REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa LE IE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1771/2021 R.G., avente ad oggetto “Divisione di beni” e vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Michele De Vita;
Parte_1 C.F._1
attore
E
(C.F.: , (C.F.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
e (C.F.: ), rappresentati e C.F._3 Controparte_3 C.F._4 difesi dall'Avv. Bruno Maselli;

convenuti
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del
23.4.2024, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Motivazioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio innanzi al Parte_1
Tribunale di Avellino e all'uopo Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 esponendo:
- di essere comproprietario in ragione del 500/1000 dell'unità immobiliare, adibita a negozio, sita in Altavilla Irpina al Corso Garibaldi n. 115, identificata nel N.C.E.U. del predetto
Comune al foglio 3, p.lla 680 sub. 2 e p.lla 1283 sub 7.
- che della restante quota sono titolari e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
quali eredi del germano;

[...] Persona_1
- che vani risultavano i tentativi di procedere bonariamente allo scioglimento della comunione, giacchè i convenuti non aderivano alla mediazione proposta dall'attore. Tanto premesso, chiedeva all'adito Tribunale di accogliere le seguenti Parte_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Avellino, reietta ogni contraria istanza, accertare e dichiarare:
1) dichiarare la divisione dell'immobile in premessa descritto, previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, secondo un comodo progetto di divisionale predisposto con l'ausilio di un consulente tecnico d'ufficio a nominarsi;

2) in subordine, ordinare la vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 688 c.c. a mezzo di professionista all'uopo delegato e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione alle rispettive quote;

3) in via gradata, qualora i convenuti fossero interessati, disporre l'attribuzione del bene in loro favore, con l'obbligo degli stessi a provvedere al conguaglio in denaro ritenuto di giustizia in favore dell'attore;
4) in via ulteriormente gradata, attribuire il bene in favore dell'attore con l'obbligo dello stesso a provvedere al conguaglio in denaro ritenuto di giustizia in favore dei convenuti.”
Con comparsa depositata in data 30.8.2021 si costituivano in giudizio e Controparte_1 [...]
, i quali chiedevano di accertare che l'immobile in comunione non è comodamente CP_2 divisibile e di procedere, conseguentemente, previa stima del suo valore, all'attribuzione dello stesso secondo i criteri dell'art. 720 c.c., non escludendo la vendita all'incanto, il tutto con vittoria delle spese.
Successivamente, in data 14.6.2022 si costituiva tardivamente la quale si Controparte_3 riportava alle richieste svolte dagli altri convenuti.
Disposta ed espletata CTU, all'esito dell'udienza del 23.4.2024, svoltasi nelle forme previste dall'art. 127-ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa veniva riservata in decisione concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
***
La controversia si presta ad essere integralmente definita sulla base della CTU estimativa. Trattasi di evenienza ricorrente ed ammessa dalla Suprema Corte nei casi di controversie - come la presente
- il cui oggetto sia connotato da elevato tecnicismo. Anche nel caso concreto, la CTU risulta aver assolto alla sua funzione tipica che è appunto quella di fornire al giudice valutazioni possibili solo con il ricorso a specifiche conoscenze specialistiche divenendo, in tal modo, fonte oggettiva di prova per la decisione di merito (rif. Cass. civ. n. 12695/2008; n. 1020/2006 n. 1020; n. 1512/2003;
n. 15399/2002). All'esito dell'incombente tecnico, quindi, il compendio immobiliare oggetto di causa, ubicato in Altavilla Irpina al Corso Garibaldi n. 15, è risultato composto da un locale commerciale attualmente locato ad uso pizzeria a taglio, “La Coccinella”, sito in corso Umberto I, situato a piano terra e sotterraneo individuato catastalmente al N.C.E.U., Foglio 3, part.lla 680 sub.
2 e p.lla 1283 sub 7.
Il cespite, oggetto del presente giudizio, è stato acquistato per successione mortis causa del
[...]
, che lasciava quali eredi la moglie e i figli, odierno CP_2 Parte_2 Parte_1 attore, e . Persona_1
Successivamente, con atto di donazione per notar del 28.07.2010 Persona_2 Parte_2 donava, con espressa riserva di usufrutto a favore della donante, ai figli e Persona_1 [...] la sua quota sul bene controverso. Parte_1
Il locale commerciale è rimasto in comunione tra i germani e Persona_1 Parte_1 A seguito del decesso del in data 29.04.2016, la titolarità della sua quota sul bene Persona_1 in comune è stata trasferita in capo ai suoi eredi, odierni convenuti.
I diritti di usufrutto vantati dalla si sono estinti alla sua morte, in data 22.08.2017. Pt_2
Nel suo complesso l'immobile si presenta in ottimo stato conservativo, sia internamente sia esternamente. Dalla donazione dell'immobile per notar si evince: Persona_3
Venendo alla stima, per la determinazione del valore degli immobili, il Tribunale ritiene di far proprie le conclusioni rassegnate nella perizia del CTU, ing. , in quanto fondate Persona_4 sul metodo sintetico per coefficienti di merito (stima al mq per superficie utile), tenuto conto dei valori di mercato praticati nella zona, dell'andamento dei prezzi nonché delle caratteristiche e della destinazione dei cespiti.
La stima del complesso immobiliare, in base a stime dirette, ai dati raccolti dall'osservatorio OMI e alla stima per capitalizzazione di redditi, ammonta a € 112.000,00 (arrotondato per difetto).
Va ora esaminato il profilo relativo alla divisibilità del compendio immobiliare.
Giova brevemente rammentare che, in punto di divisibilità o meno dell'immobile, trova applicazione l'art. 720 c.c. le cui disposizioni operano per lo scioglimento di ogni tipo di comunione in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1116 c.c. (rif. Cass. 12758/01; 1423/2000).
Il concetto di comoda divisibilità di un immobile cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula che il frazionamento del bene sia attuabile in tante porzioni separate ciascuna delle quali suscettibile di autonomo godimento da parte di ciascun condividente secondo la normale funzionalità dell'intero
(rif. Cass. 12998/01).
E' quindi necessario che la divisione in natura possa avvenire senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi ed inoltre, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (rif. Cass.14540/04; 1738/02; 11891/98).
Perché, dunque, possa procedersi alla divisione del bene comune occorre: 1) che il bene sia naturalmente suscettibile di divisione fisica;
2) che sia possibile formare, in concreto, porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento;
3) che tale divisione non comporti la creazione di servitù, pesi, o limitazioni eccessive e non richieda opere complesse e di notevole costo;
4) che la divisione non conduca ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero (rif. Cass. 1158/95; 7083/95; 5133/95; 1260/95).
In particolare, con riferimento ad ipotesi analoga a quella di cui si controverte, la Suprema Corte di cassazione ha escluso la comoda divisibilità di un immobile in considerazione delle opere da realizzare, ai fini della divisione, che avrebbero comportato un sostanziale e vistoso snaturamento rispetto alle originarie caratteristiche del bene con l'effetto di ridurne il complessivo valore economico in misura stimata pari al 25 per cento (Cass. 12406/2007).
Applicando tali principi al caso di specie, il Tribunale non può non rilevare come la divisione del locale (di circa 220 mq, di cui 100 mq destinati a locale cantina nel piano interrato) in due distinte unità immobiliari di piccola metratura, ancorché fisicamente praticabile, comporterebbe la necessità di sostenere costi eccessivi ed un drastico deprezzamento di valore, in quanto le dimensioni ridotte delle due nuove unità, hanno una minore appetibilità sul mercato immobiliare (cfr. p. 14 e 15 della relazione peritale).
Come rilevato dal CTU, ciascuna delle due unità immobiliari avrebbe un valore pari a circa € 44.000,00, l'una, e circa € 52.000,00, l'altra, da cui detrarre una quota per eventuali spese necessarie alla divisione. Ne consegue che - a fronte di un valore iniziale dell'appartamento indiviso pari ad euro 112.000,00, che comporta, in caso di dichiarata indivisibilità, l'attribuzione a ciascuno dei condividenti di una quota, pari al 50%, del valore di euro 56.000,00 - qualora si procedesse alla divisione in natura ciascuno dei due condividenti riceverebbe un bene del valore, in media, di circa
48.000,00 euro, da cui detrarre gli oneri di spesa da sostenere, con l'effetto di ridurne il complessivo valore economico della porzione assegnata.
Vieppiù, l'attore, a seguito dell'espletamento degli accertamenti peritali, nella comparsa conclusionale ha rinunciato alle altre domande proposte nel libello introduttivo e ha chiesto di
“dichiarare: in via preliminare l'indivisibilità dell'immobile in comunione, facente parte del fabbricato sito in Altavilla Irpina, Corso Garibaldi s.n.c., piano terra, con annessi locali interrati sottostanti, il tutto riportato nel catasto fabbricati di Altavilla Irpina al foglio 3, p.lle n. 680/2 e n.
1283/7 (tra loro graffate); adottare ogni altro provvedimento per la successiva vendita dell'immobile e distribuzione delle somme ricavate ai comunisti in proporzione alle relative quote.”
Sulla scorta di tali considerazioni, tenuto conto delle conclusioni congiunte rassegnate dalle parti, va dichiarata l'indivisibilità del compendio immobiliare.
Sciolta la comunione, occorre quindi procedere alla vendita dell'immobile, previa rimessione della causa sul ruolo, come da separata ordinanza.
Stante la natura del presente giudizio, le spese di lite e di CTU possono essere compensate tra le parti condividenti, non ravvisandosi alcuna soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, nell'ambito del giudizio recante n.
1771/2021 RG, così provvede:
1) dispone lo scioglimento della comunione ordinaria avente ad oggetto la consistenza di una unità immobiliare, adibita a negozio, sita in Altavilla Irpina al Corso Garibaldi n. 15, identificata nel N.C.E.U. al foglio 3, p.lla 680 sub. 2 e p.lla 1283 sub 7;
2) dichiara la consistenza immobiliare oggetto di causa non comodamente divisibile;

3) dispone con separata ordinanza per l'ulteriore svolgimento del giudizio ai fini della vendita del bene oggetto di causa;

4) compensa integralmente tra le parti le spese di lite;
5) pone le spese di CTU a definitivo carico di ciascuna parte in ragione della metà.
Così deciso in Avellino, il 24 ottobre 2024
Il Giudice
dr.ssa LE IE