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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela
Scoppetta, all'udienza del 27/03/2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA (ex art. 429 comma 1^ c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 29180 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per finita locazione” pendente tra parte elettivamente domiciliata in Roma, VIA Parte_1
BONCOMPAGNI n. 93, presso e nello studio dell'Avv. BARBARA
FILIPPO, che la rappresenta e difende per procura a margine dell'atto introduttivo del giudizio attore e
, parte elettivamente domiciliata in Controparte_1
Roma, VIA VARRONE n. 9, presso e nello studio dell'Avv.
GRANDONI ANGELO, che la rappresenta e difende per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta convenuto
Con atto di citazione in data 20.05.2024, il IG. Parte_1 intimava sfratto per finita locazione nei confronti della IG.ra
, conduttrice dell'immobile ad uso abitativo sito Controparte_1 in Roma alla Via G. de Camillis n. 8, scala A, int. 9, deducendo che il rapporto di locazione era andato a scadere in data 31.12.2023 per effetto della disdetta da quest'ultimo tempestivamente comunicata in data 20.06.2023 e che la conduttrice non aveva 2
ottemperato al rilascio;
per tale ragione chiedeva che il Tribunale adito convalidasse lo sfratto intimato.
Si costituiva nel giudizio in epigrafe la conduttrice
[...] la quale, asserendo che il rapporto locatizio in CP_1 parola si fosse rinnovato tacitamente, spiegava opposizione avverso lo sfratto intimato. All'udienza del 02.07.2024, il Giudice, preso atto dell'opposizione della conduttrice, con motivato provvedimento emesso fuori udienza, ordinava il rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 31.10.2024, contestualmente mutando il rito e fissando per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio l'udienza del 28.11.2024. Parte attrice depositava agli atti verbale attestante l'esito negativo del tentativo di mediazione demandato dal giudice.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
L'opposizione di parte convenuta non può trovare accoglimento in questa sede.
Infatti, come già esposto nella parte motiva dell'ordinanza di mutamente del rito “Non esiste alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti: non appena la disdetta quale atto unilaterale recettizio abbia prodotto, in quanto giunto a conoscenza del conduttore, l'effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza, è necessaria una inequivoca manifestazione di volontà negoziale bilaterale perché il rapporto si possa intendere ripristinato o proseguito. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 06/05/2010, n. 10963). In particolare qualora il locatore abbia dimostrato la sua intenzione di porre fine al 3
rapporto con apposita disdetta, non basta a configurare una rinnovazione tacita il fatto che, dopo la scadenza, il locatario sia rimasto nell'immobile o che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio o addirittura abbia continuato a percepire i canoni di locazione, necessitando a tal fine un suo comportamento positivo, idoneo a manifestare una nuova volontà, contraria a quella manifestata in precedenza (Cass. civ., sez. VI, 18/01/2021, (In tal senso e da ultimo, anche la sentenza n. 4 del Tribunale di Marsala in data
9.01.2024).”
Pertanto, in relazione ai motivi di opposizione spiegati dalla conduttrice, se ne deduce la manifesta infondatezza, in quanto risulta invero esclusa la possibilità di una rinnovazione tacita del contratto dopo l'invio della disdetta in difetto di una “volontà inequivoca” che possa far ritenere che le parti intendessero rinnovarlo tacitamente. Secondo Codesta sezione del Tribunale di
Roma, G.I. dott.ssa Nardone ord. 23.03.2017, (R.g.n. 2088/2017)
“…la mera inerzia del locatore non può costituire indice sintomatico sufficientemente inequivoco del pactum renovandi in cui si sostanzia la fattispecie descritta dall'art. 1597 comma 3, c.c., e ciò è a dirsi anche della semplice percezione di somme mensilmente versate dal conduttore, essendo quella giustificabile anche dall'occupazione sine titulo dell'immobile ex art. 1591 c.c.”. Anche Secondo la Suprema
Corte (cfr. Cass. n. 8753/1994): “poiché la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1597 c.c. postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azioni di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad 4
evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto”.
Come anche espone parte attrice “…..omissis…. Addirittura, sempre secondo la Suprema Corte (cfr. Cass. n. 269/1998) “se il locatore ha comunicato al conduttore la disdetta (art. 1596 c.c.), anche se per un considerevole lasso di tempo – nella specie oltre quattro anni, in relazione ad un immobile adibito ad uso abitativo – non ha agito in giudizio per il rilascio, ed ha continuato a percepire i canoni di locazione, non perciò il contratto si è rinnovato (art. 197, ultimo comma, c.c.), mancando una volontà contraria a quella manifestata, sì che la permanenza del conduttore costituisce occupazione di fatto”. Neppure la richiesta di adeguamento del canone, pur in prossimità della scadenza, rappresenta, a giudizio della S.C., una richiesta pienamente compatibile con il mantenimento dell'efficacia della disdetta e diretta ad assicurare che, in caso di mancato rilascio il corrispettivo fosse commisurato a quello dovuto con la maggiorazione di cui all'art. 32 (si veda, in termini, Cass. n.
10271/1994 e Cass. n. 10542/2014), ciò perché il conduttore è tenuto, comunque, ai sensi dell'art. 1591 c.c., ove non abbia rilasciato il bene alla scadenza, a pagare il corrispettivo convenuto fino alla consegna. Posto dunque che la mera inerzia del locatore non può costituire indice sintomatico sufficientemente inequivoco del pactum renovandi in cui si sostanzia la fattispecie descritta dall'art.
1597, comma 3, c.c., e ciò è a dirsi anche della semplice percezione di somme mensilmente versate dal conduttore, essendo il versamento predetto giustificabile anche dall'occupazione sine titulo dell'immobile ex art. 1591 c.c., ne consegue che affinché il rapporto di locazione possa intendersi rinnovato, deve essere fornita la prova specifica dell'eventuale accordo successivamente occorso, nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti,
e che, dunque, il rapporto si deve o si dovrà considerare tacitamente rinnovato come lo sarebbe stato se la disdetta non fosse mai stata inviata e fosse scattata la tacita rinnovazione ai sensi della 5
previsione di legge regolatrice.”
Nel caso di specie, la IG.ra , oltre a non aver fornito CP_1 alcuna prova a sostegno delle proprie affermazioni, richiama inoltre nell'atto di costituzione in giudizio presunte comunicazioni intercorse con terzi - qual è l'asserita compagna dell'attore, soggetto estraneo al rapporto locatizio - Tali comunicazioni non possono di certo valere come comportamenti IGnificativi di natura negoziale, non essendo oltretutto intercorsi direttamente tra le parti, né tanto meno come negozio formale intercorso tra le parti in cui queste ultime si danno atto che la disdetta è da intendersi priva di effetti.
Pertanto, alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per avvenuta scadenza del termine dello stesso è fondata e merita accoglimento.

Per Questi Motivi

- il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
❖ Accerta e dichiara che il contratto di locazione in essere tra le parti, inerente all'immobile in Roma Via G. de Camillis n. 8, scala
A, int. 9, è cessato alla data del 31 dicembre 2023, per effetto della disdetta comunicata dal locatore tempestivamente alla conduttrice in data 20.06.2023;
❖ conferma per l'effetto l'ordinanza pronunciata, ex art. 665
c.p.c., in corso di causa, con condanna della conduttrice a rilasciare, in favore dell'attore, l'immobile indicato al capo di dispositivo che precede, libero da persone e cose;

- condanna la parte convenuta a rifondere, all'attrice, le spese del giudizio, che liquida (DM n°55/2014) in € 200,00 per esborsi, €
2.000,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Roma, lì 27 marzo 2025
IL GIUDICE Dott.ssa Manuela Scoppetta 6