R.G. 48934/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 48943 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
c.f. , elettivamente domiciliata a Parte_1 P.IVA_1
SA (Rm), Via Umberto Maddalena n. 19, presso lo studio degli Avvocati Mauro Taglioni
e Antonio Cristofari, dai quali è rappresentata e difesa, congiuntamente e/o disgiuntamente, giusta delega in atti
ATTORE
E
(C.F. e (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_2
) entrambi elettivamente domiciliati in Via Angelo Secchi n. 4 C.F._2 Pt_1 presso lo studio dell'avv. Pierluigi Stefanelli che li rappresenta e difende per deleghe in atti
CONVENUTI
Dei fatti di causa.
Con citazione ritualmente notificata, il ha Parte_1
intimato a e lo sfratto per finita locazione alla Controparte_1 CP_2
scadenza del 30 giugno 2023 relativamente al contratto per uso diverso del 10/07/2002, regolarmente registrato in data 31/07/2002 al n. 8191, concluso per la durata di anni sette decorrenti dal 1 luglio 2002, rinnovabili tacitamente per un identico periodo in mancanza di disdetta da inviarsi entro sei mesi dalla data di scadenza del contratto ed avente ad oggetto il locale (ex locale cassoni) situato sul terrazzo della scala B per gli usi consentiti in base alla categoria catastale di appartenenza (C/2).
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Si costituivano i convenuti opponendosi alle avverse domande, attesa la tardività della comunicazione di mancato rinnovo inviata dal locatore il 21/23 dicembre 2022 per la scadenza del 30 giugno 2023 e quindi non rispettosa del termine annuale di cui agli artt. 27 e seguenti della L. 392/78, da ritenersi applicabile al caso di specie in ragione del mutamento di destinazione del locale, trasformato dai locatori da magazzino/deposito ad attività diretta di ufficio/studio professionale, come espressamente constatato dall'amministratore del
Condominio e dai relativi consiglieri giusta verbale di ispezione del 27 giugno 2006.
Il decorso di entrambi i termini, rispettivamente trimestrale dalla scoperta ed annuale dal mutamento, previsti dall'art. 80 della legge 392/78 per la proposizione dell'azione di risoluzione del contratto, ha reso quindi applicabile al contratto il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile, ivi compreso il termine annuale per la disdetta, in luogo di quello semestrale originariamente convenuto dalle parti.
I convenuti hanno inoltre rilevato come sia la comunicazione di mancato rinnovo che l'azione di sfratto fossero state intentate dall'Amministratore in assenza della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, pur prevista dall'art. 19, lett. d) del Regolamento di Condominio.
In via riconvenzionale hanno poi chiesto, previa declaratoria della nullità della clausola di determinazione del canone “a scaletta” di cui all'art. 3 del contratto di locazione, la condanna del alla ripetizione delle maggiori somme da questi ultimi indebitamente Parte_1 corrisposte in misura superiore all'aggiornamento istat previsto dalla legge, a partire dal 1 luglio
2003, nella misura da precisarsi e quantificarsi in corso di causa.
Motivi della decisione.
Il primo motivo di opposizione, che concerne l'adibizione da parte dei conduttori dei locali oggetto di locazione, accatastati e locati come C/2 non finalizzato in contratto alla pratica negli stessi di alcuna specifica attività, ad attività libero professionale, il cui svolgimento, secondo la tesi dei conduttori, sarebbe stata rilevata dal locatore in occasione del sopralluogo del 27 giugno
2006 e da questi non contestata nel termine decadenziale trimestrale/annuale di cui all'art. 80
Legge 392/78, con conseguente applicabilità al contratto del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile (in primis, del maggior termine di 12 mesi previsto per la comunicazione del mancato rinnovo del rapporto alla scadenza naturale, in luogo del più breve termine semestrale contrattuale cui si è attenuto il locatore nel caso di specie), non merita accoglimento.
Il verbale redatto in occasione del citato sopralluogo non dà conto di un uso concreto ed attuale dell'immobile per uso professionale, ma unicamente della circostanza che lo stesso “è stato
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ristrutturato, per il comune senso del decoro, non come un deposito, bensì come uno studio professionale”. Tale constatazione, evidentemente riferita al mero rifacimento dell'immobile e non al concreto svolgimento in esso, al momento dell'accesso, di attività libero professionale dei conduttori, non soddisfa i requisiti precisati nell'arresto della Suprema Corte (Cassazione
21 febbraio 2006 numero 3683), a mente del quale “la diversa destinazione dell'immobile è quella che si realizza in concreto con l'effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che comincia a decorrere il suddetto termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non potendo venire in rilievo, a tal fine, una situazione di semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore.
Tale interpretazione è conforme all'impianto complessivo della suddetta norma che, come è argomentabile anche sulla scorta della sentenza n. 228 del 1990 della Corte costituzionale, in difetto di strumenti di conoscenza legale dello stato di fatto integrante il mutamento, di questo esige l'effettiva conoscenza da parte del locatore. Conoscenza che si configura necessariamente in rapporto a una situazione concreta e attuale di uso diverso, e non a un progetto di mutamento di destinazione che il conduttore potrebbe anche non attuare”.
Nel caso di specie, l'assenza del concreto svolgimento di qualsivoglia attività professionale all'interno dell'immobile al momento dell'accesso (confermata, tra l'altro, dalla presenza al centro del locale di un asse da stiro e dal fatto che le apparecchiature presenti fossero coperte), comporta che il verbale di ispezione non possa costituire prova dell'avvenuta conoscenza da parte del locatore del mutamento di destinazione e, per l'effetto, del decorrere del dies a quo per il computo del termine decadenziale per l'azione di risoluzione, con conseguente inapplicabilità del secondo comma dell'art. 80 Legge 392/78 e, quindi, del più favorevole termine annuale per la comunicazione della volontà di mancato rinnovo del rapporto alla scadenza naturale di cui agli artt. 27 e ss. della medesima legge.
Parimenti, non può trovare accoglimento il secondo motivo di opposizione, concernente l'assenza di previa autorizzazione dell'assemblea alla proposizione della presente azione di sfratto da parte dell'Amministratore.
Il richiamato art. 19 del regolamento condominiale, nel ricomprendere tra i compiti dell'assemblea quello di deliberare sull'eventuale affitto delle cose comuni, di durata eccedente i due anni, sulle liti attive e passive il cui oggetto ecceda dai poteri dell'Amministratore, non influisce né limita, ma anzi conferma la possibilità di quest'ultimo di proporre anche in via autonoma l'azione di sfratto.
Invero, se da un lato la competenza conferita all'assemblea in via esclusiva dalla prima parte della disposizione regolamentare (il potere esclusivo di deliberare sull'affitto delle cose
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comuni) riguarda, ad esempio, la scelta del conduttore e la stipula stessa dei contratti, dall'altro l'espressa esclusione contenuta nella successiva clausola di chiusura di alcun potere deliberativo assembleare in riferimento alle liti attive e passive il cui oggetto ecceda i poteri propri dell'Amministratore, non influisce né limita la possibilità di quest'ultimo di proporre anche in via autonoma l'azione di sfratto. La disciplina regolamentare non può pertanto considerarsi derogatoria del regime codicistico, a mente del quale, come da arresto di questo stessa Sezione (Tribunale di Roma, sent. 9855/2018, Giudice Nardone), “l'amministratore di condominio è pienamente legittimato ad agire per ottenere il rilascio di un immobile condominiale, attesa la natura personale dell'azione, essendo il recupero del bene essenziale per l'ulteriore fruizione dello stesso bene da parte di tutti i condomini (Cass. sent. 1768/12, sicut Tribunale di Roma, sent. 218452/16) e nell'esercizio delle funzioni che gli sono proprie
(art. 1130 e 1131, comma 1 c.c.), non necessita neanche di delibera assembleare per la nomina del difensore (Cass. civile, sez. 2, sent. n. 10865/2016, sicut Cass. SSUU n. 25454/13 e Cass.
Civ. n. 20986/14).
In ogni caso, anche il rilievo per cui tanto la disdetta che la proposizione della presente azione sarebbero stati officiati dall'Amministratore invito concilio, in spregio della contraria volontà assembleare, risulta smentito per tabulas dalla produzione del verbale del 14/10/2024, (la cui validità non è mai stata messa in dubbio dai conduttori) a mezzo del quale l'organo deliberativo ha espressamente approvato e ratificato la precedente disdetta (punto 2 dell'ordine del giorno), rendendola conforme alla propria volontà.
Anche il terzo motivo di opposizione, a mezzo del quale i convenuti hanno sostenuto la nullità dell'art. 3 del contratto di locazione perché prevede un canone così detto “a scaletta”, cioè con aumenti progressivi nel tempo, non è meritevole di accoglimento.
Secondo la più recente giurisprudenza della Cassazione “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (c.d. "canone a scaletta"), purchè il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti - dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola - che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32
(nella formulazione originaria ed in quella novellata dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9-
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sexies), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 stessa legge” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 15348 del 21.06.2017, in parte motiva).
Secondo la Corte, infatti, qualora il conduttore deduca che una clausola del contratto di locazione, formalmente valida, abbia lo scopo di eludere una norma imperativa e quindi si ponga in frode alla legge, incombe su quest'ultimo l'onere di provare tale assunto (Sez. 3,
Sentenza n. 16759 del 21/07/2006, Rv. 591758, in tema di dedotta elusione della normativa in tema di durata della locazione). Spetterà quindi al conduttore dimostrare che la previsione di un canone "a scaletta" non è finalizzata a distribuire, nell'arco della durata del rapporto,
l'importo complessivamente dovuto dal conduttore secondo una logica di crescente impegno economico, bensì è volta ad aggirare la regola posta dall'art. 32, comma secondo, legge 392/78,
a mente del quale i meccanismi contrattuali di aggiornamento del valore reale del canone alla variazione del potere di acquisto della moneta non possono superare il 75% dell'indice dei prezzi al consumo rilevato dall'ISTAT.
Applicando tale principio al caso di specie, va rilevato come la difesa dei conduttori si sia limitata unicamente ad eccepire la nullità del canone “a scaletta”, ma nulla abbia argomentato, né tantomeno provato, circa la volontà delle parti di “neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32”; onere che, ovviamente, incombeva sui medesimi.
Ne consegue che la domanda di accertamento di nullità della clausola di cui all'art. 3 del contratto vada rigettata e, per l'effetto, anche quella di condanna alla ripetizione delle somme che si assumono indebitamente versate (peraltro neanche quantificate per tutto il corso del giudizio).
Il governo delle spese segue la soccombenza e si liquida secondo i compensi medi previsti dal
D.M. 147/22 in riferimento alle voci corrispondenti allo scaglione di valore fino ad € 1.100,00 per le fasi di studio, introduttiva e conclusionale, in assenza di attività istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza rigettata:
ACCOGLIE per quanto di ragione le domande proposte dal nei confronti Parte_1 di e e, per l'effetto: Controparte_1 CP_2
➢ dichiara risolto alla scadenza naturale del 30/06/2023 il contratto per uso diverso con decorrenza 1/07/2002, regolarmente registrato in data 31/07/2002 al n. 8191, avente ad oggetto il locale (ex locale cassoni) situato sul terrazzo della scala B;

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➢ conferma l'ordinanza di rilascio del 20.11.2024, con termine per l'esecuzione al 7 gennaio 2025;
➢ rigetta le domande riconvenzionali di accertamento della nullità della clausola di cui all'art. 3 del contratto di locazione e di conseguente condanna del alla ripetizione Parte_1
delle maggiori somme indebitamente versate in corso di rapporto proposte da Controparte_1
e nei confronti del;

[...] CP_2 Parte_1
➢ condanna e alla rifusione delle spese Controparte_1 CP_2
processuali anticipate dal , che liquida in Parte_1
€ 462,00 per onorari di procuratore ed € 144,60 per esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma, lì 04/03/2025.
Il gop designato
(Roberto Valentino)
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