Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all'udienza del
10.12.2025, a seguito della discussione orale delle parti, ha emesso e dato lettura della seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n°30086 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per finita locazione –
uso abitativo” pendente tra
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
ME ZI e domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Merulana n. 247, giusta procura in atti attrice
e
, (C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 CodiceFiscale_2
TR SI e anche disgiuntamente all'Avv. Eloisa Brugnoletti ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Roma, Via Monte Zebio n. 28, giusta delega in atti convenuto
nonché
C.F. , rappresentato e difeso dagli avvocati CP_2 C.F._3
PP DI IA e OS IA, elettivamente domiciliato presso il loro studio in
Roma, Viale Mazzini 131, giusta procura in atti intervenuto
Conclusioni: come in atti.
Motivi della Decisione


1. fatti controversi.
Con atto ritualmente notificato, l'attrice indicata in epigrafe intimava, al convenuto, lo sfratto per finita locazione dall'immobile in Roma, Via F. Palasciano n. 24 al piano 3°, int. 13
ed esponeva al Tribunale:
che era proprietaria del detto immobile concesso al sig. in locazione Controparte_1
ad uso abitativo transitorio, in data 03.05.2024 e per la durata di mesi otto, con scadenza al
03/01/2025;
che, il 19/12/2024, con scrittura privata registrata presso l'Agenzia delle Entrate, su esplicita richiesta del conduttore, il termine finale del contratto in oggetto veniva prorogato al 03/04/2025, allorquando il rapporto sarebbe cessato senza bisogno di disdetta.
Tanto premesso, l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione alla data del 03.04.2025 e, in caso di opposizione, di emettersi ordinanza di rilascio ex art. 665
c.p.c., oltre che alla rifusione delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio la parte intimata;
questa sosteneva che l'immobile di che trattasi in realtà era temporaneamente occupato dal sig. , a sua volta conduttore CP_2
dell'immobile in Roma Via Nicolini 10 di proprietà del , però inutilizzabile perché CP_1
soggetto ad importanti lavori di ristrutturazione e consolidamento, con conseguente sublocazione di fatto.
Il convenuto chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda e, nel caso, l'emissione di ordinanza di liberazione a carico dell'effettivo occupante dell'immobile sig. ; CP_2
il tutto col favore delle spese della lite.
Interveniva in giudizio il sig. eccependo la nullità della clausola di durata CP_2
del contratto di locazione del 3/5/2024, con riconduzione alla disciplina ordinaria dell'art. 2
della Legge 431/1998, con durata di 4+4 anni;
l'inefficacia della disdetta del contratto di locazione per mancanza dei presupposti di legge;
l'opponibilità della sublocazione, soggetta alla disciplina ordinaria dell'art. 2 della Legge 431/1998 con durata di 4+4 anni, alla proprietaria per conoscenza e ratifica tacita;
con vittoria delle spese di lite.
Il Tribunale, ordinava il rilascio e disponeva il mutamento del rito.
Parte attrice depositava memorie integrative in cui così concludeva: “preliminarmente,
dichiarare inammissibili, improcedibili e comunque infondate le eccezioni e domande formulate
dall'intervenuto , per tutte le ragioni esposte in narrativa;
-nel merito, convalidare CP_2
lo sfratto per finita locazione, confermando l'ordinanza di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c.,
condannando l'intimato (e/o l'occupante senza titolo) a rilasciare l'unità immobiliare sita in Roma,
Via F. Palasciano n. 24, int. 13 libera da persone e cose;
- condannare altresì il convenuto
al pagamento della mensilità di canone non corrisposta per marzo 2025, pari ad € CP_1
1.200,00 oltre interessi, nonché al pagamento degli oneri condominiali dovuti da aprile 2025 ad oggi,
pari ad € 652,50 (per le rate di aprile 2025, nonché per le successive rate trimestrali anticipate scadute
il 02.05.2025 ed il 02.09.2025) come documentate;
- condannare ancora il convenuto CP_1
al pagamento dell'indennità di occupazione dell'appartamento sito in Roma, Via F. Palasciano n. 24,
int. 13, per i mesi da luglio 2025 (compreso) sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi e
rivalutazione, indennità da quantificarsi almeno in misura pari al canone mensile previsto in
contratto; - condannare il convenuto al risarcimento del danno, da determinarsi in via CP_1
equitativa per aver egli disposto dell'appartamento condotto in locazione in violazione dell'espresso
divieto di cui all'art. 9 del contratto tra le parti, nonché - condannare entrambi i convenuti, ciascuno
per quanto di ragione, al risarcimento del danno come indicato e documentato in narrativa, da
liquidarsi in € 10.000,00, ovvero in quello maggiore o minore ritenuto di giustizia, da determinarsi
anche in via equitativa, avendo entrambi concorso ad esporre la deducente ad oneri per la
soddisfazione delle proprie esigenze abitative dal 30.05.2025.”
Parte convenuta, dal canto suo, con la memoria integrativa, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “respingere tutte le domande avversarie e le richieste economiche rivolte
all'intimato, perché infondate sia in fatto che in diritto, posto che l'Ing. non è Controparte_1
l'occupante dell'immobile de quo sito in Roma alla Via Palasciano 24; dichiarare non dovuta alcuna
indennità di occupazione in capo all'Ing. , per essere questa dovuta dall'effettivo Controparte_1
occupante nella denegata e non creduta ipotesi in cui venga accertata la debenza CP_2
di qualunque somma a carico dell'intimato, disporre la compensazione con quanto già indebitamente dal medesimo corrisposto a tale titolo.”
L'intervenuto , riproponeva le conclusioni di cui all'atto di intervento. CP_2
Espletata la mediazione, in difetto di mezzi istruttori ammissibili, la causa veniva discussa e decisa con la presente sentenza.


2. merito della lite.
Preliminarmente, va dichiarata la novità e, dunque, l'inammissibilità delle domande di condanna al pagamento somme e di risarcimento danni svolte dalla parte attrice con la memoria integrativa: trattasi, infatti, di domande diverse rispetto a quella di accertamento della cessazione del contratto di locazione, proposta con l'atto di citazione.
In proposito, va ricordato che "in tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla legge n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e
426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato" (v. Cass. n°11596.2005; Cass. n°15021.2004).
Detto ciò, la controversia in decisione ha per oggetto unicamente l'accertamento e declaratoria di cessazione del contratto formalmente stipulato tra ed Parte_1
relativo all'immobile in Roma, Via F. Palasciano n. 24 al piano 3°, int. Controparte_1
13 per la scadenza del 03.04.2025.
Ebbene, il contratto de quo formalmente transitorio stipulato per esigenze del conduttore,
costituente titolo della domanda principale (allegato all'intimazione di sfratto), pare concluso nel rispetto delle prescrizioni del DM Infrastrutture e Trasporti del 30.12.2002,
nonché DM del 16.01.2017, in quanto prevede una specifica clausola che individua l'esigenza di transitorietà del conduttore (“lavori strutturali ad appartamento”) con richiamo di documentazione (“pec dell'amministratore di condominio BNL”): parte convenuta non ha contestato né l'esigenza transitoria dichiarata, né l'allegazione della documentazione comprovante tale esigenza.
Il convenuto si è limitato ad eccepire la propria carenza di legittimazione passiva, avendo concesso il godimento dell'immobile locato a terzi e, precisamente al sig. , CP_2
odierno intervenuto, costituendo, a suo dire, un rapporto di sublocazione di fatto,
riconosciuto dalla parte locatrice attrice.
In proposito, va rilevato che viene estesa alle sublocazioni o cessioni concluse sotto la vigenza della l. n. 431/1998, il requisito della forma scritta ad substantiam richiesta da tale ultima normativa nonché, per quelle concluse successivamente all'1° gennaio 2005, l'obbligo della registrazione del contratto, per cui, nel caso di specie, l'assenza di un contratto scritto di sublocazione registrato, rende il , terzo occupante senza titolo dell'immobile di CP_2
che trattasi, verso cui la sentenza pronunciata nei confronti del conduttore esplicherà, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio.
Ne consegue che l'occupante non può vantare diritti di sorta nei confronti della locatrice,
con conseguente dichiarazione di inammissibilità dell'intervento e della ivi dispiegata domanda di riconduzione del contratto di locazione de quo alla durata legale che, invece, va dichiarato cessato alla scadenza del 03.04.2025.
Vale la pena di evidenziare, poi, che anche fosse stata ravvisabile una sublocazione dell'immobile, l'intervento volontario del subconduttore – laddove non sia volto a far valere la propria posizione di conduttore principale, in luogo dell'intimato, può ritenersi ammissibile nei soli limiti in cui possa essergli riconosciuta natura meramente adesiva (per le ragioni già evidenziate nell'ordinanza provvisoria di rilascio, che si richiama), non potendosi valutare le ragioni autonome fatte valere dallo stesso.
Alla dichiarazione di cessazione del contratto inter partes, segue la conferma dell'ordinanza di rilascio del 26.06.2025.
La soccombenza regola le spese della lite che vengono liquidate secondo i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.


Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
- dichiara inammissibili le domande di condanna al pagamento di somme e di risarcimento danni svolta da parte attrice con la memoria integrativa;

- accerta e dichiara che il contratto di locazione stipulato tra ed Parte_1
inerente all'immobile in Roma via Roma, Via F. Palasciano n. 24 al Controparte_1
piano 3°, int. 13 è cessato alla data del 03.04.2025;
- conferma l'ordinanza di rilascio del 26.06.2025;
- dichiara inammissibile l'intervento e, per l'effetto, la domanda di riconduzione del contratto alla durata legale, svolta da;
CP_2
- condanna il sig. ed il sig. alla rifusione, in favore Controparte_1 CP_2
dell'attrice, delle spese di lite che liquida in € 457,30 per esborsi e € 2.900,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario, iva e cpa come per legge.
Roma, 10.12.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa