N. R.G. 29328/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 29328/2025 promossa da:
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Maria Mauri e dall'Avv. Francesco Albani presso i quali è elettivamente domiciliata in Roma, viale Bruno Buozzi 47, giusta procura in calce al ricorso
RICORRENTE contro
P. IVA ) in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 con il patrocinio dell'Avv. Pasquale Basso ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, viale Vittorio Emanuele 58, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: azione di nullità e di inadempimento del contratto di locazione.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 20.11.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione iscritto a ruolo il 11.06.2025 la ha citato in giudizio la Parte_1 per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “

1. Accertare e dichiarare Controparte_1
l'illegittimità delle condotte poste in essere dalla convenuta in quanto Controparte_1 inadempienti agli obblighi derivanti dal contratto di locazione commerciale sottoscritto in 1 data 2. Accertare e dichiarare la nullità, inefficacia e/o inopponibilità della comunicazione del 24.03.2025 con cui ha dichiarato la risoluzione del contratto con effetto Controparte_1 retroattivo;

3. Accertare e dichiarare, in ogni caso, la risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice, ai sensi dell'art. 1453 c.c.; 4. Accertare e dichiarare che le condotte della convenuta sono gravemente antigiuridiche, lesive degli obblighi contrattuali
e fonte autonoma di responsabilità sia contrattuale che extracontrattuale, ex artt. 1176,
1218, 1223, 1375 e 2043 c.c.; 5. Condannare la convenuta al risarcimento dei danni subiti da parte attrice, quantificati in complessivi € 131.600,00 (di cui € 66.600,00 indennità di avviamento commerciale, € 45.000,00 per lucro cessante, € 20.000,00 per danno all'immagine), oltre IVA se dovuta, interessi legali e rivalutazione monetaria fino al soddisfo;

6. Disponga, ai sensi dell'art. 671 c.p.c., il sequestro conservativo sull'immobile oggetto di causa sito in Roma, ovvero sulle somme ricavabili o ricavate dalla sua alienazione
o su altri beni mobili o immobili della convenuta fino a concorrenza della somma di cui al punto 5);

7. Disponga, ai sensi degli artt. 2643 e ss. c.c., la trascrizione del presente atto di citazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente, affinché abbia effetto opponibile ai terzi, anche in relazione a eventuali trasferimenti immobiliari futuri;
8.
Condannare la convenuta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento del danno per responsabilità aggravata, in misura equitativa e comunque non inferiore alla misura minima di legge;

9. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa. In via estremamente subordinata, e solo nel caso di rigetto parziale delle domande di cui sopra:

8. Condannare comunque la convenuta alla restituzione dei canoni già versati da parte attrice (gennaio, febbraio e marzo 2025) pari a complessivi € 11.100,00 oltre IVA, nonché del deposito cauzionale pari a € 7.000,00, per un totale di € 18.100,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria fino al soddisfo;

9. Accertare e dichiarare il diritto di parte attrice ad ottenere l'integrale risarcimento dei danni causati dalle condotte illecite poste in essere dalla convenuta anche indipendentemente dalla sorte del contratto, per l'uso sine titulo dei locali, le interruzioni di attività lavorativa e l'impossibilità di fruire della sede operativa, con liquidazione in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.; 10. Con ogni ulteriore provvedimento che l'Ill.mo Tribunale vorrà adottare, anche in via equitativa e/o officiosa, ai fini della completa reintegrazione del danno”. La deduce di aver sottoscritto Parte_1 con la il 07.11.2024, un contratto di locazione con data iniziale del 01.01.2025 Controparte_1 avente a oggetto una porzione dell'immobile sito in Roma, via Adrianopoli 80 da destinare a uffici al primo piano. Al momento della sottoscrizione del contratto la Parte_1 corrispondeva alla la somma di € 11.914,00 di cui € 3.700,00 oltre Iva quale Controparte_1
2 canone anticipato per il mese di gennaio 2025 e n. 2 mensilità a titolo di cauzione per €
7.900,00. La ricorrente lamenta che la società locatrice, sin dalla metà del mese di febbraio e cioè dopo solo poche settimane dall'inizio della locazione del 01.01.2025, manifestava l'intenzione a reimpossessarsi degli uffici locati tentando, con modalità anomale, discutibili nonché antigiuridiche, di spingere la conduttrice a riconsegnare lo stesso. In particolare, la ha comunicato, il 24.03.2025, di aver proceduto alla registrazione della Controparte_1 risoluzione contrattuale il 21.03.2025 diffidando la conduttrice a rilasciare l'immobile.
Inoltre, la società locatrice ha emesso, il 05.04.2025 fattura per il pagamento di indennità di occupazione mentre la corretta dicitura sarebbe stata quella di pagamento del canone di locazione. La allora, lamenta i seguenti inadempimenti: Parte_1
- emissione di fatture irregolari e inconferenti con l'oggetto del contratto, (indennità di occupazione), pur in assenza di atti idonei a sciogliere il vincolo contrattuale;

- assunzione unilaterale di provvedimenti di risoluzione del contratto con efficacia retroattiva alla stessa data di stipula (01.01.2025), in totale assenza di provvedimenti giudiziali, clausole risolutive espresse attivate o consenso del conduttore, in palese violazione degli artt. 1372,
1453 e ss. c.c.;
- mancato rispetto del pacifico godimento del bene locato, attuando misure di fatto idonee a rendere l'immobile inutilizzabile: affissione di avvisi coercitivi di sgombero, interruzione arbitraria di luce, acqua e connessioni, blocco dell'accesso agli uffici.
Quest'ultimo punto si riferisce al fatto che la locatrice ha affisso, in data 5 maggio 2025, nei pressi degli uffici locati, avviso con cui comunicava che per interventi di manutenzione all'impianto antincendio dal 16 maggio 2025 i locali dovevano essere liberati da persone e cose, vietandone l'accesso fino al 31 dicembre 2025. Inoltre, in data 12 maggio 2025, la società locatrice ha provveduto al distacco degli impianti elettrici idrici e di Internet rendendo impossibile l'utilizzo dei locali.
Inoltre, la lamenta la violazione degli obblighi di buona fede e correttezza Parte_1 per la condotta complessiva della e, comunque, agisce anche ai sensi Controparte_1 dell'articolo 2043 del codice civile. In conclusione, la ricorrente chiede la risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice e il risarcimento del danno per complessivi euro 131.600,00 di cui euro 66.600,00 per indennità di avviamento commerciale, euro 45.000 per lucro cessante, euro 20.000 per danno all'immagine. La ha, poi, Avanzato Parte_1 domanda cautelare per ottenere il sequestro conservativo ai sensi dell'articolo 671 del codice di procedura civile fino alla concorrenza delle somme richieste a titolo di risarcimento e la trascrizione dell'atto di citazione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
3 Si è costituita la con comparsa depositata il 24.07.2025 nella quale ha così Controparte_1 concluso: “Voglia l'adito Tribunale In via pregiudiziale, sulla base di quanto esposto al § 1 disporre il mutamento del rito in virtù degli artt.447 bis, 414 e 415 cpc e per l'effetto, in applicazione dell'art. 426 cpc, fissare con ordinanza l'udienza di cui all'articolo 420 cpc, il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti;
nel merito rigettare tutte le richieste principali e subordinate, ex adverso formulate, in quanto assolutamente insussistenti in fatto ed in diritto sulla base di quanto affermato ai §§ 2-3-4-5-6-7-8; rigettare la domanda di sequestro conservativo ex art.671 c.p.c., sull'immobile oggetto di causa sito in Roma, ovvero sulle somme ricavabili o ricavate dalla sua alienazione, in quanto inammissibile/improcedibile e non ricorrendone, altresì, i presupposti, in virtù di quanto dedotto al § 9, con conseguente diniego alla richiesta di trascrizione della domanda giudiziale presente atto di citazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente;
in via riconvenzionale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1, comma 346, della L.
n. 311 del 2004, dichiarare nullo il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data
07/11/2024 in virtù di quanto dedotto al § 10'; in via subordinata riconvenzionale dichiarare il contratto di locazione, sottoscritto dalle parti in data 07/11/2024, risolto per inadempimento del conduttore ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 e/o degli artt. 1453 e
1455 c.c., così come dedotto al § 11; ancora in via riconvenzionale, in virtù di quanto dedotto al §12, condannare al pagamento in favore di della Parte_1 CP_1 complessiva somma € 9.028,00 o a titolo di indennità di occupazione o a titolo di canoni di locazione scaduti a seconda che ritenga il contratto di locazione de quo nullo, oppure valido ed efficace, oltre interessi moratori ex D.lgs. n. 231/2002, decorrenti al giorno successivo alla scadenza del termine per ciascun pagamento e fino all'effettivo soddisfo;
in ogni caso condannare al pagamento delle competenze di causa, oltre iva, cpa e 15% Parte_1 come per legge”. La solleva eccezione di nullità del contratto che non avrebbe Controparte_1 dovuto essere registrato perché la destinazione catastale dell'immobile non poteva essere cambiata. Nello specifico, l' negò la registrazione in virtù della diversità Controparte_2 catastale dell'immobile rispetto al tipo di contratto di locazione prescelto. Dunque, la registrazione operata il 14.02.2025 dalla sarebbe illecita e il contratto nullo Parte_1 per impossibilità di registrazione. Da qui la correttezza della condotta della Controparte_1
Vista l'illecita registrazione la resistente si sarebbe vista costretta a procedere con la registrazione della risoluzione del contratto. Inoltre, la evidenzia che nessuno Controparte_1 spossessamento sarebbe avvenuto ma che la necessità di rilasciare l'immobile il 19.05.2025
4 era sorta dall'esigenza di realizzare dei lavori per l'installazione di un impianto antincendio sorta da un evento incendiario verificatosi il 19.10.2024. La poi, avanza Controparte_1 domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 7 del contratto di locazione visto che la non avrebbe versato i canoni di aprile Parte_1
e maggio 2025.
Con decreto del 25.09.2025 è stato disposto il mutamento del rito e le parti hanno regolarmente depositato le memorie integrative ex art. 426 c.p.c. nelle quali hanno ribadito le proprie posizioni.
La domanda cautelare è stata rigettata con ordinanza del 25 settembre 2025.


2. Nel merito
In primo luogo, deve essere affrontata la domanda di nullità avanzata dalla in Controparte_1 riconvenzionale. A tal proposito la resistente sostiene che la registrazione non sarebbe stata effettuata nei termini di legge, sarebbe erronea dal punto di vista formale e privata di effetti dalla successiva registrazione della risoluzione. Nessuna di queste contestazioni coglie nel segno. In ordine alla tesi secondo la quale l' avrebbe rifiutato la Controparte_2 registrazione per la destinazione catastale dell'immobile deve rilevarsi l'assoluta carenza di prova. Come visto, la sostiene che l' avrebbe rifiutato la Controparte_1 Controparte_2 registrazione ma di tale rifiuto non è stata fornita alcuna prova. La si è limitata Controparte_1
a produrre (allegati 4 e 5 alla comparsa) la comunicazione dell' , ex Controparte_2
Agenzia del Territorio, di motivazione di mancata accettazione della DOCFA evidentemente relativa alla richiesta di mutamento della destinazione catastale. Nulla, però, viene dimostrato in ordine a un diniego dell' alla registrazione del contratto. Le prove Controparte_2 orali sul punto appaiono generiche e, comunque, non decisive. Invero, l'eventuale rifiuto della registrazione da parte del dipendente dell' addetto allo sportello Controparte_2 non appare certo valida manifestazione di volontà della P.A. che, come noto, avviene per provvedimenti amministrativi. Peraltro, la registrazione del contratto non presuppone la verifica della validità dello stesso né avrebbe potuto. Infatti, la Suprema Corte considera validi anche i contratti di locazione aventi a oggetto immobili abusivi. A tal proposito si legge: “In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o
d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. 5 (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della
l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti” (Corte di Cassazione, Sez. II, ord. n. 27485 del
28.10.2019). Dunque, appare inverosimile e comunque non è dimostrato, che l' CP_2
abbia rifiutato la registrazione con un provvedimento amministrativo che costituisca
[...] valida espressione della volontà della medesima P.A. D'altra parte, la stessa Controparte_1 ha dimostrato l'avvenuta registrazione (allegato 6 alla comparsa). Il fatto che la stessa sia stata effettuata utilizzando il modello S1 anziché quello S2 appare del tutto irrilevante. La registrazione è stata effettuata ed è presente. In ordine alla tardiva registrazione deve rilevarsi come l'oggetto del presente contenzioso è un contratto di locazione ad uso diverso e non abitativo con la conseguenza che non può trovare applicazione l'articolo 13 della legge 431 del 1998 e il termine per la registrazione ivi indicato. L'unica norma applicabile è quella di cui all'articolo 1, comma 346, che la legge 311 del 2004 la quale prevede che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. La norma non prevede un termine perentorio entro il quale effettuare la registrazione. Ad ogni buon conto, anche in tema di locazioni abitative per le quali è previsto un termine per la registrazione di 30 giorni, la Suprema Corte afferma che “Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza "ex tunc", sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato” (Corte di
Cassazione, Sez. III, ord. n. 32934 del 20.12.2018). Inoltre, deve rilevarsi come la successiva registrazione di una risoluzione contrattuale mai avvenuta, costituisce illecito tributario della locatrice ma non incide sulla validità della registrazione originaria. In conclusione,
l'eccezione e la medesima domanda riconvenzionale di nullità avanzata dalla Controparte_1 devono essere rigettate.
Devono allora essere affrontate congiuntamente le reciproche domande di risoluzione che avanzano ricorrente e resistente lamentando ciascuna l'inadempimento dell'altra.
Con la prima domanda di risoluzione la lamenta l'inadempimento Parte_1 dell'obbligo della conduttrice di garantire il pacifico godimento durante la locazione con condotte pregiudizievoli. La prima, come visto, sarebbe quella di emissioni di fatture irregolari perché dal Marzo 2025 la locatrice ha emesso fatture per “indennità di
6 occupazione” e non per “canone di locazione”. Effettivamente, alla luce della validità del contratto di locazione, la dicitura delle fatture appare errata ma questo non pregiudica il godimento dell'immobile e non elide l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione. Invero, la non deduce nè dimostra come l'emissione di fatture con errata indicazione Parte_1 possa aver pregiudicato il godimento dell'immobile. La resistente, poi, lamenta la condotta della riguardo alla assunzione unilaterale di provvedimenti di risoluzione del Controparte_1 contratto. Effettivamente la locatrice ha registrato la risoluzione del contratto (allegato 7) ma tale registrazione, oltre a essere falsa per aver indicato il giorno della risoluzione nel
01.01.2025, medesima data dell'inizio della locazione, appare irrilevante ai fini dell'efficacia del contratto e della validità dello stesso. Infatti, la risoluzione è un istituto di diritto civile che si verifica nelle ipotesi di cui agli articoli 1453 e seguenti del codice civile e non con una semplice registrazione di avvenuta risoluzione. Peraltro, ci si chiede in che modo la registrazione della risoluzione del contratto abbia determinato un pregiudizio nel godimento del bene. Dunque, la prima domanda di risoluzione della deve essere Parte_1 rigettata.
Con altra domanda, la lamenta la violazione dell'obbligo di buona fede Parte_1 contrattuale sia con riferimento ai medesimi motivi già affrontati sia con riguardo alla privazione del godimento nel maggio 2025. Come visto, la ricorrente lamenta che la resistente avrebbe affisso nei locali concessi in locazione, in data 5 maggio 2025, un avviso in cui comunicava che, per presunti interventi di manutenzione all'impianto antincendio, dal
16 maggio 2025 i locali dovevano essere liberati. A tal proposito la fornisce Controparte_1 piena prova che i lavori non sono un pretesto ma nascono dall'esigenza causata dall'incendio occorso nei locali il 19.10.2024. Viene, infatti, allegato il verbale di intervento dei Vigili del
FU (allegato 13 alla comparsa). Inoltre, il fatto che fossero necessari dei lavori di manutenzione straordinaria è dimostrato anche dall'art. 9 del contratto di locazione dove si legge che “Il locatore potrà effettuare riparazioni, anche non urgenti, all'interno dell'immobile locato, senza corrispondere alcuna indennità al conduttore, anche se la durata delle riparazioni sia superiore a 20 giorni, con ciò derogandosi per volontà delle parti alla disposizione dell'articolo 1584 codice civile”. Evidentemente, tale clausola è stata apposta nella consapevolezza della necessità di effettuare riparazioni straordinarie. Inoltre, la società proprietaria dimostra che i lavori non sono un pretesto ma che si sono svolti realmente. Infatti, viene allegata la scia per i lavori (allegato 12 alla comparsa) e le fatture di pagamento del contratto di appalto (allegato alla memoria integrativa). Allora, l'interruzione dei servizi del
12 maggio 2025 trova spiegazione non in una condotta abusiva della locatrice ma
7 nell'imminente inizio dei lavori. In conclusione, anche questa domanda di inadempimento della conduttrice deve essere rigettata.
Parimenti infondata e la domanda di risarcimento del danno ai sensi dell'articolo 2043 codice civile visto che non viene configurato alcun illecito extracontrattuale in capo alla CP_1
[...]
Infatti, in assenza di illeciti contrattuali o extracontrattuali tutte le domande di risarcimento del danno devono essere rigettate.
Deve, allora, essere affrontata la domanda di risoluzione della Quest'ultima Controparte_1 lamenta il mancato pagamento dei canoni di aprile e maggio 2025. Ai fini della risoluzione la si avvale della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 del contratto di Controparte_1 locazione dove si legge “Il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione entro 15 giorni dalla scadenza, come pure la mutata destinazione dell'uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell'articolo 1456 c.c.”. La dichiara di volersi avvalere di tale clausola nella Controparte_1 comparsa di costituzione e risposta così realizzando tutti i requisiti di cui all'art. 1456 c.c.
Come noto la Suprema Corte afferma che “In tema di clausola risolutiva espressa, la dichiarazione del creditore della prestazione inadempiuta di volersi avvalere dell'effetto risolutivo di diritto di cui all'art.1456 cod. civ. non deve essere necessariamente contenuta in un atto stragiudiziale precedente alla lite, potendo essa per converso manifestarsi, del tutto legittimamente, con lo stesso atto di citazione o con altro atto processuale ad esso equiparato” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 9275 del
04.05.2005). Pertanto, già il solo inadempimento nel pagamento del canone dell'aprile 2025 giustifica la pronuncia di risoluzione o meglio la constatazione che l'effetto risolutivo si è già prodotto per legge. Come visto, infatti, la semplice giustificazione della Parte_1 che il pagamento non sarebbe stato effettuato per errata indicazione nella fattura emessa dalla di “indennità per illegittima occupazione” invece che “canone di locazione” Controparte_1 non appare in alcun modo giustificare l'omesso pagamento. Infatti, il debitore, nel pagare avrebbe potuto dichiarare di versare la somma a titolo di canone e non di indennità di occupazione.
In conclusione, deve rilevarsi che il contratto di locazione concluso tra la e Parte_1 la il 07.11.2024 avente a oggetto l'immobile sito in Roma alla via Adrianopoli Controparte_1
80-82, identificato al N.C.E.U. al foglio 126, particella 74, subalterno 6 si è risolto per
8 attivazione della clausola risolutiva di cui all'art. 7 del contratto a causa dell'inadempimento della Parte_1
L'accoglimento della domanda di risoluzione porta al rigetto della domanda di pagamento dell'indennità di perdita di avviamento che, dall'art. 34 della L. 392/78 è esclusa per le ipotesi di risoluzione per colpa della conduttrice.
Inoltre, deve trovare accoglimento la domanda di pagamento dei canoni per i mesi di aprile e parte di maggio 2025. Per il mese di maggio sarà dovuta la sola somma di € 1.241,94 (€
3.500,00 : 31) X 11 visto che l'occupazione è stata possibile solo fino al 11.05.2025 stante il distacco del 12.05.2025.
Peraltro, deve trovare accoglimento la domanda della di restituzione del Parte_1 deposito cauzionale di € 7.000,00 stante la già avvenuta riconsegna dell'immobile. A tal proposito la sostiene che dette somme sarebbero destinate a coprire i costi di Controparte_1 presunti danni cagionati dalla conduttrice. Tali danni, però, non sono dimostrati né specificatamente allegati così che il deposito cauzionale deve essere restituito.
Trattandosi del medesimo rapporto giuridico può procedersi d'ufficio alla compensazione impropria. Pertanto, si avrà: € 7.000,00 - € 4.741,94 = € 2.258,06. Sul punto si legge:
“Quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico - ancorché complesso - rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione "propria", bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale” (Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n. 26365 del
09.10.2024).
Infine, deve essere disposta la trasmissione degli atti all'Agenzia delle Entrate stante la violazione tributaria della che ha falsamente dichiarato la risoluzione della Controparte_1 locazione come da allegato 7 alla comparsa di costituzione.


3. Sulle spese
Le spese devono essere compensate stante il rigetto della domanda di nullità della CP_1
il rigetto delle domande della ma l'accoglimento della domanda di
[...] Parte_1 restituzione del deposito cauzionale e di condanna al pagamento dei canoni.
Invece, deve essere disposta la liquidazione delle spese di lite del giudizio cautelare ai sensi dell'art. 669 octies c.p.c. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al decreto ministeriale 55 del 2014 in relazione ai giudizi cautelari di valore ricompreso tra euro
52.000 ed euro 260.000 eliminando la fase istruttoria che non si è tenuta e applicando i compensi medi come prescritto dalla legge. Pertanto, la deve essere Parte_1
9 condannata alla rifusione delle spese di lite del giudizio cautelare che si liquidano in €
5.224,00 per compensi ed € 783,60 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
-rigetta tutte le domande della tranne quella di restituzione del deposito Parte_1 cauzionale;

-rigetta la domanda riconvenzionale della di declaratoria di nullità; Controparte_1
-accerta che il contratto di locazione concluso tra la e la il Parte_1 Controparte_1
07.11.2024 avente a oggetto l'immobile sito in Roma alla via Adrianopoli 80-82, identificato al N.C.E.U. al foglio 126, particella 74, subalterno 6 si è risolto per attivazione della clausola risolutiva di cui all'art. 7 del contratto a causa dell'inadempimento della Parte_1
-in accoglimento della domanda di pagamento dei canoni avanzata dalla e di Controparte_1 restituzione del deposito cauzionale avanzata dalla effettuata la Parte_1 compensazione impropria e condanna la al pagamento, in favore della Controparte_1
della somma di € 2.258,06 oltre interessi nella misura legale dalla data di Parte_1 presentazione della domanda del 11.06.2025 fino a quella di effettivo pagamento;

-compensa le spese di lite del giudizio di merito;

-condanna la alla rifusione delle spese di lite del giudizio cautelare che si Parte_1 liquidano in € 5.224,00 per compensi ed € 783,60 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge;

-dispone la trasmissione degli atti all' delle Entrate stante la violazione tributaria CP_2 della che ha falsamente dichiarato la risoluzione della locazione come da Controparte_1 allegato 7 alla comparsa di costituzione.
Roma, 20.11.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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