REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, II sezione civile, nella persona del giudice monocratico Dott. Sossio
Pellecchia, ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3468/2021 R.G.A.C.C., avente ad oggetto “locazione” e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. PEN- Parte_1 C.F._1
NELLA GERARDA, in virtù di procura in atti;

ATTORE
E
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
C.F. , rappresentati e difesi dall'Avv. PETITO ALFONSO,
[...] C.F._3
in virtù di procura in atti;

CONVENUTI
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto Parte_1 CP_1
e inanzi al Tribunale di Avellino per ivi senti-
[...] Controparte_3 re accogliere le seguenti conclusioni: “…voglia l'On.le Tribunale adito: - in via principale, accertare e dichiarare che i convenuti sono tenuti al risarcimento dei danni cagionati all'appartamento di proprietà dell'attore, sito in Montella (AV), alla via Cassano –San Fran- cesco n. 11, nel quale hanno abitato fino al 30 novembre 2020, analiticamente descritti nella relazione a firma del dott. (pari ad € 7.100), nonché di quelli causati alla stufa a Per_1 pellet posta a servizio di detto appartamento a causa dell'utilizzo di combustibile scadente e non adatto determinati in euro 500,00; - per l'effetto, condannare i convenuti, in solido, al pagamento, in suo favore, della complessiva somma di euro 7.600, così distinta: - quanto ad euro 7.100, per i danni alle pareti, agli infissi (comprese le zanzariere) ed alla cabina doccia
- quanto ad euro 500,00, per i danni causati alla caldaia posta a servizio dell'appartamento; ovvero di altra maggiore o minore meglio vista dall'On. le Tribunale adito;
- condannare i
1 convenuti al pagamento delle spese e delle competenze professionali, comprensive di acces- sori come per legge…”.
e si sono costituiti ed hanno Controparte_1 Controparte_3
chiesto il rigetto della domanda per inosservanza del rito locatizio e per infondatezza, in fatto e in diritto, della pretesa dell'attore.
***
Dagli atti di causa emergono i seguenti fatti rilevanti ai fini della decisione, provati e/o non contestati. con contratto del 20.11.2019, ha concesso in locazione a Parte_1 CP_1
l'appartamento di sua proprietà sito in Montella (AV) alla Via Cassano-San Fran-
[...]
cesco n. 11, a fronte del pagamento del canone mensile di Euro 150,00, oltre spese per i con- sumi domestici.
Con successivo accordo di risoluzione consensuale del contratto di locazione le parti hanno convenuto il rilascio dell'immobile libero da persone e cose a far data dall'1.12.2020 e che, a fronte del rilascio, il locatore avrebbe corrisposto alla conduttrice la somma di euro 5.000,00 da cui detrarre le somme dovute per le spese per le utenze domestiche non ancora saldate, previa verifica dello stato dell'immobile. Tale accordo è stato sottoscritto da entrambi i con-
Con venuti e CP_1 Controparte_3
Tuttavia, il rilascio dell'immobile, ai fini della verifica della condizione dei luoghi, non è av- venuto in contradditorio tra le parti, avendo la delegato il fratello CP_1 [...]
unicamente alla consegna delle chiavi. Parte_2
A seguito dell'accesso il ha costatato i presunti danni lamentati nel presente giudi- Pt_1
zio; danni, invece, disconosciuti dai convenuti e Controparte_1 [...]
CP_4
Premessa la ricostruzione di cui sopra, la causa è stata istruita ed all'udienza del 7.3.2025 questo Giudice, divenuto titolare della stessa giusta decreto del Sig. Presidente f.f. del Tribu- nale n. 11/2025 in data 10/01/2025 – Variazione tabellare n. 1/2025, ha disposto il mutamento del rito e fissato davanti a sé l'udienza di discussione del 26.06.2025.
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da
[...]
poiché, pur essendo disposto nella scrittura privata di risolu- Controparte_3
zione che la stessa si intenderà perfezionata con la sottoscrizione di tutti i soggetti costituiti, è di palese evidenza che tutte le parti del presente giudizio hanno inteso avvalersi di siffatto ac- cordo;
dal lato dell'attore in merito alla prova della risoluzione del rapporto e dal lato dei convenuti ai fini della esclusione della corresponsione delle spese di riparazione e manuten-
2 zione della caldaia. Deve, quindi, ritenersi la mancanza di sottoscrizione da parte di
[...] sostituita dalla manifestazione di volontà delle parti: “…Nei contratti come la Pt_3
transazione, per i quali la forma scritta è richiesta soltanto "ad probationem", poiché la legge non prescrive la contestuale sottoscrizione delle parti contraenti, l'eventuale mancanza di sottoscrizione di una di esse può essere sostituita dall'inequivocabile manifestazione della vo- lontà di avvalersi del negozio documentato nella scrittura incompleta, in particolare median- te la produzione della stessa in giudizio o l'intervenuta accettazione della medesima fatta allo scopo di avvalersi dei suoi effetti negoziali…” (Cass., Sez. II, Sent. n. 18489 del 4.9.2020).
Passando al merito, va osservato quanto segue.
A norma dell'art. 1590 c.c. grava sul conduttore l'obbligo di restituire la cosa locata nel me- desimo stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto;
trattasi di obbligo di natura contrattuale, che riceve attua- zione alla scadenza del contratto ovvero al momento dell'eventuale scioglimento anticipato.
In mancanza di descrizione del contenuto dell'obbligo del conduttore, il legislatore pone una presunzione relativa tale per cui si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (art. 1590, comma secondo, c.c.).
Ai fini della delimitazione del deterioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio in virtù del quale il godimento tipicamente "norma- le" della cosa locata comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al con- duttore, tenuto conto, tra l'altro, del corrispettivo che il locatore riceve per il godimento del bene, che esclude ragionevolmente ogni pretesa del locatore di ottenere la restitutio in inte- grum della cosa locata, ossia in un rilascio dell'immobile privo di alcun segno di godimento da parte del conduttore.
Sul piano dell'onere della prova è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che in tema di responsabilità contrattuale colui che agisce per l'adempimento o per la risoluzione del contratto ovvero, come nella specie, per il risarcimento del danno deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è al debitore convenuto che incombe di dare la prova del fatto estintivo, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero del fatto impeditivo o modificativo (cfr. Cass., Sez Un., 30/10/2001, n. 13533).
Giova osservare che in materia di locazione immobiliare l'inadempimento o l'inesatto adem- pimento dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'a- veva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in confor- mità del contratto, è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in
3 concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (v. Cass., 06/05/2020 n. 8526; 14/8/2014,
n. 17964; Cass., 21/2/2013, n. 4352; Cass., 8/3/2007, n. 5328; Cass., 16/11/2005, n. 23086;
Cass., 11/5/2005, n. 9872; Cass., 7/10/1996, n. 8751).
Pertanto, incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328; Cass., 19/7/1957, n. 3045), ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, essendo, in seguito, onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, vale a dire che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass., 05/02/2014, Sez. III, , n. 2619: “ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato”).
Individuati - come sopra - i canoni valutativi di riferimento, deve osservarsi che, nel caso in esame, ai sensi dell'art. 6 del contratto, le parti hanno riconosciuto il discreto stato dell'immobile e l'adeguatezza dello stesso all'uso convenuto, con obbligo del conduttore di riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.
Orbene, il locatore ha allegato che i conduttori, nel corso della locazione, avrebbero arrecato i seguenti danni: presenza di macchie di muffe ed umidità in tutte le stanze;
infissi marciti e zanzariere rotte;
pareti coperte da scritte, sporche e piene di buche;
cabina doccia attaccata da vistose macchie di ruggine;
stufa a pellets inutilizzabile per alimentazione con materiale com- bustibile scadente. Inoltre, ai fini della quantificazione dell'importo necessario al ripristino dello status quo ante dell'immobile, il ha fatto eseguire apposito accertamento tecnico, Pt_1
prodotto agli atti unitamente alla relazione redatta dal tecnico incaricato, prima della stipula del contratto, della locazione e del sopralluogo per la verifica delle condizioni dell'immobile.
Quanto all'attività istruttoria espletata in corso di giudizio, il teste ha af- Testimone_1 fermato che “… Entrati nell'appartamento ci siamo diretti verso una stanza posta sulla sini- stra e la prima cosa che ho visto è stata una parete dipinta di nero, tipo lavagna, con dei di- segni fatti con il gessetto. Il verificò che alcune zanzariere erano rotte nell'aprire gli Pt_1
infissi per far entrare la luce e tanto ho visto anche io. Nel bagno vi erano macchie di ruggine
e calcare nei braccetti del vano doccia. Entrati in un'altra stanza ho visto della muffa sotto le
4 pareti in alto negli angoli e della umidità…”. Ancora, il teste , incaricato del- Testimone_2
la locazione dal ha confermato che, in sede di sopralluogo, prima della concessione in Pt_1 godimento dell'immobile, l'appartamento si trovava in buono stato di conservazione. Analo- gamente il teste figlio del locatore, ha affermato di aver tinteggiato Testimone_3 con il padre l'appartamento e di aver eseguito tutte le riparazioni necessarie prima della loca- zione;
inoltre, avendo visionato l'appartamento al momento della consegna, il teste ha con- fermato i danni all'immobile. Infine, quanto emerso nell'istruttoria è coerente con le foto al- legate alla relazione presente in atti.
Tuttavia, la valutazione dei danni risarcibili non può prescindere dal limite del deterioramento o del consumo risultante dall'uso della cosa secondo quanto disposto dall'art. 1590 c.c.. Va, infatti, osservato che deve ritenersi nulla la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (cfr. cass. 29329/2019) e, in particolare, nella fattispecie al vaglio, in ossequio all'orientamento giurisprudenziale ormai diffuso, sono da ricondurre al fisiologico godimento della cosa i danni lamentati alle pareti e alla cabina doccia. Del pari è da escludere il risarci- mento del danno derivante alla caldaia trattandosi di spesa che le parti hanno espressamente convenuto di addossare al locatore nell'art. 7) del verbale di accordo e contestuale risoluzione consensuale del contratto di locazione.
Diversamente è a dirsi per la sostituzione delle zanzariere e del rivestimento dei balconi, atte- so che rispetto ai danni allegati e provati dal locatore non è stata fornita alcuna prova liberato- ria dai convenuti, che si sono limitati ad un mero disconoscimento, senza assolvere, quindi,
l'onere probatorio su di loro gravante ai fini del superamento della presunzione di cui all'art. 1590, comma secondo, c.c.; in definitiva, entrambi i convenuti vanno condannati al risarci- mento nella misura di Euro 3.150,00, oltre IVA, essendosi Parte_4 spressamente obbligato al punto 7 del “verbale di accordo e contestuale risoluzione del
[...] contratto di locazione” a compiere tutte le azioni eventualmente dovute “affinché l'immobile venga rilasciato nello stesso stato in cui è stato consegnato, anche quello di risarcire per equivalente”.
Quanto alle spese di lite, le stesse vanno compensate per 1/3 in ragione del solo parziale ac- coglimento delle domande attoree;
per il resto sono poste secondo soccombenza a carico dei convenuti e liquidate come in dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022 (II scaglione di riferimento, valori tra minimi e medi).

P. Q. M.

5 Il Tribunale di Avellino, definitivamente pronunziando, disattesa ogni diversa istanza, dedu- zione ed eccezione, così provvede:

1. condanna i convenuti e Controparte_1 Controparte_3
a pagare all'attore a somma di 3.150,00 oltre IVA;
Parte_1

2. rigetta ogni altra domanda;

3. dichiara compensate tra le parti per 1/3 le spese di lite e condanna i convenuti
[...]
e a pagare i restanti 2/3, i CP_1 Controparte_3 quali ultimi si liquidano in favore di in € 176,00 per esborsi ed € Parte_1
1.276,70 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, iva e c.p.a., se dovute, come per legge.
Avellino, 26.6.2025
Il Giudice
Dott. Sossio Pellecchia
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