REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANZARO
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessia Dattilo , ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 4980 R.G.A.C. per l'anno 2019 promossa da:

), in persona Controparte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Catanzaro, alla Via Scesa
Eroi 1799 n.23 presso lo studio dell'avv.to Maria Costa, ma rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Sofia, giusta procura in calce all'atto di citazione;

- ATTRICE-
Contro
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._1
unitamente e disgiuntamente dagli Avv. Vincenzo Marsico e dall'Avv. Fabio Verre, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Tiriolo alla Via
Giacomo Leopardi n.108.
- CONVENUTO-
Oggetto: responsabilità contrattuale.
Conclusioni delle parti: come da verbali ed atti di causa.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.L ha agito in giudizio al fine di richiedere Controparte_1
l'intervenuta risoluzione contrattuale del preliminare di compravendita per 1 inadempimento contrattuale del convenuto e per l'effetto ha chiesto che CP_2
venga ordinato l'immediato rilascio dell'immobile nonché la condanna del convenuto al risarcimento di tutti i danni subiti.
A fondamento della domanda ha dedotto di aver stipulato con il in data CP_2
19.07.2016 un contratto di rent to buy avente ad oggetto una frazione del compendio immobiliare di cui è proprietario, precisamente di una frazione del terreno, pari a complessivi 1200 mq, sul quale insistono due fabbricati riportati nel N.C.E.U. al foglio 15, particella 371, sub 4.
Ha dedotto che il contratto prevedeva il versamento mensile di euro 1.000,00 oltre
IVA, di cui euro 200,00 quale remunerazione del godimento del bene ed euro 800,00 da imputare al prezzo pattuito per il caso di esercizio del diritto all'acquisto dell'immobile da parte del conduttore.
Ha evidenziato che il 18.07.2019 il manifestava la volontà di acquistare le CP_2
unità immobiliari già oggetto del contratto di rent to buy, sicché veniva risolto il contratto di affitto e stipulato il contratto preliminare di compravendita il 21 Luglio
2017.
Il contratto immetteva il promissario acquirente nel possesso del bene, con un costo di euro 90.000,00 oltre IVA pattuito per l'alienazione del bene, che il promissario acquirente si impegnava a versare in ratei da 1.000,00 oltre Iva a decorrere dal luglio 2017.
Ha evidenziato inoltre che secondo il contratto la rata mensile sarebbe divenuta di euro 2.000,00 non appena il promissario acquirente avesse potuto disporre del contributo regionale richiesto per sostenere l'acquisto. Le parti in ogni caso stabilivano che il saldo doveva avvenire entro il 30.06.2019, prima della stipula del rogito notarile.
Senonché ha rilevato che il ha provveduto al pagamento delle rate mensili dal CP_2
luglio 2017 sino al mese di febbraio 2018, mentre a partire dal mese di marzo 2018 nessuna ulteriore somma è stata versata, pur essendo il convenuto rimasto nella materiale disponibilità del bene.
2 Ha rilevato di aver contestato l'inadempimento del preliminare con pec dell' 11 settembre 2018, costituendolo in mora, ed assegnandogli un termine per adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Ha dedotto che il dava riscontro a suddetta pec, eccependo la compensazione CP_2
della somma di euro 7.320,00, in ragione dello storno dell'importo di euro 9.600,00 più IVA per le rate pagate in osservanza del precedente rent to buy, rappresentando di riprendere i pagamenti delle rate mensili fino al saldo del prezzo pattuito solo ad accettazione della compensazione del vantato credito.
Ha rilevato che pur essendo stato verbalmente convenuto che la compensazione de quo avvenisse non a deconto dei ratei mensili ma a saldo, si accordava per la compensazione con il trasmettendogli la relativa fattura per l'importo di € CP_2
7.320,00.
Nonostante ciò il non riprendeva i pagamenti e nemmeno provvedeva al saldo CP_2
entro il termine ultimo del 30.06.2019.
Ha pertanto dedotto in diritto che il contratto preliminare deve essere risolto per inadempimento del promissario acquirente che deve essere altresì condannato al risarcimento del danno per aver realizzato una occupazione sine titulo dal momento che ha rilasciato l'immobile.
Ha inoltre evidenziato che il danno da illegittima occupazione deriva dalla mancata corresponsione delle rate espressamente pattuite nel preliminare e sino al rilascio dalla mancata disponibilità di quest'ultim,o ovvero dal reddito che avrebbe potuto ricavare ove il bene fosse rimasto nella sua disponibilità.
Si è costituito il quale preliminarmente ha eccepito l'improcedibilità della CP_2
domanda attorea per mancato esperimento del tentativo di mediazione.
Nel merito ha evidenziato che in data 21.06.2016 le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita che prevedeva un prezzo di euro 115.000,00 oltre Iva, deducendo di averlo corrisposto in parte, e che tale somma deve essere detratta da quanto dovuto in forza del preliminare del 21.07.2017.
3 Ha dedotto che in ragione del contratto del 21.06.2016 veniva immesso nel possesso e nella materiale disponibilità dell'immobile e che solo successivamente le parti stipulavano un contratto di rent to buy, poi consensualmente risolto, con stipula del preliminare di compravendita del 21.07.2017, per cui è causa, avente ad oggetto un compendio di minor consistenza al prezzo di euro 90.000,00 oltre IVA.
Ha evidenziato di aver sospeso legittimamente le mensilità delle ulteriori rate a causa di problematiche insorte in merito al frazionamento del compendio immobiliare che impedivano la stipula del rogito.
Ha inoltre rilevato che il suddetto compendio immobiliare presentava vizi di varia natura, tali da comportare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo pattuito, specificando che in data 24.11.2019 l'immobile era stato completamente allagato dall'acqua.
Pertanto ha chiesto il rigetto della domanda, con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Il mutato giudice istruttore ha assegnato alle parti un termine per la proposizione della procedura di mediazione. La causa è stata istruita tramite CTU tecnica, all'esito della quale è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni. Dopo un ulteriore rinvio per la precisazione delle conclusioni dovuto al carico di ruolo aggravato dall'emergenza COVID, all'udienza del 20.02.2024 la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.

2.Tanto premesso, la domanda attorea è fondata e va accolta per le motivazioni che seguono.
Preliminarmente in diritto giova inquadrare la fattispecie per cui è causa nell'ambito del contratto preliminare di compravendita. Ed invero nel caso di specie la società
ha agito in giudizio per chiedere la risoluzione del preliminare ex Controparte_1
art. 1453 c.c., a fronte del lamentato inadempimento del oltre al risarcimento CP_2
di tutti i danni derivati dall'occupazione sine titulo dell'immobile.
4 Orbene, dalla documentazione in atti, nonché dall'istruttoria espletata ciò che emerge incontrovertibilmente è l'inadempimento del convenuto al pagamento dei CP_2
ratei previsti dal contratto preliminare, non avendo egli provveduto al saldo di tutti i ratei stabiliti dal contratto entro la data fissata del 30.06.2019.
Peraltro non ha nemmeno contestato il non avvenuto pagamento, ma ha eccepito a sua volta l'inadempimento del promissario acquirente, che non avrebbe provveduto al frazionamento dell'immobile prima della stipula del definitivo nonché per l'insorgenza di vizi di costruzione che avrebbero determinato degli allagamenti.
Sul punto il CTU nominato da questo giudicante in risposta al quesito n.1 volto a verificare se “il compendio immobiliare per cui è causa presenta dei vizi costruttivi tali da determinare gli allagamenti lamentati da parte convenuta”, ha chiarito che:
“dall'analisi degli atti di causa si evince che si è verificato un allagamento causato da forti precipitazioni;
tale allagamento ha interessato la corte esterna e parte dell'acqua meteorica accumulata si sarebbe riversata nell'immobile adibito a laboratorio. Dalla ricognizione dei luoghi effettuata dal sottoscritto è emerso quanto segue: - l'accesso al fabbricato adibito a laboratorio è posto ad una quota di circa
10/15 cm rispetto al piano di calpestìo della corte esterna;
- l'area esterna di pertinenza esclusiva è dotata di una serie di caditoie per lo smaltimento delle acque meteoriche;
Ciò premesso vi è da evidenziare che, accertata la presenza delle caditoie e vista la differenza di quota tra il piano di calpestìo della corte ed il punto più alto dell'accesso all'immobile, l'allagamento lamentato si sarebbe potuto verificare esclusivamente a seguito di una intensa e straordinaria precipitazione piovosa. Infatti, l'allagamento di cui al presente giudizio, sarebbe avvenuto in data
24 novembre 2019. Sul sito istituzionale dell (accessibile con utenza Org_1
registrata) sono disponibili i valori storici di precipitazioni su base oraria e su base media mensile. La stazione di registrazione dei parametri dell da Org_1
considerare, situata in posizione più prossima ai luoghi di causa, è quella di Tiriolo.
Dall'esame dei dati storici risulta, per la giornata del 24 novembre 2019, un valore di precipitazione pari a 104,2 mm su base giornaliera con un picco pari a ben 49 mm
5 di pioggia nella fascia oraria tra le 11,00 e le 12,00. Risulta, inoltre, che la media mensile del mese di novembre in tutto il periodo di riferimento registrato dalla stazione di Tiriolo, ovvero tra il 1941 al 2021 è pari a circa 180 mm di pioggia.
Confrontando, quindi, il valore medio storico riferito al mese di novembre, con la precipitazione del 24 novembre 2019, risulta di tutta evidenza l'eccezionalità della precipitazione di quel determinato giorno”.
Il Ctu a pag. 13 ha così concluso in risposta al primo quesito: “È, dunque, possibile affermare che le precipitazioni cadute durante la giornata in cui si lamenta
l'allagamento sono state di eccezionale quantità e che di conseguenza è possibile che
l'impianto di smaltimento delle acque sia andato in crisi a causa della copiosa quantità di acqua caduta in un brevissimo periodo. A parere del sottoscritto, all'esito del sopralluogo effettuato sull'immobile, e della ricerca espletata negli archivi dell è possibile affermare che non siano presenti evidenti vizi costruttivi Org_1
tali da aver determinato gli allagamenti lamentati.”
Inoltre, in risposta al quesito n. 2 posto da questo giudicante e volto a verificare “se relazione al compendio immobiliare per cui è causa sussistano delle problematiche di frazionamento che non hanno consentito la stipula del contratto definitivo” il CTU nominato, dopo aver espletato le ricerche presso l ed in Organizzazione_2
particolare dopo aver visionato dagli archivi catastali l'elaborato planimetrico attuale, la planimetria attuale, la visura storica e le visure per nota delle variazioni avvenute ha così accertato: “Considerato quanto descritto nel precedente paragrafo, è possibile asserire che all'attualità non sussistono problematiche relative al frazionamento catastale e che in Catasto il cespite è correttamente individuato. A seguito delle indagini espletate è risultato che l'unità immobiliare deriva correttamente da varie pratiche catastali di variazione. È necessario però osservare che, al fine di poter stipulare il contratto di compravendita è necessario che sussista oltre che la conformità catastale, anche la conformità urbanistica, non oggetto dei quesiti posti in sede di conferimento incarico al sottoscritto CTU. Ai fini della conformità urbanistica, è necessario verificare, a titolo esemplificativo e non
6 esaustivo, l'assenza di abusi edilizi, eventuali difformità planimetriche e/o prospettiche, eventuali variazioni di destinazione d'uso.”
Trattasi di conclusioni che appaino prive di vizi logici e che vengono pienamente recepite da questo giudicante a fini decisori, tanto più ove si consideri che il CP_2
non ha lamentato vizi inerenti alla presenza di abusi edilizi o eventuali difformità planimetriche, e pertanto l'indagine del CTU si è correttamente incentrata sui vizi lamentati, ossia problematiche relative al frazionamento o a vizi di costruzione, escludendoli entrambi.
Priva di pregio pertanto risulta la richiesta di rinnovo della CTU, così come formulata dal convenuto nelle note di trattazione scritta successiva al deposito della C.T.U e reiterata in comparsa conclusionale, poiché le conclusioni a cui è pervenuto il CTU devono essere considerate esaustive e rilevanti ai fini del decidere.
Sul punto si richiama quella giurisprudenza di legittimità per cui: “In tema di consulenza tecnica d'ufficio, il giudice di merito non è tenuto, anche a fronte di una esplicita richiesta di parte, a disporre una nuova ctu, atteso che il rinnovo dell'indagine tecnica rientra tra i poteri discrezionali del giudice di merito, sicché non è neppure necessaria una espressa pronunzia sul punto. (Cassazione civile sez.
III, 29/09/2017, n.22799).
Una volta chiarito che alcun inadempimento è ascrivibile all'odierna società attrice, per cui risulta assolutamente infondata l'eccezione di inadempimento sollevato dal convenuto, occorre invece e soffermarsi sull'inadempimento del al fine di CP_2
valutare se lo stesso assuma rilevanza per una pronuncia di risoluzione del preliminare di compravendita.
Dalla documentazione in atti ed in particolare dall'allegato 5 di produzione attorea si rileva che a fronte di un prezzo totale di € 90.000,00 più IVA, con un credito riconosciuto di € 9.600,00 più IVA derivanti dal contratto precedente di rent to buy,
e a fronte delle 8 fatture pagate per € 8.000,00 più IVA, ancora al 2.11.2018 risultavano ancora da pagare € 72.400,00 più IVA.
7 Sul punto si osserva che il ha ammesso di non aver adempiuto al pagamento CP_2
di parte dei ratei sin dalla comparsa di risposta, e che non ha nemmeno specificamente contestato l'ulteriore cifra ancora dovuta alla rendendo CP_1
pertanto non bisognoso di prova quanto dedotto dall'attore ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
Invero, del tutto privo di rilevanza probatoria è un riepilogo delle somme richiamato in proprio favore dal (all. 5 produzione di parte convenuta), trattandosi di CP_2
somme presumibilmente trascritte dal legale rappresentante della anche CP_1
prontamente disconosciute, dal momento che in tale documento non vi è alcun riferibilità delle cifre indicate al contratto preliminare per cui è causa, essendo semplicemente un elenco di somme scritte a mano, inidoneo a dimostrare l'intervenuto pagamento da parte del convenuto.
Tanto chiarito, deve essere accolta la domanda di risoluzione del preliminare stipulato in data 21.07.2017, dal momento che l'inadempimento dell'obbligo di contrarre è dovuto ad una condotta del promissario acquirente che si ritiene grave dal momento che ha impedito in via definitiva la realizzazione del risultato che le parti si erano prefisse, vale a dire la stipula del definitivo.
Alla risoluzione segue la condanna alla restituzione immediata del compendio immobiliare per cui è causa.
2.1 In merito al richiesto risarcimento del danno certamente deve essere riconosciuta,
a titolo di danno emergente, in favore dell'attrice una somma parametrata al canone di locazione pattuito nella misura di € 200,00 quale remunerazione per il godimento del bene a far data dalla costituzione in mora inviata dall'attrice al (allegato CP_2
due di produzione attorea) ovvero dal 26.11.2019 all'effettivo rilascio, mentre non può essere riconosciuto alcun ulteriore importo a titolo di lucro cessante.
Ed invero è consolidato il principio per cui “Il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del
8 possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come sine titulo;
con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale. ( in tal senso
Cass. Civ. 8571/2013).
Sull'onere probatorio va osservato che il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l'evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 c.c., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti (Cass. Civ., Sez. III, 17 giugno 2013, n.
15111).
Tuttavia si rileva che anche se il danno da “occupazione sine titulo” può essere dimostrato sulla base di presunzioni semplici, un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere mai l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto dandolo in locazione a soggetti disposti a pagare il relativo corrispettivo (Cass.Civ. n.13071/ 2018).
Si deve rilevare che ciò nel caso di specie non è avvenuto poiché dalle allegazioni di parte attorea non sono emersi tali fatti.
Ed invero, sul punto, la società attrice ha solo richiesto l'ammissione di Ctu al fine della quantificazione dal danno, implicitamente deducendo che la cosa sarebbe stata
9 resa fruttifera mediante la concessione a terzi del suo godimento contro il pagamento di un canone.
Le spese seguono il principio della soccombenza, incluse quelle della disposta CTU, già liquidate con separato decreto e vengono liquidate ai sensi del D.M. 147/2022 come in dispositivo, con la precisazione che trattandosi di controversia dal valore indeterminabile si applica lo scaglione compreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,00 nei valori medi.


PQM

il TRIBUNALE DI CATANZARO, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa così provvede:
1) accoglie la domanda e per l'effetto accerta la risoluzione del contratto preliminare tra in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_1
e del 21.7.2017 registrato a Lamezia Terme il 8.09.2017; Controparte_2
2) ordina a l'immediato rilascio del compendio immobiliare così Controparte_2
come identificato nelle premesse del summenzionato contratto;

3) condanna al pagamento in favore della Controparte_2 Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento di una somma parametrata al canone previsto per il godimento del bene (€ 200,00) con decorrenza dal
26.11.2019 all'effettivo rilascio;

4) condanna al pagamento in favore della Controparte_2 Controparte_1
in liquidazione delle spese del giudizio che liquida in € 545,00 per esborsi ed €
5.077,00 per compensi professionali oltre rimborso forfettario spese generali al 15%,
IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario che ne ha fatto richiesta;

5) pone definitivamente a carico di , le spese della CTU già liquidate Controparte_2
con separato decreto.
Catanzaro, 12.06.2024
Il Giudice
Dr.ssa Alessia Dattilo
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