Repubblica italiana In nome del popolo italiano Tribunale di Milano Sezione civile AGRARIA
riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Dott. Vincenzo Barbuto Presidente relatore
Dott. Vincenzo Nicolini Giudice
Dott.ssa Caterina Centola Giudice
Sig. Luigi Penati Esperto
Sig. Angelo Vincenzo Arpano Esperto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale R.G.11300/2025, promossa da
[C.F./P. I.V.A. ], Parte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore unico Prof. elettivamente domiciliato in Parte_2
VIA BOSCHETTI 1, MILANO, presso lo studio degli avvocati NICOLINI MASSIMO
( ) e Cristina Cantù ( , che lo rappresentano e C.F._1 C.F._2 difendono, per procura allegata al ricorso introduttivo,
PARTE RICORRENTE contro
Controparte_1
[P. I.V.A. ], in persona del legale
[...] P.IVA_2 rappresentante in carica Sig. elettivamente domiciliato in VIA CARLO Controparte_1
ZIMA 5, BRESCIA, presso lo studio dell'avv. TOMASELLI FABRIZIO
( , che lo rappresenta e difende, per procura in calce alla comparsa di C.F._3 costituzione e risposta,
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente: NEL MERITO: previ gli accertamenti e le declaratorie incidentali all'uopo necessari, accertare e dichiarare che il contratto d'affitto per cui è causa stipulato fra le parti ai sensi dell'art.45 Legge n.203/82 in data 28 ottobre 2022 registrato il successivo 22 novembre 2022
(doc.1), avente ad oggetto i terreni siti nei Comuni di Rodano (MI) e Vignate (MI) per una superficie catastale lorda di ettari 74.94.28 equivalenti a P.M.

1.145 circa, catastalmente individuati nell'allegato A), a predetto contratto di affitto, è scaduto il 10 novembre 2024.
Conseguentemente condannare l' Controparte_2 all'immediata riconsegna in favore della Ricorrente dei
[...] terreni censiti al Catasto del Comune di Rodano al foglio 1 mappale 22; foglio 1 mappale 23; foglio 1 mappale 24; foglio 1 Mappale 25; foglio 1 mappale 31; foglio 1 mappale 32; foglio 1 mappale 33; foglio 1 mappale 34; foglio 1 mappale 35; foglio 1 mappale 36; foglio 1 mappale
39; foglio 1 mappale 40; foglio 1 mappale 45; foglio 1 mappale 47; foglio 1 mappale 50; foglio 3 mappale 103; foglio 3 mappale 107 e al Catasto del Comune di Vignate: foglio 3 mappale 17, liberi e vuoti di persone e cose, nella piena e libera disponibilità della Ricorrente.
Condannare la Controparte_2
al pagamento dell'indennità di occupazione di cui all'art.1591 c.c. da
[...] determinarsi sulla base del canone annuo nella misura di €52.611,75 oltre gli interessi legali.
Rigettare tutte le domande ed eccezioni riconvenzionali comunque proposte dalla Convenuta, in quanto inammissibili e comunque infondate in fatto ed in diritto.
2. IN VIA ISTRUTTORIA: ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova dedotti dalla
Convenuta “di cui in narrativa ai punti da 1 a 23” (pag.18 memoria difensiva di controparte) in quanto irrilevanti e inammissibili per violazione dell'art.244 c.p.c., mentre i capitoli 1 e 2 dedotti a pagg.18 e 19 risultano inammissibili in ragione di quanto da noi dedotto alle pagine
4 e 5 della presente memoria, essendo tra l'altro il capitolo n.1 non riconducibile al contratto di affitto per cui è causa. Ci si oppone altresì alla richiesta di Consulenza Tecnica d'Ufficio stante la contestazione relativa all'an debeatur.
3. QUANTO ALLE SPESE: con il favore dei compensi e delle spese di causa con l'applicazione della maggiorazione fino al 30% di cui all'art.4 comma 1 bis D.M. n. 155/2014 come modificato dal D.M. n.37/2018 in quanto gli atti sono stati redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione, in particolare la ricerca testuale, all'interno dell'atto e dei documenti allegati.
Parte resistente:
In via principale rigettare le domande tutte formulate da parte ricorrente. Con riferimento alla durata, si insiste pertanto affinché venga accertata e dichiarata la nullità, inefficacia,
2 invalidità della clausola rispettivamente di durata di cui all'articolo 3 del contratto
13.05.2013, di cui all'art.2 dell'appendice al contratto 13.05.2013 del 07.10.2021, di cui di cui all'articolo 3 del contratto 28 ottobre 202, con conseguente applicazione della durata prevista dalla L. n.203/82 per mancanza della condizione di validità delle predette clausole, per assenza rappresentanti sindacali, anche territorialmente competenti, e per assenza di un'effettiva assistenza in favore della parte affittuaria e per tutti i motivi di cui in narrativa.
In via riconvenzionale condannare la con sede in Milano, Corso Parte_1
Venezia, n.32 (C.F. e P. IVA ) in persona del suo Presidente e legale P.IVA_3 rappresentante Prof. ad effettuare la corresponsione alla Parte_2 [...]
P. IVA Controparte_2
di tutte le somme dovute e debende per gli interventi eseguiti dalla convenuta e P.IVA_2 come analiticamente precisati, che si indicano per i lavori e le opere di cui alle fatture dimesse nella somma di somma di €97.528,00= salvo diversa maggiore somma come risultante in corso di causa oltre ai costi tecnici e tutte le spese sostenute, come risultanti in corso di causa.
Condannare la con sede in Milano, Corso Venezia, n.32 (C.F. e Parte_1
P. IVA ) in persona del suo Presidente e legale rappresentante Prof. P.IVA_3 Parte_2
ad effettuare la corresponsione alla
[...] Controparte_2 delle somme dovute per l'aumento del valore del
[...] fondo a seguito degli interventi tutti eseguiti dall'affittuaria e di cui in narrativa. Accertare dichiarare la nullità, inefficacia, invalidità della clausola rispettivamente di cui: all'art.15 del contratto 13 maggio 2013 laddove le parti hanno convenuto che “15. …. Viene comunque escluso qualsivoglia indennizzo e/o rimborso in favore dell'affittuaria, in deroga agli artt. 17
e 43 legge n. 203/82, con rinuncia a qualsivoglia forma di ritenzione e all'art.14 del contratto
28 ottobre 2022 laddove le parti hanno convenuto che “14. … Tutti gli interventi di cui alla presente clausola non daranno comunque diritto a qualsivoglia indennizzo e/o rimborso al termine del contratto o nel caso di recesso o risoluzione anticipata, anche incolpevole per mancanza della condizione di validità di tale clausola, integrante una rinunzia prevista dalla L.
n.11 del 1971, art.23 per assenza rappresentanti sindacali, anche territorialmente competenti, e per assenza di un'effettiva assistenza in favore della parte affittuaria e per tutti i motivi di cui in narrativa. In via istruttoria, si insiste per l'ammissione di prova per testi sulle circostanze di cui in narrativa ai punti da 1 a 23 e da intendersi qui integralmente trascritte premessa la frase vero che nonché sui seguenti capitoli di prova:

1 - Vero che i rappresentanti della categoria affittuari hanno omesso di discutere, contemplare, rappresentare e tutelare gli interessi dalla in persona del legale Controparte_2
3 rappresentante pro-tempore sig. , alla sottoscrizione in data 13 maggio 2013 Controparte_2 con la Fondazione ME ed NR Invernizzi, con sede in Milano, Corso Venezia, n. 32
(C.F. e P. IVA del contratto di affitto ai sensi dell'art. 45 L. 203/82 del fondo P.IVA_4 rustico denominato sito nei Comuni di Rodano e Vignate (MI) che mi Parte_1 si rammostra (si rammostra al teste il doc.1 –Copia contratto di affitto 13 maggio 2013 tra
Parte_3
, del fondo rustico denominato sito
[...] Parte_1 nei Comuni di Rodano e Vignate (MI)

2 -Vero che i rappresentanti della categoria affittuari hanno omesso di discutere, contemplare, rappresentare e tutelare gli interessi dalla in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro-tempore sig. , alla sottoscrizione in data 28 ottobre 2022 Controparte_2 con la Fondazione ME ed NR Invernizzi, del contratto di affitto del fondo rustico denominato sito nei Comuni di Rodano e Vignate (MI) con decorrenza Parte_1 dal 11 novembre 2022 al 10 novembre 2024 che mi si rammostra (Si rammostra al teste il doc.5 –Copia contratto di affitto 28 ottobre 2022 tra
[...] del Parte_3 fondo rustico denominato sito nei Comuni di Rodano e Vignate (MI). Parte_1
Si indicano a teste su tutti i capitoli la signora di TR AS, il sig. Testimone_1
di TR AS Si insiste affinché venga disposta CTU per la verifica Testimone_2 delle condizioni e dello stato dei terreni di cui al rapporto di conduzione indicato in narrativa e in particolare accertare l'entità e la tipologia degli interventi tutti indicati come eseguiti dall'azienda agricola e al fine di determinare l'aumento di valore dei fondi Controparte_2 oggetto dei rapporti di affittanza a seguito degli interventi eseguiti dall'azienda agricola
[...]
e di cui in narrativa e ciò sulla base delle condizioni dei fondi al momento CP_2 dell'instaurazione del rapporto con la condizione dei fondi al termine del rapporto (doc.20 –
Copia riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi 2012-2014/ 2020-2021).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO on ricorso depositato in data 18.03.2025 e regolarmente notificato a Controparte in data C
16.04.2025, ha adito questo Tribunale -Sezione Agraria Parte_1 deducendo di essere proprietaria di un fondo rustico sito nei Comuni di Rodano e Vignate - censito al catasto come in epigrafe -e di averlo concesso in affitto a Controparte con contratto datato 28.10.2022, registrato il 22.11.2022, con scadenza al 10.11.2024 (art.3) ed esclusione, in espressa deroga al disposto dell'art.4 L. n.203/'82 (rinnovo tacito) e, altresì, al successivo disposto ex art.4 bis (prelazione in caso di nuova affittanza).
4 Allega, altresì, la Ricorrente che, non avendo ottenuto il rilascio del fondo alla scadenza negoziale pattuita, ha attivato la procedura di cui all'art.11 del decreto legislativo n.150/2011, conclusasi, tuttavia, con esito negativo.
Agisce, perciò, la Ricorrente per la condanna di Controparte al rilascio immediato del fondo in parola e, altresì, al pagamento dell'indennità di occupazione ex art.1591 cc, calcolata sulla base del canone annuo pattuito in contratto.
i è costituita, con comparsa depositata in data 30.05.2025, l S [...]
, evidenziando che il contratto in Controparte_2 parola segue quello stipulato tra le stesse parti in data 13.05.2013 -con appendice del
07.10.2021 -con scadenza al 10.11.2022, e, altresì, che le clausole che prevedono la durata dell'affitto in misura inferiore a quella legale -cioè, l'art.3 del contratto del 2013, l'art.2 dell'appendice al medesimo e l'art.3 del contratto del 2022 -sono tutte nulle, inefficaci e invalide, poiché pattuite in assenza dei rappresentanti sindacali, anche territorialmente competenti, e per assenza di un'effettiva assistenza in favore dell'affittuario.
La Resistente ha, altresì, proposto domanda riconvenzionale, per la condanna di Controparte al pagamento dell'indennità per i miglioramenti apportati al fondo e del correlativo e conseguente aumento di valore del fondo medesimo.
Discussa la causa all'udienza del 23.09.2025, la stessa è stata decisa come da seguente dispositivo, n.7085/2025, letto in udienza nella stessa data.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve, anzitutto, essere respinta la domanda di Parte resistente, di nullità delle clausole negoziali recanti la durata del contratto agrario in misura inferiore a quella legale, prevista dalla legge n.203/1982, per omessa assistenza effettiva del rappresentante dell'associazione professionale di categoria. Risulta, infatti, dal contratto datato 28.10.2022, ultimo vigente, che la Resistente, sottoscrivendo il contratto, “riconosce, in ciò confortata dal funzionario dell'Organizzazione Professionale Agricola di appartenenza, che la durata qui pattuita è idonea a soddisfare le esigenze della propria impresa agricola e, pertanto, autorizza la proprietà a prendere possesso dei beni, a far tempo dall'11 novembre 2024 con espressa deroga a quanto previsto dall'art.4 bis Legge n.203/82, precisando di non essere interessato al rinnovo contrattuale” (ivi, art.5). Inoltre, il contratto in parola risulta sottoscritto anche dai
“rappresentanti delle Organizzazioni Professionali agricole delle parti contraenti”, i quali
“confermano di avere assistito i rispettivi associati nelle trattative che hanno preceduto la stipula del presente contratto, illustrando loro gli effetti derogativi delle pattuizioni convenute,
5 prima di provvedere alla formalizzazione ed alla sottoscrizione del contratto medesimo” (ivi, art.28) -quanto al contratto del 13.05.2013, le clausole sono di tenore analogo (artt.5 e 21).
E', altresì, noto che la prova dell'attività effettiva di consulenza ed indirizzo che chiarisca alle parti il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che si discostino dalle disposizioni di legge può essere desunta anche dalla sottoscrizione del documento negoziale da parte dei contraenti e dei loro rispettivi rappresentanti sindacali (così, Cass.n.19906/'18; anche, in tema, Cass.n.5953/'16, circa la funzione della “mera presenza” alla stipula dei rappresentanti, e n.15370/'17, in tema di limiti all'ammissibilità di prova testimoniale in senso contrario al contenuto del documento contrattuale).
A norma del quarto comma dell'art.11 del decreto legislativo n.150/2011 i rappresentanti delle associazioni professionali di categoria sono quelli indicati dalle parti, anche a prescindere dal collegamento territoriale col luogo di stipula del contratto agrario.
Le clausole negoziali in questione sono, dunque, valide, sicché le correlative domande della
Ricorrente possono essere accolte, sia con riguardo alla condanna al rilascio del fondo sia quanto al pagamento dell'indennità d'occupazione senza titolo, per il periodo successivo al 10 novembre 2024, fino alla data di rilascio effettivo, dovuta per il mero fatto dell'occupazione, anche a prescindere dalla prova del danno che possa esserne derivato al proprietario, ex art.1591 cc (in tal senso, Cass.n.830/'06), occorrendo la prova soltanto per l'ulteriore danno.
Il calcolo dell'indennità è correlativo al canone mensile pattuito per l'affitto del fondo, moltiplicato per il numero dei mesi d'occupazione senza titolo.
Rebus sic stantibus, in attesa della pronuncia del giudice della composizione negoziata della crisi, cui ha fatto riferimento il Difensore della Resistente in udienza, la data di inizio dell'esecuzione del capo attinente al rilascio del fondo in questione è il giorno successivo alla fine dell'annata agraria, ex art.11, comma undicesimo, decreto legislativo n.150/2011.
Quanto, poi, alla riconvenzionale della Resistente, la stessa è improponibile, secondo il preferibile orientamento del Supremo Collegio (Cass.n.33379/'22) -cui è estraneo il recente arresto, adottato soltanto con riguardo al disposto dell'art.5 del decreto legislativo n.28/2010
(Cass.n.3452/'24), e non esteso a qualsiasi procedimento di mediazione o conciliazione, come si evince dal principio di diritto ivi enunciato (par.4, pagg.22,23).
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo vigente tariffa professionale forense, in relazione alla nota depositata dal Ricorrente.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano -Sezione Agraria, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
6 1) in accoglimento della domanda di Parte ricorrente accerta e Parte_1 dichiara che il contratto d'affitto stipulato fra le parti e datato 28.10.2022 è scaduto il
10.11.2024 e, per l'effetto, condanna l'
[...]
al rilascio Controparte_1 del fondo rustico oggetto del citato contratto -così come descritto in ricorso: Comune di
Rodano: foglio 1 mappale 22; foglio 1 mappale 23; foglio 1 mappale 24; foglio 1 Mappale
25; foglio 1 mappale 31; foglio 1 mappale 32; foglio 1 mappale 33; foglio 1mappale 34; foglio 1 mappale 35; foglio 1 mappale 36; foglio 1 mappale 39; foglio 1 mappale 40; foglio 1 mappale 45; foglio 1 mappale 47; foglio 1 mappale 50; foglio 3 mappale 103; foglio 3 mappale 107. Comune di Vignate: foglio 3 mappale 17, complessivamente 698
P.M. -libero e vuoto di persone e cose, nella piena e libera disponibilità della Società proprietaria, per la data dell'11.11.2025;
2) condanna, altresì, Parte resistente, al pagamento, in favore della Ricorrente, dell'indennità di occupazione, per l'importo capitale mensile di euro 4.384,31, moltiplicato per il numero di mesi di occupazione senza titolo, a decorrere dalla data fissata all'art.4 del contratto datato 28.10.2022 per il rilascio, fino alla data di rilascio effettivo, oltre interessi moratori al tasso legale ex art.8 del contratto medesimo, dalla data di deposito del ricorso
(18.03.2025) fino al saldo;

3) dichiara improponibile la domanda riconvenzionale svolta dalla Resistente, per mancato previo esperimento del tentativo di conciliazione di cui all'art.11 quarto comma del decreto legislativo n.150/2011;
4) condanna, altresì, Parte resistente alla rifusione delle spese di lite in favore della
Ricorrente, liquidate in euro 8.625,00, compreso rimborso forfetario spese generali al
15%, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio della Sezione AGRARIA in data 23.09.2025
Il Presidente estensore
Vincenzo Barbuto

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