R.G. n. 399/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA Sezione LOCAZIONE
Oggi 25 luglio 2025 compare per parte intimante l'Avvocato BRAMBATI MARCO FRANCESCO in sostituzione dell'Avvocato COSTA NUNZIO.
Compare per parte intimata l'Avvocato GRIFFINI MARA.
Entrambi chiedono che la causa venga decisa insistendo per l'accoglimento delle domande formulate nei rispettivi atti difensivi.
IL GIUDICE previa lettura del dispositivo decide la presente causa come da separato provvedimento.
Manda alla cancelleria. Il Giudice Paola Agliardi
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, all'esito dell'udienza del 25 luglio 2025, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nelle note scritte autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 399 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2024 e vertente tra:
(codice fiscale ), assistito Parte_1 C.F._1 dall'Avvocato NUNZIO COSTA;

[...]
[...] (codice fiscale ), assistito Parte_2 C.F._2 dall'Avvocato MARA GRIFFINI;
INTIMATO
A seguito di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata da , Parte_1 il convenuto si costituiva in giudizio Parte_2 opponendosi alla convalida.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata, deduceva il Parte_1 mancato pagamento da parte di di canoni Parte_2 maturati dal mese di ottobre 2022 per la locazione di un immobile ad uso abitativo sito in Pontevico (BS) Piazzetta Comune n. 2 (catastalmente mappale 254 sub.7 del foglio NCT/19, Cat. A/3), in forza di contratto sottoscritto in data 8 ottobre 2018 dalla signora
[...]
, dante causa dell'odierno locatore/intimante. Persona_1 Esponeva altresì che in data 28.12.2022 Parte_2 sottoscriveva una scrittura privata di riconoscimento del debito a suo carico a titolo di canoni di locazione non versati nel corso degli anni per un importo di Euro 1.994,00 e che lo stesso si impegnava al pagamento della somma di Euro 100,00 in aggiunta ai canoni di locazione correnti sino all'estinzione del debito maturato. Concludeva quindi chiedendo di convalidare l'intimato sfratto per morosità e condannare l'intimato al rilascio del bene;
in caso di opposizione pronunciare ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva e nel merito, dichiarare cessato il rapporto di locazione per inadempimento del conduttore e condannare il convenuto a rilasciare l'immobile in favore dell'istante. Condannare in ogni caso l'intimato al pagamento delle spese e competenze di lite.
Il convenuto si costituiva in giudizio Parte_2 opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto per insussistenza della morosità, avendo lo stesso regolarmente pagato i canoni di locazione come da contabili prodotte ed inesistenza di qualsivoglia riconoscimento di debito, disconoscendo la sottoscrizione del documento denominato “riconoscimento di debito”, nonché del documento denominato “estratto conto affitti”. Esponeva altresì che negli anni precedenti al mese di ottobre 2021 pagava i canoni di locazione in contanti senza che il locatore rilasciasse alcuna ricevuta. E, fra l'altro, eccepiva di aver sostenuto diverse spese che avrebbero dovuto essere rimborsate dal locatore. Concludeva quindi chiedendo, in via principale e nel merito, che venisse dichiarata l'insussistenza della morosità dedotta dall'intimante, e conseguentemente, che venisse rigettata la richiesta di convalida dello sfratto.
All'udienza del 12.1.2024 il Giudice, ricorrendone i presupposti, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 cpc fissando per l'esecuzione il giorno 31 marzo 2024 e disponeva mutamento del rito con onere di esperire la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010.
Fallito il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito, come da verbale prodotto, preso atto che in data 9.5.2024 l'intimante otteneva il rilascio dell'immobile, su richiesta delle parti il Giudice concedeva termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
L'Avvocato NUNZIO COSTA nella memoria integrativa, dopo essersi integralmente riportato al contenuto del proprio atto introduttivo, per le difformità dell'immobile riscontrate in sede di rilascio rispetto al momento della consegna, concludeva chiedendo in via preliminare che venisse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa;
nel merito, che controparte venisse condannata al pagamento dei canoni ad oggi inevasi pari ad euro 1.994,00 ed al pagamento di euro 4.152,00 per le riparazioni dei danni causati all'interno dell'appartamento ed evidenziati nel verbale di rilascio del 9.5.24 oltre al pagamento delle spese di lite.
L'Avvocato MARA GRIFFINI per parte intimata, nella memoria integrativa, ribadite le eccezioni e conclusioni già formulate, in via riconvenzionale chiedeva di: “- accertare e dichiarare che il sig. ha dovuto sostenere spese che dovevano essere rimborsate Pt_2 dal locatore per l'importo di € 2.865,54, per l'effetto condannare il sig. a versare al sig. la somma di € 2.865,54; - accertare e Pt_1 Pt_2 dichiarare che, a seguito della restituzione dell'immobile al locatore, il sig. ha diritto a vedersi restituire dal sig. la somma Pt_2 Pt_1 versata a titolo di cauzione pari all'importo di € 1.110,00, per l'effetto condannare il sig. a versare al sig. la somma di € Pt_1 Pt_3 1.110,00; - in subordine: porre a compensazione le somme che il sig. deve al sig. con le eventuali somme che il sig. Pt_1 Pt_2 dovrà versare al sig. e che dovessero risultare Pt_2 Pt_1 all'esito della causa”…. “In via istruttoria: ammettersi prova per testi..”
L'Avvocato NUNZIO COSTA nella memoria di replica, fra l'altro, chiedeva di rigettare la domanda riconvenzionale relativamente alla richiesta di rimborso delle somme poiché rientranti in normale attività manutentiva e di dichiarare inammissibile la prova testimoniale.
L'Avvocato MARA GRIFFINI nella memoria di replica, ribadiva sostanzialmente quanto già eccepito ed argomentato nei precedenti scritti.
Non ritenendo necessaria ulteriore attività istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni.
Quindi la causa veniva decisa sulla base delle domande formulate dai procuratori delle parti nei rispettivi atti introduttivi e difensivi da intendersi qui di seguito tutte richiamate ed integralmente riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”.
Parte intimante ha dimostrato il titolo alla base della sua pretesa creditoria e la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore risulta fondata.
Infatti, pur detenendo il bene con un comportamento concludente e sintomatico della permanenza del sinallagma contrattuale (almeno sino al 9 maggio 2024, data di rilascio dell'immobile), l'intimato non ha provato documentalmente il corretto adempimento delle sue obbligazioni ed in particolare il pagamento di quanto dovuto a titolo di canoni di locazione.
Ai sensi dell'articolo 5 L. 392/78 e salvo quanto previsto dall'articolo 55 della medesima legge, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile. Nel caso di specie il conduttore ha dichiarato di aver pagato i canoni di locazione con denaro contante senza accusarne ricevuta e conseguentemente non è riuscito a dimostrare con mezzi idonei di aver correttamente e puntualmente adempiuto ai propri obblighi contrattuali nel corso del rapporto. Sussistono quindi i presupposti di legge per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti per inadempimento di e ciò a prescindere Parte_2 dall'intervenuto o meno riconoscimento del debito da parte di quest'ultimo.
*** Solo nelle memorie integrative e dopo la riconsegna del bene, l'Avvocato NUNZIO COSTA per l'intimante ha chiesto, fra l'altro, la condanna di controparte al pagamento dei canoni inevasi pari ad euro 1.994,00 ed al pagamento di euro 4.152,00 per le riparazioni dei danni causati all'interno dell'appartamento, evidenziati nel verbale di rilascio del 9.5.24. Mentre l'Avvocato GRIFFINI MARA per l'intimato chiedeva, fra l'altro, la condanna di al rimborso delle Parte_1 spese sostenute nell'immobile ed alla restituzione della somma versata a titolo di cauzione.
* La richiesta del locatore/intimante di condanna di controparte al pagamento dei canoni, può e deve essere accolta trattandosi di domanda strettamente correlata a quella di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, come tale ammissibile in quanto semplice precisazione/modificazione della domanda originaria (emendatio libelli).
* La richiesta del conduttore/intimato di condanna del locatore al rimborso delle spese sostenute nell'immobile per riparazioni/addizioni, invece, non è stata provata e non può essere accolta. Quando il bene locato necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi deve tempestivamente darne avviso al locatore. Tuttavia, se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso e purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Si tratta di quelle riparazioni che sarebbero comunque a carico del locatore, ma che il conduttore può effettuare personalmente se il primo non può compierle con la dovuta tempestività o se, nell'inerzia del locatore, esse si rendono necessarie per rimuovere guasti che impediscono il godimento della cosa. Affinché l'intervento sia legittimo il conduttore ha l'onere di avvisare il locatore dell'inizio dei lavori. Dottrina e giurisprudenza maggioritarie ritengono che la mancata comunicazione al locatore precluda il diritto ad ottenere il rimborso delle spese sostenute e documentate e che, in ogni caso, il diritto al rimborso non sia compensabile legalmente con il debito per il pagamento del canone. Analogamente, il conduttore non ha diritto ad un'indennità per i miglioramenti apportati al bene locato, salvo vi sia stato il consenso del locatore. Detto consenso va dimostrato e non è sufficiente sostenere la mera conoscenza o la mancata opposizione del proprietario: occorre avere specifici atti concreti, costituenti chiara ed inequivoca dichiarazione di volontà e contenenti un'esplicita approvazione. Non può costituire consenso la mera tolleranza. Lo stesso per le addizioni. Le opere che non si possono rimuovere senza danneggiare l'immobile, se costituiscono un miglioramento (approvato) verranno regolate di conseguenza. Se invece sono separabili senza danneggiare l'immobile, non potendosi imporre al proprietario innovazioni migliorative che non siano state approvate, il conduttore dovrà provvedere a proprie spese al ripristino della cosa. Quindi, sul punto:
- il conduttore è tenuto a versare il canone nella sua interezza anche se si verifica una diminuzione nel godimento del bene locato ed anche ove tale evento sia riconducibile al fatto del locatore;
ricorrendone i presupposti può semmai chiedere la riduzione del canone pattuito o la risoluzione del rapporto per inadempimento del locatore, provando di aver correttamente adempiuto alle sue obbligazioni di conduttore e non eccependo la prevalenza dell'inadempimento altrui sul proprio
- il conduttore potrà chiedere rimborso spese/indennità per riparazioni, miglioramenti e/o addizioni solo se apportati con il consenso del locatore, che non può desumersi da un comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà, ovvero in un'esplicita approvazione degli interventi.
* Infine, non possono essere accolte nè la richiesta del locatore/intimante di condanna di controparte al pagamento di euro 4.152,00 per le riparazioni dei danni causati all'interno dell'appartamento, evidenziati nel verbale di rilascio, nè la contro richiesta del conduttore/intimato di condanna del locatore alla restituzione della somma versata a titolo di cauzione. Se è assolutamente lecito da parte del locatore trattenere la cauzione, normalmente versata all'inizio del rapporto contrattuale proprio a copertura degli eventuali danni arrecati al bene e che esplica la sua funzione di garanzia proprio alla riconsegna del bene stesso, il risarcimento degli ulteriori danni subiti dall'immobile locato richiesto nel presente giudizio solo nella memoria integrativa, tralasciando ogni valutazione in merito alla sussistenza dei presupposti di legge in quanto circostanze non provate, costituisce domanda totalmente diversa e nuova (mutatio libelli), come tale inammissibile e non valutabile nel presente giudizio in quanto pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, che introduce nel processo un petitum diverso e più ampio ovvero una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima, ed in particolare su di un fatto costitutivo differente, così ponendo al giudice un nuovo tema d'indagine.
**** Tanto premesso, nel caso di specie:
- non sussistono i presupposti per condannare il locatore al rimborso delle spese sostenute nell'immobile locato perché nel corso del giudizio non sono state provate le particolari circostanze che legittimano tale eccezione (ovvero il consenso chiaro ed inequivocabile all'esecuzione delle opere);
- il locatore dovrà agire con separato giudizio per il risarcimento dei danni subiti dall'immobile e riscontrati al momento della riconsegna, poiché la richiesta in questo procedimento solo nella memoria integrativa va considerata "domanda nuova" come tale inammissibile;
legittima peraltro nel frattempo la ritenzione della cauzione quale garanzia;

- ai sensi degli articoli 5 L.392/78 e 1455 codice civile, la domanda di risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti va accolta per inadempimento di che va Parte_2 condannato al pagamento in favore di dei canoni Parte_1 scaduti, oltre ad interessi legali ed accessori tutti, maturati e non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile avvenuto in data 9 maggio 2024; - per il generale principio della soccombenza, va Parte_2 altresì condannato al pagamento in favore di delle Parte_1 spese e competenze del giudizio che si liquidano, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 3.900,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
P.T.M. Il Tribunale di Brescia - Sezione s5 - in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con intimazione di sfratto per morosità Parte_1 e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato nei confronti di così provvede: Parte_2
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti relativo ad immobile ad uso abitativo sito in Pontevico (BS) Piazzetta Comune n. 2 (catastalmente mappale 254 sub.7 del foglio NCT/19, Cat. A/3) per inadempimento del conduttore;

- conferma, per quanto occorrer possa, la precedente ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c.;
- rigetta le domande/eccezioni formulate da in Parte_2 particolare di condanna del locatore al rimborso delle spese sostenute nell'immobile, in quanto infondate in fatto e/o in diritto e comunque non provate;

- rigetta le domande/eccezioni formulate da di Parte_1 condanna di controparte al pagamento di euro 4.152,00 per le riparazioni dei danni causati all'interno dell'appartamento, evidenziati nel verbale di rilascio del 9.5.24, in quanto domande “nuove”, inammissibili e non valutabili nel presente giudizio;

- condanna al pagamento in favore di Parte_2 Pt_1
dei canoni scaduti, oltre ad interessi legali ed accessori tutti,
[...] maturati e non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile avvenuto in data 9 maggio 2024;
- condanna al pagamento in favore di Parte_2 Pt_1
delle spese e competenze del giudizio che si liquidano,
[...] tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 3.900,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 25 luglio 2025 IL GIUDICE Dr.ssa Paola Agliardi