REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice Chiara Salvatori, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. 17114 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2025, discussa e decisa alla pubblica udienza del 30.9.2025,
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Roma alla via di Torre Morena C.F._2
n. 148, presso lo studio dell'avv. Federico Onofri, che li rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTI –
E
( ), contumace. CP_1 C.F._3
– CONVENUTA–

CONCLUSIONI:
- per i ricorrenti,
“A) In via principale:
- accertare e dichiarare che la sig.ra nata a [...] in data [...] (c.f. CP_1
)), residente in [...], occupa C.F._4 senza titolo alcuno l'unità immobiliare di proprietà di e e sita in Roma Parte_2 Parte_1
(RM) alla via delle Vigne di Morena n. 183, piano primo, interno B, censito al N.C.E.U. del comune di
Roma (RM) al foglio 1010, particella 160, sub 503, categoria A/4 e, per l'effetto, condannare la sig.ra nata a [...] in data [...] (c.f. ), residente in [...]C.F._4
Fabrica di Roma (VT) alla via della Repubblica n. 11 a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose
l'immobile sito in Roma (RM) alla via delle Vigne di Morena n. 183, piano primo, interno B, censito al
N.C.E.U. del comune di Roma (RM) al foglio 1010, particella 160, sub 503, categoria A/4, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso dei sigg.ri e fissando contestualmente la Parte_2 Parte_1 data di esecuzione per il rilascio;

– condannare la sig.ra nata a [...] in data [...] (c.f. CP_1
) al pagamento della indennità di occupazione dell'immobile pari ad € 450,00 C.F._4 mensili a far data dal mese di gennaio 2022 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
B) In via subordinata:
- qualora la valutazione economica non fosse ritenuta congrua, condannare la sig.ra nata a [...]
OD (NU) in data 10/01/1947 (c.f. ) al pagamento dell'indennità di C.F._4 occupazione secondo valutazione equitativa di questo Ill.mo Giudice.
IN OGNI CASO:
- condannare, ex art. 12 bis, 3 comma, D. Lgs. 28/2010, la sig.ra nata a [...]_1 in data 10/01/1947 (c.f. ) al pagamento in favore delle parti ricorrenti di una C.F._4 somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione.
- Con vittoria di spese, Iva e cpa come per legge”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., e convenivano in Parte_1 Parte_3 giudizio esponendo: CP_1 - di avere locato alla sig.ra l'immobile di loro comproprietà sito in Roma alla CP_1 via delle Vigne di Morena n. 183, piano primo, interno B, censito al N.C.E.U. del comune di
Roma (RM) al foglio 1010, particella 160, sub 503, categoria A/4, giusto contratto stipulato in data 9.12.2020, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate DPRM2 UT Roma
5 – Tuscolano – anno 2020, serie 3T, n. 10392, per un corrispettivo mensile pari a € 450,00;
- che il contratto, avente decorrenza dal 1°.1.2021, era stato dalle parti consensualmente risolto in data 1°.1.2022;
- che, nonostante la cessazione del contratto e i plurimi solleciti rivolti dai locatori, anche formalmente con lettera raccomandata del 14.9.2024, la sig.ra non aveva mai CP_1 restituito l'appartamento, rifiutandosi al contempo di versare alcuna indennità per la sua occupazione ovvero di stipulare nuovo contratto in sostituzione di quello risolto;

- che, ricevuta l'ultima richiesta di rilascio, la sig.ra aveva addirittura presentato CP_1 un esposto nei confronti degli odierni ricorrenti, i quali si erano risolti a rivolgersi a un legale;

- che nemmeno l'ulteriore raccomandata inviata dal professionista in data 8.1.2025, né la procedura di mediazione incardinata, avevano ottenuto l'esito sperato.
Tutto ciò premesso, eccepita l'insussistenza di alcun titolo legittimante la perdurante occupazione dell'immobile e richiamata la giurisprudenza di legittimità in ordine al danno in re ipsa derivante dall'occupazione sine titulo di un immobile altrui, i ricorrenti chiedevano la condanna della resistente al rilascio del bene nonché al pagamento di un'indennità di occupazione, determinata ai sensi dell'art. 1591 c.c. in € 450,00 mensili sino all'effettiva riconsegna.
La convenuta, regolamente citata in giudizio, non si costituiva in giudizio, di talché alla prima udienza fissata per la comparizione ne veniva dichiarata la contumacia e la causa veniva rinviata per la decisione all'odierna udienza di discussione orale, previa assegnazione di termine per note conclusive.
* * * * *

1. Sulla domanda di accertamento dell'occupazione sine titulo e di condanna al rilascio dell'immobile.
La parte ricorrente ha prodotto in giudizio il contratto di locazione intercorso con la convenuta (doc. 3), risolto in data 4.1.2022 (doc. 4); ha, inoltre, depositato verbale della procedura di mediazione svolta prima dell'introduzione del giudizio nei confronti della sig.ra (doc. 9), conclusasi negativamente per mancata partecipazione della parte chiamata, CP_1 pur regolarmente convocata.
Come noto, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass.
15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004;
2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
A ciò aggiungasi che, a mente dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n. 28, dalla mancata partecipazione della convenuta alla procedura di mediazione si possono trarre argomenti di prova ex art. 116, II comma c.p.c. in ordine alla fondatezza degli assunti attorei.
Per tale via, i ricorrenti hanno dimostrato l'indebita occupazione, da parte della convenuta, dell'immobile di loro proprietà; conseguentemente, previo accertamento dell'assenza di titolo per la detenzione, la convenuta va condannata all'immediata restituzione del bene oggetto della cessata locazione.

2. Sulla condanna al pagamento dell'indennità di occupazione e sulla quantificazione della stessa.
L'occupazione sine titulo di un bene immobile, sostanziandosi in un'arbitraria limitazione dei diritti del legittimo proprietario, sottintende l'esistenza di un danno che consta del mancato godimento, diretto o indiretto, del bene occupato da parte di chi ne ha il diritto
(Cass. Sez. Un., 15.11.2022, n. 33645).
Simile principio esplica la propria valenza non soltanto laddove l'occupazione avvenga ad opera di un terzo ma anche nel caso in cui il soggetto occupante sia il conduttore che, a seguito della risoluzione del contratto di locazione, è in tutto e per tutto equiparato ad un terzo privo di titolo legittimante. Difatti, “in tema di locazione, il ritardo nella riconsegna della cosa locata costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni, ancorché non sia stata fornita prova specifica di essi” (Cass. 12.12.2008, n. 29202, conf. Cass. 16.9.2008, n. 23720; Cass. 24.6.2002,
n. 9160).
A tale riguardo, poi, la giurisprudenza di legittimità si è pronunciata nel senso di ritenere che la responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell'immobile abbia natura contrattuale (Cass. 6.12.2021, n. 38588), “[…] con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della stessa, il locatore è tenuto anzitutto a fornire la prova dell'esistenza tra le parti di un contratto di locazione
[…]”; Cass. 22.4.2010, n. 9549; conf. Cass. 31.3.2007, n. 8071), ma che – provato il titolo e allegato l'inadempimento di controparte – spetti invece al locatario inadempiente fornire adeguata prova dell'adempimento ovvero dell'impossibilità a sé non imputabile di adempiere.
A conferma di ciò, peraltro, “nascendo l'obbligo di risarcire i danni per ritardata restituzione dell'immobile dalla data di cessazione legale del contratto, nessun rilievo assumono sulla loro esigibilità la mancata messa in mora da parte del locatore e, a maggior ragione, l'omesso esperimento di un'azione esecutiva per il rilascio, costituendo, invece, onere del conduttore, che voglia sottrarsi alle conseguenze del suo comportamento antigiuridico, provare che il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivate da causa a lui non imputabile” (Cass. 13.12.2006, n. 26741; conf. Cass. 19.8.1991, n. 8867).
La norma di cui all'art. 1591 c.c., in materia di “Danni per ritardata restituzione”, stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Eppure, nonostante la coincidenza degli importi, vale precisare che trattasi di due obbligazioni aventi diversa fonte: infatti, “il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto
è tenuto al pagamento, da tale momento dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata” (Cass. 25.2.2009, n. 4484, conf.
Cass. 11.5.2010, n. 11373).
Alla luce delle superiori considerazioni, stante la quantificazione pattizia del canone in
€ 450,00 mensili (risultante dall'art. 3 del contratto), la convenuta è tenuta a versare tale ammontare per ogni mese dal gennaio 2022 e sino all'effettivo rilascio.
* * * * *
La soccombenza della convenuta ne determina la necessaria condanna al pagamento delle spese processuali, nella misura indicata in dispositivo (commisurata ai parametri minimi previsti dal D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00); analogamente vengono liquidate le spese per l'attività svolta nel procedimento stragiudiziale di mediazione.
Da ultimo, stante l'espressa richiesta della parte ricorrente di condanna (ai sensi del quale “Nei casi di cui al comma 2, con il provvedimento che definisce il giudizio, il giudice, se richiesto, può altresì condannare la parte soccombente che non ha partecipato alla mediazione al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione”), la convenuta va, altresì, condannata a rifondere alla controparte un ulteriore importo di € 2.540,00.


P.Q.M.


I
l Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. accerta e dichiara che occupa senza titolo l'immobile sito in Roma alla CP_1 via delle Vigne di Morena n. 183, piano primo, interno B, censito al N.C.E.U. del comune di
Roma (RM) al foglio 1010, particella 160, sub 503, categoria A/4, in comproprietà dei ricorrenti;

2. per l'effetto, condanna la convenuta all'immediato rilascio dell'immobile di cui al punto che precede, libero da persone e cose;

3. condanna la convenuta al pagamento di un'indennità di occupazione pari ad € 450,00 mensili a decorrere dal 1°.

1.2022 e sino alla data di effettivo rilascio;

4. condanna la convenuta alla refusione delle spese processuali, liquidate in € 2.540,00 per compenso relativo al giudizio, € 662,00 per compenso relativo alla procedura di mediazione, ed € 500,00 per esborsi, oltre spese generali al 15% su € 2.540,00, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

5. condanna la convenuta, ai sensi dell'art. 12-bis, III comma, d. lgs. 4.3.2010, n. 28, al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in €
2.540,00.
Così deciso in Roma, 30.9.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori