R.G. 1673/2021

TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
-SEZ. CIVILE-
Il Tribunale di Grosseto, in persona del Giudice Dott. Amedeo Russo, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 5.03.2025, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 1673/2021, promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Giovanni Parte_1 C.F._1
De Stasio e Laura Poccioni;

RICORRENTE nei confronti di
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Valeria Controparte_1 C.F._2
Deriu e Serena Torri;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da note finali in atti e come da verbale di udienza del
5.03.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis e segg. c.p.c. ritualmente notificato, ha Parte_1
convenuto in giudizio per ivi ottenere la condanna della convenuta alla Controparte_1 corresponsione della somma complessiva di € 3.501,14, ovvero la somma ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione senza titolo di un immobile di proprietà della ricorrente (posto in
Massa Marittima alla via Martiri della Niccioleta n. 116 scala 1, piano 3°, interno 6 composto da n.
4 vani e garage) da parte di , dall'ottobre 2019 sino alla fine del mese di luglio Controparte_1
2020, somma pari al valore locativo del bene di € 350,14 mensili;
il tutto con vittoria di spese.
A sostegno della domanda, ha dedotto: (i) di aver ereditato dal nonno materno Persona_1 deceduto in Siena il 23/03/2017, l'appartamento posto in Massa Marittima alla via Martiri della
Niccioleta n. 116 scala 1, piano 3°, interno 6 composto da n. 4 vani e garage;
(ii) che l'immobile de quo era, sin dai primi anni degli anni 2000, occupato dal Sig. , deceduto in data Persona_2
28.01.2017 ed avrebbe continuato ad essere abitato dalla di lui moglie convivente, Sig.ra CP_1
sino alla fine del mese di luglio 2020; (iii) che durante il periodo di occupazione
[...]
Pagina 1 dell'appartamento i coniugi e avrebbero corrisposto la somma mensile di € 350,14 Per_2 CP_1
a titolo di “affitto”; (iv) che la Sig.ra ha cessato di corrispondere tale somma a far Controparte_1 data dal mese di ottobre 2019, usufruendo dell'immobile senza pagare alcunché sino al momento della liberazione dello stesso avvenuta a fine luglio 2020, nonostante le ripetute richieste di pagamento avanzate;
(v) che dalle ricerche eseguite non sarebbe risultata l'esistenza di un contratto di locazione scritto e registrato.
Ha dunque sostenuto che la convenuta avrebbe occupato senza titolo dell'immobile de quo sino alla fine del mese di luglio 2020, chiedendo la condanna della stessa al pagamento di una somma pari al valore locativo del bene, individuata in € 350,14 mensili, per il periodo di occupazione, così per la complessiva somma di € 3.501,14, ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia.
Con comparsa depositata in data 15.10.2021, si è costituita in giudizio , Controparte_1
deducendo nel merito l'infondatezza delle pretese del ricorrente sia nell'an che nel quantum, evidenziando in particolare l'assenza di forma scritta dei contratti di locazione successivi all'unico contratto stipulato l'1.1.1998 tra il dante causa dell'attrice ed il coniuge deceduto della convenuta, asseritamente riconducibile alla volontà dei locatori;
conseguentemente, ha sostenuto l'assenza di titolo per richiedere canoni di locazione in ragione della nullità del relativo regolamento contrattuale invocato dalla ha poi dedotto di aver effettivamente occupato l'immobile Pt_1
senza corrispondere alcun canone a far data da ottobre 2019, ma di averlo liberato nel mese di aprile
2020 e non a luglio 2020, dunque per un periodo complessivo di 7 mesi, da ottobre 2019 ad aprile
2020, il tutto anche in ragione della mancanza di interventi di manutenzione straordinaria (a carico della proprietà) che avrebbero reso l'immobile inidoneo all'uso abitativo;
ha quindi chiesto il rigetto della richiesta di pagamento di € 3.501,14, chiedendo accertarsi il valore locativo dell'immobile nella misura massima di € 249,08 mensili corrispondenti alla conversione monetaria e attualizzazione dell'ultimo contratto di locazione esistente tra le parti, dichiarandosi disponibile al versamento di n. 7 mensilità di indennità di occupazione pari ad € 249,08 mensili per il periodo da ottobre 2019 ad aprile 2020 compreso, il tutto per il complessivo importo di € 1.743,56; sulla scorta di tali allegazioni e domande, ha altresì proposto domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna dell'attrice al pagamento della somma di € 4.320,04, pari alla differenza tra quanto versato dalla convenuta e quanto invece la convenuta avrebbe dovuto versare, tenuto conto del valore locativo dell'immobile e dedotta in compensazione l'indennità di occupazione pari ad € 1.743,56, il tutto con condanna del ricorrente ex art. 96 c.p.c. e con vittoria di spese.
In subordine, ha chiesto condannarsi la convenuta al pagamento della sola indennità di occupazione per i mesi da Ottobre 2019 ad Aprile 2020 (n. 7 mesi) con particolare riguardo alla condizione
Pagina 2 dell'immobile, ed in ogni caso nella misura massima di € 249,08 mensili, pari alla conversione monetaria del canone di locazione dell'ultimo contratto di locazione esistente tra le parti.
Celebratasi la prima udienza in data 17.11.2021, il precedente Istruttore, rilevato che la causa verte in materia di occupazione sine titulo e non involge domande relative a contratti di locazione, ha rimesso gli atti al Presidente per la riassegnazione al giudice tabellarmente competente.
Rassegnato il fascicolo allo scrivente, nel prosieguo del giudizio è stato assegnato termine alle parti per dedurre circa l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della ricorrente avanzata, nelle more, dalla dopodiché è stata sottoposta alle parti una proposta conciliativa ex art. 185bis c.p.c. CP_1
Constatata la mancata conciliazione, il Giudice ha disposto il mutamento del rito, onde consentire la prosecuzione e successiva definizione della causa secondo il rito sommario di cognizione ex art. 702bis c.p.c. applicabile ratione temporis, sul rilievo secondo cui la domanda principale è stata rivolta unicamente ad ottenere l'indennità di occupazione senza titolo di immobile e non il suo rilascio.
All'udienza del 5.03.2025, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della ricorrente, sul presupposto che la stessa non sarebbe proprietaria dell'immobile oggetto di causa.
La resistente fonda tale eccezione evidenziando che, nella dichiarazione di successione allegata all'atto introduttivo (cfr. doc. 1 ricorso), alla pag. 4, risulterebbe essere stato attribuito alla
'immobile sito al piano 3° ma all'interno 5 e non 6, essendo quest'ultimo di proprietà di Pt_1
e non della ricorrente, come da risultanze catastali prodotte (cfr. deposito del Persona_3
4.05.2022 . Sul punto, basti osservare che il dato necessario per l'univoca CP_1
identificazione della singola unità immobiliare è il subalterno e non l'interno, oltre al fatto che la prova della proprietà di un bene immobile non può essere fornita con i certificati catastali, potendo semmai questi ultimi essere assunti come elementi sussidiari (cfr. Corte di Cassazione, sez. II
Civile, sentenza 24 settembre – 25 ottobre 2013, n. 24167), specie ai fini dello stabilire, incidenter tantum, la proprietà di un immobile ai fini della legittimazione ad agire in giudizio.
Trattandosi di eccezione fondata su rilievo non decisivo e comunque non sorretta da valido sostegno probatorio, la stessa va rigettata.
Nel merito, si osserva quanto segue.
Va da subito richiamato l'art. 1 comma 346 della Legge 311/04, il quale prevede che "i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Pagina 3 La norma sul punto è chiara nel prevedere che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo. Da ciò deriva che la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c., dal momento che le norme sull'inadempimento del contratto non vengono in rilievo nel caso di un contratto nullo, il quale non può mai produrre effetti, nemmeno nel caso di contratti di durata.
Pertanto, anche volendo qualificare la prestazione effettuata dal locatore come irripetibile, questa potrà, al più, dar vita, ricorrendone i presupposti, a un diritto al risarcimento del danno ex art. 2043
c.c. o al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. ma non al pagamento dei canoni (cfr. Cass. sezione III civile, sentenza 13 dicembre 2016, n. 25503).
Questa impostazione trova l'avallo della più recente giurisprudenza (cfr. Cass. S.U. Sentenza n.
33645 del 15 novembre 2022), specie in relazione ai presupposti richiesti ed i limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo.
Si è infatti affermato che, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Lo specifico pregiudizio subito può dunque consistere nel vantaggio economico che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe ottenuto concedendo il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o vendendolo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato;
inoltre, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo medio di mercato (cfr. Cass. S.S.U.U. n. 33645 del 15 novembre
2022).
Quanto all'onere probatorio in capo alla parte che domandi il risarcimento, se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione deve riguardare specifici pregiudizi, da rappresentare in maniera puntuale e specifica, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni ad altri soggetti, anche a un canone superiore a quello di mercato. La necessità che venga - quantomeno - allegato lo specifico pregiudizio subito, è la naturale conseguenza della necessità, evidenziata dalle Sezioni Unite, che la locuzione "danno in re ipsa" venga sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (cfr. Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; Cass. 20 gennaio 2022, n. 4936; Cass. 22 aprile 2022, n. 12865).
Pagina 4 Ed infatti, quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, dovendosi escludere nel nostro ordinamento danni punitivi, salvo espressa previsione normativa (cfr. Cass. Sent. n. 16601 del 2017), sicché il danno da occupazione "sine titulo", anche in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (cfr. Cass. sez. III, ordinanza 25 maggio 2021, n. 14268).
Ciò posto, nel caso di specie, si osserva quanto segue.
Risulta pacifico tra le parti l'insussistenza di un valido contratto di locazione debitamente registrato tra la e la atteso che l'unico titolo contrattuale versato in atti risale Pt_1 CP_1 all'1.01.1998, con scadenza in data 31.01.2000, ed è intercorso tra due diversi soggetti, entrambi deceduti, ovvero (di cui la ricorrente è erede) e (ex coniuge della Persona_4 Persona_2
resistente) (cfr. doc. 3 . CP_1
Va sul punto osservato che (i) la morte del locatore – proprietario dell'immobile urbano - non estingue di per sé il contratto, e gli eredi del locatore defunto subentrano nell'esercizio dei diritti e nell'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto, in applicazione il principio generale della trasmissibilità mortis causa dei rapporti contrattuali facenti capo al de cuius; (ii) in caso di morte del conduttore, sebbene anche in questo caso tale evento non comporti di per sé la risoluzione anticipata del contratto, il subentro al suo posto di altri soggetti, quali il coniuge o gli eredi (testamentari o legali) non indicati nel contratto, avviene di regola purché sussista una abituale convivenza con il conduttore defunto, laddove il requisito oggettivo dell'abitualità della convivenza va accertata dal giudice nel caso concreto, e si traduce nella convivenza duratura e stabile nell'abitazione del conduttore, con condivisione quotidiana di spazi comuni.
Nel caso di specie, non vi è prova di alcun subentro della e della in tale Pt_1 CP_1
contratto, né che sia stato formalizzato un nuovo regolamento tra le suddette parti a far data dal decesso delle originarie parti contrattuali, né che vi sia qualsivoglia ulteriore manifestazione negoziale successiva alla scadenza del predetto contratto (31.01.2000).
Ne deriva che il contratto di locazione risalente all'1.01.1998, intercorso tra e Persona_4
(ex coniuge della resistente) (cfr. doc. 3 , non può ritenersi in questa Persona_2 CP_1
sede spiegare validi effetti nei confronti della la quale non ha peraltro invocato la sua CP_1
validità in corso di causa, avendola anzi espressamente negata.
Non risultando sorretta da valido titolo negoziale, l'occupazione da parte della resistente dell'immobile per cui è causa risulta avvenuta sine titulo.
Pagina 5 Ne deriva che tutte le prestazioni compiute in esecuzione di tale contratto da parte della e della a far data dal decesso di (28.01.2017), CP_1 Pt_1 Persona_2
costituiscono un indebito oggettivo e danno - eventualmente – al locatore il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. ovvero all'indennizzo da ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., dovendosi comunque escludere la possibilità di ottenere in giudizio il pagamento dei canoni (cfr.
Cass. sezione III civile, sentenza 13 dicembre 2016, n. 25503).
Ciò vale sia per il locatore che non abbia riscosso canoni non dovuti in quanto basati su contratto inesistente, sia per il conduttore che abbia versato somme non dovute proprio a titolo di canone di locazione.
La più recente giurisprudenza ha infatti affermato che, in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell'art. 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione al contratto, ferma restando la facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento (cfr. Cass. Ordinanza del 16 dicembre 2024 n. 32696).
Pertanto, se da un lato è possibile riconoscere al locatore un risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. ovvero un indennizzo da ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., è anche possibile riconoscere al conduttore l'azione ex art. 2033 c.c., ovvero, al fine di evitare un suo ingiustificato arricchimento, la differenza tra quanto versato a titolo di canoni e quanto avrebbe dovuto versare tenuto conto del valore locativo dell'immobile.
Sul punto, la medesima giurisprudenza precisa che le somme che devono essere restituite dal locatore devono essere quantificate nei limiti della diminuzione subita dal locatore e non in misura pari al guadagno (rectius valore locativo) che il locatore stesso avrebbe potuto ottenere da un valido contratto di locazione (cfr. Cass. Ordinanza del 16 dicembre 2024 n. 32696).
Si contempera così la necessità di garanzia tra le conseguenze giuridiche di un contratto nullo e la tutela delle parti che vi abbiano dato parziale esecuzione, all'evidente e condivisibile fine di evitare l'ingiustificato arricchimento del conduttore come del locatore.
Nel caso di specie, vi è per l'appunto una domanda principale volta ad ottenere i canoni di locazione non corrisposti per il periodo di occupazione, e una domanda riconvenzionale volta alla restituzione della differenza tra quanto effettivamente versato a titolo di canoni ed il valore locativo medio mensile dell'immobile occupato.
In particolare, la domanda riconvenzionale è volta ad ottenere la condanna della al Pt_1 pagamento della somma di € 4.320,02, pari alla differenza tra quanto versato dalla da CP_1
gennaio 2017 a ottobre 2019 a mezzo di bonifico bancario (cfr. docc. da 4 a 8 e CP_1
quanto invece avrebbe dovuto versare tenuto conto del valore locativo dell'immobile secondo l'Accordo Territoriale 28.2.2018 per il Comune di Massa Marittima (cfr. doc.10 resistente).
Pagina 6 Ebbene, quanto alla domanda principale, posto che nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", va rilevato in via assorbente che la ricorrente, per il periodo di occupazione (che andrebbe, secondo la tra Pt_1
l'ottobre 2019 sino alla fine del mese di luglio 2020), non ha allegato né offerto di provare l'intenzione concreta di mettere l'immobile a frutto nel periodo di occupazione, né la perdita di occasioni per locarlo ad altri soggetti.
Tale situazione denota una mancanza di allegazione, oltre che di prova, del danno subito, potendosi desumere unicamente in base a presunzioni semplici gli elementi minimi per ritenere provato lo specifico pregiudizio subito dalla ricorrente.
In ogni caso, tenuto conto che l'indebita occupazione da parte della risulta ammessa dalla CP_1
resistente (ed è dunque pacifica) limitatamente al periodo da Ottobre 2019 ad Aprile 2020 (n. 7 mesi), non potendosi stabilire il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento nel suo preciso ammontare, può ricorrersi in questa sede alla valutazione equitativa, utilizzando il parametro del canone locativo di mercato per i soli mesi pacificamente oggetto di occupazione (cfr.
Cass. S.S.U.U. n. 33645 del 15 novembre 2022).
Sul punto, al fine di stabilire il valore locativo medio per la specifica abitazione considerata, in mancanza di elementi che è onere del danneggiato fornire, ben può prendersi a riferimento l'Accordo Territoriale per il Comune di Massa Marittima del 28.2.2018 (cfr. doc.10 resistente) in base al quale vengono definiti i canoni di locazione degli immobili all'interno del territorio di
Massa Marittima, secondo cui il valore medio di una locazione per l'immobile in questione si aggira attorno ad Euro 250,00, tenuto conto della sua ubicazione (via Martiri della Niccioleta 116, al di fuori del Centro Storico) e della sua superficie calpestabile (arrotondata per eccesso ad 80 mq), valutate unitamente all'assenza in atti di elementi per valutare lo stato manutentivo (denunciato come estremamente carente dalla ed eventuali caratteristiche di pregio dell'immobile CP_1
che ne aumentino il valore.
Da tali considerazioni deriva che la domanda proposta dalla nei confronti della Pt_1
va accolta per la somma complessiva di Euro 1.750,00, pari alla somma di Euro CP_1
250,00 mensili per 7 mesi, importo così liquidato in via equitativa all'attualità e che andrà corrisposto oltre interessi legali dalla presente Ordinanza al saldo.
Quanto alla domanda riconvenzionale, alla luce di tutte le suesposte considerazioni, dovendosi riconoscere alla resistente l'azione ex art. 2033 c.c. e dovendosi al contempo evitare un suo ingiustificato arricchimento, può in questa sede riconoscersi la differenza tra quanto versato dalla a titolo di canoni e quanto avrebbe dovuto versare tenuto conto del valore locativo CP_1 dell'immobile (secondo i criteri sopra indicati), potendosi così contenere la restituzione nei limiti
Pagina 7 della perdita subita dal locatore ed alla luce del vantaggio conseguito dal conduttore (cfr. Cass.
Ordinanza del 16 dicembre 2024 n. 32696).
Appare in merito del tutto congrua la somma di € 4.000,00, così arrotondata in via equitativa a partire dalla differenza tra quanto effettivamente versato dalla a far data dal decesso CP_1 dell'originario conduttore ( – deceduto in data 28.01.2017) e ottobre 2017 Persona_2
(pagamenti avvenuti a mezzo bonifico bancario, comprovati dai documenti in atti - cfr. docc. da 4 a
8 e quanto invece avrebbe dovuto versare tenuto conto del valore locativo CP_1 dell'immobile secondo l'Accordo Territoriale 28.2.2018 per il Comune di Massa Marittima (cfr. doc.10 resistente), da prendersi, come detto, come valido riferimento per la determinazione del valore locativo medio.
Ne deriva che la domanda riconvenzionale proposta dalla andrà accolta per l'importo CP_1
di € 4.000,00, somma così determinata in via equitativa all'esito del presente giudizio e da corrispondersi oltre interessi legali dalla presente Ordinanza al saldo.
Ogni ulteriore questione od eccezione deve ritenersi assorbita.
Stante la reciproca soccombenza, le spese di lite devono essere integralmente compensate.


PQM

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, reietta e disattesa:
1) in parziale accoglimento della domanda principale, condanna a Controparte_1
corrispondere in favore di la somma di Euro 1.750,00, oltre interessi legali Parte_1
dalla Sentenza al saldo;

2) in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna a Parte_1
corrispondere in favore di la somma di Euro 4.000,00, oltre interessi legali Controparte_1
dalla Sentenza al saldo;

3) compensa le spese di lite.
Così deciso in Grosseto il 14.03.2025
Si comunichi.
Il Giudice
Dott. Amedeo Russo
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