente prorogato sino al 15 maggio 2021, in quanto mancavano i documenti di conformità e regolarità edilizia/urbanistica dell'immobile, l'attestazione di prestazione energetica (APE) ed altri documenti correlati e necessari per il rogito;

- di aver invitato, tramite missiva a firma del proprio legale di data 3 maggio 2021,
il convenuto e l'Agenzia Immobiliare a fornire tempestivamente la suddetta documentazione, al fine di consentire la stipula del contratto definitivo fissata al 15
maggio 2021;
- che il convenuto ha replicato con mail del 13 maggio 2021, confermando di non aver trasmesso i documenti, ma sostenendo che la responsabilità per la mancata trasmissione fosse da attribuire al geometra da lui incaricato, il quale aveva avuto difficoltà ad accedere agli uffici competenti a causa delle limitazioni dovute alla pandemia;

- di aver inoltre appreso, a seguito di relazione del Notaio , da lui incaricato Per_1
della stipula, che vi era un'ipoteca iscritta sul locale caldaia in comproprietà del convenuto, facente parte del compendio promesso in vendita, in favore della banca
Intesa Sanpaolo, a garanzia del mutuo contratto da soggetto terzo, vicino di casa del convenuto e comproprietario del locale caldaia;

6 - che il Notaio incaricato ha dato conto degli adempimenti necessari, al fine di risolvere la situazione del locale caldaia, nonché della documentazione da produrre;

- che tra le parti è intercorsa copiosa corrispondenza, permanendo incertezza della situazione venutasi a creare, dovuta alla mancata produzione dei documenti richiesti all'acquirente alla mancata cancellazione dell'ipoteca;
- di aver inviato la missiva del 11 agosto 2021 con la quale ha contestato al convenuto e all'agenzia l'inadempimento alle pattuizioni contrattuali e ha comunicato la volontà di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385, II comma c.c.;
- che, con missiva del 23 agosto 2021, il convenuto ha contestato la richiesta dell'attore affermando che la mancata consegna della documentazione era dovuta a responsabilità del Settore Urbanistica del Comune di Treviso, mentre l'iscrizione dell'ipoteca non poteva essere da lui conosciuta in quanto iscritta a garanzia di un mutuo concesso alla proprietaria confinante, prospettando un ulteriore rinvio dell'atto definitivo, da effettuarsi entro la metà di settembre 2021;
- di aver ricevuto riscontro anche dall'Agenzia Immobiliare, la quale ha sostenuto il diritto alla provvigione per aver svolto le verifiche di cui al preliminare e,
comunque, la propria estraneità alle problematiche emerse;

- di aver ribadito in data 26 agosto 2021 quanto precisato nella missiva dell'11
agosto 2021, chiedendo nuovamente la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, entro e non oltre la data dell'11 settembre 2021;
- che, con comunicazione del 10 settembre 2021, il convenuto ha riscontrato la lettera del 26 agosto ed ha infondatamente sostenuto la responsabilità del promissario acquirente, per essersi sottratto alla conclusione del contratto definitivo a causa di un'asserita indisponibilità finanziaria;

- di aver inviato in data 4 ottobre 2021 ulteriore diffida alla restituzione del doppio della caparra versata;

7 - che la negoziazione assistita non ha avuto esito positivo, con conseguente introduzione del presente giudizio.
A fondamento delle proprie ragioni e della domanda esercitata ex art 1385 c.c.,
l'attore ha sostenuto la sussistenza di un inadempimento del convenuto per non aver consegnato la documentazione prevista nel preliminare, necessaria per la stipula del rogito, per non aver permesso la conclusione del contratto entro il termine fissato dalle parti, nonostante le plurime proroghe concesse, oltre che per non aver comunicato l'esistenza di una pregiudizievole né provveduto alla sua tempestiva cancellazione.
ha inoltre sostenuto l'intervenuta risoluzione di diritto del Parte_1
contratto ex art. 1456 c.c., in ragione dell'inadempimento ascrivibile al convenuto rispetto alle obbligazioni poste a suo carico ex art. 2 a) del contratto preliminare,
ovvero di quanto previsto a titolo di clausola risolutiva espressa. Il convenuto ha infine sostenuto che l'inadempimento del promittente venditore, per come sopra descritto, è parimenti e in via subordinata tale da determinare la risoluzione del contratto preliminare ex art 1453 c.c.
Si è costituito in giudizio il convenuto , con comparsa di costituzione e CP_1
risposta con domanda riconvenzionale del 29 luglio 2022, con la quale: 1) ha confermato di aver sottoscritto con l'attore un contratto preliminare di compravendita, con il quale ha promesso di vendere l'immobile di sua proprietà
situato a Treviso, in via Generale Vaccari n. 11; 2) ha precisato che il prezzo convenuto era pari ad € 235.000,00 e non ad € 225.000,00; 3) ha confermato di aver ricevuto dal promissario acquirente la somma di € 22.000,00, a titolo di caparra confirmatoria;
4) ha dichiarato di aver puntualmente adempiuto all'art. 2 a), ultima parte, del contratto preliminare assumendosi l'obbligo di sanare a propria cura e spese le irregolarità/difformità riscontrate sull'immobile; 5) ha dichiarato di aver sempre messo al corrente l'attore dei disagi e dei ritardi riscontrati per lo
8 svolgimento delle pratiche nei relativi uffici, causati dall'emergenza covid;
6) ha confermato l'accordo intervenuto tra le parti, con il quale il termine di stipula del definitivo è stato prorogato al 15 maggio 2021; 7) ha riferito di aver ricevuto la diffida dell'attore del 3 maggio 2021 e di aver risposto a questa con propria mail del
13 maggio 2021, con la quale ha fatto emergere che i ritardi nella consegna dei documenti non erano a lui ascrivibili;
8) ha dichiarato di essere venuto a conoscenza, solamente nel mese di maggio 2021, del fatto che era stata iscritta ipoteca volontaria, a favore di un istituto bancario e contro il terzo Parte_2
, su un locale caldaia, parte del compendio promesso in vendita, in
[...]
comproprietà con detto terzo;
9) ha evidenziato che l'attore era in possesso già da dicembre 2020 di documentazione attestante detta iscrizione ipotecaria;
10) ha riferito di essersi attivato immediatamente per risolvere la questione dell'iscrizione ipotecaria, non appena venuto a conoscenza della stessa, secondo le indicazioni del notaio;
11) ha riferito che vi era accordo delle parti a stipulare il rogito di Per_1
compravendita in data 7 giugno 2021; 12) ha dato atto che, in data 3 giugno 2021, si
è tenuto un incontro tra le parti, alla presenza anche del rappresentante dell'agenzia immobiliare e del geom. , per risolvere i problemi insorti;
13) ha CP_2
dichiarato che, in occasione dell'incontro del 3 giugno 2021, l'attore ha riferito al convenuto di non avere disponibilità economica;
14) ha evidenziato di aver sollecitato il geom. a fornire aggiornamenti sullo stato delle pratiche per la CP_2
regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita, essendo proseguiti tali approfondimenti anche nei mesi di luglio e agosto 2021; 15) ha riportato che, in data 5 agosto 2021, il geom. ha inviato una mail alle parti CP_2
con la quale ha annunciato l'imminente soluzione della vicenda nel mese di settembre;
16) ha confermato la ricezione della lettera del 11 agosto 2021, di recesso dal contratto preliminare, a firma del legale del promissario acquirente;
17) ha dato atto di aver riscontrato detta comunicazione con lettera del proprio legale del 23
9 agosto 2021, contestando la legittimità e la fondatezza del recesso, dichiarando di poter stipulare il rogito nella prima metà del mese di settembre;
18) ha ribadito che la documentazione riferita all'immobile era completa, alla data del 28 agosto 2021,
nonché di essere disponibile alla stipula del definitivo, come da comunicazione del proprio legale del 10 settembre 2021.
Il convenuto ha quindi eccepito che la comunicazione di recesso da parte dell'attore
è da ritenersi illegittima, in quanto sottoscritta unicamente dal legale dell'attore e non anche da quest'ultimo.
Il convenuto, inoltre, ha rappresentato che la propria condotta non può qualificarsi quale inadempimento rispetto agli impegni assunti con il preliminare, avendo sempre messo al corrente l'attore dell'andamento delle pratiche burocratiche,
nonchè essendosi attivato immediatamente per regolarizzare l'immobile dal punto di vista catastale e urbanistico. Quanto all'esistenza dell'iscrizione ipotecaria sul locale caldaia in comproprietà con soggetto terzo, ha sostenuto di non esserne mai stato al corrente fino a maggio 2021 e che, comunque, non si trattava di questione rilevante ai fini della vendita, atteso che il locale caldaia non era stato propriamente descritto nell'oggetto della compravendita.
Il convenuto ha anche eccepito l'inammissibilità e infondatezza della domanda di risoluzione, ove ex adverso proposta in via subordinata in conseguenza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 2 a), ultima parte, del contratto preliminare, in quanto è sufficiente ad escluderne l'operatività il fatto di essersi prontamente attivato per sanare le difformità urbanistiche e catastali.
Il convenuto, in via riconvenzionale, ha infine chiesto l'accertamento dell'inadempimento dell'attore rispetto alla stipula del contratto definitivo di alienazione dell'immobile oggetto del contratto preliminare per cui è causa, atteso che è il compratore ad essersi volontariamente ed illegittimamente sottratto alle proprie obbligazioni, rifiutandosi di fissare la data del rogito.
10 Per l'effetto, ha formulato domanda di accertamento e dichiarazione della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., esercitato dall'attore e, in via subordinata, di dichiarazione di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento del promissario acquirente, con richiesta di condanna dell'attore al risarcimento dei danni, ivi compresi quelli subiti per aver dovuto corrispondere il compenso pattuito all'agente immobiliare, al proprio consulente tecnico e al proprio legale,
oltre che per sanzioni ammnistrative e per liberare l'immobile del mobilio.
La causa è stata istruita mediante concessione dei termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma VI c.p.c.
Sono state ritenute irrilevanti le prove richieste dalle parti.
La causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita da note scritte autorizzate ex art. 127 ter c.p.c.
È stata successivamente autorizzata la precisazione delle conclusioni, nei termini di cui alle note scritte versate in atti.
La causa è stata quindi trattenuta in decisione assegnando alle parti i termini di legge per deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
La causa, documentalmente istruita, passa quindi in decisione.
* * *
La presente sentenza è redatta ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato, in base al quale si richiede soltanto la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1.La domanda dell'attore formulata in via principale è fondata e deve essere accolta, per le ragioni che si vanno ad esporre.
Dall'analisi del contratto preliminare sottoscritto dalle parti (cfr. doc. 1 attoreo)
emerge chiaramente che il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita era stato originariamente fissato al 28 febbraio 2021, con successiva
11 proroga del termine sino al 31 marzo 2021, pacificamente avvenuta d'intesa tra le parti.
Dopo questa prima proroga, con ulteriore accordo sottoscritto in data 10 marzo
2021 (cfr. doc. 4 attoreo), il termine è stato nuovamente prorogato al 15 maggio
2021, con l'espressa motivazione dell'attesa dei documenti di conformità e regolarità catastale dell'immobile, dell'APE e degli ulteriori documenti correlati.
E' inoltre emerso che, già alla data del 10 marzo 2021, il promittente venditore era consapevole delle difficoltà nel fornire la documentazione di regolarità catastale ed urbanistica necessaria alla stipula del definitivo atto notarile di compravendita (cfr.
doc. 4 attoreo)
A fronte delle sopra descritte problematiche, deve inoltre ritenersi che l'attore abbia avuto una condotta collaborativa e conforme a buona fede, in quanto ha acconsentito a fornire più tempo al venditore per permettergli di regolarizzare formalmente l'immobile oggetto di vendita, salvo rammentare a mezzo del proprio legale – con comunicazione del 3 maggio 2021 prodotta quale doc. 5 – la necessità
di procedere alla stipula del contratto definitivo nei termini temporali concordati,
per come prorogati, senza che sia emersa quindi una generalizzata accondiscendenza rispetto al continuo dilatarsi delle tempistiche per addivenire al rogito notarile.
Ulteriore circostanza da valorizzare in questo senso, è il fatto che l'attore, in prossimità dell'ulteriore data del 7 giugno 2021, successivamente concordata informalmente dalle parti come termine per la stipula, ha preso ancora atto della mancanza della documentazione necessaria ed ha manifestato, con propria mail del
4 giugno 2021, la necessità di definire un tempo massimo per concludere la vendita,
indicando che il mese di luglio sarebbe stato per lui arco temporale troppo avanzato, chiedendo pertanto espressamente di reperire la documentazione presso
12 gli uffici competenti entro la fine di giugno, come si evince dalla disamina del predetto doc. 17 di cui al fascicolo del convenuto, ovvero:
Nonostante ciò, la documentazione non è stata fornita dal convenuto, tanto che alla data del 5 agosto 2021 il geom. , tecnico incaricato dal promittente venditore CP_2
di portare a termine le pratiche di regolarizzazione catastali ed urbanistiche, ha inviato alle parti una mail dalla quale è emersa ancora una situazione di assoluta incertezza, in quanto non ha indicato alcuna data per una presumibile stipula del rogito definitivo, né ha documentato la risoluzione delle sopra descritte problematiche (cfr. doc. 10 di cui al fascicolo attoreo).
13 Solo dopo questo ulteriore tempo di tolleranza e la presa d'atto di un ulteriore e generico rinvio a data da destinarsi, ovvero “dopo le ferie”, l'attore ha infine ritenuto di esercitare il proprio diritto di recesso, ex art. 1385 c.c.
A questo punto, essendo pacifico che il termine concordato per addivenire alla stipula, per come più volte prorogato, non è stato rispettato, risulta dirimente accertare se – nel suo insieme - la condotta complessivamente tenuta del convenuto deve ritenersi o meno inadempimento contraddistinto da gravità.
A tal riguardo, deve osservarsi che l'attore ha prodotto comunicazione del convenuto con la quale quest'ultimo, in prossimità del termine per la stipula del definitivo fissato al 15 maggio 2021, confermava di non essere ancora in grado di fornire i documenti di regolarità catastale e urbanistici necessari (cfr. doc. 6 attoreo).
La colpa della lungaggine nell'ottenere la regolarizzazione dell'immobile è stata attribuita dal convenuto ad inerzie del tecnico da lui incaricato, oltre che alla difficoltà da questi ha incontrato nel relazionarsi con gli uffici pubblici in periodo di pandemia da c.d. Covid - 19.
Non può passare inosservata, tuttavia, la circostanza secondo la quale (nonostante il convenuto abbia dichiarato di essersi immediatamente attivato per la regolarizzazione catastale e urbanistica dell'immobile in vista della stipula del rogito originariamente prevista per il 31 marzo e poi, dopo la proroga, per il 15
maggio), la pratica in sanatoria presso il Comune di Treviso è stata presentata solamente in data 24 aprile 2021, quindi con colpevole ritardo se si considera che il contratto preliminare era stato sottoscritto in data 27 novembre 2020 (circostanza confermata dal convenuto nella propria memoria ex art. 183 comma VI c.p.c. n. 2,
nonché desumibile dal documento 4 prodotto dal convenuto stesso).
Le difficoltà di accesso agli uffici per le limitazioni emergenziali dovute alla pandemia da covid non sono valorizzabili a generale giustificazione della condotta del convenuto - e dei soggetti da quest'ultimo incaricati – in ordine alla
14 presentazione delle pratiche di sanatoria utili a regolarizzare l'immobile, atteso che dette pratiche sono presentabili in forma telematica.
Il fatto, infine, che alla data del 5 agosto 2021, come desumibile dalla disamina del già citato doc. 10 attore, il convenuto non fosse in condizione di riferire con certezza sulla avvenuta regolarizzazione dell'immobile e di individuare una data certa di stipula, non può che qualificarsi quale condotta inadempiente di detta parte rispetto ai propri obblighi contrattuali, che prevedevano la vendita dell'immobile in conformità alle planimetrie catastali e alle norme edilizie e urbanistiche, come si evince dalla lettura della clausola 2, di cui al doc. 1 del fascicolo attoreo, ove si legge:
15 Le difformità edilizie e catastali, inoltre, erano ostative alla stipula, come comunicato dal notaio rogante anche con mail del 22 luglio 2021 (cfr. doc. 9
attoreo).
Oltre a ciò, deve rilevarsi come il venditore si sia reso ulteriormente inadempiente per non aver comunicato all'acquirente l'esistenza della iscrizione ipotecaria afferente il locale caldaia - che deve ritenersi oggetto di vendita, in quanto impianto costituente parte essenziale dell'immobile - in comproprietà con soggetto terzo.
Al di là dell'eventuale illegittimità dell'iscrizione pregiudizievole in questione, nei soli rapporti che qui interessano - ovvero quelli tra le odierne parti in causa - deve osservarsi come spettasse al venditore non solo di dichiarare detta circostanza al promissario acquirente, ma anche di adoperarsi per ottenere la liberazione dell'immobile da detta iscrizione in tempo utile per poter effettuare la vendita dell'immobile libero da ogni vincolo, sulla scorta della specifica obbligazione assunta alla predetta clausola 2 del contratto preliminare.
Con riguardo a tale problematica, del resto, nella medesima mail già citata del geom. datata 5 agosto 2021 (ovvero ad oltre 8 mesi dalla stipula del CP_2
preliminare e dopo cinque mesi dalla scadenza del termine inizialmente concordato dalle parti) quest'ultimo, quale incaricato del promittente venditore, riferiva
16 genericamente che l'immobile “per il discorso ipoteca e permuta quote caldaia è a posto”
(cfr. doc. 10 attoreo), senza dare effettiva contezza delle iniziative assunte e del reperimento della documentazione espressamente indicata dal notaio incaricato con mail del 22 luglio 2021 (cfr. doc. 9 attoreo).
Anche la problematica relativa all'iscrizione ipotecaria, pertanto, ha determinato il rallentamento della stipula della compravendita, in assenza di responsabilità
alcuna del promissario acquirente, nonché risultando irrilevante il fatto che il promittente venditore lamenti che non era a conoscenza della problematica.
Spettava infatti al venditore – e ai soggetti da questi incaricati, del cui operato egli risponde nei rapporti con la parte attrice ex art. 1228 c.c. - fornire i documenti di regolarità catastale e urbanistici necessari entro i termini previsti per la stipula,
nonché promettere in vendita un bene libero da pregiudizievoli (cfr. clausola 2, doc.
1, fascicolo attoreo) o quantomeno attivarsi celermente per risolvere la problematica, nota o comunque evincibile quantomeno dal 5 dicembre 2020. Infatti,
come dichiarato dallo stesso convenuto nella propria memoria ex art. 183, VI
comma, c.p.c. n. 2, le visure ipotecarie prodotte dall'attore (doc. 7 attoreo) sono state effettuate dall'Agenzia immobiliare incaricata dallo stesso convenuto della vendita dell'immobile, la quale avrebbe dovuto (in quanto soggetto professionalmente in grado di comprendere l'effettiva portata delle medesime)
comunicare immediatamente al venditore quanto risultante dalle stesse, affinché
egli potesse attivarsi prontamente per la liberazione dell'immobile dai gravami.
Le eventuali inadempienze ed inerzie, verificatesi peraltro ben prima del periodo di c.d. “lock down”, di soggetti incaricati dal promittente venditore, quali sono l'agenzia immobiliare Studio 2000 ed il geom. , non possono di converso CP_2
avere effetti negativi sull'acquirente, atteso che dell'operato dei proprio ausiliari risponde - come detto - colui che li ha incaricati ex art. 1228 c.c.
17 Alla luce di tutto quanto sin qui esposto, quindi, il convenuto deve ritenersi inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 27 novembre 2020, per non aver fornito la documentazione di regolarità catastale e urbanistica dell'immobile necessaria alla stipula, per aver dichiarato che l'immobile era libero da pregiudizievoli ed infine per non aver anticipatamente e tempestivamente liberato l'immobile dalle predette iscrizioni ipotecarie, così da permettere la fissazione di una data certa per il rogito.
L'inadempimento, per come sopra descritto e complessivamente considerato, deve ritenersi infine grave, atteso l'interesse espresso dall'attore di voler procedere con la stipula nei termini temporali concordati ed indicati al massimo entro il mese di giugno 2021 (come da comunicazione del 4 giugno 2021 – doc. 17 del convenuto)
con richiamo a condivisibile giurisprudenza di legittimità secondo cui “La
disciplina dettata dal secondo comma dell' art. 1385 c.c., in tema di recesso per
inadempimento, nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga
affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi
presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della
controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro
contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato
legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può
arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è
tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell' art. 1455 c.c. ,
ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla
stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso
l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire” (cfr. Cassazione n. 13845 del
17.5.2024, n. 13845, banca dati dejure).
Per quanto sopra, il recesso esercitato dall'attore con la lettera a firma dell'avv.
Valentina di Gregorio in data 11 agosto 2021 deve ritenersi legittimo e la domanda
18 di pagamento della somma di euro 44.000,00 pari al doppio della caparra consegnata al convenuto deve essere accolta.
Vanno infatti rigettate: a) l'eccezione del convenuto di invalidità della comunicazione di recesso datata 11 agosto 2021, per difetto di rappresentanza,
atteso quanto previsto ex artt. 1388, 1393, 1399 e 1711 c.c.; b) l'eccezione del convenuto per cui l'attore non sarebbe stato disponibile alla stipula per mancanza di fondi, atteso che già dal dicembre 2020 il promissario acquirente aveva formalmente comunicato il buon esito della richiesta di concessione del mutuo (cfr.
doc. 16, fascicolo attoreo), per come confermato anche con successiva mail del giugno 2021 (cfr. doc. 17, fascicolo del convenuto) non essendovi alcun onere per il promittente venditore di inviare ulteriori documentazioni a sostegno della circostanza, se non quello di essere poi concretamente in possesso della provvista al momento effettivo del rogito.
In ragione di quanto esposto, viene quindi accertato l'inadempimento contrattuale del convenuto quale promittente venditore, nonché la legittimità del recesso esercitato dall'attore quale promissario acquirente in data 11 agosto 2021, rispetto al contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 27 novembre
2020.
Per l'effetto, il convenuto viene condannato, ex art. 1385 c.c., alla corresponsione a favore dell'attore di € 44.000,00, ovvero del doppio della caparra di € 22.000,00 in precedenza versata, oltre ad interessi al tasso legale dal momento della domanda giudiziale al saldo effettivo (in assenza di più precise indicazioni sulla data della decorrenza e sulla misura degli interessi richiesti, ad opera della parte).
Va esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.
Vengono infine dichiarate assorbite le ulteriori domande proposte in via subordinata dall'attore.
19 2. Le domande riconvenzionali formulata dal convenuto sono infondate e vengono rigettate, per i motivi sopra esposti al paragrafo che precede, ovvero in ragione dell'intervenuto accoglimento della domanda attorea e dell'accertamento di un inadempimento grave ascrivibile al convenuto stesso.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico della parte convenuta, in misura di € 3.809,00 per compensi professionali, oltre ad IVA e c.p.a come per legge ed oltre al rimborso delle spese generali in misura del 15% ed alla rifusione di € 553,32 per anticipazioni documentate.
Detta quantificazione è operata in base al D.M. n 147/2022, con scaglione di riferimento quello dei giudizi sino ad € 52.000,00, secondo valori minimi delle varie fasi, in quanto la controversia, oltre a non essere di particolare complessità, è stata istruita documentalmente, celebrata in larga misura con modalità cartolare, nonché
risultando gli atti conclusivi quantomeno in parte riproposizione di difese già in atti.
Devono essere altresì liquidate le spese di lite del procedimento cautelare proposto in corso di causa, sempre a favore della parte attrice e carico della convenuta, in ragione del principio della soccombenza. Dette spese vengono quantificate in misura di € 1.014,00 per compensi professionali (ovvero secondo valori minimi delle sole prime due fasi, per le ragioni sopra esposte, oltre che in ragione delle modalità di svolgimento del procedimento cautelare), oltre ad IVA e c.p.a come per legge ed oltre al rimborso delle spese generali in misura del 15% e alla rifusione di €
383,33 per anticipazioni documentate.
Nulla viene riconosciuto a favore dell'attore a titolo di spese legali sostenute per l'attività di negoziazione assistita, in quanto non documentate, né a titolo di rifusione per compensi da corrispondersi a favore del domiciliatario, posto che la libera e legittima determinazione attorea di conferire mandato a difensore di fiducia iscritto ad altro Foro – con conseguente opportunità di munirsi anche di un
20 procuratore domiciliatario - non è evenienza che possa riverberare effetti pregiudizievoli, sul piano economico, a carico della parte convenuta.


P. Q. M.


Il Tribunale di Treviso in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accerta l'inadempimento contrattuale del convenuto, nonché la legittimità del recesso
esercitato dall'attore in data 11 agosto 2021 rispetto al contratto preliminare di
compravendita sottoscritto dalle parti in data 27 novembre 2020; per l'effetto, condanna il
convenuto, ex art. 1385 c.c., alla corresponsione a favore dell'attore della somma di €
44.000,00 ovvero del doppio della caparra versata, oltre ad interessi al tasso legale dal
momento della domanda giudiziale al saldo effettivo;
esclusa rivalutazione monetaria;

dichiara assorbite le ulteriori domande proposte in via subordinata dall'attore;
3) rigetta le domande riconvenzionali formulate dal convenuto, in quanto infondate;

4) condanna parte convenuta, alla rifusione delle spese di lite liquidate in € 3.809,00 per
compensi professionali, oltre ad IVA e c.p.a come per legge ed oltre al rimborso delle spese
generali in misura del 15% ed alla rifusione di € 553,32 per anticipazioni documentate;

condanna parte convenuta, alla rifusione delle spese del giudizio cautelare proposto in corso
di causa, liquidate in € 1.014,00 per compensi professionali (ovvero secondo valori medi
delle sole prime due fasi, in ragione delle modalità di svolgimento del procedimento
cautelare), oltre ad IVA e c.p.a come per legge ed oltre al rimborso delle spese generali in
misura del 15% e alla rifusione di € 383,33 per anticipazioni documentate.
Si comunichi.
Così deciso in Treviso, in data 25 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Marco Saran
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