R.G. n° 1231/2014

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile
___________
Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.
Giovanni Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 281-sexies comma 3 c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma
7 D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 1231/2014
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) – Avv. Salvatore Cinnera Martino C.F._2
attori
E
C.F. - Avv. Francesco Pizzuto CP_1 P.IVA_1
convenuta
Conclusioni di parte attrice:
1) ritenere e dichiarare che la si è resa inadempiente agli obblighi CP_1
assunti con i l preliminare di compravendita (all. 1) e con la scrittura integrativa
(all. 2) stipulati con i ricorrenti, rispettivamente, il 1° luglio 2009 e il 1° marzo
2010;
2) ritenere e dichiarare che i ricorrenti sono legittimamente receduti da tali contratti, che pertanto, si sono risolti ai sensi dell'art. 1385 c.c.;
3) in ulteriore subordine, ritenere e dichiarare che i contratti per cui è causa (all.1 e
2) si sono risolti ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1453 c.c. per inadempimento grave della CP_1
4) ritenere e dichiarare, pertanto, che i ricorrenti hanno diritto al pagamento del doppio della caparra corrisposta alla sottoscrizione di tali contratti, con interessi legali dalla domanda al soddisfo;

1

5) in subordine, ritenere e dichiarare, che i ricorrenti hanno diritto alla restituzione della caparra versata, nonché, a titolo di risarcimento, al pagamento della diversa somma che sarà determinata in corso di causa o ritenuta di giustizia, con interessi legali dalla domanda al soddisfo;

e, quindi,
6) condannare la a pagare agli esponenti la somma di Euro 18.000,00, CP_1 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo
7) in subordine, condannare la a restituire agli esponenti la caparra CP_1 versata di Euro 9.000,00 con rivalutazione ed interessi dalla data del contratto, nonché, a titolo di risarcimento, al pagamento della diversa somma che sarà determinata in corso di causa o ritenuta di giustizia, con interessi legali dalla domanda al soddisfo quella diverse somme che saranno determinata in corso di causa o ritenuta di giustizia, con interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Con vittoria di spese e compensi.
Conclusioni di parte convenuta:
“Voglia l'On. Tribunale adito, contrariis reiectis, ritenere e dichiarare inammissibili ed infondate le domande ex adverso formulate e, per l'effetto, rigettarle con qualunque statuizione ed accertare e dichiarare la legittimità della risoluzione/ recesso della società resistente, dichiarando nel contempo il diritto della stessa a trattenere la caparra versata.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio.”
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1 Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., i ricorrenti esponevano di aver sottoscritto in data 01.07.2009 (rectius: 11.07.2009) un contratto preliminare a mezzo cui la resistente,
si era obbligata a vendere loro le unità immobiliari A2 e B2 del piano secondo CP_1 dell'immobile sito in S. Agata Militello, Contrada Torrecandele, Via T4, unitamente a due posti auto al piano terra, al prezzo complessivo di € 210.000,00. Con scrittura integrativa del 01.03.2010, le parti avevano provveduto a modificare le condizioni precedentemente assunte convenendo il pagamento del prezzo nei seguenti termini: € 5.000,00, a titolo di caparra, all'atto della sottoscrizione del preliminare di vendita dell'11 luglio 2009; €
4.000,00, sempre a titolo di caparra, all'atto della sottoscrizione della stessa scrittura integrativa;
€ 201.000,00, a saldo, alla stipula dell'atto pubblico. In atto di integrazione le parti concordavano altresì che le due unità immobiliari dovevano essere modificate al fine di dare luogo ad una fusione in un'unica unità immobiliare.
2 I ricorrenti rappresentavano quindi di avere corrisposto alla promissaria venditrice la somma di € 9.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e di aver più volte manifestato la propria disponibilità a procedere alla stipula del contratto definitivo, cui non era stato dato corso unicamente per colpa della promittente venditrice, che non aveva provveduto ad eseguire tempestivamente i lavori pattuiti e ad effettuare la conseguente regolarizzazione catastale ed urbanistica dell'immobile. Soltanto a seguito di diverse sollecitazioni la resistente si era affrettata a presentare una variante alla concessione edilizia n° 45/2009, in modo da poter realizzare i lavori in questione e, una volta ultimata la regolarizzazione, aveva provveduto a fissare “repentinamente” l'appuntamento per la stipula dell'atto notarile, pur dovendo poi accordare un differimento del termine per consentire alla promissaria acquirente di accendere un mutuo.
Secondo la ricostruzione operata dai ricorrenti, la resistente, dopo aver fissato la nuova data di stipula dell'atto notarile per giorno 11.10.2011, si sarebbe sottratta all'affare poiché avrebbe trovato un miglior offerente cui vendere l'immobile. I ricorrenti, infatti, sarebbero venuti a conoscenza del fatto che “poco dopo” l'immobile oggetto di preliminare era stato venduto a terze persone.
In conseguenza di ciò gli attori richiedevano alla convenuta in via stragiudiziale la restituzione della caparra versata, pari a € 9.000,00, oltre al rimborso di € 4.200,00 anticipati dai ricorrenti per i pavimenti degli immobili promesso in vendita, manifestando la disponibilità a rinunciare a chiedere il doppio della caparra versata unicamente a fronte del pagamento, entro 15 giorni, delle somme per come richieste. A fronte del silenzio della resistente, promuovevano quindi il presente giudizio per chiedere l'accertamento della legittimità del loro recesso o, comunque, dichiarare la risoluzione del contratto.
1.2. Si costituiva in giudizio la resistente deducendo l'infondatezza delle difese di parte ricorrente rilevando che in realtà, diversamente da quanto affermato dai ricorrenti, non CP_1 si era sottratta alla stipula del contratto definitivo per la data dell'11.10.2011, ed aveva successivamente alienato l'immobile a terzi soltanto in data 11.01.2013.
La resistente sottolineava quindi che la nota dell'11.04.2013 - a mezzo cui i ricorrenti avevano intimato alla promittente venditrice la restituzione della caparra di € 9.000,00 e il rimborso della somma di € 4.200,00 quali anticipi per l'acquisto dei pavimenti – non poteva considerarsi inoltrata, diversamente da quanto intenderebbero far credere i ricorrenti, “poco dopo” la data fissata per la stipula del rogito (11.10.2011).
La resistente evidenziava inoltre, che dopo la scadenza dei termini originari di pagamento, le parti, in data 01.03.2010, avevano provveduto a modificare alcune parti dell'accordo originario, imputando € 9.000,00 a titolo di caparra (e precisamente il
3 pagamento di € 5.000,00 , effettuato al momento della stipula del preliminare del 2009 ed il successivo pagamento di € 4.000, eseguito alla firma dell'atto integrativo), e prevedendo il pagamento del saldo, pari ad € 201.000,00, al momento del rogito definitivo, da stipulare entro il 30.06.2010. Con l'atto integrativo le parti avevano inoltre concordato la modifica dell'unità immobiliare per come richiesta dalla parte acquirente, omettendosi invece, nella nuova formulazione dell'art. 2, ogni riferimento all'accollo del mutuo previsto nell'originaria stesura del preliminare.
Sulla scorta di tali accordi la resistente esponeva di aver invitato i ricorrenti nel mese di giungo 2010 ad in inviare i documenti necessari per la stipula dell'atto definitivo, cui faceva poi seguire l'invito alla stipula per la data del 08.06.2011. Con nota del 03.06.2011, il legale dei ricorrenti, nel confermare la disponibilità dei propri assistiti a procedere alla stipula, evidenziava che la resistente “non aveva ancora adempiuto a quanto, a tal fine, sarebbe necessario”, sollecitando a provvedervi con tempismo ai fini dell'immediata stipula del definitivo onde evitare ogni problema con possibili modifiche o revoche di finanziamento da parte della banca.
La resistente contestava inoltre l'addebito della mancata stipula del definitivo per la data del 08.06.2011 per non aver eseguito i lavori promessi, con la conseguente regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile, evidenziando che, in realtà, con nota del 03.06.2011 non era stata sollevata alcuna espressa contestazione in tal senso dai ricorrenti e che, comunque, a stretto giro, con nota del 01.07.2011 era stato fissato per il
13.07.2011 il nuovo termine per la stipula del definitivo. Per quest'ultima data era stato regolarizzato tutto l'iter amministrativo con accorpamento delle due unità immobiliari per come richiesto dai ricorrenti e altresì confermato dalla nota del dirigente del V settore del
Comune di Sant'Agata di Militello del 20.06.2011, a mezzo cui veniva precisato che, non avendo la fusione comportato “alcuna modifica all'immobile…rimane valido il certificato di abitabilità-agibilità rilasciato in data 10.11.2010 n. 35/2010.” Le modifiche di fusione erano invece state dichiarate catastalmente in data 06.06.2011.
In data 13.07.2011 la stipula non ebbe luogo e, conseguentemente, con nota del
29.07.2011, la resistete inviava ai ricorrenti diffida ad adempiere a firma del difensore, con espresso avvertimento che in mancanza, persistendo l'inadempimento, si sarebbe proceduto
“come per legge”.
La nota veniva riscontrata dal legale dei ricorrenti evidenziando la necessità di istruire una nuova pratica di finanziamento che avrebbe consentito la stipula dell'atto pubblico entro il 30.09.2011. Con nota di pari data veniva quindi fissata la data di stipula del
11.10.2011, cui non seguiva alcuna comunicazione dei ricorrenti, fino al 2013.
4 Secondo la resistente, dagli atti prodotti dai ricorrenti emergerebbe che, in realtà, l'iter di accollo del mutuo non sarebbe stato concluso con alcun atto deliberativo, diversamente da quanto affermato dai ricorrenti con nota del 09.08.2011. Inoltre, l'accollo del mutuo non costituiva più, alla luce delle modifiche dell'art. 2 dell'atto integrativo di preliminare siglato il 01.03.2010, condizione contrattuale. Da ciò deriverebbe, secondo la resistente,
l'inadempimento grave dei ricorrenti per non aver partecipato alla stipula del contratto definitivo in data 11.10.2011, e la conseguente risoluzione di diritto del contratto, ex art. 1454 c.c., a decorre dal 12.10.2011, con diritto a trattenere la caparra ex art. 1385 comma 2
c.p.c.
Secondo la resistente, l'inadempimento dei ricorrenti deve necessariamente reputarsi di non scarsa importanza proprio perché coinvolgente le obbligazioni essenziali e primarie, non avendo i ricorrenti adempiuto alla stipula del definitivo entro l'11.10.2011; la risoluzione di diritto così intervenuta determinerebbe quindi l'impossibilità di qualificare in termini d'inadempimento la successiva vendita dell'immobile eseguita a soggetto diverso nel 2013.
1.3 Con ordinanza del 14.05.2015 il Giudice disponeva il mutamento del rito sommario in quello ordinario.
1.4 La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma
5 D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D.Lgs. 149/2022.
2.1 Entrambe le parti - sulla scorta di presupposti diversi - invocano nel presente giudizio la pronuncia di accertamento del proprio legittimo recesso dal contratto preliminare con ogni conseguente statuizione in ordine alla caparra confirmatoria versata
(rispettivamente chiedendo gli attori la restituzione del doppio della caparra versata, e la convenuta l'accertamento del diritto a trattenere la caparra ricevuta).
Più in particolare, gli attori hanno agito in giudizio chiedendo l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare stipulato tra le parti, e successiva integrazione del 01.03.2010, dovuta alla circostanza di aver scoperto che il bene immobile oggetto di compromesso era stato venduto a terze persone dalla società convenuta in data in 11.01.2013.
Di contro, la convenuta, chiede invece l'accertamento della legittimità del proprio recesso con diritto a ritenere la caparra ricevuta. A tal riguardo, infatti, diversamente da quanto sostenuto dagli attori, deve ritenersi che nel presente giudizio la convenuta abbia in concreto spiegato domanda riconvenzionale – sebbene non esplicitamente indicata come
5 tale – laddove in comparsa di costituzione ha chiesto di “accertare e dichiarare la legittimità della risoluzione/recesso della società resistente, dichiarando nel contempo il diritto della stessa a trattenere la caparra versata”.
2.2 Chiarito l'ambito delle richieste principali proposte dalle parti, deve necessariamente rilevarsi che la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (v. Cass.
12549/2019).
Orbene, nel caso in esame deve anzitutto osservarsi che le parti hanno più volte posticipato il termine per la stipula del contratto definitivo senza che alcuna di esse abbia mai inteso avvalersi della risoluzione di diritto del preliminare. Infatti, dopo la stipula dell'accordo integrativo del 01.03.2010 - a mezzo cui sono state modificate due clausole contrattuali - con nota del 17.05.2011 i promissari acquirenti provvedevano a fissare per giorno 08/06/2011 il primo appuntamento per la stipula del rogito definitivo avanti al Notaio
L'appuntamento necessitava di un primo spostamento per fatto evidentemente Per_1 imputabile alla convenuta che, a quella data, non aveva ancora a disposizione tutta la documentazione relativa alla modifica dell'unità immobiliare per come concordata con atto integrativo del 01.03.2010.
A supporto di ciò basta infatti semplicemente rilevare che ancora con nota del
13.06.2011 l'amministratore della società convenuta comunicava al Comune di Sant'Agata di Militello il fine dei lavori di “fusione delle unità immobiliari denominate A2 e B2 …” e che soltanto con successiva nota del 20.06.2011 l'ente comunicava la validità del precedente certificato di abitabilità relativo alla predetta unità immobiliare.
A tale primo rinvio seguiva la fissazione di nuovo appuntamento avanti al medesimo
Notaio designato per la data del 13.07.2011, rinviato, da quanto emerge dallo scambio epistolare intercorso tra i legali delle parti, per la sopravvenuta esigenza - nota ad entrambe le parti - di istruire una nuova pratica di finanziamento/accollo con la banca. A tale ultimo
6 riguardo, la convenuta ha evidenziato nelle proprie difese che, con l'atto di integrazione, le parti avevano provveduto a variare alcune clausole di preliminare, tra cui proprio la parte inerente all'accollo del mutuo, alla cui concessione non veniva più subordinata la stipula del contratto definitivo.
Se da un lato ciò appare effettivamente rispondente al testo contrattuale per come integrato dalle parti, dall'altro non può sottacersi che i ricorrenti avevano già anticipato, con nota del 03.06.2011, tale possibile conseguenza quale effetto del rinvio dell'appuntamento di giugno 2011; inoltre, la stessa parte resistente non ha avuto alcunché da obbiettare nell'imminenza dei fatti né, tanto meno, allorquando, con nota del 09.08.2011, i ricorrenti hanno comunicato che il contratto definitivo poteva essere stipulato per fine settembre del medesimo anno.
Fino a questo punto della vicenda, non si riscontrano perciò fatti di inadempimento gravi e di non scarsa importanza, tali da legittimare il recesso di alcuna delle parti contrattuali.
Le vicende determinanti i diversi rinvii sono infatti da imputarsi in primo momento alla promittente venditrice (mancata esecuzione delle opere di fusione delle unità immobiliari), e a seguire dei promissari acquirenti (che hanno avuto necessità, sebbene non provata ma implicitamente confermata dalla controparte, di riformulare una nuova istanza di finanziamento).
Pertanto, fino alla fine del mese di settembre non poteva dirsi intervenuta alcuna risoluzione di diritto del contratto. Tale effetto, in particolare, non può essere attribuito alla nota della convenuta del 29.07.2011, poiché mancante dell'elemento essenziale richiesto dall'art. 1454 c.c. ai fini della determinazione dell'effetto risolutorio, ovvero l'espressa dichiarazione che, decorso inutilmente il termine (congruo) assegnato, “il contratto
s'intenderà senz'altro risoluto”.
Inoltre, proprio la resistente - con nota del 30.09.2011 - ha provveduto a fissare un nuovo appuntamento avanti al Notaio per la stipula del definitivo per la data Per_1 dell'11.10.2011.
2.3 È in vista di questa nuova data che, invece, i ricorrenti hanno certamente posto in essere dei comportamenti di inadempimento di non scarsa importanza, non comunicando alcun impedimento a presenziare avanti al Notaio per la data fissata, e non interloquendo più con la società ricorrente fino alla nota del mese di aprile 2013, a mezzo cui formalizzavano la richiesta di restituzione della caparra versata.
Dal canto suo, la convenuta, sulla scorta di una ipotizzata (e tuttavia inesistente) risoluzione di diritto del preliminare in essere, a gennaio del 2013 vendeva l'immobile
7 promesso in vendita a terzi;
ciò faceva, però, senza tuttavia provvedere a sua volta a a sciogliersi dall'obbligazione assunta, anche a mezzo regolare diffida di cui all'art. 1454 c.c.
Anche tale comportamento, in mancanza di prova idonea ad escludere un persistente interesse delle parti alla stipula del contratto definitivo (anche dopo la data del 11.10.2011), deve reputarsi di grave inadempimento di non scarsa importanza rispetto agli interessi della controparte.
In conclusione, dalla comparazione dei rispettivi inadempimenti emerge che essi appaiono di pari gravità, con la conseguenza che nessuno dei due contraenti può essere ritenuto adempiente ed avere perciò diritto, rispettivamente, a trattenere la caparra ovvero a richiedere il pagamento del doppio della stessa, ai sensi del secondo comma dell'art. 1385
c.c.
Le contrapposte domande delle parti sul punto debbono essere pertanto rigettate;
vero
è che l'inadempimento dei promissari acquirenti è cronologicamente precedente a quello della promittente venditrice, tuttavia, non avendo quest'ultima azionato l'apposito rimedio, mantenendo in vita l'obbligazione contrattuale e rendendosi poi successivamente inadempiente, la tutela di cui all'art. 1385 c.c. non può più essere invocata.
3. Emerge con evidenza dalle domande di recesso formulate da entrambe le parti la volontà comune di sciogliere il vincolo contrattuale che, scioglimento che deve pertanto essere dichiarato con la presente sentenza, tenuto conto che laddove “un contraente comunichi la dichiarazione di recesso con contestuale richiesta di restituzione della somma versata a titolo di anticipo (o caparra) e di rimborso delle spese sostenute ed il contraente asseritamente inadempiente comunichi anch'esso la volontà di recedere, pur attribuendo
l'inadempimento all'altra parte, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso, pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, come nell'ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del contratto e della restituzione delle somme versate” (Cass. 16317 /2011).
In considerazione della risoluzione del contratto per concorde volontà delle parti, la convenuta deve essere condanna a restituire agli attori la somma versata a titolo CP_1 di caparra confirmatoria, pari ad € 9.000,00, siccome ormai priva di causa.
4. Stante la reciproca soccombenza delle parti, le spese di giudizio debbono essere integralmente compensate.


P. Q. M.


8 Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 1231/2014 del Registro
Generale Contenzioso, così decide:
1) rigetta la domanda di parte attrice;

2) rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

3) dichiara risolto il contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 11.07.2009 e successivo atto di integrazione sottoscritto in data 01.03.2010;
4) per l'effetto condanna la a restituire agli attori e CP_1 Parte_1 Pt_2
la somma di € 9.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre
[...] interessi legali dai singoli pagamenti fino all'effettiva restituzione;

5) compensa interamente le spese di giudizio.
Patti, 20/02/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
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