N. 1039/2019 R.G.A.C.
. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Nola
I SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa Dora Tagliafierro ha pronunciato la seguen- te
SENTENZA nella causa civile n. r. g. 1039/2019 promossa da:
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 [...]
(c.f. ) rappresentati e difesi, in Parte_2 C.F._2
virtù di procura in atti, dall' Avv. Giuseppe Aselli (c.f. C.F._3
ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Marigliano
(NA) al C.so BE I n. 392/
- ATTORI contro
(c.f. ) rappresentato e Controparte_1 C.F._4
difeso, in virtù di procura in atti, dall' Avv. Ferdinando Quagliata (c.f.
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di C.F._5
quest'ultimo in Marigliano (NA) al Corso
BE I n. 711
- CONVENUTO
Oggetto: proprietà
Conclusioni: come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni
MOTIVI DELLA DECISIONE
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La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69
(pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio
2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione ritualmente notificato gli attori adivano l'intestato Tribu- nale rassegnando le seguenti conclusioni: “a) accertare e dichiarare che l'atto di compravendita dell'immobile di cui in premessa per atto notar Persona_1
rep. N. 82844 è nullo nella parte in cui viene esclusa dalla vendita il posto auto;
b) per l'effetto emetta, il Giudice, una sentenza che trasferisca il favore degli attori l'uso dell'area posto auto della superfice di mq 14,57 di uso esclu- sivo contrassegnato dal n. 11. c) Infine, condanni parte convenuta al risarci- mento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene, nella misura del valore locativo dell'area destinata a parcheggio, ai sensi dell'art. 872 c.c. secon- do comma, sin dalla stipula del contratto e va liquidato prendendo come rife- rimento il valore locativo dell'area destinata a parcheggio, nella misura che l'On.le giudicante riterrà giusta ed equa;
d) il tutto con vittoria di spese diritti ed onorari di giudizio”.
Si costituiva così concludendo: “1) rigettare le domande Controparte_1
avanzate dai sigg. e in quanto Parte_1 Parte_3
inammissibili, improcedibili, nonché infondate in fatto e diritto e non provate con accoglimento della domanda riconvenzionale e per l'effetto la condanna degli attori e al risarcimento dei Parte_1 Parte_3
danni per le causali esposte in atto da liquidarsi equitativamente secondo il prudente apprezzamento di codesto On. le Tribunale nella misura massima (e simbolica) di euro 5.000,00 e con la condanna degli attori al pagamento delle spese di giudizio attribuendole al procuratore per anticipo fattone;
2) in su- bordine e nella denegata ipotesi di accoglimento della pretesa attorea condan- nare gli attori al pagamento di euro 15.000,00 o nella diversa somma ritenuta
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di giustizia a titolo di corrispettivo per il posto auto con compensazione delle spese di causa con compensazione delle spese di causa”.
Esperita l'istruttoria e rassegnate le conclusioni innanzi alla scrivente, la causa passava in decisione con la concessione dei termini di legge.
Nel merito, la domanda volta alla dichiarazione parziale di nullità del contrat- to di compravendita è fondata e deve essere accolta per le motivazioni di se- guito esplicitate.
In punto di diritto, occorre precisare che “l'art. 18 della legge 6 agosto 1967,
n.765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Né tale principio è stato modi- ficato dall'art. 26, quarto comma, della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che, nello stabilire che gli spazi in questione costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, ma ribadi- sce soltanto che, anche se le aree di parcheggio possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il vincolo non viene meno, in quanto la perti- nenza, pur gravata da un diritto reale a favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria, esclusivamente a vantaggio della cosa principale.
(In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto la parziale nullità di un atto di donazione per l'insufficienza della superficie destinata a parcheg- gio rispetto alle proporzioni stabilite dall'art. 2, comma 2, della legge 24 marzo
1989, n. 122, con conseguente necessità della sostituzione di diritto delle pre- scrizioni della norma imperativa alla relativa clausola negoziale)” (Cass. Sez. 2,
18/12/2013, n. 28345). In altre parole, per quanto di specifico interesse in questa sede, è stato altresì esplicitato che “nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura di un metro quadrato per ogni venti
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metri cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essen- dovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione "ope legis" del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favo- re del nella misura corrispondente ai parametri della disciplina CP_2
normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione”(Cass., Sez. 2, Sentenza n.
28950 del 27/12/2011; cfr., in senso analogo, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2265 del 28/01/2019).
La sostituzione ope legis della clausola che riservi al venditore la proprietà dell'area esclusiva destinata a parcheggio con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio “attribuisce al venditore, ad integrazione dell'originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo di tale diritto d'uso che, in difetto di pattuizione tra le parti, va determinato in base al prezzo di mercato, avuto riguardo al tempo della conclusione del contratto, presumendosene ex art. 1474, comma 1, c.c. la coincidenza con quello nor- malmente praticato dall'alienante. L'importo così calcolato ha natura di debito di valuta con la conseguenza che, trovando applicazione la disciplina dettata dall'art. 1277 c.c. e, in caso di ritardo nell'adempimento, dall'art. 1224, comma
2, c.c., lo stesso non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta, né vanno accordati interessi con funzione compensativa sulla somma dovuta aumentata gradualmente nell'intervallo di tempo trascorso fra la conclusione del contratto e la liquidazione operata in sentenza” (cfr. Cass. Sez. 2, 24/12/2024, n. 34394).
Inoltre, “nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero
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e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent.
n.16.601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applica- zione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione sine titulo, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto” (Cass. Sez. 3, 25/05/2021, n. 14268).
Calando i suddetti principi al caso di specie, deve innanzitutto evidenziarsi che
-come emerge dalle dichiarazioni contenute nel contratto di compravendita versato in atti-, l'immobile in questione risulta qualificabile come nuova co- struzione essendo stato eretto sotto la vigenza della normativa innanzi richia- mata.
Inoltre, all'esito della CTU – le cui conclusioni ritiene questo Giudice di condi- videre e far proprie, in considerazione della completezza degli accertamenti e dei rilievi eseguiti, della coerenza logica e della correttezza tecnica delle valutazioni ivi espresse, oltre che della congruenza delle stesse con la documentazione pro- dotta in atti – è emerso che vi è esatta corrispondenza tra la numerazione dell'area del posto auto oggetto del contendere e l'alloggio compravenduto agli attori, di tal che parte venditrice, ai sensi della normativa innanzi richiamata, avrebbe dovuto vendere unitamente all'immobile il diritto d'uso del pertinenziale parcheggio.
Ne discende la dichiarazione di nullità parziale del contratto di compravendita stipulato dinanzi al Notaio rep. 82484 raccolta 11353 del Persona_1
16.11.2009 nella parte in cui unitamente all'immobile distinto al Catasto Fab- bricati del Comune di Marigliano al foglio 24, particella 308 sub 10, esclude la
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trasferibilità di “ogni diritto di comproprietà sul locale in piano seminterrato rappresentato in Catasto al foglio 34 particella 308 sub 22”, cioè della perti- nenziale area di parcheggio e l'attribuzione dell'uso della stessa agli attori.
Quanto alla domanda volta al risarcimento dei danni la stessa risulta non provata e, dunque, va rigettata, essendosi parte attrice limitata a dedurre che
“all'acquirente escluso, spetterà altresì, il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto” senza provare nulla in ordine al danno-conseguenza, come ad es. ricevute di parcheggio in aree di sosta limitrofe all'immobile e non potendosi, dunque, riconoscere “in re ipsa” tale voce di danno (cfr., ex multis, la già menzionata Cass. Sez. 3, 25/05/2021, n.
14268).
Di contro, dalla pronuncia di parziale nullità del contratto di compravendita discende l'accoglimento della domanda riconvenzionale subordinata di pagamento del corrispettivo per l'acquisto del diritto d'uso della pertinenziale area di parcheggio. Il valore di tale area è stato quantificato dalla CTU in
€.7.935,20 all'atto dell'acquisto dell'immobile (anno 2009) e, trattandosi di debito di valuta, lo stesso non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta, né vanno accordati interessi con funzione compensativa sulla somma dovuta aumentata gradualmente nell'in- tervallo di tempo trascorso fra la conclusione del contratto e la liquidazione operata in sentenza (cfr. la già menzionata Cass. Sez. 2, 24/12/2024, n.
34394).
In ragione del limitato accoglimento sussistono ragioni per compensare in misura di 1/3 le spese di lite, ivi comprese quelle di CTU, ponendo la restan- te parte in capo a parte convenuta. Le stesse si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia n°55 del 10.03.2014 in relazione all'attività concre- tamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte e tenuto conto delle fasi effettivamente espletate.


P.Q.M.


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Il Tribunale di Nola, I Sez. Civ., definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1039/2019 R.G.A.C., ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la parziale nullità del contratto di compravendita stipulato dinanzi al Notaio rep. Persona_1
82484 raccolta 11353 del 16.11.2009 nella parte in cui unitamente al trasferi- mento dell'immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Marigliano al foglio 24, particella 308 sub 10, esclude la trasferibilità di “ogni diritto di comproprietà sul locale in piano seminterrato rappresentato in Catasto al foglio 34 particella 308 sub 22” e, per l'effetto, trasferisce il diritto d'uso del parcheggio così contrassegnato agli attori;

2) accoglie la domanda riconvenzionale subordinata e, per l'effetto, condanna e in solido, al pagamento di Parte_1 Parte_3
€.7.935,20 quale integrazione del corrispettivo della predetta compravendita;

3) compensa per 1/3 le spese di lite tra le parti e condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice dei restanti 2/3 che liquida, in misura già ridotta, in €.125,00 per spese ed €.1.701,30 per onorario, oltre rimborso for- fettario, IVA e CPA nelle vigenti aliquote come per legge;

4) compensa per 1/3 le spese di C.T.U. e pone definitivamente la restante parte a carico di parte convenuta.
Nola, data del deposito.
Il Giudice dott.ssa Dora Tagliafierro

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