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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela
Caiffa all'udienza del 24.09.2025 all'esito della discussione orale della parte presente ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 46565 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo", pendente tra
(c.f. ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avv. Domenico Vizzone ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma alla Via Cratilo di Atene n. 31, giusta procura in atti
- attore –
E
(c.f. , Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Mario Mirra ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma Via Gregorio VII nr. 269
- convenuto -

CONCLUSIONI: come in atti

Motivi della Decisione


1. I fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in
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epigrafe intimava, al sig. , lo sfratto per Controparte_1 morosità dall'immobile in Roma via Roma alla Via Danilo
Stiepovich n. 258/C, Int. 6, nonché posto auto ed esponeva al
Tribunale:
o che era proprietario del predetto immobile concesso in locazione ad uso abitazione al convenuto, con contratto stipulato in data 06.03.2018, debitamente registrato, al canone annuale di €
10.800,00 da corrispondersi in rate anticipate di € 900,00 entro il
5 di ogni mese;

o che il convenuto intimato non aveva corrisposto la somma complessiva di € 6.025,41 per canoni di locazione di giugno e luglio
2024 ed oneri condominiali esercizi 2022/2023 e 2023/2024;
o che gli oneri condominiali e la relativa ripartizione, venivano approvati dall'assemblea condominiale;

o che il conduttore effettuava due versamenti di € 500,00 ciascuno per canoni ed oneri in data 08 e 09.07.2024;
o che il locatore provvedeva a versare al Condominio la somma di € 3.000,00.
Per tali ragioni l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio e del decreto ingiuntivo per la somma di € 5.025,41, oltre canoni a scadere fino al rilascio;
nel merito, la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;
il tutto col favore delle spese di lite.
Parte intimata compariva personalmente producendo copia cartacea di documentazione, per poi costituirsi in data 15.10.2024, in pendenza del termine concesso dal Giudice per deposito di documenti.
Con ordinanza del 04.11.2024, veniva denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito.
Veniva esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, come da verbale in atti.
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Parte attrice depositava memorie integrative e così concludeva:
“1) dichiarare risolto per inadempimento del conduttore, sig.
, il contratto di locazione stipulato in data Controparte_1
06.03.2018, avente per oggetto l'immobile sito in Roma alla Via
Danilo Stiepovich n. 258/C (censito al NCEU di Roma al foglio 1079, particella 1092, sub 9, Zona censuaria 7, Categoria A/2, classe 4, composto da 5,5 vani), nonché del posto auto, ubicato nel medesimo complesso condominiale (identificato al foglio 1079, particella 1090, sub 42, Zona censuaria 7, Categoria C/6, classe 1, di mq 16) e, per
l'effetto, condannare quest'ultimo al rilascio dell'immobile suindicato
, libero da persone e cose in favore dell'attuale proprietario, sig.
, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n. Parte_1
392/1978, con fissazione a breve della data dell'esecuzione; 2) pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio da distrarsi in favore dell'Avv. Domenico Vizzone che si dichiara antistatario;
3) emettere, nei confronti del sig.
[...]
, decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo ai sensi CP_1 degli artt. 658, 664 e 447-bis c.p.c., a titolo di oneri condominiali ordinari già scaduti per totale complessivo di € 3.710,00, oltre ai successivi oneri condominiali, per un importo complessivo di €
4.189,45, come da estratto conto del mese di ottobre 2024, già detratto quanto versato dal conduttore, nonché per quelli a scadere, oltre ai canoni eventualmente non pagati, fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, condannando l'intimato al pagamento delle spese di giudizio e compensi professionali come per legge;
4) con condanna alle spese e competenze nonché con condanna al risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 96 c.p.c. nella sua nuova formulazione, nella misura di € 2.000.00 o nella diversa misura che codesto Giudice vorrà stabilire.”
Parte convenuta non depositava memorie ex art. 426 c.p.c..
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La causa veniva decisa all'udienza del 24.09.2025 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.


2. Le questioni pregiudiziali e preliminari.
Va rilevata la novità e, dunque, l'inammissibilità della domanda di pagamento degli oneri condominiali successivi all'atto di intimazione di sfratto, svolta con la memoria integrativa dalla parte attrice.
Per tale voce creditoria, infatti, non vi è previsione di condanna in futuro, per cui la relativa domanda deve reputarsi nuova e, quindi, inammissibile.
Le note conclusive, poi, avendo soltanto la funzione di illustrare le ragioni di fatto e di diritto sulle quali si fondano le domande e le eccezioni già proposte, non possono contenere domande o eccezioni nuove che comportino un ampliamento del “thema decidendum“, per cui la domanda della difesa dell'attore volta ad “accertare e dichiarare che in ogni caso il contratto è scaduto in data 31.03.2025
a seguito della disdetta notificata dall'intimante nei termini contrattuali” non può ritenersi ammissibile.
Occorre ribadire, da ultimo, che per quanto attiene le produzioni documentali di parte convenuta, non si deve tenere contro dei documenti depositati il 03.02.2025 laddove non già prodotti in copia cartacea all'udienza di convalida del 09.10.2024 – e di cui all'allegato “documenti 1.pdf” -, perché già maturate le preclusioni e decadenze di cui all'art. 426 c.p.c..
Peraltro, gli allegati di cui alle lettere da b) a e), afferiscono a spese per lavori straordinari per cui parte convenuta, che ne ha dedotto l'anticipazione, non ha ritenuto dal proporre domanda di rimborso nei confronti dell'attore.
Per contro, i documenti depositati in data 19 e 20.03.2025, a seguito di ordinanza del 04.02.2025, appaiono presso che coincidenti - e anche in duplicazione di quelli del 03.02.2025, come
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sopra individuati - con la produzione in copia cartacea avvenuta in sede di udienza di convalida, salvo che gli allegati denominati
“preventivo” e “risultato finale del consuntivo 22-24”, di cui non si deve tenere conto, mentre le ulteriori ricevute di pagamento, vanno ritenute indispensabili nella necessaria ricerca della verità materiale.


3. Il merito della lite.
La domanda di risoluzione per inadempimento va accolta atteso che l'attore ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c. producendo in giudizio il contratto stipulato, da cui si evince l'obbligazione di pagamento del canone di locazione (v. art. 4) e degli oneri condominiali dedotti insoluti nell'intimazione (v. artt. 5 e 6).
Infatti, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (v. Cass.
n°15659.2011; Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass.
n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
Costituisce, poi, principio acquisito quello secondo cui "in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti" (v.
Cass. n°24460.2005; Cass. n°19652.2004; Cass. n°14234.2004:
“qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni
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primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita"; Cass. n°15553.2002; Cass.
n°2616.1990; Cass. n°959.1980: "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto"; Cass. n°4096.1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento").
Per il mancato pagamento degli oneri accessori, va detto, poi, che "gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 hanno introdotto relativamente alla gravità dello inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un'equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori" (v. Cass. n°1066.1987; Cass. n°1835.1989).
L'art. 5 della L. 392/78, peraltro, determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, infatti, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, la valutazione della gravità e dell'importanza
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dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della legge del 27.7.1978 n.392 (v. Cass. del 21.6.2017 n. 15348).
La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 c.c.; in realtà gli artt. 5
e 55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 c.c., offrono un criterio (predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento.
Difatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o più rate del canone, ovvero, come detto, di oneri accessori (condominiali) pari a due mensilità, determina l'inadempimento del conduttore.
Circa l'obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso di specie, non vi è dubbio che al momento dell'intimazione il conduttore era moroso della somma di € 800,00 per differenze relative ai mesi di giugno e luglio 2024 (come precisato dalla difesa di parte attrice nelle memorie integrative), oltre che di oneri condominiali di importo superiore a due mensilità di canone (€ 900,00 al mese).
Il ritardato pagamento del saldo dei canoni di locazione intimati
è da valutare ai fini della pronuncia risolutiva.
In ogni caso, parte attrice ha prodotto i verbali assembleari di approvazione dei bilanci e le relative ripartizioni da cui la morosità intimata per oneri (v. doc. 2,3 e 4 allegati all'atto di intimazione).
E' stato dimostrato, poi, che il invitava il conduttore Pt_1 convenuto a provvedere al pagamento degli oneri condominiali dovuti (v. doc. 6 e raccomandata del 25.06.2024 – all. 7
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all'intimazione).
Richiesto il pagamento degli oneri condominiali, il conduttore, ai sensi dell'art. 9, terzo comma, della legge n. 392/78, “deve considerarsi automaticamente in mora alla scadenza del termine di due mesi se in tale termine non abbia chiesto l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione o di prendere visione dei documenti giustificativi non essendovi per il locatore, in mancanza della richiesta del conduttore, alcun onere di indicazione specifica delle predette spese e dei predetti criteri” (v. Cass. n.
10490/2004): ebbene, il non chiedeva di prendere CP_1 visione dei documenti giustificativi relativi agli oneri condominiali intimati, entro il citato termine, né peraltro ha sollevato contestazioni fino all'introduzione del presente giudizio.
Dalle ricevute in atti, in ogni modo, non risulta che il convenuto conduttore abbia pagato somme asseritamente di spettanza del locatore per condominio, riscaldamento ed acqua.
In conclusione, l'inadempimento del conduttore è grave e tale da far dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato il
06.03.2018.
Alla risoluzione del contratto de quo per inadempimento segue la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile oggetto di causa con fissazione del termine del 30.10.2025, per l'esecuzione del rilascio.
Va accolta la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali intimati limitatamente alla somma di € 3.000,00 effettivamente versata dal locatore attore, come da ricevute in atti.
Va dichiarata, invece, la carenza di legittimazione attiva dell'attore per il restante importo intimato, dal momento che il condominio resta estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore, di talché – fermo restando che l'inadempimento dell'onere di pagare le spese condominiali, laddove assunto dal conduttore per legge (art. 9 L. n°392/1978)
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e/o per contratto, integra a determinate condizioni (art. 5 L.
n°392/1978) un fatto d'inadempimento idoneo a far luogo alla pronunzia di risoluzione del contratto – il credito che il condomino/locatore può vantare in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (v. Cass. civ. sez.III, 13 novembre 2019 n.29329; Trib. Roma, sez.VI, sent. n.
3724 del 06.03.2019, sent. n.18160 dell'11.09.19 e sent. 5730 del
06.05.2021).
In altri termini, il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio, in nome proprio, per far valere un diritto altrui (art. 81 c.p.c.), e cioè per esigere, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato da quest'ultimo, nei riguardi di esso condomino.
Da ultimo, va osservato che la condanna per responsabilità aggravata per colpa grave o dolo ex art. 96, 1 comma c.p.c., presuppone la prova dell'altrui malafede o colpa grave nell'agire o resistere in giudizio, oltre che la prova del danno subìto a causa della pretesa condotta temeraria della controparte. Pertanto, è necessario dimostrare l'esistenza sia dell'elemento soggettivo consistente nella consapevolezza o nell'ignoranza colpevole dell'infondatezza della propria tesi, sia di quello oggettivo, ovvero il pregiudizio subìto a causa della condotta temeraria della parte soccombente.
Nel caso di specie, non sono stati forniti elementi probatori per provare nessuno dei due succitati elementi, con conseguente rigetto della domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.
Il convenuto va, infine, condannato al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato, della somma di Euro 98,00 pari al doppio del
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contributo unificato della presente procedura, dal momento che ai sensi dell'art. 12 bis del D. Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia)
”Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal nei confronti del Parte_1 CP_1
ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa,
[...] così provvede: dichiara l'inammissibilità della domanda di condanna al pagamento degli oneri accessori successivi all'atto di intimazione;
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 06.03.2018 relativamente all'immobile sito in Roma Via
Danilo Stiepovich n. 258/C, Int. 6 e posto auto distinto con il nr.
20, meglio descritto in atto di intimazione, risolto per inadempimento del conduttore;
condanna il convenuto al rilascio dell'immobile locato in favore dell'attore e letto l'art. 56 L. 392/78 fissa il termine dell'esecuzione al 30.10.2025; condanna il convenuto al pagamento della somma di € 3.000,00
a titolo di oneri condominiali intimati, oltre interessi dalla domanda al saldo, dichiarando la carenza di legittimazione attiva per il restante importo di cui all'atto di intimazione;
condanna il convenuto al rimborso in favore della parte attrice, delle spese di lite (compresa la fase di attivazione della mediazione) che liquida in euro 2.554,70=, di cui euro 554,70= per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

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condanna il convenuto al pagamento di € 98,00 in favore dell'entrata del bilancio dello Stato.
Roma, li 24.09.2025
IL GIUDICE ONORARIO
Dr.ssa Manuela CAIFFA

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