REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, all'udienza del 3 giugno 2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n°522 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “Ricorso ex art.447 bis c.p.c. per diniego di rinnovo” pendente tra nato a [...] il [...] , C.F. , Parte_1 C.F._1
residente in [...] e la sig.ra nata a [...] il Parte_2
27/05/1961, C.F. residente in [...]
100, rappresentati e difesi dall' Avv. Alessandra Centrone Picone, C.F.
, ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore C.F._3
sito in Roma, via Ettore Romagnoli 3, giusta procura in atti (posta elettronica certificata: Email_1
Ricorrenti
CONTRO
nato a [...] il [...], C.F. , CP_1 C.F._4
residente in [...]; resistente contumace
Conclusioni: come in atti
1 Fatto e diritto
Con ricorso ex art-447 bis c.p.c depositato in data 27.2.2024 i signori e Pt_1
dante convenivano in giudizio il sig. per sentir accertare la Pt_2 CP_1
legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione riferito all' appartamento censito N.C.E.U. del Comune di Fiumicino, al foglio 305, p.lla 66, sub. 13, Cat. A2 r.c. 451,90, sito in Passoscuro (Fiumicino), via Belvi n. 19 locato al convenuto con contratto stipulato in data 10/01/2020 e registrato presso l'
Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Civitavecchia in data 07/02/2020 al n. 000451, serie 3T e codice identificativo , dal proprio dante CodiceFiscale_5 causa , sig.ra . Persona_1
Chiedevano, quindi, dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione a decorrere dal 10/01/2024; condannare il conduttore, al rilascio dell'immobile locato e al pagamento della somma di euro 950,69 a titolo di oneri condominiali insoluti. In via subordinata, in ipotesi di opposizione chiedevano: 2) ACCERTARE e
DICHIARARE la legittimità del diniego di rinnovo, quindi CONDANNARE il conduttore al rilascio dell'immobile, EMETTERE ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile sito in Fiumicino, via Belvi 19, ex art. 665 c.p.c., con riserva delle avverse eccezioni. In ogni caso CONDANNARE il conduttore alla rifusione delle spese e dei compensi professionali del giudizio oltre accessori di legge.
Premettevano i ricorrenti che per la locazione era stata convenuta la durata quadriennale, con rinnovo tacito di ulteriori quattro anni, con decorrenza dal 10 gennaio 2020 e canone annuo pari ad euro 6.000,00 (seimila/00) da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate pari ad euro 500,00 (cinquecento/00) cad., da versarsi entro il giorno 5 di ogni mese, oltre oneri condominiali nella misura di euro 94,00
( novantaquattro/00) bimestrali salvo conguaglio finale;
che in data 07 marzo 2023, in occasione della prima scadenza, avevano inviato lettera raccomandata A/R al fine di sollecitare il pagamento degli oneri condominiali insoluti nonché comunicare il diniego di rinnovo, ex art. 3 lett. g) L. 431/98, del contratto di ulteriori quattro anni alla scadenza stante la necessità di vendere l' immobile
2 oggetto della locazione, con invito al conduttore di esercitare il diritto di prelazione al prezzo di vendita fissato, ovvero, nelle more, di consentire l'accesso ai potenziali acquirenti, così come contrattualmente stabilito, per le visite in orari e giorni prefissati;
che il sig. non aveva provveduto al rilascio e CP_1
persisteva un debito per il mancato pagamento dei canoni condominiali pari ad euro 950,69.
Nella contumacia del resistente la causa, di natura documentale, veniva decisa all'udienza del 3 giugno 2024.
E' fondata, e va quindi accolta la domanda di accertamento della cessazione, alla prima scadenza (del 10.1.2024) del contratto di locazione concluso dalla dante causa sig. e il convenuto, per quanto di seguito considerato. Per_1
E' agli atti (all. 2 cit.) il contratto di locazione abitativa concluso, ai sensi dell'art. 2 comma 1° L. n°431/1998 , ossia per la durata di anni quattro. Detto contratto risulta debitamente registrato (v. all. 1 al fascicolo di parte ricorrente).
La parte attrice ha inoltre dimostrato di aver comunicato il proprio diniego di rinnovo al conduttore, nel rispetto del termine semestrale, a ritroso, prescritto dall'art. 3 comma 1° L. n°431/1998, con la missiva raccomandata in data 7.3.2023
(all. 4 al fascicolo), da intendersi ricevuta attesa la c.d. “compiuta giacenza”.
Invero tale comunicazione negoziale (recettizia), nella parte in cui reca l'enunciazione della volontà di porre in vendita l'immobile locato (con chiaro rinvio alla lett. g) del comma 1° art. 3 della L. sulle locazioni abitative), ha un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, in breve idoneo a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del denegato rinnovo.
Tanto basta a ritenere tale comunicazione idonea a produrre la cessazione del contratto, ai fini della declaratoria in dispositivo.
In proposito giova ricordare che, secondo la corte nomofilattica (così a seguire
Cass. n°12127.2010) "in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua
3 automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere
l'intenzione dedotta irrealizzabile. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva affermato che la serietà dell'intenzione del locatore, giustificante il diniego di rinnovazione, può ritenersi presunta per il solo fatto che sia manifestata)"
(nello stesso senso, sia pur con riferimento alla diversa ipotesi di diniego di rinnovo ex art. 3 comma 1 lett. a) della L. n°431/1998, Cass. 18 luglio 2013, n.17577, in Diritto & Giustizia 2013, 19 luglio: “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità”; conf. Cass.
10 dicembre 2009, n. 25808: "in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso").
Del resto, come enunciato in Cass. Civ. sez. 6 - 3, Ordinanza n. 3938 del 09/02/2023 : “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai
4 sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore”.
In altri termini, a meno di voler supporre che il giudizio, introdotto ai sensi del combinato disposto degli artt. 3 comma 4^ L. n°431/1998 e 30 L. n°392/1978, si risolva in un processo alle intenzioni, deve escludersi che il locatore sia onerato di provare la serietà dell'intento indicato a motivo del diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa, alla prima scadenza, apprestando la legge dei meccanismi di controllo ex post, sufficienti allo scopo, ed anche avuto riguardo alla gravità delle conseguenze sanzionatorie, in caso di abuso di disdetta.
Ciò posto, la stessa comunicazione di diniego del rinnovo contrattuale, versata in atti, risulta idonea a precludere la prosecuzione del rapporto locativo, oltre la data di sua prima scadenza;
non emergono circostanze da cui inferire la non realizzabilità (in concreto) dell'intento propalato, dal locatore, a ragione della disdetta.
Da qui, l'accoglimento della domanda.
Va parimenti accolta la domanda di condanna del convenuto al pagamento della somma di euro 950,69 che parte attrice ha sufficientemente documentato depositando la contabile proveniente dall'amministratore del condominio e, in assenza di contestazioni ex adverso.
Va fissata la data del rilascio ai sensi dell'art.56 legge n.392/78 che tiene conto del tempo già decorso dalla scadenza contrattuale e dalla comunicazione di diniego.
Le spese di lite come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza.


Per Questi Motivi

il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone,
5 definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
-Accerta e dichiara che il contratto di locazione inerente all'immobile sito in
Passoscuro (Fiumicino), via Belvi n. 19 è cessato, per diniego di rinnovo alla prima scadenza del 10.1.2024;
-condanna il convenuto a rilasciare, in favore degli attori, sigg. Controparte_2
e l'immobile indicato al capo di dispositivo che Parte_1 Parte_2
precede, vuoto e libero di persone e cose;

-visto l'art. 56 L. n°392/1978, considerate le ragioni della decisione ed il tempo trascorso dalla comunicazione di disdetta del locatore (marzo 2023), fissa la data del 30 luglio 2025, per l'inizio dell'esecuzione per rilascio;

-condanna il convenuto al pagamento in favore degli attori della somma di euro
950,69 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

-condanna il convenuto alla refusione in favore degli attori delle spese di lite che liquida in euro 160,00 per esborsi ed euro 2600,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Civitavecchia, 3 giugno 2025 IL GIUDICE
dott.ssa Roberta Nardone

6