N. R.G. 716/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LARINO
Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Rosa Palladino, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 716/2022, riservata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc e promossa da:

(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F:. ), entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Paola
[...] C.F._2 Cecchi, elettivamente domiciliati nel suo studio in Termoli (CB) alla via Cavalieri di Vittorio Veneto n°9,
ATTORI contro

(c.f. ) rappresentato e difeso dagli avvocati Controparte_1 C.F._3 Vincenza Stefanucci e Andrea De Lerma di Celenza e di Castelmezzano nel cui studio in Termoli alla Via dei Pioppi n. 6 ha eletto domicilio;

CONVENUTO

OGGETTO: risoluzione per inadempimento.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc. PARTE ATTRICE:
“dichiarare la risoluzione de contratto stipulato in data 18 novembre 2021 tra il sig. e il sig. Pt_1
per inadempimento del promittente venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c. - per gli Controparte_1 effetti accertare e dichiarare il diritto del sig. alla restituzione della somma spesa pari Parte_1 ad € 39.000,00 come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave alla controparte sig. CP_1
ex art. 1493 e per gli effetti condannare il sig. al risarcimento: della somma versata
[...] CP_1 per l'acquisto dell'immobile pari ad € 39.000,00; delle spese relative alla stipula dell'atto pari ad € 3.000,00; degli interessi sul mutuo maturati pari ad € 2.515,36 con riserva di quantificare ulteriori e maturandi;
oltre al risarcimento in via equitativa per il disagio subito dall'attore e dalla sua famiglia nonché dall'usufruttuario sig.ra .” Parte_2 PARTE CONVENUTA
1 1) Accertare e dichiarare, per le argomentazioni esposte, previa verifica della carenza di integrità del contraddittorio, l'infondatezza in fatto e in diritto della domanda attorea e rigettarla ad ogni effetto e conseguenza di Legge;

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 14.07.2022 conveniva in Parte_1 giudizio dal quale unitamente alla madre Controparte_1 Parte_2 quale usufruttuaria, con rogito per Notaio in data 18.11.2021, aveva acquistato la Persona_1 nuda proprietà di un piccolo appartamento sito al quinto piano di uno stabile in Termoli, perché venisse condannato alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. -trattandosi di vendita di aliud pro alio per la omessa consegna del certificato di agibilità- alla restituzione del prezzo pagato
–non avendo detti immobili le qualità promesse ed essenziali all'uso cui erano destinati- ed al risarcimento danni come da quantificazione da elaborarsi in corso di causa.
Il convenuto , costituendosi in giudizio preliminarmente chiedeva che il Controparte_1 contraddittorio dovesse estendersi anche all'usufruttuaria dell'immobile; nel merito evidenziava di non essere in alcun modo responsabile dell'inadempimento contestatogli per aver espressamente dichiarato, nell'atto pubblico, l'assenza del certificato di agibilità di cui gli acquirenti erano a conoscenza tanto che avevano pagato un prezzo di gran lunga inferiore a quello di mercato.
Disposta l'integrazione del contraddittorio, si è costituita anche la sig.ra Parte_2 la quale ha sostanzialmente aderito alle domande e difese dell'attore
[...] Parte_1
La causa, disattese dal precedente Giudice istruttore Dott.ssa Giuliana Bartolomei le richieste di prova orale, è stata istruita sulla scorta della sola documentazione allegata dalle parti ed è pervenuta alla scrivente solo a seguito di rinvio per la precisazione delle conclusioni.
1.
In punto di fatto è pacifico, oltre che debitamente documentato, che i sig.ri e Pt_1 Pt_2 hanno acquistano l'unità immobiliare sita in Termoli (CB) alla Via Panama n. 34,
[...] contraddistinta in N.C.E.U. al foglio 21, part. 319, sub 42, Cat. A/2, piano quinto sottotetto, vani due, della superficie catastale di mq 44. In contratto erano altresì espressamente riportate, a pagina n. 2 alla clausola “Dichiarazioni urbanistiche”, puntuali attestazioni del venditore, ai sensi della normativa di settore, circa la conformità dell'immobile alla disciplina urbanistica edilizia, con specifico riferimento alle concessioni edilizie ottenute e in particolare alla Concessione Edilizia a sanatoria n. 1384 rilasciata dal Comune di Termoli in data 26/03/2002 con cambio di destinazione d'uso del piano sottotetto.
Parimenti pacifica, in quanto documentata e non smentita dagli attori, è la circostanza che sia nell'atto pubblico di compravendita del 18/04/2016, a firma del Notaio , sia Persona_2
2 nell'atto di compravendita del 18/11/2021 rogato dal Notaio si fa espresso riferimento alla Per_1 mancanza del certificato di agibilità. Nell'atto di compravendita per cui è causa, inoltre, si legge chiaramente (pagina due) che “quanto in oggetto viene venduto a corpo, non a misura, nello stato di fatto (in particolare per quanto attiene allo stato degli impianti) e di diritto (anche in relazione all'eventuale mancanza di agibilità in cui attualmente si trova) così come acquistato e finora posseduto dal venditore”. In nessuna parte dell'atto negoziale, poi, è dato rinvenire l'assunzione da parte del di uno specifico obbligo, nei confronti degli acquirenti, volto ad ottenere il CP_1 relativo certificato di agibilità. Poste tali essenziali premesse in fatto occorre pertanto stabilire se vi siano o meno i presupposti per accogliere la domanda attorea.
2.
In tema di risoluzione per inadempimento per mancata consegna del certificato di agibilità la giurisprudenza ha, in più occasioni, ribadito che essa ha luogo solo qualora l'immobile presenti “insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, … non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, … siccome conseguente alla vendita di alium pro alio datum”. E tanto anche se l'acquirente fosse pienamente a conoscenza dell'assenza di agibilità e se la vendita fosse avvenuta nello stato di fatto e di diritto. Al contrario, invece, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti previsti dalla legge per l'agibilità dell'immobile (che potrà, quindi, essere ottenuta), “non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c.”. (ex multis : Cass. Civ. Ordinanze N.ri
10449/2025, 8749/2024, 32944/2024, 23604/2023). Più nello specifico la Suprema Corte ha ritenuto applicarsi la risoluzione del contratto per aliud pro alio anche in caso di altezza interna insufficiente e impossibilità di ottenere l'abitabilità (Cass. Civ. Ord. n. 17051/2019).
Spetta quindi alla parte acquirente che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto sostenendo, come nel caso di specie, che l'immobile è inidoneo all'abitazione dimostrare : che il difetto è strutturale e insanabile;
che l'immobile non può ottenere l'agibilità per cause oggettive e che tutto questo pregiudica la funzione economico-sociale del bene compravenduto.
3.
Nel caso in disamina gli attori si sono limitati ad affermare, in atto di citazione, di aver appreso che l'immobile da loro acquistato era privo dell'idoneità all'uso abitativo solo dopo aver ricevuto, in data 03.01.2022, una diffida da parte dell'amministratrice del condominio in cui è ricompreso lo stesso.
3 A riprova di tale asserita inidoneità hanno altresì allegato una richiesta della predetta amministratrice , inviata nel mese di maggio del 2022 all'Ufficio Urbanistica del Parte_3
Comune di Termoli ed all'ASREM competente, affinchè fossero eseguiti opportuni accertamenti ed ispezioni al fine di verificare l'idoneità all'uso abitativo dei locali sottotetto. A tale missiva risulta allegata solo una relazione dell'ASREM del 19.5.2004 relativa, però, all'ispezione di alcuni locali sottotetto diversi da quello per cui è causa. Sono stati inoltre prodotti tre verbali di assemblea del
(allegati alla memoria ex art. 183 VI comma cpc n.3 di parte attrice) dai quali risulta Parte_4 unicamente che, su richiesta di alcuni condomini ed a seguito delle loro lamentele, era stato affidato all'Avv. l'incarico di ottenere dal puntuali risposte in merito Controparte_2 Controparte_3 alla questione dei sottotetti e che quest'ultima aveva unicamente riferito (senza documentarlo) che alla data del 2.12.2022 (vedi verbale n. 2) il aveva verbalmente dichiarato che i sottotetti al CP_3 momento erano sprovvisti di agibilità senza precisare se tale agibilità poteva o meno essere ottenuta.
Peraltro deve pure rilevarsi che parte attrice non ha mai nemmeno specificato, né in atto di citazione e nemmeno negli atti successivi, quali siano i “prescritti requisiti igienico – sanitari” che mancano all'immobile acquistato nel 2021, posto che non ha curato neppure di produrre una perizia tecnica dalla quale poterli desumere. Né tali dati possono essere ricavati unicamente dal corredo fotografico prodotto, dal quale non è dato evincersi l'effettiva altezza interna, la salubrità, la conformità edilizia dell'immobile alla normativa tecnica (ad es. D.M. 5 luglio 1975, regolamenti comunali, leggi regionali) che neppure è stata dagli attori richiamata.
Deve pertanto concludersi che, a ben vedere, non vi è prova alcuna della totale insanabilità delle irregolarità del bene compravenduto e che nemmeno vi è prova della sua assoluta non commerciabilità.
La domanda va rigettata con conseguente assorbimento di tutte le altre questioni.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, ai sensi del
D.M. n. 147/2022 (scaglione da € 26.001,00 a 52.000,00- fasi di studio, introduttiva e decisionale- valori minimi in considerazione della condotta di parte attrice)


P.Q.M.


Il Tribunale di Larino, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta –con atto di citazione notificato il 14.7.2022- da e nei Parte_1 Parte_2 confronti di , ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così Controparte_1 provvede:
- rigetta la domanda attorea;

4 - condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento in favore del convenuto, delle spese di lite liquidate € 2.906,00 per compensi professionali di avvocato, oltre accessori di legge e rimborso forfetario al 15 %.
Larino, 09.09.2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Rosa Palladino
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