N. R.G. 7257/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7257/2019 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. RICCARDO ROCCA C.F._2
ATTORI contro
(C.F. ), difeso dall'avv. MASSIMO ZOCCA e Controparte_1 C.F._3 dell'avv. FRANCESCO D'AMBROSI
CONVENUTO
(C.F. ) e (C.F. Controparte_2 C.F._4 Controparte_3
) QUALI EREDI DI con il patrocinio dell'avv. C.F._5 CP_4
ALESSANDRA STRASSERA;
1 (C.F. ) e ( ), Parte_3 C.F._6 Parte_4 C.F._7
QUALI , rappresentati e difesi dagli avv.ti ANTONIO CASTELLINI, Parte_5
CARLO CASTELLINI e YOHAN KALHARA DON Parte_6
(C.F. ) e (C.F.
[...] C.F._8 Parte_7
) QUALI , con il patrocinio dell'avv. C.F._9 Parte_8
FEDERICA PIVATO;

TERZI CHIAMATI
CONCLUSIONI
e : Parte_1 Parte_2
Voglia il Tribunale adito, accertata l'esistenza dei “vizi giuridici” ex art. 1489 c.c. denunciati dagli attori nel complesso immobiliare oggetto della compravendita di cui è causa e la responsabilità del convenuto quale venditore, condannare il medesimo a pagare agli attori:
- a titolo di restituzione del maggior prezzo pagato per il complesso immobiliare di cui è causa, previa riduzione del medesimo ex art. 1480 c.c., la somma di euro 300.000,00 o quella diversa, anche maggiore, ritenuta giusta e/o equa, oltre a rivalutazione monetaria e interessi anche moratori ex art. 1284, commi 1 e 4, c.c.;
- a titolo di risarcimento del danno (in aggiunta e comunque ogni caso, anche se fosse ritenuta inammissibile o rigettata la predetta domanda di riduzione del prezzo di vendita e restituzione del maggior prezzo pagato), la somma di euro 200.320,67 – di cui, euro 63.320,67 pari ai costi sostenuti per sanzioni, diritti, demolizioni, pulizia e spese tecniche;
ed euro 137.000,00 pari alla diminuzione di valore del complesso immobiliare conseguente alle demolizioni stesse – o quella diversa, anche maggiore, ritenuta giusta e/o equa, oltre rimborso delle eventuali ulteriori sanzioni pecuniarie di legge irrogande e oltre, in ogni caso, a rivalutazione monetaria e interessi anche moratori ex art. 1284, commi
1 e 4, c.c..
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa, aumentati del 30% ai sensi dell'art. 4, comma

1-bis, d.m. 55/2004 stante la predisposizione degli atti di causa in modalità che consente la ricerca telematica dei documenti allegati.
2 MARCO CALZAVARA:
IN VIA INCIDENTALE. Previa declaratoria di illegittimità degli atti amministrativi ex art. 2248/1865, allegato E.
NEL MERITO.

1. Rigettarsi le domande tutte formulate dai ricorrenti sig.ri (Cod.fisc. Parte_1 [...]
) e (Cod.fisc. ) nei confronti del sig. C.F._10 Parte_2 CodiceFiscale_11
(Cod.fisc. ) per essere infondate in fatto ed in diritto per i Controparte_1 CodiceFiscale_12
motivi esposti in narrativa da intendersi qui integralmente richiamati.

2. In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui venisse accertata un'eventuale responsabilità a carico del sig. (Cod.fisc. ), escludersi il risarcimento per concorso Controparte_1 CodiceFiscale_12 del fatto colposo dei ricorrenti, ai sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c., o comunque diminuire l'entità del risarcimento a mente dell'art. 1227, comma 1, c.c..
NEI CONFRONTI DEI TERZI CHIAMATI E Controparte_5
. Controparte_2
3. Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate nel presente procedimento dai sig.ri
(Cod.fisc. ) e (Cod.fisc. Parte_1 CodiceFiscale_10 Parte_2 [...]
) nei confronti del sig. (Cod.fisc. ), accertarsi C.F._11 Controparte_1 CodiceFiscale_12
tenuti e conseguentemente condannarsi i sig.ri (c.f. ) e Controparte_3 CodiceFiscale_13
(c.f. ), in via solidale tra loro, a tenere manlevato ed Controparte_2 CodiceFiscale_14
indenne il sig. (Cod.fisc. ) nella misura della metà degli Controparte_1 CodiceFiscale_12
importi che questo fosse tenuto a corrispondere agli odierni ricorrenti per i fatti di cui è causa o, in via subordinata, nei limiti del valore dei beni oggetto di successione accettata con beneficio di inventario, ove correttamente esperita.
NEI CONFRONTI DEI TERZI CHIAMATI SIG.RI ZU E ZU . Pt_3 Pt_4

4. Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate nel presente procedimento dai sig.ri
(Cod.fisc. ) e (Cod.fisc. Parte_1 CodiceFiscale_10 Parte_2 [...]
) nei confronti del sig. (Cod.fisc. ), accertarsi C.F._11 Controparte_1 CodiceFiscale_12
tenuti e conseguentemente condannarsi i sig.ri (c.f. ) e Parte_3 CodiceFiscale_15 [...]
[...
[...] [
(c.f. ), in via solidale tra loro, a tenere manlevato ed indenne il sig. CP_6 CodiceFiscale_16
(Cod.fisc. ) di quanto questo fosse tenuto a corrispondere Controparte_1 CodiceFiscale_12
agli odierni ricorrenti per i fatti di cui è causa.
IN OGNI CASO.

5. Sentenza esecutiva per legge.

6. Con vittoria di spese e competenze professionali, oltre al rimborso forfettario 15%, CPA ed IVA come per legge.

e : Controparte_3 Controparte_2
NEL MERITO: in via principale: respingersi le domande formulate dai ricorrenti in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi esposti in narrativa del presente atto;
in via subordinata: diminuire l'entità della domanda di riduzione del prezzo ex adverso formulata, per le motivazioni esposte in atti, determinandone l'ammontare nella misura effettiva accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, in ogni caso con rigetto della domanda di risarcimento del danno per le motivazioni esposte in narrativa, in via ulteriormente subordinata: determinarsi l'ammontare della riduzione di prezzo o del risarcimento del danno nella misura effettivamente dovuta, accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, per le motivazioni esposte in narrativa.
Con riferimento alla domanda formulata in via subordinata e quindi per la denegata ipotesi di accoglimento pur parziale delle domande formulate dai ricorrenti che nella memoria ex art. 183 VI co n. 1 cpc hanno estesa la richiesta di condanna ai terzi chiamati in causa, accertata l'assenza di responsabilità di (e ) stante la dimostrata estraneità alla realizzazione CP_4 Controparte_1 dei manufatti di cui è causa ed in ogni caso l'assenza di colpa, la condanna dovrà essere pronunciata unicamente nei confronti degli autori materiali delle opere, quali diretti responsabili.
Altresì, per la denegata ipotesi di accoglimento della domanda formulata dal terzo chiamante in causa contro i deducenti, previo accertamento del grado di rispettiva responsabilità del Controparte_1 convenuto e comunque per l'ipotesi in cui dovesse pronunciarsi condanna contro i deducenti terzi
4 chiamati in causa, limitare la condanna nei confronti di e nei Controparte_2 Controparte_3
limiti del valore dei beni oggetto di successione accettata con beneficio di inventario e dunque dell'importo di €. 31.329,53 (13.040,59 + 11.657,85 + 0,015 + 7.600 = 32.298,46−968,93 =31.329,53).
IN OGNI CASO: spese e competenze rifuse.

e : Parte_3 Parte_4

1. Rigettare le domande tutte formulate dal Sig. nei confronti dei Signori e Controparte_1 Pt_3
per essere infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa;
Parte_4

2. Accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione dell'azione di manleva esercitata dal Sig.
[...]
nei confronti dei Signori e;
CP_1 Pt_3 Parte_4

3. Accertare e dichiarare che l'acquisto di “Villa Pizzo” da parte del Sig. fu a titolo Controparte_1
originario per intervenuta usucapione;

4. In subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate nel presente procedimento dal Sig. nei confronti dei Signori ed , accertarsi e Controparte_1 Pt_3 Parte_4
conseguentemente condannarsi gli eredi del , in via solidale tra loro, a tenere Persona_1
manlevati ed indenni i Signori e di quanto fossero tenuti a corrispondere ai Parte_4 Parte_3
Signori e ed al Sig. per i fatti di cui è causa. Parte_1 Parte_2 Controparte_1
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese e onorari di causa.
e : Parte_7 Parte_6
1) In via preliminare si insiste, per le ragioni già tutte esposte, per l'autorizzazione alla chiamata in causa, ai sensi dell'art
269 terzo comma c.p.c., dei signori:
- , nata a [...] il [...] c.f. e Controparte_7 C.F._17
residente in [...], Podere Lambertino n.79;
- nata a [...] il [...] c.f. Controparte_8
e residente a [...]; C.F._18

5 - nato a [...] il [...] c.f. e residente a [...] Controparte_9 C.F._19
Strada provinciale di Murlo, 21
- nata a [...] il [...] c.f. e residente in [...]di CP_10 C.F._20
Villorba, via Silvello 39; tutti nella loro veste di eredi del sig. nato a [...] il [...] e deceduto in Persona_2
Montalcino in data 08.07.1985.
2) Nel merito in via principale
Rigettare le domande tutte formulate dai signori e , e ogni domanda Parte_4 Parte_3
formulata dalle altre parti in causa nei confronti delle signore e per le ragioni Pt_7 Parte_6
tutte esposte nei propri scritti difensivi.
3) Nel merito in via subordinata
Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate dai sig. ed e Pt_3 Parte_4
dalle altre parti in causa nei confronti di e , accertarsi e conseguentemente Pt_7 Parte_6
condannarsi gli eredi del sig. , come sopra individuati, in via solidale tra loro, a tenere Persona_2
manlevate le signore e di quanto fossero tenute a corrispondere ai signori Pt_7 Parte_6
e e/o alle altre parti in causa per i fatti di cui è causa. Parte_4 Parte_3
4) In ogni caso
Con vittoria di spese e onorari di causa.
6
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e premesso di aver Parte_1 Parte_2 acquistato in data 23.5.2015 per il prezzo di € 1.500.000,00 da e , Controparte_1 CP_4 all'epoca coniugi in comunione legale dei beni, la proprietà del complesso immobiliare denominato
“Villa Pizzo con adiacenze e parco”, soggetto a vincoli paesaggistici e monumentali, complesso che i venditori espressamente garantirono pienamente regolare sotto il profilo urbanistico-edilizio, di aver successivamente subito dal Comune di Stra l'accertamento dell'abusività di taluni manufatti, di aver quindi dovuto pagare le sanzioni per le pratiche di sanatoria, oltre a dover sostenere i costi per la demolizione di quelli non sanabili, hanno convenuto in giudizio - dando atto del Controparte_1
decesso di e della mancata individuazione allo stato dei suoi eredi – invocandone il CP_4
grave inadempimento per aver consegnato un bene viziato e di minor valore e chiedendo, ex artt. 1489
e 1490 c.c., la riduzione del prezzo, nella misura proposta del 20%, con condanna alla restituzione di €
300.000,00 o della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione e interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c., dalla domanda al pagamento e in ogni caso la condanna al risarcimento del danno, quantificato in € 256.888,02, di cui € 219.888,02, per le spese tecniche e di sanatoria e di rifacimento dei manufatti demoliti, € 27.000,00 quale maggior imposta di registro pagata, a fronte di un accertato minor valore del bene, ed € 10.000,00, stabiliti in via equitativa, per i danni conseguenti allo spostamento dei pannelli fotovoltaici eseguito dai venditori nell'agosto 2015, dopo i primi rilievi del
Comune, o la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi ex art. 1284,
4° comma, c.c. dall'evento al saldo.
1.1 Si è tempestivamente costituito dando atto sia dell'intervenuto scioglimento del Controparte_1 matrimonio con , sia del successivo decesso di quest'ultima e dell'accettazione CP_4 dell'eredità con beneficio di inventario da parte dei figli e e chiedendo, in CP_2 Controparte_3 via preliminare, l'autorizzazione alla chiamata in causa di questi ultimi nonché di e Pt_3 Pt_4
, eredi di dal quale era stato acquistato l'immobile l'11.4.1987, per esserne
[...] Parte_5
manlevato – quanto ai figli nei limiti di metà dell'importo e comunque intra vires - di quanto
7 eventualmente condannato a pagare agli attori e la conversione del rito;
nel merito, ha dedotto di essere stato convinto della assoluta regolarità dei manufatti e ha invocato 1) l'inapplicabilità dell'art. 1489
c.c., trattandosi di vincoli apparenti e 2) l'inaccoglibilità della domanda di riduzione del prezzo, vista l'essenzialità più volta dichiarata dei manufatti abusivi;
3) invocato la propria buona fede e l'assenza di colpa con conseguente rigetto della domanda risarcitoria;
4) invocato altresì un concorso colposo degli attori, ex art. 1227, 1 e 2° comma, c.c., per non aver impugnato al TAR i provvedimenti della P.A e 5) contestato comunque la quantificazione della chiesta riduzione, così come dei danni.
1.2 Dopo due rinvii per l'emergenza Covid, alla prima udienza è stato disposto un rinvio per consentire alle parti di coltivare ipotesi transattive. Fallito il tentativo, è stata autorizzata la chiamata in causa degli eredi di , e nonché dei danti causa dei coniugi CP_4 CP_3 Controparte_2
, e , e disposta altresì la conversione del rito. CP_11 Pt_3 Parte_4
1.3 Si sono quindi costituiti e premettendo di aver accettato l'eredità CP_3 Controparte_2 della madre con beneficio d'inventario e nel merito deducendo l'infondatezza delle pretese dei ricorrenti, invocando 1) l'inapplicabilità dell'art. 1489 c.c. essendo venuto meno il potere repressivo della Pubblica Amministrazione, non sussistendo altresì le dedotte violazioni ed essendo altresì apparenti i vincoli, dichiarati in contratto;
2) la non esperibilità del rimedio della riduzione del prezzo per le ragioni già invocate dal convenuto e, in ogni caso, il suo eccessivo ammontare;
3) CP_1
l'inaccoglibilità della richiesta di risarcimento del danno nell'an, mancando la colpa, e nel quantum; in via subordinata, hanno chiesto il contenimento della riduzione del prezzo pretesa dagli attori e, in ogni caso, il rigetto della domanda di risarcimento del danno;
in via ulteriormente subordinata, la determinazione dell'ammontare della riduzione del prezzo e del risarcimento del danno nella misura accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia;
nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea hanno infine insistito per il contenimento della condanna nei limiti dei beni ereditari inventariati, previo accertamento del grado di rispettiva responsabilità del convenuto e dei terzi chiamati in causa.
1.4 Si sono costituiti tempestivamente anche e chiedendo, in via preliminare, Pt_3 Parte_4
l'autorizzazione alla chiamata in causa degli eredi di , dal quale il padre Parte_8 Parte_5
aveva acquistato a sua volta, in data 24.1.1977, Villa Pizzo con relative pertinenze;
nel merito hanno
8 chiesto 1) accertarsi e dichiararsi l'intervenuta prescrizione decennale dell'azione di manleva, decorrente dal momento del presunto inadempimento (la conclusione del contratto), 2) accertarsi e dichiararsi l'acquisto a titolo originario del complesso immobiliare da parte di per CP_1
intervenuta usucapione e 3) il rigetto nel merito della domanda in quanto infondata in fatto e in diritto, deducendo l'impossibilità di individuare il soggetto materiale che aveva realizzato gli abusi, eccependo il mancato esperimento di un'impugnazione dei provvedimenti amministrativi di fronte al CP_12
competente e contestando la richiesta di riduzione del prezzo e la domanda di risarcimento danni.
In subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, hanno concluso chiedendo la condanna in solido degli eredi a tenerli manlevati e indenni di quanto fossero condannati a Parte_6
pagare.
1.5 Autorizzata la chiamata, altresì, degli eredi e disposti una serie di rinvii per consentire il Parte_6
perfezionamento delle relative notifiche, si sono costituite e , chiedendo, in via Pt_7 Parte_6 preliminare, l'autorizzazione alla chiamata in causa degli eredi di , da cui Persona_2 [...]
aveva, il 18.12.1970, acquistato l'immobile oggetto di causa per esserne manlevati in Parte_8
denegata ipotesi di accoglimento delle domande degli attori;
nel merito hanno chiesto il rigetto della domanda di manleva, inammissibile, infondata, generica e non provata e altresì prescritta;
si sono associate poi, quanto alle domande attoree, alle difese tutte del convenuto e dei terzi CP_1
chiamati eredi CP_1
1.5 La causa - formulata una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. in data 10.3.2023, accettata da tutte le parti tranne il convenuto - rigettata, per esigenze di economia processuale, l'ulteriore CP_1
richiesta di chiamata in causa dei danti causa degli eredi è stata istruita, dopo la concessione Parte_6
dei termini per le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c., con consulenza tecnica sulla conformità urbanistico/edilizia/paesaggistica del compendio compravenduto, congruità dei costi sostenuti e attuale valore del bene e giunge oggi in decisione sulle conclusioni sopra precisate.
2. Le domande attoree sono fondate nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.
Questi, in sintesi, i fatti risultanti dai documenti di causa e dalla ctu.
9 In data 23.5.2015, con scrittura privata autenticata, gli odierni attori hanno acquistato dai coniugi il complesso immobiliare sito a Stra, denominato “Villa Pizzo con adiacenze e parco” CP_11
(doc. 1 att.), corrispondendo il prezzo di € 1.500.000,00.
Nella scrittura privata autenticata di compravendita i venditori hanno dato atto, all'art. 5 lett. i), dell'esistenza del vincolo monumentale, ai sensi del D.Lgs. 42 del 2004, giusta decreto ministeriale del
5.8.1966, trascritto il 14.10.1966, e quindi dell'inefficacia della vendita in pendenza del termine di 60 giorni per l'esercizio del diritto di prelazione del e degli altri Controparte_13
Enti Territoriali;
all'art. 6 hanno assunto le garanzie di legge per vizi ed evizione;
all'art. 7 hanno dichiarato che la costruzione dell'immobile era iniziata prima dell'1.9.1967, riportato i provvedimenti autorizzativi rilasciati e dichiarato che successivamente non erano state eseguite modifiche e infine dichiarato e garantito “la piena regolarità di quanto in contratto sotto il profilo delle norme urbanistico-edilizie, che la stessa mai ha dato luogo per tale titolo, né tutt'ora è suscettibile di provvedimenti sanzionatori ed in specie di irrogazione di sanzioni pecuniarie e che in genere è liberamente commerciabile ai sensi della vigente normativa edilizia ed urbanistica”.
A seguito della denuncia al la Soprintendenza, in data Controparte_13
15.6.2015, ha chiesto ai venditori, agli acquirenti e al Comune di Stra gli estremi delle autorizzazioni rilasciate dal per la realizzazione della piscina e l'installazione dei pannelli fotovoltaici (doc. CP_13
2 att.).
Ha fatto seguito una nota del Comune di Stra, datata 1.7.2015, in riscontro alla sopra citata richiesta, nella quale è stato precisato che l'immobile era soggetto a due vincoli, uno per l'aspetto monumentale, di cui al decreto ministeriale del 5.8.1966, trascritto il 14.10.1966, uno per l'aspetto paesaggistico per effetto del D.M. 16.10.1958 (Vincolo Naviglio-Brenta) ed è stato altresì riferito di precedenti accertamenti, del 2009, che si erano conclusi senza alcun accertamento di violazioni alle norme edilizio-urbanistiche per l'impossibilità di stabilire la data certa di costruzione della piscina;
foto aeree successivamente acquisite il 3.3.2014 avevano però evidenziato che nel 1961 la piscina e la tettoia lignea non esistevano, risultando l'intero terreno a nord della villa sistemato a uso agricolo e privo di costruzioni (doc. 5 att.).
10 Nella medesima nota il Comune ha quindi preannunciato un sopralluogo per il formale accertamento delle opere eseguite in violazione delle disposizioni paesaggistiche del 1958, nonché per la verifica della corretta installazione dei pannelli fotovoltaici;
eventuali violazioni invece del vincolo monumentale sono state dichiarate non di competenza del Comune.
Eseguito il sopralluogo il 17.12.2015, in data 30.3.2016 il Comune di Stra ha comunicato ad acquirenti e venditori l'avvio del procedimento amministrativo relativamente alle irregolarità riscontrate (doc. 8 att.).
In data 27.9.2016 gli attori hanno presentato domanda di accertamento della compatibilità paesaggistica delle varie opere accessorie (piscina a raso con locale tecnico, portico con caminetto e locale a uso ripostiglio/deposito, campo da tennis con recinzione e illuminazione, pergolato, vera da pozzo e lampada di sicurezza) e successivamente di sanatoria e l'iter si è concluso con la sanatoria per i manufatti piscina a raso, campo da tennis, pergolato, vera da pozzo e lampada di sicurezza (doc. 21 att.), dietro pagamento di sanzioni per € 11.115,26 per violazione del vincolo paesaggistico (doc. 13 att.) e di € 8.128,52 per la violazione del vincolo monumentale (doc. 16) nonché di € 10.328,00 per la sanatoria di piscina e campo da tennis (doc. 18) e con l'ordine di demolizione per il portico con caminetto con annesso locale ripostiglio/deposito, il locale impianti della piscina e la recinzione e i pali di illuminazione del campo da tennis (doc.17 att.).
2.1 La consulenza tecnica svolta in corso di causa a firma dell'ing. ha consentito di Persona_3
appurare che tettoia, locale impianti, locale deposito, recinzione e pali di illuminazione del campo da tennis sono stati demoliti, in conformità alle disposizioni dell'autorità che hanno escluso, per tali opere, la compatibilità paesaggistica.
Quanto alla regolarità sotto il profilo urbanistico/edilizio e paesaggistico degli altri manufatti, successivamente alla compravendita sono stati rilasciati l'Accertamento di Compatibilità Paesaggistica per “Installazione pannelli fotovoltaici”, con altresì S.C.I.A. in Sanatoria n. 79/2016, l'Accertamento di
Compatibilità per “Realizzazione di opere accessorie”, relative a piscina con annesso locale impianti e campo da tennis e il Permesso di Costruire in Sanatoria, per la realizzazione di piscina, campo da tennis e recinzione del fabbricato residenziale “Villa Pizzo”.
Allo stato l'intero complesso è regolare, perché in parte sanato, in parte demolito.
11 Su tali conclusioni della ctu non vi è contestazione alcuna delle parti in causa.
2.2 Ciò premesso in fatto, in diritto è principio consolidato che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in assenza/difformità della licenza edilizia o gravata da vincoli urbanistici/paesaggistici non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che la difformità o il vincolo non siano stati dichiarati nel contratto o, comunque, non siano conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto (tra le tante Cass. ord. 17148 del
2024, 1441 del 2024 e 2737 del 2012 in tema proprio di vincoli paesaggistici).
Con specifico riferimento ai vincoli urbanistici, sempre consolidata giurisprudenza distingue tra quelli aventi efficacia erga omnes, in quanto imposti dalla legge o da atti aventi forza di legge, da quelli imposti in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, di carattere particolare, escludendosi rispetto ai primi il carattere non apparente (cfr. Cass. 19812 del 2004).
Quanto alle dichiarazioni del venditore e alla conoscenza del vincolo, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica
(Cass. 16795 del 2018) e altresì che “se il venditore ha espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa
l'esistenza di un vincolo urbanistico che riduca la cubatura realizzabile, può avvalersi della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ. in tema di cosa gravata da oneri non apparenti, essendo il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore” (Cass. 10184 del 2014).
Ancora, “l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle
12 dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza” (Cass.
14289 del 2018).
Nell'ipotesi in cui, poi, venga adottato un ordine di demolizione della costruzione in conseguenza dell'irregolarità amministrativa, questo avrà, una volta intervenuto ed eseguito, gli effetti sostanziali di un'evizione, totale o parziale, a seconda che ne derivi l'abbattimento totale o parziale dell'immobile, con la conseguenza che il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per effetto della conoscenza della irregolarità da parte del compratore, è nondimeno obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ex art. 1483 c.c. (Cass. 10947 del 2012).
Infine, per poter poi invocare il diritto alla riduzione del prezzo deve altresì persistere il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile (Cass. 4786 del 2007).
2.3 Applicando detti principi al caso di specie, va accolta, nei confronti dei danti causa degli odierni attori, la domanda di risarcimento danni, per quanto riguarda gli abusi e le irregolarità che sono state sanate, e quella di riduzione del prezzo, limitatamente ai manufatti che sono stati oggetto di demolizione, in applicazione della disciplina sull'evizione.
Premesso che nel caso in esame non si discute di vincoli non dichiarati, bensì di dichiarazione di conformità del bene compravenduto ai vincoli indicati in contratto come esistenti, paesaggistico e monumentale, e di rispetto delle disposizioni urbanistiche, è pacifico che gli acquirenti al momento della compravendita non fossero a conoscenza delle difformità poi accertate dalle competenti autorità.
Non può a tal fine valorizzarsi quanto dichiarato, in data 18.8.2015 (doc. 13 , nell'atto di CP_1
accertamento di avveramento della condizione sospensiva, trattandosi di atto successivo alla compravendita e di mero accertamento del mancato esercizio della prelazione, oltre che reso prima che fossero conclusi gli accertamenti delle competenti autorità sulla regolarità del complesso.
13 Nè, a fronte della espressa garanzia assunta nel contratto, all'art. 7 (“piena regolarità di quanto in contratto sotto il profilo delle norme urbanistico-edilizie, che la stessa mai ha dato luogo per tale titolo, né tutt'ora è suscettibile di provvedimenti sanzionatori ed in specie di irrogazione di sanzioni pecuniarie e che in genere è liberamente commerciabile ai sensi della vigente normativa edilizia ed urbanistica”) poteva ritenersi che gli stessi fossero tenuti ad attivarsi per effettuare specifiche verifiche, operando il principio dell'affidamento.
Né vi sono elementi per affermare, riprendendo le parole di Cass. 14289 del 2018 sopra citata, che dette dichiarazioni trovassero “diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”.
Tutte le opere risultate poi abusive o irregolari erano, infatti, state dichiarate conformi dai venditori.
In ogni caso la domanda risarcitoria trova il suo fondamento anche, ex art. 1218 c.c., nell'inadempimento all'espressa garanzia assunta in contratto, al di là dell'operare della garanzia di cui all'art. 1498 c.c..
Essendo però intervenuta la sanatoria e, in parte, la demolizione, e quindi l'esaurimento del potere sanzionatorio della P.A., la pretesa volta a ottenere la restituzione del prezzo può essere accolta limitatamente ai beni demoliti, ex art. 1484 c.c., mentre per gli altri manufatti spetta soltanto il risarcimento del danno.
Né può dedursi l'inammissibilità della domanda per aver gli attori dichiarato che le parti oggetto di sanatoria e demolizione costituivano la ragione principale alla base della scelta di acquistare villa
Pizzo.
Rientra evidentemente nella facoltà della parte quella di scegliere lo strumento di tutela che ritiene più conforme ai propri interessi e quindi, nel caso di specie, comunque conservare la proprietà del compendio.
2.4 I convenuti non possono sottrarsi a tale responsabilità sostenendo di essere Controparte_14
esenti da colpa.
14 Precisato che rispetto al diritto alla restituzione del prezzo ex art. 1484 c.c. neppure rileva che il vincolo potesse essere conosciuto dai compratori (Cass. 5561 del 2015) e premesso che “ai sensi dell'art. 1489
c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, ex art.
1480 c.c., anche al risarcimento del danno, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali di cui agli art. 1218 e 1223 c.c.", sicché la "colpa" deve essere presunta, fino a prova contraria” (Cass. 1613 del 2003), se è vero che gli attori avevano fatto una serie di interventi sull'immobile che era sempre risultato regolare, è anche vero che l'esito del sopralluogo del 2009 (doc.
9 non conteneva alcun accertamento di piena regolarità, anzi. CP_1
Come già osservato nell'ordinanza ex art. 185 bis c.p.c., il Comune espressamente subordinava e riservava l'adozione di eventuali provvedimenti sanzionatori per le opere sub a) b), c) e d) (piscina, tettoia lignea, vera da pozzo e pergolato a sbalzo) all'esito di ulteriori accertamenti relativi all'effettiva data di realizzazione dei lavori, per “la quale questo Ufficio rimane in attesa di puntuali accertamenti degli uffici in indirizzo” (tra cui Soprintendenza, Carabinieri nucleo tutela patrimonio culturale e
Polizia Municipale).
I venditori erano quindi pienamente consapevoli che la regolarità del complesso era solo “allo stato” e condizionata dall'incertezza sulla data di esecuzione dei lavori.
Certo il lungo tempo trascorso poteva aver generato nei venditori un affidamento sulla legittimità dello stato dell'immobile, ma sarebbe stato conforme a diligenza effettuare un'ulteriore verifica prima di procedere alla vendita, viste le risultanze “allo stato” dell'accertamento del 2009, tanto più considerata l'importanza e il valore del complesso e, considerato che le foto aeree del 1961 su cui si sono basati i successivi interventi sanzionatori sono state acquisite dal Comune in data 3.3.2014 (così è espressamente dichiarato dal Comune di Strà nella nota dell'1.7.2015 doc. 5 att. già citato), tale verifica avrebbe consentito loro di accertare la non conformità urbanistica/paesaggistica del compendio.
In ogni caso, avrebbero potuto dare atto nella compravendita quantomeno degli esiti del sopralluogo del 2009 e dei dubbi relativi alla data di esecuzione delle opere.
2.5 Non appare poi invocabile un concorso di colpa degli attori per la mancata impugnazione al Tar dei provvedimenti adottati dal Comune e dalla CP_15
15 Al di là della genericità della difesa dei convenuti e terzi chiamati sul punto, che non hanno precisato in che termini e per quali profili giuridici sarebbe stato possibile impugnare i provvedimenti sanzionatori,
“l'art. 1227, comma 2, c.c., escludendo il risarcimento per il danno che il creditore avrebbe potuto evitare con l'uso della normale diligenza, impone a quest'ultimo una condotta attiva, espressione dell'obbligo generale di buona fede, diretta a limitare le conseguenze dell'altrui comportamento dannoso, intendendosi comprese nell'ambito dell'ordinaria diligenza, a tal fine richiesta, soltanto quelle attività che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici” (Cass. ord. n. 22352 del 2021).
Chiarito poi che la riserva del Comune all'atto del sopralluogo del 2009 riguardava espressamente il vincolo paesaggistico solo perché unico di competenza del Comune, a differenza del monumentale, va comunque osservato, in una valutazione circa le ragionevoli probabilità di accoglimento di una eventuale impugnativa, che l'unico elemento sulla base del quale i diversi convenuti fondano i loro rilievi è costituito dalle dichiarazioni rese da nel dicembre 2009 e allegate al verbale del Parte_9
6.11.2009 (all. III della ctu) secondo cui piscina, tettoia e pergola erano presenti già nel 1965-1966, essendosi ivi recato per fare il bagno da amici.
A parte la genericità della dichiarazione e la circostanza che sia priva di altri riscontri a supporto, depone in senso contrario il decreto ministeriale del 5.8.1966 di apposizione del vincolo monumentale nel quale viene descritto il compendio come comprensivo di “un bel parco sul davanti, dove si trova pure una vera da pozzo”, senza alcuna menzione di piscina, tettoia e pergola, nonostante oggi siano collocate proprio vicino alla vera da pozzo (sempre allegato alla ctu).
A fronte di tali elementi appare difficile affermare che un eventuale ricorso, comunque limitato alle sanzioni connesse al vincolo monumentale, avrebbe avuto probabilità di essere accolto.
Senza contare che, in una valutazione di convenienza e opportunità, visti gli importi comunque contenuti delle sanzioni, il relativo pagamento poteva apparire comunque preferibile rispetto a un contenzioso dall'esito incerto e implicante costi magari anche superiori.
2.6 Agli odierni attori spetta pertanto, in primo luogo, il risarcimento del danno per le opere abusive e sanate.
16 Il danno va identificato in primo luogo nelle sanzioni per violazione dei vincoli e per la sanatoria e diritti di segreteria, per complessivi € 29.806,78 (€ 11.115,26 + € 8.128,52 + € 10.328,00 + € 80,00+ €
155,00).
Costituiscono altresì voce di danno le spese sostenute per le opere di demolizione e pulizia nonché le spese tecniche per sanatoria, pari a € 18.910,00 le prime ed € 14.603,89.
Relativamente a tali voci la scrivente fa proprie le conclusioni della consulente, logiche e motivate anche nelle repliche ai rilievi dei ctp.
Il danno totale ammonta a € 63.320,67.
All'importo capitale così riconosciuto va aggiunta, dalla data dell'agosto 2017 (primo atto di irrogazione delle sanzioni), la rivalutazione monetaria, trattandosi di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie e quindi di debito di valuta (Cass. ord. n. 37798 del 2022).
Non possono, invece, riconoscersi gli interessi, vista la totale assenza di allegazioni sul danno patito per il ritardo (Cass. sent. 19063 del 2023 secondo cui rispetto al debito di valore “gli interessi
"compensativi valgono a reintegrare il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma equivalente al danno subito nel tempo intercorso tra l'evento lesivo e la liquidazione;
la relativa determinazione non è, peraltro, automatica né presunta "iuris et de iure", occorrendo che il danneggiato provi, anche in via presuntiva, il mancato guadagno derivatogli dal ritardato pagamento”).
Non spettano invece gli interessi di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c., se non dalla data della presente decisione.
Il quarto comma dispone “se le parti non ne hanno determinato la misura, dal momento in cui è proposta la domanda giudiziale il saggio degli interessi legali è pari a quello previsto dalla legislazione speciale sui ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali”.
La norma non dice che dalla domanda sono dovuti gli interessi moratori, ma che il saggio degli interessi che decorrono dalla domanda è quello moratorio.
Altre, quindi, sono le norme che stabiliscono se gli interessi spettino e con quale decorrenza, come gli artt. 1224 c.c., 1282 c.c., 2033 c.c. o l'art. 4 del D. Lgs. 231 del 2002.
17 Trattandosi, nel caso in esame, di una obbligazione di valore, cui quindi non si applica l'art. 1224 c.c., fino a quando, con la liquidazione che avviene con la sentenza, diventa obbligazione di valuta (cfr.
Cass. 5503 del 2003, 21396 del 201416), non vi è spazio per applicare il quarto comma dell'art. 1284
c.c., se non dopo l'odierna decisione.
2.7 Spetta altresì la riduzione del prezzo per la parte del compendio che è stata demolita in esecuzione dei provvedimenti amministrativi.
Considerato che il prezzo è stato determinato a corpo e stabilito, per i fabbricati, in € 1.400.000,00, che i manufatti demoliti erano risalenti nel tempo e bisognosi di manutenzione, che gli impianti della piscina sono comunque recuperabili per la loro collocazione nel locale interrato e che la ctu ha stimato in poco più di € 20.000,00 i costi per il ripristino del locale impianti, si stima equo determinare in €
30.000,00 (un 2% arrotondato per tener conto anche della maggior imposta di registro) la parte di prezzo relativa al portico davanti alla piscina, alla recinzione del tennis e al locale impianti piscina.
Rispetto all'importo così riconosciuto vanno attribuiti gli interessi dalla data della domanda al saldo al tasso ex art. 1284, 4° comma, c.c..
Il diritto alla restituzione del prezzo pagato per l'evizione del bene costituisce, infatti, un credito di valuta e non avendo gli acquirenti provato il pregiudizio derivatogli dal ritardo nel riavere la somma, su di essa non può esser riconosciuta la svalutazione monetaria (cfr. Cass. sent. 15754 del 2014).
3. Con riferimento, invece, agli interventi eseguiti per la riconfigurazione dei pannelli fotovoltaici al fine di rendere compatibile la loro disposizione con la relativa pratica edilizia, gli attori lamentano la rottura di numerosi coppi in laterizio con conseguenti infiltrazioni e compromissione della funzionalità della copertura;
deducono inoltre che la nuova disposizione renderebbe molto più difficoltosa e quindi onerosa la manutenzione e la pulizia.
Di tali circostanze gli attori non hanno fornito alcuna prova, per cui la domanda di condanna al risarcimento del danno equitativamente quantificato in € 10.000 non può essere accolta.
Va ribadito come, in difetto di prova certa sull'esistenza del danno, non possa invocarsi la liquidazione equitativa la quale “postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato ….e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso
18 dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità” (Cass. sent. 9744 del 2023).
Nel caso in esame, oltre all'assenza di prova del pregiudizio risarcibile, non ricorre neppure una oggettiva impossibilità o estrema difficoltà della stima del danno: ben avrebbero potuto gli attori quantificare i coppi rotti, produrre foto, specificare le entità delle infiltrazioni, dimostrare eventuali interventi eseguiti e costi della pulizia.
4. Al pagamento degli importi sopra indicati (€ 63.320,67 oltre rivalutazione ed € 30.000,00 oltre interessi) vanno condannati in solido i convenuti nonché e Controparte_1 CP_3 [...]
quali eredi di , con il limite per questi ultimi, vista l'accettazione con CP_2 CP_4 beneficio d'inventario, del valore dei beni ereditari pervenuti (€ 31.329,53).
Va disposta la condanna diretta anche degli eredi di , avendo gli attori a verbale CP_4
d'udienza del 28.4.2022 dichiarato espressamente di voler estendere la domanda risarcitoria ai terzi chiamati allora costituiti, ovvero gli eredi di , e gli eredi . CP_4 Pt_4
5. Quanto alla domanda di “manleva” del convenuto nei confronti degli eredi di CP_1 CP_4
, la stessa va accolta nei limiti del 50% dell'importo della condanna e sempre nel limite del valore
[...] dei beni ereditari pervenuti (€ 31.329,53).
Irrilevanti al riguardo le riserve del convenuto sulla veridicità dell'inventario. CP_1
Nessuna decadenza dal beneficio è stata invocata, né tantomeno provata.
Le contestazioni mosse non riguardano la consistenza del relictum, unico profilo rilevante ai fini dell'inventario, bensì ipotetiche donazioni effettuate in vita dalla de cuius, che potrebbero essere invocate solo dagli eredi legittimari e ai fini dell'operazione fittizia di collazione e ricostituzione della massa ereditaria per verificare eventuali lesioni della legittima oppure essere oggetto di revocatoria, che però non risulta esperita.
6. Quanto alle domande nei confronti degli altri chiamati, non possono essere accolte né quella diretta estesa dagli attori (nei soli confronti degli eredi ), né le varie manleve. Pt_4
Premesso che sia la domanda diretta, sia la domanda di manleva vanno ricondotte a una domanda di condanna al risarcimento di danni, extracontrattuale rispetto alla pretesa degli attori, contrattuale nei rapporti fra i terzi chiamati ed esclusa la prescrizione, dovendosi fare riferimento non alla data della
19 compravendita ma al momento di verificazione del danno, unico da cui il relativo diritto poteva essere esercitato, fanno difetto per la prima l'illecito e per entrambe la colpa dei terzi chiamati.
Pacifico che al momento dell'acquisto da parte di e il compendio oggetto di causa Pt_4 Parte_6
presentasse già i manufatti rilevatisi poi non conformi e che quindi non siano stati i terzi chiamati ad aver realizzato le opere abusive, difettando quindi l'illecito rispetto alla domanda diretta degli attori, nessuna colpa può loro essere attribuita, nella misura in cui, all'epoca in cui erano proprietari, non vi erano le prove che avrebbero consentito di appurare le violazioni poi contestate e sanzionate.
Le foto aeree del 1961, che hanno consentito di accertare la mancanza a tale date della piscina, della tettoia e del pergolato, sono state acquisite solo nel 2014 e in difetto di tale elemento il Comune aveva sempre escluso di poter muovere contestazioni.
Anche ove i terzi chiamati si fossero quindi attivati per accertarsi della conformità del compendio, la risposta non avrebbe che potuto essere positiva.
La domanda di condanna nei loro confronti va pertanto respinta.
7. Quanto alle spese di lite, queste seguono la soccombenza e vanno liquidate a favore degli attori e a carico del convenuto e dei terzi chiamati eredi , sempre con il limite del valore dei beni CP_1 CP_4
ereditati (cfr. Cass. sent. 9350 del 2017).
Quanto alle spese dei terzi chiamati e , vanno poste a carico del chiamante in Pt_4 Parte_6 CP_1
base al principio della soccombenza, per i primi, e della causalità per i secondi (ord. 6144 del 2022) e tenuto altresì conto del fatto che detti terzi avevano accettato la proposta transattiva che prevedeva anche una loro contribuzione al danno riconosciuto agli attori, proposta invece rifiutata dal convenuto
CP_1
La liquidazione avviene in base ai valori medi per le quattro fasi, applicando lo scaglione del decisum, con aumento per gli attori ex art. 4, comma 1 bis, del DM 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accertata la responsabilità dei venditori e nei limiti e per le ragioni di Controparte_1 CP_4
cui in parte motiva, condanna in solido e, e quali eredi Controparte_1 CP_3 Controparte_2
20 di , a pagare a e € 63.320,67 a titolo di CP_4 Parte_1 Parte_2 risarcimento danni ed € 30.000,00 a titolo di restituzione del prezzo, oltre rivalutazione e interessi come precisato in parte motiva, con il limite per gli eredi del valore dei beni ereditati, pari a € 31.329,53. rigetta ogni altra domanda.
Condanna in solido e e quali eredi di , Controparte_1 CP_3 Controparte_2 CP_4
questi ultimi con il limite del valore dei beni ereditati, pari a € 31.329,53, a rimborsare a
[...]
e le spese di lite, che si liquidano in € 870,00 per spese, € 18.333,90 per Parte_1 Parte_2
onorari, oltre IVA, se dovuta, CPA e 15,00 % per rimborso spese generali.
Condanna a rimborsare le spese di lite ai terzi chiamati e , liquidate per Controparte_1 Pt_4 Parte_6
ciascuna parte in € 14.103,00 per onorari, oltre spese vive per la chiamata, IVA, se dovuta, CPA e 15% per rimborso spese generali.
Padova, 20 febbraio 2025
La Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
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