REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA in composizione monocratica, in persona del giudice Ettore di Roberto, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A
(ex art. 281 sexies u.c. c.p.c.) nella causa iscritta al n. 1860/2023 R.G.A.C., promossa da:
C.F. , rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dagli Avvocati Mario Cozza e Marco Maria Lo Curto.
Parte ricorrente
C o n t r o
C.F. , rappresentata e difesa dagli Avvocati Controparte_1 C.F._2
Girolamo Abbatescianni e Jlenia Latella
Parte resistente nonché contro
C.F. e C.F. Controparte_2 C.F._3 CP_3

C.F._4
Parti resistenti contumaci sulle seguenti
CONCLUSIONI:
Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: NEL MERITO, in via
PRINCIPALE, accertare e dichiarare l'illegittimità e/o nullità e/o comunque invalidità e/o inefficacia, in
tutto o in parte, del (e/o dichiarare nullo e/o annullare, in tutto o in parte, il) Regolamento approvato in
data 18 aprile 2023 e/o le clausole in esso contenute e meglio descritte in atti, per i motivi ivi ampiamente
illustrati. IN OGNI CASO, condannare i signori e CP_3 Controparte_1 Controparte_2 alla rifusione di spese e compensi di difesa, oltre rimborso spese forfettario 15%, IVA e CPA.”
Per parte resistente:
“Che il Tribunale, respinta ogni contraria domanda, deduzione, eccezione e difesa, voglia
- in via preliminare, dichiarare la carenza di interesse della Sig.ra ad impugnare Parte_1
il documento da essa definito Regolamento del 18 aprile 2022; - in subordine, dichiarare inammissibile l'impugnazione del Regolamento di comunione adottato in data 18 aprile 2022 per violazione dell'art. 1109 c.c.; in via ulteriormente gradata, respingere tutte le domande e/o eccezioni avversarie, in quanto infondate in fatto ed in diritto e, per l'effetto, dichiarare la legittimità ed efficacia del Regolamento di comunione adottato in data 18 aprile 2022; in ogni caso, con vittoria di spese e compensi del giudizio.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Le parti del presente giudizio sono comproprietarie dell'immobile sito in Lerici (SP), Via Fiascherino
n. 9 (in ragione della quota di 2/9 ciascuno quanto alla ricorrente e ai due fratelli, e CP_1 [...]
in ragione della quota di 3/9 quanto alla madre, . Controparte_2 CP_3
Oggetto di causa è il regolamento della comunione approvato in data 18.4.2023 con il voto favorevole degli odierni convenuti (espresso per dal curatore speciale della stessa, appositamente nominato CP_3 dal Giudice tutelare in sostituzione dell'amministratore di sostegno).
Detto regolamento (cfr. doc. 6 fasc. p. ric.) ha il seguente contenuto:
“1. DURATA
La casa, il garage e il giardino saranno utilizzati a turno in proporzione delle quote di comproprietà
e pertanto per 18 mesi da (periodo arrotondato) e per 12 mesi da ciascuno degli altri CP_3
comproprietari.


2. RIPARTIZIONE
Il primo turno, a decorrere dall'approvazione del presente Regolamento, spetta a il CP_3
secondo turno a il terzo turno a il quarto turno a Controparte_2 Controparte_1 [...]
e così via salvo, se necessario, concordare nuovi turni, sempre tenendo conto delle quote Parte_1
di comproprietà. La scelta di tale turnazione è legata all'esigenza di mettere subito a reddito
l'immobile.


3. GESTIONE DELLA COSA COMUNE
Ciascun comproprietario nel corso del proprio turno: a) deve lasciare, al termine del turno,
l'immobile, il garage e il giardino puliti e in stato decoroso, ritirando tutti i propri beni ed effetti personali;
b) è responsabile di eventuali danni arrecati all'immobile.


4. SPESE
Al riguardo occorre distinguere: a) le spese inerenti al titolo di proprietà (tra cui, IMU, polizze assicurative, canone demaniale da concessione, ecc.), che vanno ripartite tra i 4 comunisti in base alle rispettive quote;
b) le spese inerenti all'utilizzo dell'immobile (Energia Elettrica, Gas, Acqua etc.) che vanno ripartite in base all'effettivo utilizzo. Restano, quindi, a carico di ciascun proprietario le spese sub a), nelle quali sono da ricomprendere le quote fisse delle utenze. Le spese di ordinaria amministrazione finalizzate esclusivamente alla mera conservazione del bene fino a concorrenza di Furo 9.000 l'anno saranno adottate con decisione assunta a maggioranza dei comunisti;
gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per importi più elevati dovranno essere adottati, a seguito di preventiva comunicazione, con decisione assunta con il consenso unanime di tutti i comunisti.


5. ASSICURAZIONE
L'immobile dovrà essere assicurato per incendio e danni in genere nonché per responsabilità civile.
La polizza dovrà essere a carico di tutti i comproprietari.


6. INTESTAZIONE UTENZE E ASSICURAZIONE
Contr La Curatrice speciale individua nell' Arch. la persona idonea Controparte_1 all'intestazione delle utenze e dell'assicurazione dell'immobile al fine di facilitare il compito all'
Amministratore di Sostegno di rendicontare le spese sostenute dalla Sig.ra CP_3


7. LOCAZIONE A TERZI
Ciascun proprietario può: a) locare a terzi l'immobile in base al valore di mercato purché con contratti stagionali non eccedenti la durata del proprio turno;
b) cedere il proprio turno ad un altro comproprietario convenendo con lo stesso l'importo del relativo corrispettivo.”
La ricorrente (che tramite il proprio delegato aveva espresso voto contrario) in questa sede ha proposto impugnazione per fare dichiarare “l'illegittimità e/o nullità e/o comunque invalidità e/o inefficacia, in tutto o in parte” di tale regolamento.
Solo si è costituita in giudizio per contestare il ricorso avversario, eccependo Controparte_1
anzitutto il difetto di interesse ad agire in capo alla sorella: secondo quanto prospettato dalla convenuta, infatti, quello in oggetto sarebbe una “mera bozza” di regolamento, peraltro mai attuata.
L'eccezione è infondata.
E' indubbia l'esistenza di un testo approvato dalla maggioranza dei comunisti e di possibile rilevanza ai sensi dell'art. 1106 c.c., siccome documentato;
occorre, dunque, verificarne la validità ai sensi di legge, a prescindere dal fatto che le parti abbiano o meno dato esecuzione a quelle disposizioni.
Ebbene, in ricorso è stata anzitutto dedotta l'illegittimità/nullità (per violazione degli artt. 832 e 1102
c.c.) delle clausole 1 e 2. lamenta, cioè, che in forza di quanto previsto nei punti suddetti del Parte_1
regolamento ella verrebbe privata della possibilità di godere dell'immobile per ben 42 mesi consecutivi ogni quattro anni e mezzo (54 mesi), così da “compromettere e comprimere grandemente
e indefinitamente” il suo diritto di (com)proprietà. In contestazione, pertanto, è la lunghezza dei turni, sostenendosi che una disciplina come quella in esame per poter essere considerata efficace avrebbe dovuto avere il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.
Gli altri motivi di impugnazione, riguardanti le clausole di cui ai punti 4 e 7, anche con riferimento all'art. 1101 c.c., sono strettamente connessi: la ricorrente si duole del fatto che, pur non potendo utilizzare l'immobile periodicamente per un tempo così lungo, comunque: sarebbe obbligata a contribuire alle “spese inerenti al titolo di proprietà” e alle spese di ordinaria amministrazione
(“finalizzate alla mera conservazione del bene”) deliberate ogni anno dalla maggioranza, fino all'importo di Euro 9.000,00; non percepirebbe i corrispettivi dell'eventuale locazione che gli altri comunisti decidessero di concludere con terzi nei periodi di rispettiva spettanza (con il rischio ulteriore che il conduttore del precedente comproprietario non rilasci tempestivamente il bene).
La convenuta ha eccepito preliminarmente l'inammissibilità dell'impugnazione cosi proposta ai sensi dell'art. 1109 c.c., essendo stati dedotti motivi estranei a quelli elencati nella norma suddetta.
Anche tale eccezione è infondata.
L'art. 1109 c.c. non riguarda anche le ipotesi di eventuale nullità della delibera;
nullità, dunque, che può in ogni caso essere fatta valere in giudizio.
Nel merito, in termini generali è vero, come da costante giurisprudenza, che la maggioranza, regolamentando l'uso della cosa comune, ben può decidere un uso turnario dello stesso, laddove la sua natura non ne permetta il simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari;
così esercitandosi un potere discrezionale che l'autorità giudiziaria di norma non può sindacare, salva l'esistenza di un grave pregiudizio al bene.
Nel caso di specie, tuttavia, deve ritenersi che la disciplina in concreto individuata non sia più riconducibile all'ambito tipico dell'ordinaria amministrazione e del miglior godimento della cosa comune, contenendo disposizioni invero abnormi, che finiscono per incidere sui diritti dei comproprietari attraverso limitazioni che per essere ammesse avrebbero dovuto essere acconsentite da tutti gli interessati.
La regolamentazione in esame, letta nel suo complesso, a partire dall'individuazione della durata dei vari turni, nei termini sopra riportati, risulta, cioè, lesiva della posizione del singolo comunista, in particolare impedendo il godimento del bene per un periodo eccessivo e altresì privando in modo significativo il soggetto del diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune.
Non si tratta, del resto, di una disciplina necessitata, ben potendosi immaginare avvicendamenti nella disponibilità dell'immobile più frequenti e pur sempre rispettosi dell'esigenza di una proficua messa a frutto del bene (per esempio, tramite contratti di locazione ad uso turistico). A quanto fin qui osservato consegue la nullità delle clausole impugnate e quindi (cfr. art. 1419 c.c.) dell'intero regolamento.
Le spese di lite seguono la soccombenza della convenuta costituita.
La liquidazione è effettuata come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminato della controversia, dell'oggetto e della non elevata complessità della stessa, nonché dell'attività processuale resasi necessaria, tale da giustificare una riduzione di giustizia dei valori medi di tabella per le tre fasi in rilievo (esclusa quella istruttoria).
Le spese vanno, invece, dichiarate non ripetibili nei rapporti tra la ricorrente e le parti contumaci.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, così provvede: dichiara la nullità del regolamento approvato in data 18.4.2023, relativo alla comunione sull'immobile sito in Lerici, Via Fiascherino n. 9; condanna alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla ricorrente, che si Controparte_1
liquidano in 518,00 euro per esborsi e 3.800,00 euro per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA.
Così deciso alla Spezia, il 19.11.2024
Il Giudice
Ettore Di Roberto