N. R.G. 2024/1-146
TRIBUNALE ORDINARIO di VIBO VALENTIA
Il Giudice dott.ssa Ida Cuffaro, all'esito dell'udienza del 25.02.25, tenutasi in forma di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., letti gli atti e i documenti del procedimento in epigrafe;
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Con ricorso ex art. 700 c.p.c. in corso di causa ha evocato in Parte_1 giudizio la al fine di ottenere in via di urgenza l'autorizzazione a CP_1 sospendere fino alla ripresa dell'attività alberghiera il pagamento del canone di affitto.
A fondamento della domanda ha esposto:
- di condurre in affitto un'azienda alberghiera sita nel Comune di Parghelia di proprietà della CP_1
- che il contratto di affitto avente ad oggetto tale azienda è stato stipulato in data
3 marzo 2021 tra la (locatrice) e (originaria CP_1 Controparte_2 affittuaria), la quale, in data 23.11.2021, lo ha ceduto a Parte_1
- che nel contratto originario di affitto la concedente ( , da un lato, ha CP_1 dichiarato e garantito all'affittuaria (cfr. art. 5.1, lett. e) che “l'Azienda è dotata di tutte le autorizzazioni, licenze, certificazioni di conformità e idoneità normativa secondo la legislazione vigente ed è quindi atta ad operare senza limitazione alcuna”; dall'altro, ha consentito “ … a che vengano effettuate le opere ed interventi ritenuti dall'Affittuaria necessari ed opportuni per l'adeguamento, la ristrutturazione, la riqualificazione della struttura e abbellimento,… impegnandosi
a prestare la propria opera, assistenza e collaborazione sul piano burocratico/amministrativo, nella sua qualità, in tutte le fasi del processo
Pagina 1 autorizzativo che dovrà essere intrapreso presso i competenti uffici e Autorità” ( cfr. premesse contratto di affitto 3.3.2021);
- che, quindi, agli immobili originariamente realizzati da si sono aggiunti i CP_1
lavori di ristrutturazione eseguiti dall'originaria affittuaria, in Controparte_2 virtù dell'autorizzazione concessa dalla stessa concedente;

- che successivamente il Comune di Parghelia ha emesso ordinanza di demolizione n. 1/2023, con cui è stata ingiunta la demolizione di tutta una serie di opere abusive realizzate dalla e dalla , oltre che Controparte_2 Parte_1 dalla;
CP_1
- che la ha comunicato la sua intenzione di demolire solo le opere CP_1 realizzate da (che aveva operato sulla base di una specifica CP_2 autorizzazione della stessa e i manufatti (un semplice ombraio e un CP_1 campo da padel) realizzati da Parte_1
- che la in data 18.9.2023 ha presentato al Comune di Parghelia CP_1
l'istanza prot. n. 378 per ottenere l'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 soltanto delle opere abusive da essa realizzate, mentre, in adempimento degli obblighi assunti con il contratto di affitto e in ossequio alle fondamentali regole di correttezza e buona fede, avrebbe dovuto estendere tale istanza anche alle opere realizzate da (che ha eseguito siffatte Controparte_2 opere su incarico specifico di e alle modeste opere (comunque regolari CP_1
e amovibili) realizzate da Parte_1
- che tale rifiuto ha reso superflua la presentazione di un'istanza di accertamento di conformità riferita alle modeste opere realizzate da Parte_1
- che con provvedimento n. 6250 dell'1.12.2023 (impugnato dalla odierna ricorrente dinanzi al TAR Catanzaro con ricorso R.G. n. 123/2024), il Parte_2
, anche sul presupposto dell'ormai intervenuto rigetto implicito
[...] dell'istanza di accertamento di conformità presentata da in data CP_1
18.9.2023, ha dichiarato l'inefficacia della segnalazione certificata di agibilità presentata da con il n. 295 del 14.7.2021 e ha disposto Controparte_2
l'immediato divieto di prosecuzione dell'attività alberghiera;

Pagina 2 - che pur avendo la consapevolezza di aver dato in affitto a CP_1 Parte_1 un'azienda in gran parte inutilizzabile a causa degli insanabili abusi edilizi
[...] commessi dalla stessa, direttamente ovvero tramite la ha Controparte_2 notificato l'atto di citazione introduttivo del giudizio di merito chiedendo la risoluzione del contratto ex art 1453 cc per inadempimento grave del contratto da parte delle società e nei confronti della società Parte_1 Controparte_2
nonché il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali;
CP_1
- che ha rilevato l'inammissibilità e la manifesta infondatezza Parte_1 delle domande di e ha avanzato una domanda riconvenzionale, con cui CP_1 ha chiesto, tra l'altro, la sospensione del pagamento del canone di affitto e la relativa successiva riduzione;

- che, quanto al fumus bonis iuris, il locatore è tenuto a consegnare la cosa con tutte le sue pertinenze, in uno stato di piena idoneità all'uso ed alla produzione cui è destinata (art. 1617 c.c.) per cui ha l'obbligo ineludibile di garantire che i beni immobili costituenti l'azienda siano in regola sotto il profilo urbanistico e che siano stati edificati in forza di legittimo titolo e deve garantire la corretta destinazione di tali immobili agli usi convenuti;

- che a fronte di tale obbligo è manifesto l'inadempimento di che è CP_1 responsabile degli abusi edilizi presenti nel villaggio dato in affitto, commessi molti anni addietro dalla stessa e, solo di recente, dalla CP_1 CP_2
ma con avallo della medesima
[...] CP_1
- che, infatti, i lavori di adeguamento e ristrutturazione resisi necessari per trasformare il villaggio e fargli ottenere la classificazione a quattro stelle in luogo di quella a due stelle in precedenza posseduta sono stati eseguiti dalla
[...]
su anticipata autorizzazione di Controparte_2 CP_1
- che la quindi, ha falsamente dichiarato all'affittuaria CP_1 CP_2 la regolarità edilizia, urbanistica e paesaggistica delle opere già realizzate
[...] alla data di stipula del contratto quando, invece, come emerge dall'ordinanza di demolizione, è responsabile di gran parte degli abusi edilizi riscontrati CP_1 dal Comune di Parghelia;

Pagina 3 - che è subentrata nel contratto di affitto di azienda il Parte_1
23.11.2021, quando gli immobili del complesso aziendale erano già nello stato riscontrato dal Comune di Parghelia nel momento in cui ha emesso l'ordine di demolizione;

- che sussiste il periculum in mora atteso che le attività di demolizione, ricostruzione e/o riadattamento necessarie per il riavvio dell'attività imporrano un fermo di almeno tre anni, durante i quali dovrebbe pagare a titolo Parte_1 canone enormi importi per 260.000 mila euro, senza ricevere alcuna controprestazione, oltre a dover garantire la manutenzione dei beni aziendali e far fronte ad ulteriori spese che resteranno improduttive fino al momento della ripresa dell'attività;
- che non sarebbe possibile nemmeno sospendere autonomamente il pagamento del canone poiché, in tal caso, escuterebbe la polizza fideiussoria a CP_1 prima richiesta che si è fatta rilasciare dalla conduttrice e che, inoltre, sussiste il concreto rischio di prossima applicazione da parte del dei Parte_2 commi 3 e 4 dell'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, il quale redigendo l'obbligatorio verbale di accertamento dell'inottemperanza all'ordine di demolizione da parte di determinerebbe il passaggio al patrimonio comunale di gran parte CP_1 degli immobili per cui è causa.
Si è costituita la resistente con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 7.10.2024 eccependo l'inammissibilità del ricorso ex art. 700 c.p.c. per mancata coincidenza del petitum e della causa petendi del giudizio cautelare e di quello di merito e, nel merito, l'infondatezza del ricorso per difetto del fumus bonis iuris e del periculum in mora chiedendone il rigetto con condanna della ricorrente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
Il ricorso non può trovare accoglimento per il difetto del periculum in mora che risulta assorbente ad ogni ulteriore deduzione e eccezione.
Invero, ai sensi dell'art. 700 c.p.c., chi ha fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per conseguire la tutela del suo diritto in via ordinaria, lo stesso sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere, in via d'urgenza, i provvedimenti che, secondo le circostanze, appaiano più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione di merito, ove a tal fine non
Pagina 4 risultino previsti altri rimedi già tipizzati dal legislatore nell'ambito di altre norme.
Come è stato condivisibilmente osservato nella giurisprudenza di legittimità e di merito, lo strumento del ricorso d'urgenza è, pertanto, strutturato quale forma di tutela atipica necessariamente sussidiaria e residuale, suscettibile di trovare applicazione soltanto ove non risultino azionabili da parte dell'istante altre misure cautelari tipiche, parimenti idonee a salvaguardare la situazione soggettiva dal medesimo fatta valere.
Deve, altresì, premettersi che, ai fini della concessione dei provvedimenti d'urgenza, ex art. 700 c.p.c., occorre, come noto, verificare la ricorrenza dei due requisiti del fumus boni iuris, inteso come presenza di elementi che, sia pure a livello di cognizione sommaria ed allo stato degli atti, fondino un'opinione positiva in ordine all'esistenza e tutelabilità del diritto fatto valere dall'istante, e del periculum in mora, da considerarsi, per espressa previsione normativa, quale fondata previsione di un danno imminente ed irreparabile, suscettibile di verificarsi nelle more del futuro (eventuale) giudizio di merito.
Tali presupposti devono ricorrere congiuntamente, sicché l'accertata insussistenza anche di uno solo di essi determina il rigetto dell'istanza cautelare, senza che sia necessario esaminare la ricorrenza dell'altro (cfr. da ultimo, Trib.
Roma 25.03.2019; Trib. Palermo 9.08.2019; Trib. Roma 13.11.2018; Trib.
Venezia 15.06.2016).
Per quanto concerne, in particolare, il requisito del periculum in mora, è stato evidenziato che lo stesso presuppone, oltre ai caratteri della concretezza ed attualità del pericolo di danno, che non consentano di attendere lo svolgimento del giudizio di merito, anche il connotato di non poter essere il pregiudizio reintegrato, in tutto o in parte, neppure attraverso il rimedio generale del risarcimento per equivalente monetario (cfr. in questo senso, tra le altre, Trib.
Roma 13.11.2018). Pur non potendosi escludere che anche un diritto a contenuto e funzione meramente patrimoniali possa presentare il rischio di venire pregiudicato in maniera “irreparabile”, è necessario, pertanto, che l'istante alleghi e dimostri che il protrarsi della situazione di fatto appaia fondatamente idonea a compromettere il suo diritto in misura difficilmente rimediabile, facendo prospettare un'impossibilità o una grave difficoltà di conseguirne una successiva tutela reintegratoria o risarcitoria, come per esempio potrebbe accadere nelle
Pagina 5 ipotesi in cui lo stesso dimostri che la lesione delle sue ragioni creditorie possa pregiudicare le capacità produttive o commerciali della sua impresa o determinare esborsi che, in considerazione del relativo importo e della situazione patrimoniale della controparte, possano successivamente risultare in tutto o in parte irrecuperabili.
Orbene, con riferimento al caso che ci occupa, il ricorrente ha domandato che venga disposta, in via d'urgenza, l'autorizzazione a sospendere il pagamento dei canoni di locazione sul presupposto che il canone sarebbe altrimenti versato in assenza di controprestazione, stante l'inutilizzabilità del complesso alberghiero e che la sospensione consentirebbe alla conduttrice di investire le somme corrispondenti in altre analoghe attività, essendo specializzata nella gestione di strutture alberghiere. Ha poi aggiunto che la sospensione del pagamento dei canoni consentirebbe la riduzione dei danni che a conclusione del giudizio CP_1 dovrà risarcire a anche considerando che tale soluzione
[...] Parte_1 corrisponde allo stesso interesse specifico della locatrice, la quale “avendo agito per ottenere la risoluzione del contratto, ha dimostrato di non avere interesse alla riscossione del canone”, a fronte della “volontà di mantenere in essere il contratto di affitto di azienda ad un canone ridotto” da parte di . Parte_1
Dette deduzioni non appaiono idonee, sulla scorta dei precedenti rilievi, a fondare il presupposto del periculum necessario alla concessione della cautela richiesta, trattandosi di allegazioni del tutto generiche e irrilevanti, come tali inadeguate a far ritenere che, nella specie, sussista il pericolo di un pregiudizio effettivamente irreparabile per le ragioni dell'istante.
Piuttosto, la ricorrente non risulta aver allegato e dimostrato quali sarebbero, nello specifico, i pregiudizi potenzialmente derivanti alla propria impresa difficilmente rimediabili con gli ordinari strumenti della tutela risarcitoria, peraltro già richiesta nella fase di merito a questo giudizio.
Quanto al pregiudizio alla propria capacità produttiva e commerciale, il ricorrente si limita ad affermare che, ove concessa la sospensione del pagamento dei canoni, investirebbe proficuamente le corrispondenti somme in altre analoghe attività, essendo specializzata nella gestione di strutture alberghiere.
Pagina 6 Tale allegazione risulta priva di pregio in quanto l'impossibilità di investire in attività analoghe non interferisce con la capacità patrimoniale dell'impresa in mancanza di validi indici dai quali desumere l'impossibilità di far fronte al pagamento dei canoni di locazione senza incorrere nel rischio di gravi ripercussioni negative sul suo patrimonio difficilmente rimediabili.
Al contrario, dalle allegazioni del resistente (che invero produce documentazione depositata nel giudizio di merito dalla stessa ), emerge una Parte_3 complessiva solidità economica finanziaria della anche tenuto Parte_3 conto della relazione al bilancio 2023 da cui emerge un utile netto di euro 3,5 milioni (cfr. all.B note conclusive del resistente depositate il 14.02.25) nonché del verbale di assemblea che ha deliberato l'approvazione di quel bilancio 2023, approvando la distribuzione di dividendi per euro 3.333.908 (cfr. all.C note conclusive del resistente).
Nessun pregio può assumere la circostanza addotta dal ricorrente per cui non varrebbe ad elidere il grave pregiudizio economico cui è esposta la possibilità di sospendere autonomamente il pagamento del canone ove si consideri che con tale condotta rischierebbe l'escussione della polizza fideiussoria a prima richiesta.
Invero, alla stregua delle considerazioni già svolte, la circostanza non appare rilevare dal momento che, al pari del protrarsi del pagamento dei canoni e per le medesime ragioni, non è idonea a paventare alcun pregiudizio economico difficilmente rimediabile. In disparte quanto osservato, si rileva ulteriormente che
è medio tempore intervenuta in data 6.7.2024 anche la disdetta della polizza Contr fideiussoria da parte della con ciò venendo meno anche il presupposto della dedotta circostanza.
Né il ricorrente ha dimostrato che gli esborsi che sarebbe costretta a sostenere nelle more del giudizio di merito possano essere in tutto o in parte irrecuperabili a causa della non solvibilità della resistente non allegando in tal senso alcun deficit di solvibilità o difficoltà economica della che lasci ipotizzare tale CP_1 possibilità.
Il difetto del periculum in mora assorbe e rende superfluo l'esame di ogni altra questione.
Pagina 7 rilevato che, ai sensi dell'art. 669 septies comma 2 c.p.c., con il rigetto della domanda cautelare in corso di causa, il regolamento delle spese del procedimento
è riservato alla sentenza di merito;



PQM


- RIGETTA il ricorso ex art. 700 c.p.c.
- Spese al merito
Vibo Valentia, 10.04.25 Il Giudice
Dott.ssa Ida Cuffaro
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