n. 13172/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luigia Stravino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13172/2021 promossa da:
ing. , C.F. , rappresentato Parte_1 C.F._1
e difeso dall'Avv. Antonio Aliberti C.F. del foro C.F._2
di Nocera Inferiore, presso il cui studio in Napoli, al Corso
Secondigliano, 230, elegge domicilio
ATTORE
contro
(C.F. ) nato a [...] Controparte_1 C.F._3
pagina 1 di 15

l'11.10.1984 e residente in [...],
rapp.to e difeso dagli Avvocati Paola Carmela D'Amato (C.F.
– del foro di Napoli e Alfredo Esposito (C.F. C.F._4
) – del foro di Napoli, presso i quali domicilia in C.F._5
Napoli alla Via Tommaso Caravita, 10
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta depositate i difensori delle parti si richiamavano ai rispettivi scritti difensivi e il G.I. in data 17-3-2025
assegnava la causa a sentenza, previa concessione dei termini di cui all'art.190 cpc.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato in data 14-5-2021 Parte_1
evocava in giudizio , chiedendo al giudice adito: “nel Controparte_1
merito
In via principale, in accoglimento della presente domanda, accertare e
dichiarare che la risoluzione del contratto preliminare datato 4 settembre
2019, concluso tra l'Ing. ed il Sig. Parte_1 [...]
, si è stragiudizialmente verificata per effetto dell'art. 1454 cod. CP_1
pagina 2 di 15 civ., concorrendo un inadempimento del promittente compratore (rectius
); Controparte_1
e per gli effetti , accertare e dichiarare il diritto dell'Ing.
[...]
alla ritenzione della caparra per Euro ventitremila/00 Parte_1
(23.000,00 Euro), come conseguenza della legittimità del suo recesso,
stragiudizialmente già esercitato, derivato dall'inadempimento imputabile e
grave della controparte ed, in conseguenza, condannare Controparte_1
quest'ultimo a completare il versamento per la somma di Euro ventimila/00
(20.000,00 Euro);
Con vittoria di spese e competenze professionali, come per legge.”
L'attore deduceva:
- di avere stipulato, in data 4 settembre 2019, un contratto preliminare di compravendita per la unità immobiliare sita in Orta di Atella (CE), alla Via
Lampitelli n. 5 P.co Giove, piano secondo interno n. 3;
-che in base all'art.8 del contratto, il doveva corrispondere una CP_1
caparra di Euro 23.000,00 mediante progressivi versamenti, l'ultimo dei quali andava effettuato entro e non oltre il 20 ottobre 2019 (in specie, Euro
diecimila/00 entro il 2 ottobre 2019 ed ulteriori Euro diecimila/00 entro il 20
pagina 3 di 15 ottobre 2019, mentre euro 3000,00 venivano versati alla data della stipula del preliminare);
- che l'odierno convenuto si rendeva inadempiente nel pagamento della somma complessiva di euro 20.000,00;
-che dopo due lettere di messa in mora spedite, inutilmente, in data 7-10-
2019 e in data 25-10-2019, il , tramite il suo legale, trasmetteva Parte_1
al un'ulteriore lettera di messa in mora, recapitata il 9-12-2019, CP_1
con la quale dichiarava che il comportamento inadempiente del convenuto aveva comportato la risoluzione del contratto preliminare in questione,
con la conseguenza che il era da ritenersi libero da ogni Parte_1
vincolo e obbligo nei confronti del;
CP_1
-che stante l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento imputabile al promissario acquirente, esso istante aveva diritto alla ritenzione della somma di euro 3000,00 già percepita a titolo di caparra e all'ulteriore importo di euro 20.000,00, che il convenuto avrebbe dovuto versare a titolo di caparra e che non aveva, invece,
versato.
Sulla base di tali premesse il formulava le conclusioni come Parte_1
pagina 4 di 15 sopra riportate.
In data 8-9-2021 si costituiva in giudizio parte convenuta impugnando le pretese attoree.
In particolare, la stessa eccepiva l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare in oggetto per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva di cui all'art.15 del contratto in atti, rappresentata dal
“mancato ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo
ipotecario per finanziare l'acquisto del bene in oggetto da una banca di
suo gradimento entro la data del 31-3-2020”.
Ed infatti, il assumeva essere stato a lui negato il mutuo CP_1
richiesto alla banca e sulla base di tale premessa, contestava il proprio inadempimento, essendosi, piuttosto, verificato, a suo dire, lo scioglimento del vincolo contrattuale per effetto dell'operare della condizione risolutiva e maturato in capo allo stesso il diritto a ottenere la restituzione di quanto già versato.
Il G.I. assegnava alle parti i termini di cui all'art.183 comma 6 cpc e all'esito degli stessi, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
pagina 5 di 15 Con l'atto introduttivo del presente giudizio Parte_1
ha domandato, in primo luogo, “accertare e dichiarare che la risoluzione
del contratto preliminare datato 4 settembre 2019, concluso tra l'Ing.
ed il Sig. , si è Parte_1 Controparte_1
stragiudizialmente verificata per effetto dell'art. 1454 cod. civ. , concorrendo
un inadempimento del promittente compratore (rectius )”. Controparte_1
Ebbene, sulla base delle risultanze istruttorie - di natura documentale –
acquisite al presente giudizio, la domanda non appare meritevole di accoglimento.
L'attore fonda la sua istanza sul rilievo che poichè l'inadempimento della controparte si manifestava sin da subito, “la risoluzione del
contratto si verificava di diritto, nel momento in cui l'Ing. Parte_1
palesava all'odierno convenuto di ritenersi libero da qualsivoglia vincolo.”
(v.pag.4 dell'atto di citazione).
Nella prospettazione attorea, la raccomandata trasmessa dall'Avv.Aliberti
in nome e per conto del , a , in data 5-12-2019 Parte_1 Controparte_1
e recapitata in data 9-12-2019, integrerebbe una diffida ad adempiere ex art.1454 cc.
pagina 6 di 15 Ebbene, osserva il Tribunale che erroneo appare il presupposto da cui parte l'attore, posto che la lettera raccomandata summenzionata non conteneva una diffida ad adempiere, con fissazione di un termine per l'adempimento non inferiore a 15 giorni, decorso inutilmente il quale il contratto sarebbe stato inteso senz'altro risolto di diritto (v.art.1454 cc a mente del quale “Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.
Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è
risoluto di diritto.).
Con la suddetta raccomandata spedita il 6-12-2019 l'avv.Aliberti, in nome e per conto dell'ing. , dichiarava al che l'agire Parte_1 CP_1
di quest'ultimo aveva determinato la risoluzione del contratto preliminare de quo, sicchè il era da ritenersi libero da qualsivoglia vincolo Parte_1
ed obbligo nei confronti del . CP_1
pagina 7 di 15 Con la medesima missiva l'Avv. Aliberti, precisato che il fosse CP_1
comunque tenuto al pagamento del dovuto (euro 20.000,00 a titolo di caparra, a cui si aggiungevano euro 5000,00 a titolo di danni ed euro
366,00 a titolo di compensi professionali), intimava al convenuto di contattate celermente lo studio legale Aliberti per addivenire ad una transazione stragiudiziale della vertenza, avvertendolo che in caso di mancato riscontro entro il termine di 8 giorni, sarebbero state adite le vie legali.
Ebbene, è del tutto evidente, dal chiaro tenore letterale della missiva in parola, che l'attore, per il tramite del suo legale, non assegnava alla controparte un termine per adempiere - che, peraltro, a norma di legge,
non avrebbe potuto essere inferiore a 15 giorni -, con l'espressa dichiarazione che decorso inutilmente tale termine, il contratto sarebbe stato inteso come senz'altro risolto.
Piuttosto, l'istante comunicava all'altra parte di ritenere il contratto già
sciolto (e non subordinatamente all'inadempimento della controparte entro un termine all'uopo assegnato, come prescritto dall'art.1454 cc) e,
quindi, di considerarsi libero da qualsiasi vincolo ed obbligo nei pagina 8 di 15 confronti della stessa.
Deve, quindi, piuttosto, reputarsi che con la missiva recapitata al il 9-12-2019 l'attore abbia esercitato il recesso dal contratto CP_1
preliminare stipulato il 4-9-2019, recesso giustificato dall'inadempimento della controparte, che non aveva provveduto a versare l'ulteriore importo di euro 20.000,00 convenuto a titolo di caparra.
A tale proposito si rileva che il non ha negato di non avere CP_1
provveduto al pagamento di tale somma in favore del , solo Parte_1
eccependo l'intervenuta risoluzione del contratto per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva del mancato ottenimento del mutuo da parte di un istituto di credito.
Il convenuto ha, infatti, invocato, a fondamento della sua eccezione, la clausola di cui all'art.15 del contratto preliminare in atti, alla cui stregua
“ Il presente contratto è sottoposto alla condizione risolutiva del mancato
ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo ipotecario per
finanziare l'acquisto del bene in oggetto, da una banca di suo gradimento,
entro la data del 31.3.2020. In caso contrario il presente contratto sarà privo
di efficacia e il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione
pagina 9 di 15 immediata delle somme versate come acconto”.
Ha, dunque, dedotto di non avere ottenuto il mutuo richiesto dall'istituto di credito, ragion per cui, dovendo ritenersi il preliminare risolto, stante l'avveramento della condizione risolutiva ivi apposta, nulla sarebbe tenuto a corrispondere al promittente alienante, che anzi,
dovrebbe, egli stesso, restituire al promissario acquirente quanto già
ricevuto a titolo di acconto (euro 3000,00).
Ebbene, l'eccezione proposta da parte convenuta, relativa all'avveramento della condizione risolutiva, apposta al contratto preliminare de quo,
appare infondata, in quanto non adeguatamente comprovata.
E' fuor di dubbio che il , al fine di dare sostegno alla sua CP_1
eccezione, avrebbe dovuto produrre documentazione ufficiale, proveniente dalle banche, che avevano istruito la pratica del mutuo da lui richiesto,
attestante il diniego del finanziamento da parte degli istituti di credito.
Al fine di avvalorare la propria tesi il convenuto ha depositato i seguenti atti:
-sub doc. 4, comunicazione del 27-9-2019 di Intesa Sanpaolo Filiale
Napoli, via dell'Epomeo, 26/30, Napoli, indirizzata a e Controparte_1
pagina 10 di 15 , con la quale l'istituto di credito affermava: “ In relazione a CP_2
quanto da Voi richiesto, si da' conferma che il contratto di mutuo
62687/2019/140 è stato da noi istruito e non approvato. Pertanto nessun
obbligo permane a carico Vostro nei nostri confronti, per quanto riguarda il
contratto in oggetto. A disposizione per qualsivoglia chiarimento, porgiamo
distinti saluti.” Osserva il Tribunale che tale documento non è idoneo a comprovare l'asserito diniego del mutuo da parte della Banca, non rivestendo alcun crisma di ufficialità. Il detto atto, infatti, non reca né
timbro della banca, né firma del legale rappresentante della stessa, ragion per cui non se può attribuire la paternità ad Intesa Sanpaolo. Inoltre,
l'atto in parola non appare un documento ufficiale della banca, solo che si ponga attenzione al modo in cui è stato redatto: la via (la strada) è
indicata con la e minuscola, anzicchè con la maiuscola (Via dell'epomeo,
26/30, in alto a sinistra); dopo le parole “nei nostri confronti” , è apposta una virgola, che tronca la frase senza ragione. Insomma, l'atto non sembra una comunicazione ufficiale di un istituto di credito, quale Intesa
Sanpaolo;
-riscontro dell'Avv.Bruno Spagna Musso del 13-12-2019, indirizzato pagina 11 di 15 all'Avv.Antonio Aliberti, depositato dal convenuto in data 11-4-2022. Nella
detta lettera l'avv.Bruno Spagna Musso contestava il contenuto delle raccomandate di costituzione in mora del 02.12.2019 e 24.10.2019, nonché
della precedente, a firma Ing. , del 07.10.2019. Nel Parte_1
contempo affermava che “ben due istituti di credito hanno negato la
richiesta del mutuo. Il contratto va quindi considerato risolto senza alcun
obbligo in ordine al versamento della caparra ma anzi, con la restituzione
dell'acconto di € 3.000,00 pagata al promittente venditore.”.
Osserva il Tribunale che il documento in parola non vale a comprovare il diniego da parte delle due banche del mutuo richiesto dal , CP_1
non trattandosi di un atto proveniente dalle banche stesse. Inoltre, non può non evidenziarsi il carattere non circostanziato dell'atto, posto che i due istituti di credito che avrebbero negato il mutuo al non CP_1
sono neppure individuati.
Infine, non può essere sottaciuto che, sulla base degli atti, non risulta che il convenuto abbia dato riscontro alcuno alle due messe in mora trasmessegli dall'attore a ottobre 2019 (v.lettera raccomandata recapitata al destinatario in data 8-10-2019 e lettera raccomandata spedita il 25-10-2019
pagina 12 di 15 e recapitata il 14-11-2019), rispondendo soltanto in data 13-12-2019 a mezzo della missiva inoltrata dall'Avv.Bruno Spagna Musso
all'Avv.Aliberti (dopo avere ricevuto anche la messa in mora recapitata il
9-12-2019).
Non ritenendosi sufficientemente provata la circostanza addotta dalla parte convenuta, relativa all'asserito diniego al Sirabella del mutuo bancario, non può trovare applicazione, nel caso di specie, la clausola di cui all'art.15 del contratto preliminare in atti. E dovendo ritenersi acclarato -in quanto non contestato- l'inadempimento del - CP_1
consistito nel mancato versamento di euro 10.000,00 entro il 2-10-2019 e di euro 10.000,00 entro il 20-10-2019 -, e a lui imputabile, per le ragioni evidenziate, la mancata stipula del contratto definitivo, non risultando provata la condizione risolutiva del mancato ottenimento del mutuo, deve reputarsi del tutto legittimo il recesso esercitato dal dal Parte_1
contratto preliminare per cui è causa.
E' indubbio, infatti, che quello che viene addebitato al convenuto è un inadempimento di non scarsa importanza, avendo il , con il suo CP_1
comportamento, reso impossibile all'attore l'acquisto dell'immobile,
pagina 13 di 15 oggetto del preliminare per cui è causa.
Ne deriva che, stante il legittimo recesso esercitato dal , Parte_1
quest'ultimo ha diritto di ritenere la somma di euro 3000,00, ricevuta a titolo di caparra, giusta quanto disposto dall'art.1385 comma 2 cc.
Il non ha, però, diritto all'ottenimento dell'ulteriore importo di Parte_1
euro 20.000,00, che il avrebbe dovuto versare entro le due CP_1
scadenze, rispettivamente, del 2.10.2019 e del 20-10-2019, posto che l'istante, chiedendo il pagamento di tali somme non versate, domanda, in effetti, l'adempimento del contratto preliminare, ciò che si pone in stridente contrasto con la domanda di risoluzione e con lo scioglimento del vincolo contrattuale, verificatosi per effetto del recesso legittimamente esercitato dall'istante con la lettera raccomandata recapitata alla controparte il 9-12-2019.
Va, dunque, respinta la domanda proposta dal di condanna del Parte_1
convenuto al pagamento della somma di euro 20.000,00.
La soccombenza reciproca giustifica la compensazione tra le parti delle spese di lite.

pagina 14 di 15

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
-accoglie in parte le domande attoree;
dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 4 settembre 2019, concluso tra
[...]
e , oggetto di causa, per effetto del Parte_1 Controparte_1
legittimo recesso esercitato dal primo;
dichiara il diritto di
[...]
a ritenere la somma di euro 3000,00, ricevuta a titolo Parte_1
di caparra;
respinge la domanda proposta dal di condanna del Parte_1
convenuto al pagamento della somma di euro 20.000,00; Controparte_1
-compensa tra le parti le spese di lite.
Napoli, 11-6-2025
Il Giudice
dott. Luigia Stravino
pagina 15 di 15