N. R.G. 2773/2019
TRIBUNALE ORDINARIO di PRATO
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. ssa Maria Carmen Napolitano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2773/2019 affari contenziosi promossa da:
(c.f. nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
(c.f. ), nata a Lastra a [...] il [...], Parte_2 C.F._2 residenti in [...], rappresentati e difesi dall' Avv. Antonio Iacopi in
PR, ed elettivamente domiciliati presso il suo Studio in PR via Modigliani, 7 ATTORI contro
(c.f. ), nato a [...] il [...] e residente a [...]CP_1 C.F._3
(PT) in Via A. Gramsci, 219;
(c.f. ), nato a [...] il [...], residente a Parte_3 C.F._4
PR in Via di Montemurlo, 54
(c.f. , nata a [...] il [...], residente a Parte_4 C.F._5
PR in Via Galcianese, 23/B, rappresentati e difesi tutti dall'Avv. Scarpetti Luisa presso il cui studio in Pistoia, via della Madonna,
75, sono elettivamente domiciliati CONVENUTI
e contro
(c.f. ), nato a [...] [...], residente in [...]alla CP_2 C.F._6
Via, Ponte Gradella, 107/N, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Giulio Balzanelli, che lo rinunciante al mandato CONVENUTO nonché contro
(c.f. ) Controparte_3 C.F._7
(c.f. CP_4 C.F._8
(c.f. ) Controparte_5 C.F._9
CONVENUTI CONTUMACI avente ad oggetto: azione ex art. 2932 c.c. esecuzione specifica obbligo di contrarre
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 15.07.2024 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
pagina 1 di 11

Gli attori e hanno concluso come da verbale d'udienza del Parte_1 Parte_2
15.07.2024, e quindi: “piaccia all'Ecc.mo Tribunale di PR, accertare e dichiarare l'avvenuta accettazione tacita dell'eredità ai sensi dell'art. 476 c.c., in virtù della stipulazione del contratto preliminare di vendita, ai fini della continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c., da parte dei sig.ri
, , , , e Parte_5 Parte_6 Controparte_3 Parte_3 CP_1 Parte_4
nei confronti del sig. , nato il [...] e defunto il 7.7.2000; da parte dei sig. ri
[...] CP_2
(nato il [...]) e nei confronti del sig. CP_2 CP_4 Controparte_5 Parte_6
, defunto il 28.05.2008, e da parte dei sig.ri (nato il [...]), ,
[...] CP_2 CP_4
, , e nei confronti della sig.ra Controparte_3 Parte_3 CP_1 Parte_4 [...]
, nata l'[...] e defunta il 09.10.2014; Parte_5
- piaccia all'Ecc.mo Tribunale di PR, per le causali di cui in premessa, reiectis adversis, pronunciare ex art. 2932 c.c. sentenza che tenga luogo del contratto non concluso relativamente all'appartamento per civile abitazione sito in PR, Via Convenevole n° 35, piano terreno, rappresentato al Catasto
Urbano del Comune di PR nel foglio di mappa 47 dalla particella 305, sub. 502, categoria A/3, consistenza 3,5 vani, superficie catastale mq. 71, rendita catastale € 370,56, con conseguente condanna delle parti convenute al rilascio del suddetto immobile;
nonchè condannare le parti convenute al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento delle obbligazioni contrattualmente assunte, nella misura che sarà ritenuta di giustizia dovuta, sia per il mancato godimento e/o locazione dell'immobile oggetto di compravendita che per le spese necessarie ad assicurare la continuità delle trascrizioni, da determinarsi, occorrendo, anche in via equitativa.
Con ordine al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di PR di procedere alle trascrizioni relative alla emananda sentenza, con esonero di ogni responsabilità.
Con ogni altra conseguente declaratoria e pronuncia.
Con espressa riserva di ogni altra azione relativamente ad altri fatti rilevati dal Ctu nel corso delle indagini peritali, quali appunto, l'assenza della certificazione di abitabilità e lo stato di decadenza, per la mancanza di ogni manutenzione, in cui si trova l'immobile oggetto della promessa di vendita.
Con vittoria di spese e compensi, spese di Ctu e di Ctp, oltre rimborso forfettario, CPA e accessori ai sensi di legge.”
I convenuti , E , hanno concluso come CP_1 Parte_3 Parte_4 da comparsa di costituzione e risposta, come precisato all'udienza del 15.07.2024 e dunque, affinché:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di PR:

1. in via preliminare e in rito, rilevata l'improcedibilità della domanda di risarcimento danni formulata da parte attrice per il mancato previo esperimento del procedimento di negoziazione assistita, disporre rinvio a nuova udienza concedendo alle parti termine di quindici giorni per l'invio dell'invito alla negoziazione assistita ex art. 3 D.L. 132/2014 conv. in L. 162/2014; 2. nel merito, rigettare, in quanto illegittime e infondate, per i motivi esposti in narrativa, le domande tutte avanzate da parte attrice nei confronti dei OR , e CP_1 Parte_3 Parte_4
. Con vittoria di spese e competenze professionali”.
[...]
ha concluso come da comparsa di costituzione e risposta. CP_2

pagina 2 di 11 Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, i SI.ri e hanno citato Parte_1 Parte_2 in giudizio i SI.ri , , , , CP_2 CP_4 Controparte_5 Controparte_3 Parte_3
, e . Gli attori hanno sostenuto di aver sottoscritto in data
[...] CP_1 Parte_4
12.04.2018, una proposta irrevocabile di acquisto, avente ad oggetto l'appartamento per civile abitazione, posto in PR, via Convenevole n. 35, per il prezzo di € 65.000,00, accettata da tutti i convenuti sopra indicati, quali comproprietari per l'intera proprietà dell'immobile. Successivamente, in data 14.05.2018, i SI.ri e avevano stipulato con il solo SI. , in proprio e Pt_1 T_ CP_2 quale rappresentante degli altri comproprietari dell'immobile, il contratto preliminare di vendita relativo alla stessa abitazione versando, al momento della stipula di tale atto, la somma di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria sul prezzo complessivo di vendita pattuito;
i contraenti avevano indicato quale termine per la stipulazione del contratto definitivo, e per il versamento della restante somma dovuta di
€ 50.000,00, la data del 30.06.2018 (poi differito alla data del 04.07.2018).
Gli attori hanno rappresentato di aver appreso soltanto al momento di stipulare il contratto definitivo che sull'immobile oggetto del preliminare risultava iscritta ipoteca giudiziale in favore di Banca
Toscana S.p.A., nei confronti del SI. , de cuius dei SI.ri e Parte_6 CP_4 CP_5
, per l'importo di € 21.488,58. A seguito di tale contestazione sollevata dai promissari
[...] acquirenti, il SI. aveva chiesto un differimento del rogito per provvedere, in seguito alla CP_2 cancellazione di detta ipoteca, alla stipula del definitivo di vendita.
Con lettera raccomandata del 12.09.2018 i SI.ri e avevano sollecitato il SI. Pt_1 T_ CP_2 alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e lo avevano invitato a presentarsi il 10.10.2018
[...] avanti il Notaio per la stipula del definitivo. Costui aveva riscontrato l'invito chiedendo ai promissari acquirenti un'ulteriore proroga del termine per la stipula del definitivo, asserendo di avere proposto ricorso avanti il Tribunale di PR per la cancellazione di detta ipoteca.
Gli attori hanno rappresentato che, nonostante la proroga concessa, l'ipoteca sull'immobile oggetto del contratto preliminare non era stata cancellata e che non era stato dato riscontro agli ulteriori solleciti, anche da parte degli altri comproprietari.

1.2. In base a quanto sopra esposto, gli attori hanno chiesto, previa riduzione del prezzo d'acquisto pattuito ai sensi dell'art. 1489 c.c., in ragione dell'ipoteca gravante sull'immobile, la pronuncia di sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ex art. 2932 c.c., oltre al risarcimento dei danni per mancato godimento e/o locazione dell'immobile, a causa della condotta posta in essere da parte dei promittenti venditori, dalla data concordata per la stipula del contratto definitivo fino al deposito della sentenza. Inoltre, in via preliminare, ai fini della continuità delle trascrizioni, gli attori hanno richiesto che il giudice dichiarasse:
- l'avvenuta accettazione tacita dell'eredità ai sensi dell'art. 476 c.c., da parte dei sig.ri
[...]
, , , , e nei Parte_5 Parte_6 Controparte_3 Parte_3 CP_1 Parte_4 confronti del SI. , nato il [...] e defunto il 7.7.2000; CP_2
pagina 3 di 11 - l'avvenuta accettazione tacita dell'eredità, da parte dei sig.ri , e CP_2 CP_4 [...]
nei confronti del sig. , defunto il 28.05.2008; Controparte_5 Parte_6
- l'avvenuta accettazione tacita dell'eredità, da parte dei sig.ri , , CP_2 CP_4 CP_3
, , e nei confronti della SI.ra
[...] Parte_3 CP_1 Parte_4 [...]
, nata l'[...] e defunta il 09.10.2014. Parte_5

2. Si sono costituiti, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 20.01.2021, i SI.ri
, e eccependo - in via preliminare e in rito - l'improcedibilità CP_1 CP_2 Parte_4 della domanda di risarcimento danni formulata da parte attrice per il mancato previo esperimento del procedimento di negoziazione assistita e - nel merito - l'infondatezza della domanda in fatto ed in diritto, chiedendone il rigetto. In particolare, i convenuti hanno censurato i presupposti legittimanti la richiesta di emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., ritenendo che il contratto per il quale i SI.ri e hanno richiesto l'esecuzione in via giudiziale - il preliminare del 14.05.2018 – non Pt_1 T_ fosse efficace e vincolante nei loro confronti dato che era stato sottoscritto soltanto da un comproprietario, ovvero il SI. , mentre tutti gli altri ne erano rimasti estranei e CP_2 rappresentando che erano sorti problemi nella sua esecuzione. Hanno osservato che il trasferimento coattivo dell'immobile avrebbe avuto, come effetto non consentito dalla legge, quello di privare della proprietà del bene anche i comproprietari che non hanno assunto alcun obbligo verso i promissari acquirenti.
CP_ Rispetto alla domanda risarcitoria avanzata da parte attrice, i OR , e Parte_3 Pt_4 hanno rilevato come nessun inadempimento fosse loro imputabile, non avendo gli stessi assunto le obbligazioni di cui al preliminare 14/05/2018. I convenuti hanno rappresentato, infine, come nel preliminare di vendita azionato da controparte fosse specificatamente previsto che “Le ispezioni ipotecarie ventennali sono state eseguite a cura del Notaio rogante l'atto di trasferimento, restando pertanto esonerata la promittente dalla relativa certificazione”: tale pattuizione escluderebbe, in ogni caso, qualsivoglia responsabilità dei promittenti la vendita per la presenza di un'iscrizione ipotecaria contro il sig. , rilevata dal Notaio solo dopo la sottoscrizione del preliminare. Parte_6

3. All'udienza del 28.07.2020 il Giudice, verificata la regolarità delle notifiche dell'atto di citazione, ha dichiarato la contumacia dei convenuti , , e CP_2 CP_4 Controparte_3 CP_5
, ha respinto l'eccezione di improcedibilità sollevata dai convenuti ed ha assegnando i
[...] termini per le memorie ex art. 183, co. VI c.p.c.
Nella prima memoria ex art. 183 VI co c.p.c. gli attori, replicando alle difese dei convenuti di essere rimasti estranei al rapporto contrattuale e quindi di non avere assunto alcun obbligo e responsabilità nei confronti dei medesimi, hanno sostenuto che la proposta di vendita del 12 aprile 2018 era stata accettata dai comproprietari e non era stata disconosciuta;
pertanto essa doveva ritenersi pienamente valida ed efficace oltre che vincolante. Hanno osservato che il contenuto della proposta accettata e quello del successivo preliminare erano perfettamente coincidenti e che il secondo era una reiterazione, in veste formale, delle obbligazioni precedentemente e compiutamente assunte. Da ciò conseguiva che il contratto preliminare del 14.5.2018 doveva considerarsi puramente confermativo pagina 4 di 11 degli obblighi già specificamente assunti da tutti i soggetti che rappresentano, ognuno per la propria quota, l'intera proprietà.

3.1 Con le note di udienza del 21.01.2021 i convenuti , e CP_1 Parte_3 Parte_4 hanno dato atto e documentato che l'ipoteca iscritta nei confronti del SI. , da parte Parte_6 della Banca Toscana S.p.A., era stata cancellata.

3.2 La causa è stata istruita mediante l'assunzione delle prove testimoniali sui capitoli formulati da parte attrice e con l'ammissione dell'interrogatorio formale del convenuto , il quale però CP_2 non si è presentato all'udienza del 28.03.2022. All'esito di tale udienza il Giudice, dato atto della mancata risposta del convenuto all'interrogatorio formale ritualmente deferitogli, ha ammesso la CTU richiesta da parte attrice volta a “verificare l'identificazione catastale del bene immobile oggetto del contratto preliminare del 14.5.2018 con riferimento alle planimetrie depositate in catasto ed a valutare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto del bene suddetto;
calcolare il valore locativo dell'immobile promesso in vendita ed i costi per l'esecuzione delle trascrizioni”.

3.3 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in pct il 19.12.2023, si è costituito il SI.
, chiedendo il rigetto di tutte le domande avanzate da parte attrice. In particolare, il CP_2 convenuto ha dedotto ed eccepito: - l'assenza di qualsiasi responsabilità in ordine all'iscrizione ipotecaria, non avendo potuto conoscere l'esistenza di gravami sull'immobile oggetto del preliminare di vendita;
- l'illegittimità della domanda ex art. 2932 c.c., in assenza del consenso di tutti i comproprietari al trasferimento immobiliare;
- in via subordinata, la cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di riduzione del prezzo ex art.1498 c.c., a seguito dell'avvenuta cancellazione dell'iscrizione ipotecaria sull'immobile oggetto del contratto.

3.4 La causa è stata poi trattenuta in decisione, sulle conclusioni rassegnate a verbale di udienza del
15.07.2024, assegnando i termini di legge per il deposito delle conclusionali e delle repliche.

3.5 In data 29.8.24 il difensore del sig. ha depositato la propria rinuncia al mandato per CP_2 esser venuto meno il rapporto fiduciario.
≈

4. La domanda proposta dagli attori ex art. 2932 c.c. si profila fondata e merita accoglimento.

4.1 L'obiezione principale avanzata dai convenuti , e , condivisa dall'altro CP_1 Pt_3 Pt_4 convenuto , sull'assenza dei presupposti legittimanti la proposizione di domanda volta al CP_2 conseguimento di sentenza ex art. 2932 c.c. per non avere assunto tutti i promittenti venditori l'obbligo di vendere, essendo rimasti estranei alla conclusione del contratto preliminare del 14.05.2018 che era stato sottoscritto solamente da , deve essere respinta. CP_2
In verità la fonte dell'obbligazione a concludere il contratto definitivo di compravendita va individuata nella scrittura precedente del 12.04.2018. Analizzando il testo del suddetto atto, denominato “proposta d'acquisto”, si legge che si era impegnato irrevocabilmente ad acquistare l'immobile Parte_1 situato in PR Via Convenevole 35, individuato al Catasto Urbano del Comune di PR Foglio 47
Particella 305 sub 502, cat A/3, consistenza 3,5 vani, superficie catastale mq 71, appartamento di pagina 5 di 11 civile abitazione di proprietà degli eredi di , unici aventi diritto. Costoro sono Parte_5 indicati in , , , , , CP_2 Controparte_5 CP_4 Controparte_3 Parte_3
, . CP_1 Parte_4
All'art. 3 della proposta è indicato il prezzo offerto per l'acquisto di € 65.000,00 da corrispondere con assegni circolari, intestati a ogni singolo erede, al momento della stipula dell'atto notarile che avrebbe dovuto essere concluso entro e non oltre il 30 giugno 2018 presso lo studio notarile di fiducia della parte acquirente. L'art. 6 della scrittura aveva qualificato la proposta ferma ed irrevocabile fino al giorno 30 aprile 2018 compreso, da intendersi termine essenziale, ed aveva stabilito che con la decorrenza di tale termine, senza che la proposta fosse accettata, la stessa sarebbe decaduta e sarebbe stata priva di efficacia.
La proposta irrevocabile d'acquisto risulta sottoscritta dal proponente e dagli eredi di Parte_1
, indicati come parte venditrice, ovvero , , Parte_5 CP_2 Controparte_5
, , , , . CP_4 Controparte_3 Parte_3 CP_1 Parte_4
Così ripercorso il contenuto della scrittura privata si ritiene che l'atto, ancorché sia stato denominato proposta d'acquisto, debba essere considerato un vero e proprio contratto preliminare, giacché racchiude un vincolo contrattuale assunto dagli eredi suscettibile di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c.. Con la firma per accettazione apposta dai promittenti venditori, costoro si erano infatti impegnati alla successiva stipulazione del contratto definitivo che avrebbe determinato il trasferimento della proprietà. Che la scrittura conclusa tra le parti il 12.4.2018 abbia valenza di un contratto preliminare risulta evidente avuto riguardo al contenuto delle condizioni;
essa è completa di tutti gli elementi del contratto in questione, a nulla rilevando la successiva firma in data 14.5.2018, da parte di quale parte promittente la vendita, in proprio e per conto di , CP_2 Controparte_3 Parte_3
, e e da parte di e , quale parti
[...] CP_1 Parte_4 Parte_1 Parte_2 promissari acquirenti di altra scrittura privata intitolata contratto preliminare .

4.2 Facendo ricorso ai criteri interpretativi dettati dall'art. 1362 c.c. e seg., tramite i quali è possibile operare una ricostruzione della volontà negoziale, si desume che le parti, firmando la scrittura contenente la proposta di acquisto, volessero esprimere un assetto d'interessi giuridicamente vincolante e che, indipendentemente dal nomen iuris utilizzato, avessero assunto i rispettivi obblighi con riferimento al bene immobile oggetto della futura compravendita, manifestando pertanto volontà negoziale e non ponendo in essere atti preparatori. L'interpretazione letterale della proposta consente di ravvisare gli elementi necessari per configurare tale contratto preliminare, quali l'indicazione delle parti, l'individuazione del bene promesso in vendita, la fissazione del prezzo, l'assunzione dell'impegno ad acquistare l'appartamento formulata dalla parte proponente l'acquisto, la speculare assunzione dell'obbligo di vendere l'immobile da parte dei venditori ed infine la previsione dell'obbligo di stipulare il contratto definitivo entro la data ivi indicata.
In nessuna parte della suddetta scrittura le parti avevano previsto circostanze integrative di condizioni o facoltà di ripensamento;
neppure era stata esclusa l'applicabilità dell'art. 2932 c.c. .Nulla fa pensare quindi che al momento della sottoscrizione la situazione non fosse matura per l'assunzione del vincolo pagina 6 di 11 contrattuale vero e proprio, dato che tutti gli elementi essenziali del contratto erano noti alle parti e permettevano alle stesse di assumere in modo consapevole l'impegno. Ed allora la volontà ivi manifestata era quella di dare vita ad un contratto preliminare.
Si osserva inoltre che nessuna manifestazione di volontà, di segno contrario, a quella contenuta nella scrittura denominata proposta di acquisto, è intervenuta da parte dei sottoscrittori in tempo successivo. L'atto intitolato contratto preliminare, concluso il 14.5.2018, si profila meramente confermativo dell'accordo già raggiunto tra le parti, come emerge in dal raffronto dei testi che contengono il riferimento al medesimo immobile (appartamento posto in PR in Via Convenevole 35,
Catasto Urbano del Comune di PR Foglio 47, Particella 305 sub 502, categoria A/3, di 3,5 vani e superficie di mq 71), la determinazione prezzo in € 65.000,00 e l'indicazione dello stesso termine per la stipula rogito notarile fissato al 30.6.18. In tale atto viene menzionato il versamento da parte degli attori della somma di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.

4.3 Le risultanze dell'istruttoria hanno evidenziato che la stipulazione del contratto definitivo, fissata per la data del 4.7.2018, non fu attuata per la presenza dell'iscrizione ipotecaria del 2.8.2003 nei confronti del sig. , de cuius del dante causa dei sig.ri , e Parte_6 CP_2 CP_4 [...]
, contrassegnata al registro generale n° 10686, registro particolare n° 2851 per un Controparte_5 importo di € 21.488,58 . Il convenuto ,o con email del 4.7.2018, allegata dagli attori, si era CP_6 rammaricato per la presenza della suddetta iscrizione ipotecaria e comunicò che si sarebbe attivato per risolvere la questione.

4.4 Non priva di rilievo risulta, ai fini della decisione, l'affermazione introdotta dal testimone _1
, collaboratore del notaio il quale ha dichiarato che successivamente nel
[...] Persona_1 settembre 2018 il sig. , qualificatosi come rappresentante anche degli altri CP_2 comproprietari, si presentò allo studio del notaio si scusò dell'accaduto e disse che R_ avrebbe provveduto a cancellare l'iscrizione ipotecaria. In conseguenza di tale rassicurazione fu fissata per la stipula del rogito la nuova data del 10.10.2018, nella quale non comparve la parte venditrice e neppure dette notizie in ordine cancellazione dell'iscrizione ipotecaria.

5. Alla luce di quanto esposto risulta dimostrato l'inadempimento di tutti i convenuti – promittenti venditori – all'obbligazione assunta nella scrittura del 12.4.2018, avente ad oggetto la stipulazione del contratto definitivo, inadempimento che è perdurato nel periodo successivo, segnatamente per un tempo di circa sei anni dalla conclusione dell'accordo. Inoltre questi ultimi nel lungo arco temporale passato non hanno neppure provveduto, una volta appresa l'esistenza dell'iscrizione ipotecaria, a cancellarla. Dell'avvenuta cancellazione è stata data notizia solamente in corso di causa. La visura ipotecaria depositata indica che il 12.11.2020 era stato stipulato l'atto di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e che la relativa annotazione era stata eseguita il 23.11.2020.
Considerando che l'immobile avrebbe dovuto essere trasferito al rogito, esente da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, libero da persone e cose (art. 3 della proposta), e che la cancellazione dell'ipoteca non fu operata per il termine del 30.6.2018 e neppure per quello successivamente posticipato al 10 ottobre 2018, deve concludersi che anche sotto tale aspetto si pagina 7 di 11 profila l'inadempimento dei promittenti venditori. Esso trova fondamento nell'inerzia o nell'omessa attivazione di costoro, avendo ingiustamente e senza spiegazione plausibile ritardato l'esecuzione dell'obbligo su di loro gravante, non avendo fornito prova di essersi adoperati per liberare l'appartamento dall'iscrizione ipotecaria e non avendo infine dato completa attuazione all'obbligo di concludere il contratto di compravendita.

6. Gli attori nelle conclusioni rassegnate hanno richiesto il trasferimento della proprietà dell'immobile rendendosi disponibili a versare la somma di € 50.000,00, considerato che dal prezzo pattuito di €
65.000,00 va decurtata la caparra di € 15.000,00.
Va rilevato che, in conformità del principio di diritto affermato da Cass Sez. 2 n. 10605 del 23.5.2016, il promissario acquirente che, a norma dell'art. 2932 c.c. , chieda l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagarne il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso o della parte residua risulti dovuta all'atto della conclusione del contratto definitivo, sicché in tale evenienza solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione specifica sorge l'obbligazione.
La sussistenza delle condizioni per addivenire al trasferimento immobiliare ex art. 2932 c.c. è stata oggetto di accertamento tramite la CTU espletata in corso di causa all'esito della quale è stato constatato quanto segue:
1) l' immobile è situato a PR, in via Convenevole da PR n. 35, nella zona del Centro storico, al piano terra, con accesso sia dalla via Convenevole da PR, sia con accesso tergale dalla Via del
Gelsomino; trattasi di immobile di costruzione antica, oggetto di trasformazione d'uso da commerciale a civile abitazione;
è composto da ingresso su soggiorno/cucina, camera a antibagno/bagno; è stato interessato da una ristrutturazione completa risalente al 2002 ;
2) l'immobile è di costruzione ante 1 settembre 1967, ed è legittimato dalle suddette pratiche edilizie:
Condono edilizio P.G. 15024 del 17/03/1986 busta C85-4353-1986 per Cambio di destinazione d'uso, rilasciato in data 30/07/2012 P.G. 102072 e ritirato in data 04/10/2012; Autorizzazione edilizia P.G.
3589 del 17/01/2002 busta PE -128-2002 per cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale, rilasciata in data 02/07/2002 P.G. 41517, inizio lavori del 18/07/2002 P.G. 45869, art. 39 variante finale P.G. 77692 del 10/12/2003, fine lavori del 15/12/2003 P.G. 78971;
3) l'immobile non è dotato di certificato di Abitabilità
4) al Catasto di PR l'immobile è censito regolarmente al Foglio 47 particella 305 subalterno 502; esso è identificato come categoria A/3 classe 4 consistenza 3,5 vani superficie catastale 71 mq rendita Euro 370,56 via Convenevole da PR n. 35 piano T, è dotato di certificazione energetica;

5) l'unità è intestata a per 9/45, per 9/45, per 9/45, CP_1 Parte_3 Controparte_3
per 9/45, per 4/45, per 4/45, per Parte_4 CP_2 CP_4 Controparte_5
1/45.
6) risulta la presentazione di variazione della destinazione d'uso in data 15/12/2003 pratica n.
PO0111411 da NEGOZIO a CIVILE ABITAZIONE (n. 4652.1/2003).
pagina 8 di 11 Con riferimento alla titolarità il CTU ha verificato che il bene è pervenuto ai convenuti in forza di tre successioni:
a) Successione di del 07/07/2000, registrata a PR (PO) al n. 96 vol. 648 in data CP_2
08/01/2001, voltura n. 4142.1/2001 – pratica n. 116355 in atti dal 10/12/2002, a favore della moglie CP_
e dei figli , , , e . Parte_5 Pt_6 CP_3 Pt_3 Pt_4
b) Successione di del 28/05/2008, registrata a AR (BA) al n. 805 vol. 9990/2018 Parte_6 in data 21/06/2018, voltura n. 2090.1/2018 pratica n. PO0027074 – pratica n- PO0027074 in atti dal
28/06/2018, a favore della moglie e dei figli e Controparte_5 CP_2 CP_4
c) Successione di del 09/10/2014, registrata a PR (PO) il 20/06/2018 al n. 722 Parte_5 vol. 9990, voltura n. 2091.1/2018 – pratica n. PO0027076 in atti dal 28/06/2018, a favore dei figli CP_
, , , e dei nipoti e Pt_3 CP_3 Pt_4 CP_2 CP_4

6.1 La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. può quindi essere emessa risultando l'immobile identico a quello oggetto dell'accordo, essendo lo stesso fedelmente rappresentato nella documentazione catastale, oltre che commerciabile, in quanto legittimo dal punto di vista urbanistico ed infine risultando compiutamente indicati i promittenti venditori, quali soggetti a cui è pervenuto il bene in questione in forza delle tre successioni sopra indicate.
Gli attori, optando per l'adempimento dell'obbligo di contrarre, hanno inteso mantenere le ferme le obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare;
pertanto il residuo prezzo di € 50.000,00 dovrà essere versato da costoro al momento del passaggio in giudicato della sentenza dato che risulta che le parti avevano convenuto che l'ultima parte di corrispettivo sarebbe stata corrisposta in sede di rogito.
Gli attori ne hanno fatto offerta nei modi legge dichiarandosi disponibili al versamento, eventualmente diminuito al momento della pronuncia in conseguenza del riconoscimento della posta risarcitoria richiesta. Sotto tale aspetto è integrata l'ulteriore condizione prevista dall'art. 2932 comma 2 c.c. per l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.
Il CTU ha aggiunto che le accettazioni tacite delle eredità possono essere fatte in sede acquisto dell'immobile, in base al numero delle successioni depositate, il cui costo si aggira sulle 500,00 Euro ad accettazione.

7. Dovendo pronunciarsi il trasferimento dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c. il giudice preliminarmente deve dare atto dell'avvenuta accettazione tacita dell'eredità ai sensi dell'art. 476 c.c., ai fini della continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c., da parte dei sig.ri , Parte_5
, , , e nei confronti del Parte_6 Controparte_3 Parte_3 CP_1 Parte_4 sig. , nato il [...] e defunto il 7.7.00; da parte dei sig. ri (nato il [...]) CP_2 CP_2
e nei confronti del sig. , defunto il 28.05.2008, e CP_4 Controparte_5 Parte_6 da parte dei sig.ri (nato il [...]), , , , CP_2 CP_4 Controparte_3 Parte_3
e nei confronti della sig.ra , nata l'[...] e defunta CP_1 Parte_4 Parte_5 il 09.10.2014.

8. Sussistono altresì i presupposti per accogliere la richiesta di risarcimento del danno avanzata dagli attori, conseguente al mancato godimento e/o locazione dell'immobile promesso in vendita che, non pagina 9 di 11 essendo entrato nella loro sfera patrimoniale, non è stato utilizzato né per se stessi, dimorandovi, né per ricavarne un utile, concedendolo in locazione a terzi.
L'inadempimento accertato dei promittenti venditori nell'addivenire tempestivamente alla stipulazione del contratto definitivo si è rivelato certamente foriero di danni per i promissari acquirenti. Esso va ravvisato in tutti quegli eventi lesivi del loro patrimonio conseguente all'inosservanza dell'obbligazione assunta volta al trasferimento del bene.
Nel caso di specie è pacifico che nel tempo trascorso fino al giorno della presente pronuncia il contratto definitivo non è stato concluso e che tale adempimento non è stato effettuato in corso di causa. Ed allora deve considerarsi che nell'arco temporale decorrente dal 10.10.2018, data in cui avrebbe dovuto essere concluso il rogito dinanzi al Notaio individuato dai promissari acquirenti, costoro non avendo conseguito il trasferimento del bene non hanno potuto godere del medesimo dimorandovi oppure mettendolo a frutto trattandosi di bene civilmente fruttifero che avrebbe potuto essere concesso in locazione.
Il danno conseguente va quantificato sulla base dei parametri forniti dal CTU il quale, verificate le sue attuali condizioni, ha valutato in € 500,00 al mese il valore locativo dell'appartamento.
Prendendo come termine iniziale quello del 10.10.2018, a cui va connessa l'infruttuosa decorrenza del termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo, al gennaio 2025 il danno inteso quale mancato godimento dell'immobile può essere quantificato in € 37.500,00.
Dovranno essere corrisposti agli attori anche i costi da sostenere per le trascrizioni delle accettazioni tacite dell'eredità nella misura di € 500,00 per ciascuna in base al numero delle Successioni depositate così come indicato dal CTU.

9. Nessuna riduzione del corrispettivo pattuito può conseguire dalla sussistenza dell'iscrizione ipotecaria. Sulla richiesta formulata da parte attrice in citazione dovrà essere dichiarata cessata la materia del contendere atteso che è stato comunicato che l'ipoteca gravante sull'immobile è stata cancellata .
10. Le spese processuali così come quelle di CTU e di CTP seguono la regola della soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo nei rapporti tra gli attori ed i convenuti. Il calcolo dei compensi dell'avvocato tiene conto dei valori medi riferiti alle fasi in cui si è articolata l'attività senza operare alcun aumento in ragione del numero dei convenuti, dato che non è ravvisabile differenza di posizioni tra gli stessi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara l'avvenuta accettazione tacita dell'eredità ai sensi dell'art. 476 c.c., ai fini della continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c., da parte dei sig.ri , Parte_5 Parte_6
, , , e nei confronti del
[...] Controparte_3 Parte_3 CP_1 Parte_4 sig. , nato il [...] e defunto il 7.7.00; da parte dei sig. ri (nato il CP_2 CP_2
17.1.69) e nei confronti del sig. , defunto il CP_4 Controparte_5 Parte_6
pagina 10 di 11 28.05.2008, e da parte dei sig.ri (nato il [...]), , CP_2 CP_4 CP_3
, , e nei confronti della sig.ra
[...] Parte_3 CP_1 Parte_4 [...]
, nata l'[...] e defunta il 09.10.2014; Parte_5
2) letto l'art. 2932 c.c. in esecuzione della proposta d'acquisto immobiliare del 12.4.2018 sottoscritta ed accettata dai promittenti venditori, da valersi quale contratto preliminare, trasferisce la proprietà dell'appartamento per civile abitazione, situato in PR Via
Convenevole n° 35, piano terreno, rappresentato al Catasto Urbano del Comune di PR nel foglio di mappa 47 dalla particella 305, sub. 502, categoria A/3, consistenza 3,5 vani, superficie catastale mq. 71, rendita catastale € 370,56, agli attori e Parte_1 T_
, subordinatamente al passaggio in giudicato della presente sentenza e
[...] subordinatamente al versamento da parte di questi ultimi del residuo prezzo di € 50.000,00.
3) ordina al Conservatore dei Registri immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza ex art. 2643 comma 1 n. 14 c.c. con esonero da ogni responsabilità;
4) condanna i convenuti al rilascio del suddetto immobile;

5) condanna i convenuti in solido al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento delle obbligazioni contrattualmente assunte, liquidati nella misura di € 37.500,00 a titolo di mancato godimento dell'immobile oltre interessi legali dal giorno della sentenza fino al saldo ed al pagamento dei costi per le trascrizioni delle accettazioni tacite dell'eredità nella misura di €
500,00 per ciascuna in base al numero delle successioni depositate;
6) Dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di riduzione del prezzo dell'immobile per effetto dell'avvenuta cancellazione dell'iscrizione ipotecaria intervenuta in corso di causa;

7) Condanna le parti convenute in solido a rimborsare agli attori le spese di lite, che si liquidano in
€ 7616,00 per compensi avvocato oltre 15% I.v.a., c.p.a. di legge, € 920,45 per esborsi anticipati, € 1100,00 per compensi del CTP nominato.
8) Pone le spese di CTU, liquidate con decreto del 4.1.2025, definitivamente in capo ai convenuti in solido.
PR, 3 gennaio 2025
Il GOP
dott. ssa Maria Carmen Napolitano
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