REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLZANO
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice monocratico Günter Morandell,
viste le note scritte depositate tempestivamente dalle parti contenenti i contributi di discussione e le conclusioni precisate;

visti e applicati gli artt.127ter, comma 5, e 128 c.p.c.;

emette e deposita,
con riferimento all'udienza per trattazione scritta del 09/09/2025, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di 1° grado iscritta al R.G. n. 1500/2025 pendente tra:
parte ricorrente: , codice fiscale: , Parte_1 C.F._1
con l'avv. DAGOSTIN FRANCESCO,
parte resistente: , codice fiscale: con l'avv. CP_1 C.F._2
1 ZWIRNER GILDA.
OGGETTO:
Cessazione di contratto di locazione di immobile adibito ad uso abitativo
CONCLUSIONI
per la parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, per i motivi di cui in narrativa, ogni contraria
domanda ed eccezione respinta
1.- Accertare e dichiarare la cessazione del contratto di locazione di cui è causa alla
prima scadenza del 30.4.2025 per effetto del legittimo diniego di rinnovo comunicato
dal locatore ai sensi dell'art. 3 L. 431/1998;
2.- Per l'effetto, ordinare al convenuto l'immediato rilascio dell'immobile sito in
Bolzano, Passeggiata dei Castani 29, fissando la data dell'esecuzione ai sensi
dell'art. 56 L. 392/197
3.- Condannare il convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione ex art. 1591
c.c. dalla data di scadenza del contratto fino all'effettivo rilascio, oltre ad interessi e
rivalutazione dal dovuto al saldo;

4.- Con piena vittoria di spese e compensi di causa, da liquidarsi giusti parametri di
cui al D.M. 10.3.2014, n. 55 nel testo vigente”;
per la parte resistente:
2 “dichiara di non opporsi alle richieste avversarie e chiede il massimo di proroga”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
DELLA DECISIONE

1. Il ricorrente sig. , nella sua veste di locatore dell'immobile Parte_1
ad uso abitativo situato a Bolzano, Passeggiata dei Castani 29, piano 1, chiede al
Giudice di accertare e dichiarare che il contratto di locazione, concluso il 01/05/2022
con il resistente-locatario sig. , sia cessato alla prima scadenza CP_1
(30/04/2025) per la tempestiva comunicazione del diniego di rinnovo giustificato dall'”intenzione di adibire l'immobile ad abitazione propria e della propria famiglia”
(ricorso, p. 2). Di conseguenza, chiede che al locatario sia ordinato il rilascio dell'immobile con la condanna a pagare l'indennità di occupazione, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino all'effettivo rilascio (cfr. conclusioni sopra riportate).

2. Alla prima udienza, tenutasi il 10/07/2025 alla presenza personale delle due parti e dei loro procuratori, il resistente dichiarò “di non opporsi alle richieste avversarie”
chiedendo “il massimo di proroga”; il ricorrente si oppose “al massimo di proroga” e dichiarò “la propria disponibilità per un rilascio entro tre mesi dall'odierna udienza”
(verbale d'udienza del 10/07/2025).

3. Esaminata la documentazione allegata al ricorso e tenuto conto della non opposizione del resistente alla domanda del ricorrente, fatta eccezione per il termine
3 del rilascio, il Giudice ritiene le domande del ricorrente fondate in fatto e in diritto e,
pertanto, accoglibili.

4. Il contratto di locazione abitativa, concluso il 01/05/2022 e regolarmente registrato il 25/05/2022, corrisponde ai requisiti di cui all'art. 2, comma 3, della L. 09/12/1998
n. 431, rispettando gli accordi locali (di Bolzano) tra l'organizzazione della proprietà
edilizia e l'organizzazione dei conduttori, circostanza attestata dall'associazione a tutela dei conduttori “Centro Casa” di Bolzano (cfr. il contratto con allegata attestazione e registrazione: doc. 1 di parte ricorrente).

5. Ne segue, in punto di durata contrattuale, che “il contratto è stipulato per la durata
di 3(tre)anni, dal 01/05/2022 al 30/04/2025 e alla prima scadenza, ove le parti non
concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni,
fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile
agli usi … di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98” (art. 1 del contratto di locazione: doc. 1 di parte ricorrente). Tra gli usi figura, ai sensi del comma 1, lett. a,
dell'art. 3 citato, l'intenzione di “destinare l'immobile ad uso abitativo … proprio,
del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”. L'anzidetta disdetta, detta anche “facoltà di diniego del rinnovo del contratto”, dev'essere comunicata “al conduttore con preavviso di almeno sei mesi” (art. 3, comma 1, L.
09/12/1998, n. 431).

6. Con raccomandata con avviso di ricevimento, spedita il 23/07/2024 e ricevuta dal sig. il 06/08/2024, ossia in anticipo rispetto alla scadenza dei sei CP_1
4 mesi prima della prima scadenza del contratto del 30/04/2025, il ricorrente ha comunicato il “diniego di rinnovo del contratto di locazione … a fronte della
necessità di usufruire dell'immobile per sé o la sua famiglia” chiedendo di consegnare l'immobile “libero da cose e persone il giorno 30/04/2025” (cfr.
raccomandata di disdetta: doc. 2 di parte ricorrente). Il resistente, non opponendosi,
alla prima udienza del 10/07/2025, alla richiesta di rilascio, ha riconosciuto la detta necessità del locatore e si era dichiarato disposto al rilascio entro il termine massimo di proroga (sei mesi ovvero, in casi eccezionali, dodici mesi dalla data del provvedimento: art. 56, comma 1, L. 27/07/1978, n. 392).

7. Ne segue che le domande del ricorrente sono giustificate e devono essere accolte,
ivi compresa la richiesta di rilascio entro tre mesi dalla data dell'udienza del
10/07/2025 (formulata alla detta udienza), ossia entro il 10/10/2025, considerato che tra i criteri per la fissazione della data del rilascio l'art. 56, comma 1, della L.
27/07/1978, n. 392, elenca il “tempo trascorso dalla disdetta”. Invero, già dal
06/08/2024 il locatario è a conoscenza dell'obbligo di lasciare l'immobile alla data della prima scadenza contrattuale, ossia il 30/04/2025.

8. Con riferimento alla richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c. si ritiene giusto applicare, per il periodo in questione, soltanto il canone previsto nel contratto, oltre agli interessi legali dovuti sui singoli canoni, dato che il locatore non pretende di essere risarcito per un
5 eventuale maggior danno patito, per il quale solo spetterebbe la rivalutazione.¹

9. Le spese di lite sono regolate in base al principio di cui all'art. 91 c.p.c. e, perciò,
sono a carico del resistente-locatario che con il mancato rilascio dell'immobile ha reso necessaria la presente causa. La liquidazione del compenso di avvocato, indicato nel dispositivo, avviene secondo i seguenti criteri di cui al DM 55/14: tabella n. 2,
scaglione € 5.201- € 26.000 (valore della causa: € 10.560,00), parametri minimi (per la semplicità della causa e la non opposizione del resistente) per le fasi di studio,
introduzione, istruttoria e decisione.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa n. R.G. 1500/2025, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così
provvede:

1. Accerta e dichiara la cessazione del contratto di locazione concluso tra il locatore e il locatario il 01/05/2022 alla Parte_1 CP_1
prima scadenza del 30/04/2025 per effetto del legittimo diniego di rinnovo comunicato dal locatore al locatario ai sensi dell'art. 3 della L. 09/12/1998 n. 431.
6 2. Per l'effetto, ordina al locatario il rilascio dell'immobile, oggetto CP_1
del contratto in questione e sito a Bolzano, Passeggiata dei Castani 29, entro la data del 10/10/2025.

3. Condanna il locatario a pagare al locatore CP_1 Pt_1
a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., i canoni mensili di
[...]
locazione di cui al contratto di locazione in questione, dalla data di scadenza del contratto fino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi legali sui singoli canoni dovuti fino al saldo.

4. Condanna il resistente a rimborsare al ricorrente CP_1 Pt_1
a titolo di spese di lite, € 2.540,00 per compenso di avvocato, oltre 15%
[...]
spese forfetarie, CPA ed IVA sulle poste gravate come per legge, € 264,00 per spese esenti, e successive occorrende.
Così deciso in Bolzano (BZ), il 10/09/2025, a seguito di udienza per trattazione scritta tenutasi il 09/09/2025.
Il Giudice
Günter Morandell
(firma digitale)
7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 20/06/2017, n. 15146 (rv. 644949-01): “Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all'art. 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall'origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno”.