TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 49398/2021
TRA
Parte_1
Parte_2
RICORRENTI
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 06/02/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per e l'avv. Parte_1 Parte_2
MAGNANI CHIARA ELEONORA. Per 'avv. PANARESE ANTONIO. Controparte_1
E' presente per la pratica forense la dott.ssa . Persona_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
MAGNANI CHIARA ELEONORA, elettivamente domiciliata in Milano, via Durini n. 4, presso il difensore avv. MAGNANI CHIARA ELEONORA
CINZIA MARTA (C.F. ), con il patrocinio Parte_2 C.F._2 dell'avv. MAGNANI CHIARA ELEONORA, elettivamente domiciliata in Milano, via Durini n. 4, presso il difensore avv. MAGNANI CHIARA ELEONORA
RICORRENTI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PANARESE Controparte_1 C.F._3
ANTONIO, elettivamente domiciliato in CORSO VENEZIA, 12 20121 MILANO, presso il difensore avv. PANARESE ANTONIO
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
2 Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 9 dicembre 2021 Parte_2
e hanno agito in giudizio al fine di far “accertare e dichiarare il
[...] Parte_1
diritto in capo alle locatrici al pagamento (i) di Euro 3.300,00, o la diversa minore somma ritenuta di giustizia, per canoni e oneri accessori per il periodo novembre 2020 – gennaio 2021 relativamente ai due immobili locati (abitazione e posto auto), (ii) di Euro 179,21, o la diversa minore somma ritenuta di giustizia, per spese conguaglio spese condominiali ripetibili dal 2016 al rilascio degli immobili
(1.2.2021), (iii) di Euro 3.959,00, o la diversa minore somma ritenuta di giustizia, ai sensi dell'art.
1590 c.c. quale rimborso dei costi sostenuti per il ripristino dell'immobile e degli elettrodomestici in dotazione, ovvero le diverse minori somme ritenute di giustizia, (IV) di Euro 4.000,00, o la diversa minore somma ritenuta di giustizia, per rimborso costo di acquisto di un nuovo armadio guardaroba presso la ditta che aveva fornito quello sottratto dal conduttore” e, per l'effetto condannare, il sig. al pagamento di dette somme, oltre interessi dal dovuto al saldo. Controparte_1
A sostegno delle proprie domande le ricorrenti hanno allegato, in via di estrema sintesi: di essere subentrate mortis causa alla sig.ra loro madre, nel contratto di Persona_2
locazione uso abitazione registrato in data 16.1.2013, stipulato con avente ad Controparte_1
oggetto l'immobile sito in Milano, Via dei Crollalanza n.4/B consistente in un appartamento posto al piano terra semiarredato, con canone pattuito in € 10.800,00 annui, oltre ad € 1.200,00, salvo conguaglio per spese condominiali;
di aver concesso in locazione al con successivo contratto registrato in data 31.7.2019 il CP_1
posto auto situato nell'immobile in via Crollalanza n.4/B, Milano, fissando un canone di €
1.200,00 annui da pagarsi in rate mensili anticipate;
che con raccomandata del 7.10.2020 il conduttore recedeva dal contratto di locazione dell'immobile uso abitazione e, a propria volta, con raccomandata 22.10.2020 le locatrici recedevano dal contratto di locazione avente ad oggetto il posto auto, con invito al rilascio dell'immobile locato libero da persone e cose per il giorno 31.01.2021, unitamente a quello a uso abitativo, e con l'avvertimento che la cauzione sarebbe stata restituita all'esito della verifica dello stato dei luoghi;
che prima della materiale riconsegna, a seguito di sopralluogo nell'immobile, Parte_1 riscontrava: l'assenza di alcuni beni di loro proprietà, tra cui armadiatura guardaroba;
diversi danneggiamenti, quali: (i) rottura specchio bagno, (ii) prese elettriche divelte, (iii) lavandino
3 bagno rotto, (iv) danni all'impianto di condizionamento, conseguente all'azione delle intemperie sulle parti elettriche lasciate allo scoperto a seguito dell'asportazione delle parti motorizzate, con necessità di nuovo allestimento e nuova certificazione, (v) originario top cucina, sostituito con uno in muratura distrutto in più parti e quindi da cambiare;
la presenza di rifiuti ingombranti abbandonati nel cortile e nel giardino;

che in data 1.2.2021 il conduttore riconsegnava gli immobili e le locatrici riscontravano la sussistenza dei danni elencati nel relativo verbale, redatto e sottoscritto nel contraddittorio tra le parti, come da documento allegato sub doc. 9; che nell'ottobre 2020 il sig. instaurava un procedimento di mediazione avente ad CP_1
oggetto il rimborso della somma di € 1.700,00 a titolo di spese asseritamente sostenute per provvedere allo spurgo delle condotte a seguito di un allagamento occorso nell'unità abitativa in data 27.4.2020, cui le odierne ricorrenti aderivano, promuovendo a loro volta domanda di mediazione in ordine alle medesime domande proposte nel presente giudizio, che si concludeva con esito negativo.
con memoria di costituzione depositata in 6.05.2022, ha resistito chiedendo il Controparte_1 rigetto di tutte le domande proposte dalle ricorrenti e svolgendo domanda riconvenzionale con cui chiedeva di “accertare e dichiarare esistente il credito vantato dal IG. nei confronti CP_1
delle GG.re e , come in atti, per l'ammontare Parte_1 Parte_2 complessivo di € 6.666,97 oltre interessi legali (così calcolati e determinati: sulla somma di € 2.700,00, dal 15/1/2013 al saldo;
sulla somma di € 300,00, dalla data del 25/7/2019 al saldo;
sulla somma di €
322,99 e sulla somma di € 1.643,98, dal 2/2/2021 sino al saldo;
sulla somma di € 1.700,00, dalla data del
28/4/2020 sino al saldo), e – per l'effetto – condannare in solido le GG.re e Parte_1 al pagamento della somma suddetta, ovvero della somma, minore o Parte_2 maggiore che risultasse di giustizia”.
In via riconvenzionale subordinata, “Nella non creduta ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, delle domande avversarie (…) visto l'art. 1243 c.c., disporre integrale/parziale compensazione dei crediti eventualmente riconosciuti in favore delle attrici, GG.re , con il controcredito vantato ed Parte_1 accertando, in favore del IG. . CP_1
4 Il resistente non contestava, a differenza di tutti gli altri importi, la somma di € 3.300,00 relativa ai canoni ed oneri accessori non riscossi da novembre 2020 al 31 gennaio 2021 (“La somma in questione non è, in concreto, contestata dal ; cfr. pag. 8 memoria di costituzione), CP_1 ma opponeva, in controcredito:
- € 2.700,00 (doc. 3 di parte resistente) versato a titolo di deposito cauzionale contestualmente alla firma del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo;

- € 300,00 a titolo di deposito cauzionale versato in sede di sottoscrizione del contratto di locazione relativo al posto auto (doc. 4 di parte ricorrente);
- € 1.700,00 pagati per l'intervento effettuato da un'impresa specializzata a fronte dell'allagamento dell'appartamento per esondazione delle acque scure;

- € 322,99 per spese accessorie non previste nel contratto di affitto del posto auto ed imputate illegittimamente (doc. 19 di parte resistente);
- € 1.643,98 per spese accessorie corrisposte in eccesso (cfr. doc. 20, pagg.

1-3 di parte resistente). contestava, inoltre, la richiesta di rimborso di € 3.959,00 per costi di ripristino Controparte_1 dell'immobile posto che con scrittura privata del 29.01.2013 (doc. 4 della parte resistente) aveva acquistato dalla sig.ra versandone il relativo prezzo di € 3.200,00, i seguenti Per_2
arredi: impianto di condizionamento/riscaldamento completo di 3 split interni ed 1 motore esterno + 3 telecomandi, 1 tavolo da cucina usato, 6 sedie usate, 1 cucina usata (completa di tutti gli elettrodomestici); deduceva, inoltre, che in contratto non era previsto alcun obbligo specifico di ritinteggiatura a suo carico;
negava, infine, di aver asportato l'armadiatura dall'appartamento.
La difesa delle ricorrenti in data 16 settembre 2022 depositava memoria di replica con la quale, in via preliminare, eccepiva l'improcedibilità della domanda riconvenzionale svolta dal resistente, in quanto non preceduta dalla procedura di mediazione obbligatoria;
nel merito, disconosceva la firma sulla scrittura privata prodotta sub doc. 3 da parte resistente con cui si confermava il versamento dell'assegno di € 3.000,00 a titolo di deposito cauzionale (sul punto, si evidenzia sin da ora che all'udienza del 19.01.2023 le rinunciavano al Parte_1
disconoscimento dopo aver ricevuto prova dell'effettivo incasso del titolo da parte della
5 madre); non contestava l'obbligo di restituzione al di € 300,00 versata a titolo di CP_1
deposito cauzionale per il posto auto;
evidenziava che il diritto di credito avente ad oggetto gli oneri condominiali pari ad € 179,21 inerenti al posto auto risultava provato in virtù dei rendiconti dell'amministratore di condominio attestanti le quote di spese dovute per la posizione 25 dal 2016 al 2021 (doc.8 pagg. da 8 a 13 di parte ricorrente); deduceva la non spettanza al sig. della somma di € 1.700,00 per il rimborso delle spese di manutenzione CP_1
straordinaria poiché dalla relazione redatta dal loro tecnico di fiducia, datata 26.05.2020, emergeva che l'allagamento fosse da attribuire non già a vizi dell'impianto, bensì ad un uso improprio degli scarichi da parte dell'utilizzatore (conduttore) (doc.14 di parte ricorrente); quanto alla scrittura privata del 29.01.2013 (cfr. doc. 4 della parte resistente) con cui il CP_1
aveva acquistato, versandone il relativo prezzo di € 3.200,00, i seguenti arredi dalla sig.ra impianto di condizionamento/riscaldamento completo di 3 split interni ed 1 motore Per_2
esterno + 3 telecomandi, 1 tavolo da cucina usato, 6 sedie usate, 1 cucina usata (completa di tutti gli elettrodomestici), disconosceva la firma (sul punto, si evidenzia sin da ora che all'udienza del 19.01.2023 le sig.re rinunciavano al disconoscimento); per il resto, Parte_1
ribadivano quanto già argomentato nel ricorso ex art. 447bis c.p.c.
Esaurita l'istruttoria orale e depositata in data 4 ottobre 2024 la relazione peritale da parte del
CT EO , la causa, previa concessione di un termine per note finali, Persona_3
veniva rinviata per discussione all'odierna udienza, all'esito della quale viene data lettura del dispositivo e della breve motivazione.
In via preliminare deve osservarsi, in punto di fatto ed ai fini che qui rilevano: che con contratto datato 14/1/2013 (cfr. doc. 2), concedeva in locazione al Persona_2 un appartamento al piano terra, sito a Milano, Via dei Crollalanza 4/B, D ad un CP_1
prezzo di € 12.000,00 annui, di cui € 10.800,00 per canoni ed € 1.200,00 per spese condominiali;
che il conduttore, contestualmente alla firma, costituiva il deposito cauzionale, versando al
Locatore l'importo di € 2.700,00 (cfr. art. 17 contratto e doc. 3 resistente), senza escludere la produzione di interessi, dovendosi dunque intendersi fruttifero, a far data dal pagamento, ovvero dal 14/1/2013; che con scrittura privata del 29/1/2013 la vendeva al al prezzo complessivo Per_2 CP_1
di € 3.200,00: a) l'impianto di condizionamento/riscaldamento completo di split interni e
6 motore esterno, “usato senza garanzia”; b) il tavolo della cucina e 6 sedie;
c) la cucina “usata, completa di tutti gli elettrodomestici”; (cfr. doc. 4 resistente); che con contratto datato 26/7/2019 le ricorrenti, subentrate mortis causa alla madre nel citato contratto, concedevano in locazione al resistente anche un posto auto situato nel medesimo immobile e già in uso, di fatto, a quest'ultimo (cfr. doc. 4) ed in relazione al quale il CP_1
versava alle la cauzione di € 300,00 (cfr. docc. 18 e 19 resistente); Parte_1
che il 27 aprile 2020 l'appartamento locato al ebbe subire un secondo allagamento (il CP_1
primo era occorso nel febbraio 2019) per esondazione delle acque scure, causato – come attestato dall'impresa specializzata intervenuta d'urgenza dalla “poca pendenza” delle tubazioni di scarico, oltre che dalla presenza di una “giunzione di tubi di collegamento con altra tubazione dell'abitazione superiore”…aggiungendo che “si consiglia di prendere atto che l'ostruzione potrà nuovamente verificarsi sempre a causa di una mancata pendenza, così da creare tappeto ostruttivo” (cfr. doc. 6 resistente); che il rassicurato dal fatto che la IG.ra gli aveva confermato che gli avrebbe CP_1 Pt_2 rimborsato la spesa, provvedeva a saldare la ditta di spurghi per l'importo complessivo di €
1.700,00 (cfr. fattura e copia bonifico allegati sub doc. 6 resistente); che il 1 febbraio 2021, a seguito di recesso del conduttore dal contratto ad uso abitativo e delle locatrici da quello ad uso diverso, gli immobili venivano riconsegnati, previa redazione del verbale di riconsegna (cfr. doc. 9 ricorrenti), nel quale si dava atto di posa di pavimentazione diversa da quella originaria, di fori sulle murature da stuccare e imbiancare, della mancanza dell'impianto di condizionamento, nonché dei seguenti arredi: (i) tavolo e sedie;
(ii) frigorifero, (iii) armadio guardaroba;
di alcuni danneggiamenti: (i) pianale cucina, (ii) cavi e tubazioni esterni dell'impianto di condizionamenti divelti e lasciati alle intemperie, (iii) sporcizia e omessa tinteggiatura;
che sul valore dell'armadio guardaroba, la difesa delle ricorrenti produceva preventivo redatto dalla ditta che lo aveva fornito nel 2012 (cfr. doc.10 bis), nonché nuova quotazione di
€ 3.460,00 oltre Iva, così per complessivi Euro 4.221,00 (cfr. doc.10 ter).
Tutto ciò premesso in punto di fatto, deve altresì rilevarsi, in punto di diritto, che a norma dell'art. 1590 c.c. il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa locata “nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta” fatto salvo il “deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in
7 conformità del contratto” (art. 1590 c.c.); in assenza di descrizione delle condizioni del bene locato “si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo”.
Dunque, il locatore può addebitare al conduttore, a titolo di danni, le sole spese necessarie al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto ed i danni prodotti dall'omessa manutenzione ordinaria a carico del locatore (cfr. Cass. 23721/08; Cass. 14305/05: “poiché
l'obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, quando non si tratti di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore, questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese di manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, che presuppongono la prova, anche indiziaria dello scorretto uso della cosa”).
In proposito si ricorda che la norma dettata dagli artt. 1576 c.c., comma 1, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione debbono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore e a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (cfr. Cass. n. 880/90).
In virtù di tali disposizioni il locatore non può, quindi, pretendere di riavere la cosa locata come se non fosse stata locata, perché ciò comporterebbe una limitazione del diritto di godimento del conduttore.
Inoltre, posto il principio per il quale costituisce danno “solo il pregiudizio effettivamente subito ed occorrendo nella liquidazione del danno prendersi in considerazione l'eventuale sopravvenienza di un fatto autonomo, non collegato causalmente con la condotta del responsabile, idoneo ad attenuare o ad eliminare il danno” (cfr. Cass. 17964/2014), non sono risarcibili i danni non direttamente riferibili alla condotta del conduttore, dovendo comunque escludersi i pregiudizi derivanti dalla normale usura del bene locato, che costituiscono un costo che ricade sulla parte locatrice.
8 Infine, la costante giurisprudenza della Suprema Corte è nel senso che “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art.
1576 c.c.), attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore" (Cass. 5/08/2002, n. 11703). Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado
d'uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti (Cass.
1984 n. 4357)” (cfr., da ultimo, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 29329 del 13/11/2019).
Tutto ciò premesso, per comodità espositiva giova suddividere le singoli voci di credito dedotte dalle parti in distinti paragrafi.


1. Sulle somme richieste da e Parte_2 Parte_1
Le ricorrenti hanno diritto a vedersi riconosciuta la somma di Euro 3.300,00 per ratei di canoni e oneri accessori per il periodo novembre 2020 – gennaio 2021 dovuti dal conduttore ex contracto relativamente ai due immobili locati (abitazione e posto auto) (cfr. docc. 1 e 4 ricorrenti), non essendo tale inadempimento stato fatto oggetto di contestazione alcuna (“La somma in questione non è, in concreto, contestata dal il quale – stante l'avverso atteggiamento CP_1
(vedasi sopra) - ha omesso di pagare l'ultimo trimestre della locazione in ragione del fatto che le GG.re
risultavano avere già a proprie mani somme sufficienti a coprire i canoni in questione”; cfr. Parte_1 pag. 10 note conclusive).
Non può, invece, trovare riconoscimento a favore delle ricorrenti l'asserito credito pari ad €
179,21 vantato per “conguaglio spese condominiali ripetibili dal 2016 al rilascio degli immobili
(1.2.2021)”.
Al riguardo, sono sufficienti per confutare quanto dedotto dalla difesa delle ricorrenti sul punto, ossia “che i rendiconti dell'Amministratore di Condominio offrono prova certa degli oneri a carico del conduttore nel periodo di riferimento e così prevalgono su eventuali altre incomplete ricostruzioni effettuate in precedenza dalle locatrici” e che “il resistente non ha contestato in alcun modo le singole voci dei rendiconti (né in relazione alla sussistenza e correttezza delle partite conteggiate, né in punto di corretta ripartizione e né in punto di effettiva sussistenza degli esborsi di cui
9 le locatrici chiedono la ripartizione), sollevando le ricorrenti da ogni ulteriore onere probatorio” tre argomentazioni:

1. nessuna spesa condominiale può essere conteggiata a carico del in relazione CP_1 alla locazione del “posto auto” in quanto il relativo contratto non prevedeva alcun “onere accessorio” all'art. 19 richiamato dalla difesa delle ricorrenti (cfr. pag. 5 memoria replica ricorrenti), articolo che neppure compare nel citato contratto (cfr. doc. 19 resistente e doc. 4 ricorrente);

2. la difesa delle ricorrenti produce sub doc. 8 documentazione definita “a conguaglio” che è del tutto diversa da quella (cfr. doc. 20 resistente), anch'essa “a conguaglio”, ed a suo tempo fornita dall'Amministrazione Condominiale, in data 12/3/2021, ovvero in una data già successiva a quella di riconsegna degli immobili da parte del CP_1

3. la ricostruzione contabile a suo tempo fornita dalle stesse di (doc. 20, pagg. 1 - Pt_2
3) riportava non un “debito” a carico del bensì un “credito” a suo favore, e che le CP_1
stesse IG.re riconoscevano esistente in più occasioni (cfr. diffida dell'Avv. Magnani Parte_1 del 18/12/2018 (cfr. doc. 13 resistente) nella quale si fa espresso riferimento ad un credito di
“circa 1.500 euro” per oneri accessori versati in eccesso, che le stesse proprietarie intendevano decurtare dai canoni dovuti;
cfr. dichiarazione di adesione alla Mediazione promossa dal
(cfr. doc. 15 ricorrente); cfr. documentazione fornita al legale di quest'ultimo in data CP_1
9/4/2021 dal legale avversario (cfr. doc. 20, pagg. 1 - 3).
Tale ulteriore credito non è stato, dunque, dimostrato con sufficiente grado di certezza né nell'an, ne' nel quantum. deve, pertanto, essere condannato al pagamento a favore di Controparte_1 [...]
e della somma di € 3.300,00. Parte_2 Parte_1
Venendo alle singole voci di danno richieste dalla proprietà, il Tribunale rileva:
a. quanto alla somma di € 230,00 richiesta per la “riparazione della lavastoviglie”, che tale costo non può imputarsi al resistente in quanto tale elettrodomestico, pur se lasciato dal nell'immobile, era divenuto di sua proprietà, avendolo acquistato a suo tempo dalla CP_1 defunta IG.ra come comprova il doc. 4, ove si legge che nel prezzo pagato dal Per_2 CP_1
era ricompresa “1 cucina usata, completa di tutti gli elettrodomestici”;
10 b. quanto al rimborso dei costi di imbiancatura dell'intero appartamento (€ 1.700,00 +iva, per €. 10+iva/mq), che tale importo non è dovuto non solo in quanto non vi era alcuna clausola nel contratto che prevedesse un obbligo specifico di “ritinteggiatura” a carico del ma anche in quanto, ove vi fosse stata, sarebbe nulla (cfr. Cass. citata); CP_1
c. quanto ai costi di “lavaggio dei tubi di condizionatore” (€ 480,0 + iva),che tale importo non
è dovuto essendosi il limitato ad asportare il condizionatore di sua proprietà (cfr. doc. CP_1
4 resistente) ed essendo il costo di tale lavaggio di pertinenza di chi installa un nuovo condizionatore (cfr. sul punto, il teste il quale – escusso all'udienza del 13 aprile 2023 Tes_1
- ha chiarito che “Sul cap.2 dichiara: io ho trovato l'immobile senza split e senza motore ed è ovvio che quando uno stacca l'impianto viene lasciato aperto, cioè con i tubi fuori che escono dalla cassa del condizionatore;
ADR: l'impianto era già esistente, non è stato necessario effettuare una nuova predisposizione dell'impianto ed una nuova certificazione, bensì solo una pulizia della tubazione con la nuova certificazione del suo motore nuovo in quanto motore ha la sua certificazione”;
d. quanto alla “fornitura e posa di un nuovo piano cucina” (€ 450,00 +iva), che tale costo non è da imputarsi al posto che il mobilio della cucina - cui appartiene anche il piano di CP_1
appoggio - risulta di proprietà del sin dal 2013 (cfr. doc. 4) ed egli aveva, pertanto, CP_1 diritto di asportarlo;
a ciò si aggiunga che non può certo ragionevolmente pretendersi che dall'asserita asportazione di tale mobilio da parte del conduttore derivi l'obbligo per quest'ultimo di provvedere alla sua sostituzione;

e. quanto alla imbiancatura del cavedio esterno (€ 430,00+iva), valgono le stesse argomentazioni spese al punto b);
f. quanto, infine, alla sostituzione delle “vaschette di chiusura dei serramenti” (€
240,00+iva) ed al “fissaggio del lavabo del bagno” (€ 90,00+iva), che alla luce della giurisprudenza sopra citata deve ritenersi debba qualificarsi quale naturale usura dei beni in questione, conseguenti all'uso “ordinario” e non certo “irregolare” degli stessi, della cui prova, in ogni caso, sarebbero state onerate le locatrici;
né può condividersi – in quanto affermato del tutto apoditticamente- che “un lavabo che necessita di fissaggio è danneggiato e non semplicemente usurato”.
Venendo, invece, alla somma richiesta a titolo di rimborso del costo per l'acquisto di una nuova armadiatura, è circostanza pacifica ed incontestata che il conduttore abbia riconsegnato
11 l'immobile in data 1.2.2021 privo di un armadio guardaroba di proprietà delle locatrici che era stato realizzato su misura e che, dunque, avrebbe dovuto essere loro restituito (cfr. doc.9).
Sul quantum, le ricorrenti hanno chiesto il rimborso di Euro 4.000,00, o la diversa minore somma ritenuta di giustizia, pari al costo per l'acquisto di un nuovo armadio guardaroba presso la ditta Cerliani, ossia quella che aveva fornito nel 2012 quello asportato dal conduttore, come da preventivo redatto dalla medesima e relativa fattura (cfr. doc.10 bis), nonché nuova quotazione di Euro 3.460,00 oltre Iva, così per complessivi Euro 4.221,00 circa, per la fornitura di nuovo armadio guardaroba in sostituzione a quello sottratto dal conduttore (doc.10 ter).
L'importo è stato confermato all'udienza del 18 ottobre 2023 dal teste che ha Testimone_2
riconosciuto sia la fornitura avvenuta nel 2012 alla sig.ra dell'arredo in Persona_2
questione, sia il costo di Euro 4.000,00 per l'acquisto di un nuovo armadio con le medesime caratteristiche.
Su tale questione, la difesa del si è limitata ad evidenziare come tale costo non terrebbe CP_1
conto del fatto che “detto armadio (le cui caratteristiche non sono note, non essendovi foto o altro a descriverle), avrebbe comunque avuto “alle spalle” ben 9 anni di utilizzo (dal 2012 al 2021) ed il relativo valore non potrebbe certo essere calcolato “al nuovo”, giacché ciò rappresenterebbe non un
“risarcimento” in favore della proprietà, quanto piuttosto una illegittima locupletazione”.
Alla luce delle risultanze delle prove orali, le quali hanno fornito elementi concreti cui ancorare la liquidazione giudiziale del danno (cfr. docc. 10bis e 10ter), ma dell'assenza di una fattura comprovante il costo sostenuto dalle locatrici per l'acquisto di in nuovo armadio, si liquida equitativamente il danno in parola in complessivi euro 3.000,00. deve, pertanto, essere condannato al pagamento a favore di Controparte_1 [...]
e della ulteriore somma di € 3.080,00, per un totale di Parte_2 Parte_1
€ 6.380,00.
2. Sulle somme richieste da Controparte_1
Il resistente ha, anzitutto, il diritto di ottenere la restituzione dei depositi cauzionali relativi ai contratti ormai cessati.
Emerge, infatti, documentalmente, che il versava alla IG.ra all'atto della CP_1 Per_2
sottoscrizione del contratto di locazione ad uso abitativo, la somma di € 2.700,00 a titolo di deposito cauzionale;
di tale somma vi è quietanza in contratto (cfr. doc. 2, art. 17 resistente), e
12 comunque ulteriore prova è rappresentata dalla ricevuta sottoscritta dall'allora proprietaria
(cfr. doc. 3 resistente) e dalla certificazione bancaria di avvenuto incasso dell'assegno Per_2
consegnato dal alla (cfr. doc. 22 resistente). CP_1 Per_2
Del pari dimostrato è il versamento, in sede di sottoscrizione del contratto di locazione relativo al posto auto, di € 300,00, specificamente prevista a titolo di cauzione per il citato contratto (cfr. art. 4 doc. 19 resistente e doc. 18).
Orbene, di tali somme il ha offerto in giudizio prova documentale, anche in CP_1
conseguenza della rinuncia avversaria al disconoscimento delle firme di cui ai docc. 3 e 4 di parte resistente.
e devono, pertanto, essere Parte_2 Pt_1 Parte_1
condannate, in solido tra loro, al versamento a favore di quest'ultimo della somma di €
2.700,00, oltre interessi dalla data del 15/1/2013 al saldo, nonché della somma di € 300,00, oltre interessi dalla data del 25/7/2019 al saldo.
Del pari dovuta al è la restituzione di € 322,99 richiesta dalle locatrici a titolo di oneri CP_1 accessori relativi al posto auto (cfr. somme esposte “a debito” per la “POSIZIONE 25 –
POSTO AUTO” (€ 322,99 nel doc. 20 resistente) atteso che – come già argomentato sopra- nessun “onere accessorio” era previsto nel relativo contratto (cfr. doc. 19 resistente, art. 3).
In considerazione di ciò, e devono, Parte_2 Parte_1
pertanto, essere condannate, in solido tra loro, al versamento a favore di quest'ultimo della somma di € 322,99.
Altresì dovuta al è la somma di € 1.643,98 richiesta da quest'ultimo a titolo di CP_1
restituzione spese accessorie versate in eccesso, risultando detto credito dal doc. 20 prodotto dalla difesa del resistente e fornito nell'aprile 2021, dopo la riconsegna, relativo ai conteggi della “POSIZIONE 11 – APPARTAMENTO, né emergendo in alcun modo dalla disamina della documentazione prodotta dalle ricorrenti la spettanza alle stesse di tale somma.
Come è noto, infatti, corrisponde ad un principio ricorrente nella giurisprudenza di legittimità che, ove il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si
13 esauriscono nell'aver indirizzato "la richiesta prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto" (Cass. 01/04/2004, n. 6403).
In conclusione, può affermarsi che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt.210 e ss c.p.c. (Cass. 28/09/2010, n.20348; Cass. 04/06/1998, n. 5485).
Nel caso di specie, nessun rendiconto dell'amministratore approvato dai condomini risulta essere stato prodotto dalla difesa delle ricorrenti in relazione a tale importo, motivo per cui e devono essere condannate, in solido Parte_2 Parte_1
tra loro, alla restituzione a favore di della somma di € 1.643,98, non avendo Controparte_1 assolto all'onere di dimostrare di avere titolo per trattenerla.
Infine, va riconosciuto al resistente ex art. 1577 c.c. il diritto di ottenere il pagamento della somma di € 1.700,00 oltre interessi dalla data del pagamento (28/4/2020) al saldo, a titolo di rimborso delle somme da questi anticipate per i lavori urgenti di spurgo conseguenti all'allagamento da acque nere occorso nell'aprile 2020 nell'immobile locato (cfr. doc. 6 resistente).
Come noto, l'art. 1577 cod. civ. sotto la rubrica “Necessità di riparazioni” stabilisce che “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.
Non è stato contestato il fatto che l'allagamento per esondazione delle acque nere all'interno dell'appartamento locato al presentasse il carattere di urgenza, che lo spurgo della CP_1
condotta fosse una manutenzione straordinaria e che il avesse sostenuto la relativa CP_1
spesa con pagamento del 28/04/2020.
Tuttavia, nonostante l'impresa di spurghi avesse già esposte le ragioni per le quali si era verificato il rigurgito della fogna (cfr. doc. 6 resistente), ossia che la causa dell'occlusione fosse
14 da ravvisarsi nella scarsa pendenza della tubazione, nonché nel fatto che nella stessa risultava
“innestata” anche la condotta dell'appartamento al piano superiore, con sovraccarico ed inevitabili nuove successive occlusioni, le eccepivano che l'episodio occorso il Parte_1
27/4/2020 era, invece, da attribuirsi non all'erronea costruzione dell'impianto fognario, bensì ad un erroneo utilizzo degli scarichi da parte del che avrebbe causato l'intasamento CP_1
della tubatura di scarico.
La ricostruzione offerta dalle ricorrenti non solo è rimasta priva di supporto probatorio, ma è stata smentita dalla CT svolta in corso di causa.
La relazione peritale del 4.10.2024 (avente ad oggetto il seguente quesito: “accerti se vi siano irregolarità nella pendenza delle tubazioni di scarico della condotta fognaria dell'appartamento tale da determinare occlusioni, nonché verifichi se l'esistenza di un secondo spurgo, proveniente da altro appartamento e incanalato nella stessa tubazione, possa costituire una concausa delle ostruzioni medesime”), a seguito di video ispezione, ha, infatti, concluso individuando le cause del rigurgito fognario nella carenza di pendenza delle tubazioni e nella presenza di numerose altre tubazioni innestantesi nella condotta in questione:
“E' stato riscontrato e verificato che sono presenti diverse criticità nella rete di scarico delle acque nere dell'appartamento 4A esistente al piano terra nel complesso di Loft siti al civico di Via Dei Crollalanza
4/B”, tra cui:
1) La tubazione di scarico delle acque nere presente al piano terra all'interno del vespaio presenta una contropendenza per un tratto rettilineo di circa 2.37 mt.
L'irregolarità dovuta alla contropendenza della tubazione favorisce il ristagno d'acqua e di residui che si depositano sul fondo della tubazione e che con il tempo possono contribuire alla formazione di rigurgiti con effetto sifone.
Quando la tubazione viene messa in pressione l'acqua invece che defluire con la necessaria scorrevolezza e pendenza verso la rete di fognatura Condominiale trova un sifone creato dalla contropendenza e torna indietro verso l'origine del flusso.
2) La tubazione di scarico delle acque nere dell'appartamento 4B del Primo piano si innesta nella rete di scarico dell'appartamento 4A diametro 90 mm. presente al piano terra all'interno del vespaio. Il dimensionamento della tubazione di diametro 90 mm. non è sufficiente per raccogliere la rete di scarico di N. 2 appartamenti, 2 bagni con almeno 4 sanitari, 2 lavelli, 2 lavastoviglie e 2 lavatrici. Nell'ipotesi
15 di uso contemporaneo di sanitari ed elettrodomestici, il flusso d'acqua riempirebbe completamente la tubazione che andrebbe in pressione causando probabili episodi di rigurgito nei tratti di tubazione dove
è presente la contropendenza.
Probabilmente quando nel 2011 Il Loft è stato frazionato e modificato dalla IG.a Persona_2 realizzando n. 2 appartamenti il 4A al Piano terra ed il 4B al Primo piano non sono state rispettate le normative vigenti in materia di fognatura.
3) Una terza criticità è presente nella conformazione della rete di raccolta delle acque nere presente nella pavimentazione dell'area cortili dei loft 2, Loft 3 e App. 4A/4B.
La tubazione dorsale arancione lunga circa 12,00 mt. diametro 140mm. raccoglie tutte gli impianti di scarico delle acque nere di un totale di almeno N.6 bagni e n. 4 cucine dei loft N.2, N.3 e degli
Appartamenti N.4A e 4B.
Il tratto della dorsale arancione di diametro 140 mm. non ha grande pendenza e gli Appartamenti
N.4A e 4B sono particolarmente svantaggiati poichè il tratto di collegamento con la tubazione dorsale è lungo solo 3 mt”.
Il c.t.p. di parte resistente Arch. ha precisato essere stata “IGnificativa la Persona_4 videoispezione, ben descritta dal CT, a dimostrazione di tutte le criticità rilevate nella rete di scarico delle acque nere dell'intero complesso dei loft”, condividendo quanto argomentato dal c.t.u. circa il fatto che “Il tratto fognario attuale, oggetto di indagine, non è adeguato a supportare le utenze ad esso attualmente collegate”.
Nessun elemento volto a contrastare le conclusioni cui sono giunti il c.t.p. ed il Persona_4
c.t.u. – alle quali il Tribunale si riporta integralmente in quanti immuni da vizi logici Per_3
ed adeguatamente argomentate – è emerso, al contrario, dal contenuto della relazione svolta dal c.t.p. di parte ricorrente geom. il quale non ha contestato la sussistenza CP_2
delle criticità evidenziate dal c.t.u. (“a prescindere da eventuali vizi riguardanti le condotte dell'immobile oggetto di causa”), limitandosi ad affermare che “gli eventi di rigurgito degli scarichi si sono verificati, tra altro a poca distanza tra il primo e secondo evento, solo ed esclusivamente nel periodo in cui l'immobile era occupato e condotto in locazione dal IG Infatti, né prima né dopo CP_1 si sono mai verificati analoghi fenomeni, ciò a far data dalla sua costruzione e fino alla data odierna e giungendo alla conclusione” concludendo, del tutto apoditticamente: “Ne consegue che, ad avviso dello scrivente, non sussiste la prova che gli eventi di rigurgito possano essere ascritti a presunte
16 criticità delle condotte. Opinando diversamente, visto anche il progressivo aumento negli ultimi anni di fenomeni meteorologici di forte intensità, ulteriori eventi di rigurgito si sarebbe dovuti ripresentare nuovamente se davvero gli scarichi non fossero idonei”.
Segue, dunque, la condanna di e , in Parte_2 Pt_1 Parte_1 solido tra loro, alla restituzione a favore di della somma di € 1.700,00, oltre Controparte_1
interessi dalla data del 27/4/2020 sino al saldo.
Il Tribunale, alla luce delle argomentazioni sin qui esposte, e tenuto conto del fatto che:
- è tenuto al pagamento a favore di e Controparte_1 Parte_2
della somma di € 3.300,00 per ratei di canoni e oneri accessori per il Parte_1 periodo novembre 2020 – gennaio 2021 rimasti insoluti e della somma di € 3.080,00 a titolo di risarcimento danni, per un totale di € 6.380,00;
- e sono tenute, in solido tra loro, Parte_2 Parte_1 al versamento a favore di della somma di € 6.666,97 (2.700,00 + 300,00 + Controparte_1
322,99 + 1.643,98 + 1.700,00) oltre interessi legali così calcolati e determinati:
sulla somma di € 2.700,00, dal 15/1/2013, per un totale di € 3.086,27;
sulla somma di € 300,00, dalla data del 25/7/2019, per un totale di € 328,08;
sulla somma di € 322,99 dal 2/2/2021, per un totale di € 351,93;
sulla somma di €. 1.643,98, dal 2/2/2021, per un totale di € 1.791,24;
sulla somma di € 1.700,00, dalla data del 28/4/2020, per un totale di € 1.852,88; per un totale di € 7.410,40 (€ 3.086,27 + 328,08 + € 351,93 + € 1.791,24 + 1.852,88); operata la compensazione giudiziale tra i rispettivi crediti, condanna Parte_2
e , in solido tra loro, al pagamento a favore di
[...] Parte_1 Controparte_1
della somma di € 1.030,40 (€ 7.410,40 – € 6.380,00).
L'esito della lite, che ha visto l'accoglimento solo parziale delle domande svolte dalle ricorrenti e l'accoglimento integrale delle domande riconvenzionali svolte dal determina la CP_1
sussistenza dei motivi per disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite, ivi comprese quelle della c.t.u., ex art. 92 c.p.c. (Cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 32061 del
31/10/2022).


P.Q.M.


17 Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così decide:

1. operata la compensazione giudiziale tra i rispettivi crediti, condanna
[...]
e , in solido tra loro, al pagamento a favore di Parte_2 Parte_1
della somma di € 1.030,40, oltre interessi dalla data della sentenza al saldo;
Controparte_1

2. compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 06/02/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott.ssa Federica CP_3
Giammarrusto.
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